3.2.2 Taloyhtiölaina
Nykypäivänä yhä isommat osat myytävistä asunnoista on myytävänä niin, että taloyhtiölaina kattaa yhä isomman osan asunnon hinnasta. Tässä tapauksessa asunnon ostajan ei tarvitse ottaa niin isoa asuntolainaa, mutta silloin yhtiölaina maksetaan vastikkeiden kautta.
Taloyhtiölainaa esiintyy suurimmaksi osaksi uudisrakennuskohteissa. Pankit ja rakennusyhtiöt ovat voineet sopia laina-ajan alkuun mahdollisesti yli kolmen vuoden lyhennysvapaan ajan, jolloin pääomaa ei lyhennetä, vaan maksetaan lainasta ainoastaan korot ja mahdolliset muut kulut. Tässä tapauksessa taloyhtiölaina alkaa vaikuttamaan vastikkeeseen vasta ensimmäisien vuosien jälkeen. Sijoittajalle taloyhtiölainat ovat pääosin verovähennyskelpoisia. (Parviala &
Toivonen.)
4 Riskit ja tuotto
Tähän kappaleeseen olen lisännyt asuntosijoittamiseen liittyviä riskejä sekä sijoitusasunnosta saatavia tuottoja. Listattuna on molemmista ne perusasiat, mutta todellisuudessa riskejä ja tuottotapoja on monia muita. Tähän kappaleeseen halusin lisätä ne asiat, jotka itse koen tärkeimpinä ja jotka jokaisen asuntosijoittajan tulisi ottaa huomioon ennen asuntoa ostettaessa.
4.1 Riskit
Asuntosijoittamisessakin on omat riskinsä, vaikka sitä pidetäänkin turvallisena sijoitusmuotona. Riskejä on monia, jotka olisi hyvä käydä läpi ennen sijoitusasunnon hankintaa. Tässä osiossa on esitettynä yleisimmät riskit liittyen asuntosijoittamiseen.
Oma taloudellinen tilanne
Ensiksi asuntosijoittajan tulisi tiedostaa oma taloudellinen tilanteensa. Ennen lainan hakemista, tulisi sijoittajan olla tietoinen siitä, kuinka paljon hänellä on varaa lyhentää lainaa kuukaudessa, sekä onko kaikki kustannukset ja näkökulmat otettu huomioon.
Lainaneuvottelussa pankki laskee lainanhakijan varallisuuden sekä velkaantumisasteen.
Laskelman tarkoituksena on selvittää, minkä suuruista velkaa pankki voi myöntää.
(Sijoitusovi.com.) Korkotason nousu
Nykytilan lisäksi olisi hyvä keskittyä myös tulevaan, mahdolliseen korkojen nousuun.
Laskelmia tehdessä olisi hyvä myös tehdä laskelmia, jossa on otettu huomioon korkeampi korko. Näin laskelmat ovat realistisempia ja mahdollisiin koronnousuihin osataan varautua.
Korkotason on ennustettu nousevan ennen pitkään, sillä korkotaso asuntolainoissa on jo pitkään ollut ennätyksellisen matalalla. Pankkien kanssa on myös mahdollista sopia korkosuojista, joilla voi varautua mahdollisiin korkojen nousuihin. (Sijoitusovi.com.)
Arvon lasku
Vaikka pääkaupunkiseudulla asuntojen hinnat ovat nousseet, on aina hyvä varautua
mahdollisiin asuntojen arvojen laskuun. Asunnon sijainnin vaikuttaessa arvoon merkittävästi, ei pääkaupunkiseudulla tätä ongelmaa usein ole. Kun asuntosijoittaja keskittyy ainoastaan kassavirtasijoittamiseen, eikä esimerkiksi käytä sijoitusmuotona flippausta, ei asunnon arvon lasku ole merkittävää. Asunnosta kuitenkin saadaan kuukausittainen kassavirta asunnon arvon laskusta huolimatta. Pääomatappiota syntyy tällöin ainoastaan, jos asunto myydään
ostohintaa edullisemmin. (Sijoitusovi.)
Vuokratason lasku tai väärän vuokratason määrittäminen
Helsingissä ja muissa kasvukeskuksissa vuokrat ovat yleisesti nousseet. Helsinkiin muuttovirta on suurta ja sijoittajalle ei vuokratason lasku ole riskeistä suurin. Myös liian korkea
vuokrataso voi olla riski. Palkat eivät ole kehittyneet yhtä nopeasti kuin vuokrat. Tämän takia vuokra kannattaa pitää maltillisena, jotta asuntoon on löydettävissä helposti vuokralainen.
Kun asunto seisoo tyhjillään, ei sijoittajalle tästä kerry kassavirtaa ja joskus yksikin kuukausi ilman vuokralaista voi osoittautua kalliimmaksi kuin hieman alhaisempi kuukausivuokra. Kun vuokrataso pidetään maltillisena, voidaan varmistaa, että kassavirta säilyy positiivisena kuukaudesta toiseen. Sijoitusasuntoa etsiessä on viisasta selvittää kohdealueen vuokrataso ja asettaa vuokra sopivaksi sen mukaan. (Sijoitusovi.)
Ongelmat vuokralaisen kanssa
Vuokralaisiin liittyviä ongelmia on monia, joihin ei välttämättä itse pysty vaikuttamaan.
Vuokralainen voi tuhota asunnon tai hänelle voi tulla vaikeuksia vuokranmaksun kanssa. Jos asunnon vuokra on liian korkealla, se on huonolla paikalla, tai siinä on puutteita, on siihen vaikeuksia löytää vuokralainen tai vuokralaisten vaihtuvuus voi olla suurta. Tällöin asunto saattaa jäädä tyhjäksi ja se syö kassavirtaa, sillä asunnosta on maksettava vastike ja
lainanlyhennys siitä huolimatta onko asunnossa vuokralaista tai ei. Vuokralainen tulee valita huolella esimerkiksi haastattelemalla jokaista hakijaa sekä tarkastamalla heidän
luottotietonsa. (Sijoitusovi.) Taloyhtiön tulevat remontit
Asuntosijoittaja saa tulevat remontit selville taloyhtiön kunnossapitotarvesuunnitelmasta, jonka laki velvoittaa jokaisen taloyhtiön tekemään. Kunnossapitotarvesuunnitelma laaditaan taloyhtiössä vuosittain ja siinä on kirjattuna mahdolliset tulevat remontit seuraavalta viideltä vuodelta. Yhtiökokouksessa käydään läpi kunnossapitotarvesuunnitelma ja päätetään, mitkä remontit pannaan käytäntöön taloyhtiön osalta. (Sijoitusovi.)
Joihinkin edellä mainittuihin riskeihin voidaan itse vaikuttaa ja jotkut ovat itsestä riippumattomia. Esimerkiksi hintojen merkittävä lasku, lainan korkojen nousu, alueen vuokratason lasku, vuokralaisen puute asunnossa tai hänen maksuvaikeudet sekä
yhtiövastikkeen nousu merkittävästi ovat sellaisia asioita, joihin ei oikein itse voi vaikuttaa.
Työttömäksi jääminen on myös riski, joka asuntosijoittajan tulisi huomioida osana riskejä.
Näihin kaikkiin tulee kuitenkin varautua ja niitä tulisi käydä läpi ennen sijoitusasunnon hankintaa vaikkapa esimerkkilaskelmia tehdessä (Sillanpää & Vahtera 2011, 197-212).
4.2 Tuotto
Asunnosta voi saada vuokratuottoa tai sen arvo voi nousta. Asuntosijoittajan kuitenkin tulisi keskittyä enemmän vuokratuottoon, koska sijoittaminen vain arvonnousua ajatellen ei ole yhtä varmaa (Sillanpää & Vahtera 2011, 41).
Kun tarkastellaan tilastokeskuksen lukuja vuokrahintojen kehityksestä voi huomata, että Helsingin ykkösalueella on vuokra-asuntojen vuosimuutos ollut 3,1 prosenttia ja
kakkosalueella se on jopa 3,9 prosenttia vuosina 2012-2018. Keskimääräinen vuokra Helsingin ykkösalueella vuonna 2018 oli 21,05 euroa neliöltä ja kakkosalueella se oli 19,38 euroa.
Vuotta 2012 tarkastellessa, oli keskimääräinen vuokra Helsingin ykkösalueella 17,78 euro neliöltä ja kakkosalueella 15,70 euroa. Tästä voi huomata, että kasvua on ollut ykkösalueella 18,39 prosenttia ja kakkosalueella se on ollut 23,44 prosenttia.
Kaavio 1 Vuokran keskimääräinen neliöhinnan kasvu 21,05€
17,78€ 19,38€
15,70€
Helsinki 1
2018 Helsinki 1
2012 Helsinki 2
2018 Helsinki 2 2012
V U O K R A N K E S K I M Ä Ä R Ä I N E N N E L I Ö H I N N AN K AS V U V U O N N A 2 0 1 8
J A 2 0 1 2
Kun tarkasteltavana on asuntojen hintojen kehitys, oli vuonna 2018 keskimääräinen neliöhinta Helsingissä 4064 euroa. Vuonna 2012 keskimääräinen neliöhinta Helsingissä oli 3846 euroa.
Helsingissä asuntojen arvonnousu on siis kuudessa vuodessa ollut jopa 5,67 prosenttia.
Kaavio 2 Osakehuoneistojen velattomat neliöhinnat
Näistä luvuista voidaan huomata, että Helsingissä vuokratuotto on ollut parempi, kuin asuntojen arvonnousu. Toisaalta luvut eivät anna tarkkaa tietoa, koska osakehuoneistojen keskimääräinen neliöhinta ei tilastokeskuksen sivuilla oltu eritelty ykkös- sekä kakkosalueen mukaan, vaan ilmoitettu koko Helsingin osalta. (Tilastokeskus.)
Vuokratuotto
Onnistuneen sijoituksen kannalta vuokratuoton laskeminen on erityisen tärkeää. Sen avulla sijoittaja saa parhaimman käsityksen siitä, mihin kohteeseen on kannattavinta sijoittaa.
Useista sijoitusvaihtoehdoista on vuokratuoton laskemisen avulla mahdollista valita se parhain sijoitusasunto. (Sijoitusovi.)
Yleisesti ottaen 5-7 prosentin tuottoa pidetään hyvänä lähtökohtana, jota sijoittajan tulisi tavoitella. Vuokratuottoa laskiessa on tiedettävä minkä suuruista vuokraa asunnosta aiotaan pyytää, taloyhtiön kuukausittainen vastike, asunnon velaton hinta, remonttikulut ja
varainsiirtovero. Yksinkertaisimmissa kaavoissa ei lainanlyhennystä oteta huomioon.
Vuokratuottoa laskiessa kaikkein tärkeintä on käyttää samaa kaavaa kaikissa kohteissa. Näin tulos on vertailukelpoinen. Vuokran suuruus saadaan vertailemalla muita saman kokoisia vuokra-asuntoja samalla alueella ja ottaen huomioon asunnon kunnon. Alla olevassa
näytetään, miten vuokratuottoprosentti on laskettu Helsingin Kalliossa sijaitsevasta yksiöstä.
(Sijoitusovi.)
€4,064 €3,846
H E L S I N K I 2 0 1 8 H E L S I N K I 2 0 1 2
OS A KEHU ONEIS TOJEN VELA TTOM A T NELIÖ HINNA T
(𝑉𝑢𝑜𝑘𝑟𝑎 − 𝑉𝑎𝑠𝑡𝑖𝑘𝑒)𝑥 12
𝑉𝑒𝑙𝑎𝑡𝑜𝑛 ℎ𝑖𝑛𝑡𝑎 + 𝑅𝑒𝑚𝑜𝑛𝑡𝑡𝑖𝑘𝑢𝑙𝑢𝑡 + 𝑉𝑎𝑟𝑎𝑖𝑛𝑠𝑖𝑖𝑟𝑡𝑜𝑣𝑒𝑟𝑜 𝑥 100
37 m2 yksiö on ostettu vuonna 2012. Taloyhtiössä oli aikaisempina vuosina tehty suuremmat remontit, kuten putki- ja julkisivuremontti. Vuokraa yksiöstä tänä päivänä pyydetään 950 euroa kuukaudessa. Hoitovastike kuukaudessa on 226,85 euroa, sisältäen saunavuoron ja yhden henkilön vesimaksun. Ostohinta vuonna 2012 oli 175 000 euroa. Asunnon hyvän kunnon ansiosta, sille oli tarvetta tehdä vain pintaremontti, joka kustansi noin 2000 euroa.
Varainsiirtovero, eli 2 prosenttia ostohinnasta oli 3500 euroa.
(950 − 226,85) 𝑥 12
175000 + 2000 + 3500 𝑥 100 = 4,8%
Ensimmäisen vuoden vuokratuotto oli 4,8 prosenttia. Nykyään vuokratuottoa laskiessa ei oteta huomioon remonttikuluja, koska niitä ei asunnossa ole tarvinnut tehdä sen hyvän kunnon ansiosta. Lisäksi saunavuoron ja vesilaskun on vuokralaisen maksettava itse. Tästä laskelmasta voi huomata, että vuokratuotto on melko hyvä, kattaen melkein viiden prosentin tuoton sijoittajalle. Huomioitavaa myös on, että asuntojen hinnat etenkin Kallion alueella ovat nousseet huomattavasti sitten vuoden 2012. Oikotien sivustoa katsellessa, on samassa taloyhtiössä lähes saman kokoinen asunto vuokrattavana hintaan 1181 euroa kuukaudessa.
Asunto vastaa kunnoltaan esimerkkinä olevaa asuntoa, joten esimerkissä käytettävästä asunnosta voisi jo nykyisin pyytää suurempaa vuokraa. (Oikotie.)
Arvonnousu
Tarkka arvonnousu asunnolle saadaan vasta kun asunto myydään. Asunnon myyntihintaan vaikuttavat monet tekijät, kuten asunnon sijainti, alueen palvelut ja liikenneyhteydet sekä asunnon kunto myyntihetkellä. Sijoittaja voi kuitenkin tarkastella asuntojen hintakehitystä tilastokeskuksen sivuilta. Tämä kuitenkin antaa vain suurpiirteisen kuvan hintakehityksestä, joten kannattavampaa olisi tarkastella sijoitusasunnon lähialueella olevia vanhoja myynti-ilmoituksia, mikäli mahdollista. (Sijoitusovi.)
Tilastokeskuksen mukaan vanhojen kerrostaloasuntojen keskimääräinen neliöhinta
toukokuussa vuonna 2012 oli keskimäärin 3788 euroa. Nykyinen keskimääräinen neliöhinta vuonna 2019 on 4549 euroa. Tästä voi laskea, että asuntojen keskimääräinen neliöhinta koko Helsingin alueella on noussut 20,09 prosenttia. Tämä kuitenkaan ei anna tietoa tietyn kaupunginosan hintakehityksestä (Tilastokeskus). Halusin ottaa tässä huomioon saman aikavälin kuin missä vuokratuotto on laskettu.
5 Verotus
Asuntosijoittajan olisi hyvä muistaa, että myös sijoitusasunnosta tulisi maksaa veroa käytännössä kolmessa eri vaiheessa, asuntoa ostettaessa, asuntoa vuokrattaessa ja asuntoa myytäessä. Jotta sijoitusasunto tuottaisi parhaan mahdollisen tuoton, on hyvä myös perehtyä siihen, mitkä kaikki kulut ovat mahdollista vähentää verotuksessa. (YIT.)
5.1 Varainsiirtovero asunnon hankinnasta
Kerros- tai rivitalohuoneiston hallintaan oikeuttavista osakkeista on maksettava
varainsiirtovero. Ensiasunnon kohdalla varainsiirtoveroa ei kuitenkaan tarvitse maksaa, jos tietyt ehdot täyttyvät. Varainsiirtovero vuonna 2019 on 2 prosenttia kauppahinnasta. Se tulee maksaa kahden kuukauden kuluessa kaupanteosta ja uudiskohteissa se tulee suorittaa, kun omistusoikeus on siirtynyt ostajalle. Kun kaupanteossa käytetään kiinteistönvälittäjää, tulee varainsiirtovero suorittaa kaupanteon yhteydessä (Vero.fi). Varainsiirtovero lasketaan aina asunnon velattomasta hinnasta, vaikka asuntosijoittaja käyttäisi hyödykseen yhtiölainaa, jolloin asunnon myyntihinta on pienempi. (YIT.)
5.2 Pääomatulon verotus myyntivoitoista ja vuokratuloista
Vuonna 2019 sijoitusasunnon myynnistä ja siitä saatavasta luovutusvoitosta peritään veroa 30 prosenttia 30 000 euroon asti, siitä ylimenevästä summasta 34 prosenttia. Luovutusvoiton voi laskea kahdella eri tavalla. Sen voi laskea esimerkiksi vähentämällä asunnon myyntihinnasta kaikki kulut kuten varainsiirtoveron, hankintahinnan ja asuntomyyjän välityspalkkion. Myös pääomavastikkeet, perusparannuskulut ja irtaimen omaisuuden kulut on mahdollista
vähentää, mikäli niitä ei ole voitu vähentää jo vuokratulon verotuksessa. Toinen tapa laskea luovutusvoitto on vähentää myyntihinnasta hankintameno-olettama. Hankintameno-olettama on 20 prosenttia, kun asunto on omistettu alle kymmenenvuotta ja 40 prosenttia kun asunto on omistettu yli kymmenen vuotta. (YIT.)
Kaikki vuokratulot on ilmoitettava joka vuosi verotuksessa, vaikka niistä ei syntyisikään yhtään verotettavaa vuokratuloa. (Verokampus). Verotettava summa saadaan, kun
vuokratuloista on vähennetty hoitovastike, lainan korot ja muut sijoitukseen liittyvät kulut (Sijoitusasunnot.com). Verotettavaksi tuloksi kuitenkin lasketaan vuokralaisen muut maksamat maksut, kuten autopaikan vuokra ja vesimaksu. (YIT.)
5.3 Vähennykset
Asuntosijoittajan tulisi tutustua huolellisesti vähennyksiin, sillä niillä on merkittävä vaikutus asuntosijoituksen tuottoon. Esimerkiksi vuokratuloista vähennettäviä kuluja ovat hoitovastike, vesimaksut, pääoma- eli rahoitusvastike, remonttikulut ja irtainkulut kuten kalusteet ja kodinkoneet. Vuokralaisen hankkimisesta aiheutuvat kulut kuten vuokrailmoituskulut, vuokranvälittäjän palkkiot ja luottotietojen tarkistamisesta koituvat kulut ovat myös
vähennettävissä. Mikäli asuntosijoittaja haluaa hankkia kirjallisuutta oman osaamisensa kehittämiseen asuntosijoittajana, voi nekin vähentää verotuksessa. On kuitenkin muistettava säilyttää kaikista hankinnoistaan kuitti ja tositteet veroilmoituksen tekemistä varten. (YIT.)
Vuokratulo 11 400€
Yhtiövastike -2 520€
Vuosikorjaus -1 200€
Verotettava vuokratulo 7680€
Lainan korko -2796€
Verotettava pääomatulo 4884€
Taulukko 5 Vähennykset
Yllä olevassa taulukossa on käytetty esimerkkinä yksiötä, josta saadaan vuokratuloja 950 euroa kuukaudessa. Yhtiövastikkeen ollessa 210 euroa kuukaudessa ja vuoden aikana tehdyt remontit kuten seinien maalaus ja uuden jääkaapin osto on kustantanut vuokranantajalle 1 200 euroa. Vuokratulot ollessa 11 400 euroa vuodessa, voi siitä vähentää vuodessa maksettavan yhtiövastikkeen ja asuntoon käytetyn korjauskulun. Tällöin verotettava vuokratulo on 7 680 euroa. Vuokratuloista voi näiden lisäksi vähentää asuntolainasta
maksettava korko, joka on vuodessa noin 2 796 euroa. Näin verotettavaa pääomatuloa syntyy 4 884 euroa. (Pörssisäätiö.)
6 Asunto-osakeyhtiö
Asunto-osakeyhtiö on osakeyhtiö, johon kuuluu yksi tai useampi rakennus ja joiden pinta-alasta on oltava vähintään puolet käytössä. Osakepääoma on jaettu osakkeisiin ja niitä on oltava vähintään kolme sekä osakepääoman on vähintään oltava 8000 euroa. Jokaisella
osakkeenomistajalla on yhtiössä samat oikeudet, eivätkä he ole vastuussa yhtiön velvoitteista.
(laki24.fi).
6.1 Asunto-osakeyhtiön peruspiirteet
Tilastokeskuksen mukaan Suomessa oli 88 000 asunto-osakeyhtiötä vuonna 2017 (Tilastokeskus). Suomalaisista enemmän kuin puolet asuvat asunto-osakeyhtiössä, joko vuokralla tai he omistavat itse osakkeen. Asunto-osakeyhtiö voi olla joko kerros-, rivi-, pari- tai omakotitalo. Osakkeenomistajalla on oikeus hallita omistamaansa tiettyä huoneistoa asunto-osakeyhtiössä, joka yleensä määrittelee asunto-osakeyhtiön. Kunkin osakkeen
oikeudet on määritelty erikseen yhtiöjärjestyksessä, missä on ilmoitettu myös yhtiövastikkeen määrä, jonka osakkeenomistaja tulee suorittaa osakeyhtiölle. Yhtiövastikkeilla asunto-osakeyhtiö huolehtii rakennuksen ylläpidon aiheuttamista kustannuksista, jotka ovat
esimerkiksi lämmitys ja korjauskuluja.
Asunto-osakeyhtiö ja tavallinen osakeyhtiö muistuttavat paljon toisiaan. Asunto-osakeyhtiössä ei kuitenkaan ole tarkoituksena taloudellisen voiton tavoittelu vaan asumistarpeen
tyydyttäminen. Myös vastikkeiden maksamisen velvollisuus eroaa tavallisesta osakkeenomistajasta (Sillanpää ja Vahtera 2011, 15-16).
6.2 Asunto-osakeyhtiölaki
Yleensä osakkeenomistajat ovat vastuussa asunto-osakkeen asioista. Tämän takia sitä koskevat säädökset on koottu erilliseen lakiin, asunto-osakeyhtiölakiin (AsOYL, 1599/2009).
Asunto-osakeyhtiölaista osakkeenomistat ja niiden toimintaa hoitavat henkilöt on helppo löytää tarvittavat säädökset. Lain tarkoitus on edistää asumisen osakkeenomistajan kannalta mahdollisimman tehokkaasti ja turvallisesti. (Sillanpää ja Vahtera 2011, 16-17).
Suomessa on ollut tähän asti kolme asunto-osakeyhtiölakia. Ensimmäinen. on vuodelta 1926, joka oli varsin suppea. Toisessa asunto-osakeyhtiölaissa vuodelta 1991 oli vielä paljon viittauksia osakeyhtiölakiin. Uusin osakeyhtiölaki on kirjoitettu siten, että asunto-osakeyhtiön osalta ei ole tarpeellista turvautua osakeyhtiölain lakitekstiin. (Sillanpää ja Vahtera 2011, 16-17).
Suomalainen asunto-osakeyhtiö eroaa varsin paljon muusta maailmasta. Muualla maailmassa yleensä omistusoikeus huoneistoon on merkitty kiinteistörekisteriin tai se on rekisteröitävä pitkäaikainen siirtokelpoinen vuokrasopimus. Tämä tarkoittaa sitä, että huoneiston omistajat ovat jäseninä eräänlaisessa yhdistyksessä tai osakunnassa, jossa he päättävät yhteisten osien hallinnoinnista. Ongelmina kuitenkin ilmenee esimerkiksi yhteisten asioiden päätöksen teon tehokkuuden, velkarahoituksen, vakuutuksien saatavuuden, huoneistojen omistajilta perittävien maksujen sekä talouden läpinäkyvyyden suhteen. (Sillanpää ja Vahtera 2011, 16-17).
6.3 Isännöitsijä asunto-osakeyhtiössä
Asuntosijoittajan tulisi myös perehtyä asunto-osakeyhtiössä isännöitsijään tai nykyään usein käytettyyn isännöitsijäyritykseen. Isännöitsijä on ikään kuin asunto-osakeyhtiön
toimitusjohtaja, joka valvoo ja päättää taloyhtiön asioista yhdessä taloyhtiön hallituksen kanssa. Isännöitsijä hoitaa taloyhtiön hallintoa sekä taloutta. Näiden lisäksi isännöitsijä huolehtii myös kiinteistön hoitamisesta. Tällä tarkoitetaan sitä, että isännöitsijä huolehtii taloyhtiön isommista remonteista ja niiden ajankohtaisuudesta. Isännöitsijä huomioi, mitä remontteja taloyhtiössä ollaan tehty ja mitä lähitulevaisuudessa tullaan tekemään.
Isännöitsijälle ei siis kuulu samat tehtävät, kuin talonmiehelle tai huoltoyhtiölle, joihin nämä usein sekoitetaan. Kun taloyhtiöllä on hyvä isännöitsijä, tällä varmistetaan, että tarvittavat remontit ovat ajan tasalla ja tämä nostaa asunto-osakkeen arvoa. (Sijoitusovi.)
Sijoittaja on isännöitsijän asiakas samalla tavalla kuin asunto-osakeyhtiössä asuva asukas.
Sijoittaja saa isännöitsijältä selvitystä esimerkiksi siitä, miten vastikkeita käytetään käsitellään kirjanpidossa ja näin niitä voi käyttää hyödyksi verotuksessa. (Sijoitusovi.) Löysin tähän opinnäytetyöhön kiinteistöjuridian (kiinteistöjuridia.fi) sivuilta
asunto-osakeyhtiön organisaatiokaavion, jossa on kuvattuna isännöitsijän tehtäviä. Tässä kaaviossa isännöitsijän tehtävät oli jaettu kolmeen eri kategoriaan. Taloudellisiin, hallinnollisiin ja kunnossapitoon. (kiinteistöjuridia.)
Kuvio 1 Asunto-osakeyhtiön organisaatiokaavio. (kiinteistöjuridia.)
Asunto-osakkeen tulot koostuvat pääasiassa asunto-osakkaiden vastikkeista ja sillä katetaan asunto-osakeyhtiössä muodostuvat kulut. Jotta asunto-osakeyhtiössä syntyvät kulut saadaan katettua, on isännöitsijän huolehdittava tarkasti vastikevalvonnasta. Kun kiinteistöhallinta on hyvää, asuminen on laadukasta ja kiinteistön arvo säilyy. Tällöin myös asuntojen vastikkeet ovat suurempia. (kiinteistöjuridia.)
7 Tutkimus
Tutkimusosiossa käydään läpi tähän opinnäytetyöhön tehty tutkimus. Osiossa ensimmäiseksi esitellään tutkimuksen tavoite ja siihen laaditut tutkimuskysymykset, joita on käytetty tutkimusongelman ratkaisemiseen. Tutkimuskysymyksillä pyrittiin saamaan selville ammattilaisen omat mielipiteet siitä, kuinka asuntosijoittaminen eroaa juurikin Helsingin
kantakaupungissa verrattuna muuhun Helsinkiin. Tutkimuskysymysten jälkeen perehdytään menetelmään, jota tutkimukseen on käytetty. Tätä seuraa osio, jossa kerron kuinka olen päätynyt haastattelemaan juurikin näitä henkilöitä, joiden vastauksia tähän tutkimukseen olen käyttänyt. Lopuksi esitellään, kuinka tulokset ollaan analysoitu ja esitellään tulokset teemoittain. Lisäksi arvioin tuloksien luotettavuutta.
7.1 Tutkimuksen tavoite
Tutkimuksen tavoitteena on saada ammattilaisen oma mielipide siitä, mitkä ovat
asuntosijoittamisen hyviä ja huonoja puolia Helsingin kantakaupungissa, sekä miten se eroaa muusta Helsingistä. Asuntosijoittaminen eroaa muusta Helsingistä jo hintojensa puolesta, joten riskit ja virheet tulee ottaa huomioon aivan eri tavalla.
7.2 Tutkimuskysymykset
Haastattelukysymyksillä pyrin parhaani mukaan saada selville, miten juuri Helsingin kantakaupunki eroaa muusta Helsingistä sijoituskohteena. Kysymyksillä halusin saada vastauksia eroihin kantakaupungin ja muun Helsingin välillä sekä kuulla ammattilaisen mielipiteen asiasta. Haastattelukysymyksiä olin valinnut seitsemän, mikä minusta oli varsin riittävä saamaan tarvittava tieto haastateltavien mielipiteistä tutkimusongelmaan.
• Millä tavalla sinun mielestäsi asuntosijoittaminen Helsingin kantakaupungissa eroaa muusta Helsingistä?
• Pidätkö asuntosijoittamista järkevänä Helsingin kantakaupungin alueella ottaen huomioon kysynnän, tarjonnan ja yleisen hintatason?
• Mitä alueita Helsingin kantakaupungissa näet potentiaalisena asuntosijoittamisen kannalta nyt ja tulevaisuudessa. Miksi?
• Millaisen asunnon asuntosijoittajan olisi järkevää hankkia Helsingin kantakaupungista ensimmäisenä kohteena? (tällä haen esimerkiksi remontoitavaa kohdetta, remontoitua kohdetta, yksiötä tai kaksiota/suurempaa asuntoa).
• Hankkisitko itse sijoitusasunnon juuri Helsingin kantakaupungista? Miksi, miksi et?
• Mitä virheitä voi asuntosijoittamisen suhteen tehdä? Onko jotain sellaisia Helsingissä tai pääkaupunkiseudulla, mitä muualla suomessa ei ole?
• Miten arvioisit riskejä verrattuna muuhun Helsinkiin tai suomeen?
7.3 Tutkimusmenetelmä
Tutkimusmenetelmäksi tähän opinnäytetyöhön olen valinnut haastattelun, koska tutkimukseni on kvalitatiivinen, haastattelu sopii siihen mielestäni parhaiten. Etuna haastattelussa on sen joustavuus ja sen mahdollisuus syventää saatavia tietoja. Haastattelussa haastateltavan on helpompi tuoda omia mielipiteitään esille ja näin ollen on mahdollista saada sellaista tietoa, jota alun perin ei ole ollut tarkoitus kysyä (Hirsijärvi ym. 2009. 205).
Haastattelutapoja on monia. Yleensä haastattelulajit jaotellaan sen mukaan, kuinka strukturoituja ja muodollisia ne ovat. Tavallisimmin haastattelulajit on jaettu kolmeen ryhmään. Strukturoitu eli lomakehaastattelu, teemahaastattelu sekä avoin haastattelu.
Lomakehaastattelussa on kysymykset ja esittämisjärjestys valittu etukäteen.
Teemahaastattelussa haastattelun teema on tiedossa, mutta yleensä sen muotoa ja
järjestystä ei ole päätetty. Teemahaastattelussa yhdistyy sekä lomakehaastattelu että avoin haastattelu. Avoimessa haastattelussa haastateltavana on mielessään aihe, mutta
kysymysjärjestys puuttuu. Avoin haastattelu etenee sitä mukaan, kun haastateltava tuo ne esille keskustelun kulussa. Avoin haastattelu vie paljon aikaa ja yleensä haastattelijan on otettava yhteyttä haastateltavaan useita kertoja (Hirsijärvi ym. 2009. 207-210).
Käytin puolistrukturoitua teemahaastattelua, jossa kysymykset ovat jokaiselle haastateltaville samoja, mutta valmiit vastausvaihtoehdot puuttuvat. Puolistrukturoidussa haastattelussa haastattelun aihe on valmiiksi valittuna ja se on strukturoitua haastattelua hieman vapaampi.
Tätä käytetään yleensä tutkimuksissa, josta ei ole vielä saatu tietoa tai sitä ollaan tutkittu suhteellisen vähän.
Teemahaastattelussa kysymykset ovat ennalta valittu, mutta niiden järjestyksellä ei ole suurta merkitystä ja kysymykset toimivatkin lähinnä muistilistana haastattelijalle. Toisin, kuin puolistrukturoidussa haastattelussa, teemahaastattelu vaatii paljon aiheeseen perehtymistä ja haastateltavien tarkan valitsemisen, jotta toivottu tutkimustavoite saavutetaan. (spoken.) Lähestyin haastateltavia puhelimitse sekä sähköpostilla. Haastattelut tehtiin maaliskuussa 2020 ja vallitsevan korona -tilanteen vuoksi en pystynyt tekemään haluamiani haastatteluja kasvotusten. Tutkimusta varten haastattelin kolmea eri henkilöä, jotka kaikki toimivat kiinteistönvälittäjinä Helsingin kantakaupungin alueella. Kaksi haastateltavista lupautui puhelimessa haastateltaviksi ja yhtä haastattelin sähköpostilla. Sähköpostilla haastateltavalle lähetin kysymykset, joihin hän vastasi, ja puhelinhaastattelijoille soitin ennalta sovittuna aikana. Haastattelukysymykset olin suunnitellut samana aikana, kun kirjoitin opinnäytetyöni teoriaosuutta.
Puhelinhaastatteluun olin varannut 20 minuuttia. Haastattelun nauhoitettiin kännykällä, jotta vastauksiin olisi helpointa palata, eikä haastattelun aikana tarvitsisi käyttää aikaa
muistiinpanojen tekemiseen. Molemmista haastatteluista suoriuduttiin noin 15 minuutissa.
Sähköpostihaastattelun kohdalla sain vastaukset haastattelukysymyksiin vielä saman päivän aikana. Sähköpostihaastattelu osoittautui oivalliseksi siinä mielessä, että vastausten läpikäyminen oli helpompaa.
7.4 Haastateltavien valinta
Haastateltavikseni halusin valita henkilöitä, jolla on kokemusta asuntosijoittamisesta ja joilla on laajalti tietoa asuntojen hinnoista eri puolilla Helsinkiä. Päädyin siis haastattelemaan kolmea kiinteistönvälittäjää, jotka välittävät asuntoja juurikin Helsingin kantakaupungin alueella ja joilla on jo monen vuoden kokemus kiinteistönvälitysalalta. Vaikka
kiinteistönvälittäjät ei suoranaisesti harjoita asuntosijoittamista ammatikseen, on heillä kuitenkin ajankohtaista tieto asuntojen tämän hetkisistä hinnoista ja kysynnästä.
Kiinteistönvälittäjät ovat usein myös tekemisissä asuntosijoittajien kanssa, joko myymällä asuntoa tai etsimällä sijoittajille uusia kohteita. Kolmesta haastateltavasta kaksi oli naisia ja yksi mies. Iältään haastateltavien keski-ikä oli 37 -vuotta.
7.5 Tutkimuksen analysointi
Analyysimenetelmänä tässä opinnäytetyössä on käytetty sisältöanalyysia, teemoittamista ja litterointia. Sisältöanalyysiä voidaan käyttää kaikissa kvalitatiivisissa tutkimuksissa.
Sisältöanalyysin voi liittää joko erilaisiin analyysikokonaisuuksiin tai pitää yksittäisenä metodina.
Teemoitus on saman tapaista kuin luokittelu. Siinä pyritään erottelemaan, mitä kustakin teemasta on kerrottu. Teemoituksessa laadullisen aineisto pyritään pilkkomaan ja ryhmittelemään erilaisten aihepiirien mukaan. Tällä tavalla tietyt teemat esiintyvät aineistossa ja niitä on helpompi vertailla. Ennen teemoitusta, voi aineisto ryhmitellä
esimerkiksi tiedonantajien iän ja sukupuolen mukaan ja tämän jälkeen vasta etsiä aineistosta
esimerkiksi tiedonantajien iän ja sukupuolen mukaan ja tämän jälkeen vasta etsiä aineistosta