KIINTEISTÖNOMISTAJAN PÄÄTÖKSENTEOSSA
Teknillisen korkeakoulun maanmittausosastolla tehty diplomityö
Espoo, marraskuu 1999 ' tekniikan ylioppilas
Harri Sutinen
Valvoja: prof. Kauko Viitanen Ohjaaja: KTM Olli Olkkonen
Tekijä ja työn nimi: Harri Sutinen
Kustannus- ja markkinatiedon yhdistäminen kiinteistönomistajan päätöksenteossa
Päivämäärä: 11.11.1999 Sivumäärä: 80 Osasto: Maanmittausosasto Professuuri:
Maa-20. Kiinteistöoppi Pääaine:
Kiinteistötalous ja kiinteistöarviointi Työn valvoja: prof. Kauko Viitanen
Työn ohjaajat: KTM Olli Olkkonen
Tutkimuksessa on selvitetty kuinka kiinteistönomistaja yhdistää kohdekohtaisessa päätöksenteossaan keskeiset lähtötiedot, jotka on tässä työssä jaettu kahteen pääryhmään: kustannus- ja markkinatietoihin. Näiden tietojen eriyttäminen analyysivaiheessa ja analyysien tulosten yhdistäminen päätöksenteossa on lähtökohtana tässä tutkimuksessa. Tutkimus on rajattu olemassaolevaan kohteeseen, eli rakennettuun kiinteistöön, liittyvään tarkasteluun. Kiinteistönomistajan kannalta keskeinen kysymys kuuluu: ”Onko kohde parhaassa ja tehokkaimmassa mahdollisessa käytössä ja mitä kohteen muuttaminen tällaiseksi maksaisi?” Etsiessään vastausta näihin kysymyksiin kiinteistönomistaja tarvitsee sekä kustannus- että markkinatietoa.
Kustannustietojen osalta keskeisintä on selvittää kohteen muutoskustannusten suuruutta. Markkinatietojen analysoimisessa avainasemassa on tulevaisuuden vuokratuottojen ennustaminen.
Päätöksenteon kannalta keskeistä on tunnistaa kohteen asema sen elinkaarella ja eri päätöksien aiheuttamat muutokset siihen. Kohdekohtaisessa päätöksenteossa keskeisessä asemassa on perinteinen kassavirtalaskelma, mutta erityistä huomiota tulee kiinnittää laskelmien syöttötietojen tarkentamiseen erilaisten analyysien ja reittauksen kautta. Tässä tutkimuksessa päätöksentekoprosessia havainnollistetaan yhden case-kohteen avulla, johon liittyen tarkastellaan eri kehitysvaihtoehtoja.
Avainsanat: markkina-analyysi, rakennuskustannukset, Kieli: suomi investointianalyysi, kiinteistökehittäminen, reittaus, elinkaari
Author and the title of the thesis: Harri Sutinen Combining the cost and market data
in property owner's decision making
Date: 11.11.1999 Number of pages: 80
Department: Surveying Professorship:
Maa-20. Real Estate Special subject:
Real Estate Economics and Valuation
Supervisor: Prof. Kauko Viitanen
Instructor: Mr Olli Olkkonen, M.Sc. (Econ)
This study explains how a property owner in his target-oriented decision-making process combines the crucial starting data, which in this study has been divided into two main groups: the cost and market data. Dividing this data at the point of analysis and combining the results of the analysis for decision-making is the starting point in this study. The study has been limited to examining an existing target, i.e. a completed construction. A property owner's crucial question would be: Is the target in the best and most efficient possible use, and what would it cost to convert the target into such?
While looking for an answer to these questions, the property owner needs both cost and market data. The most important aspect, with respect to the cost data, would be to find out the extent of the target's conversion costs, whereas a key aspect in analysing the market data is predicting future rent income.
It is crucial in decision-making to recognize the state the target is in with respect to its life-span and the effects of various decisions that affect it. In target-oriented decision
making it is customary to use cash flow calculations, but special attention should be paid to checking the calculations' input data through different analyses and routing.
The decision-making process has been illustrated in this study with the aid of one case target and its different development options.
Keywords: market analysis, building costs,
investment analysis, property development, routing, life-span
Language: finnish
Kiitokset kaikille teille, jotka autoitte tämän työn valmistumisessa. Kiinteistötalouden instituuttia kiitän taloudellisesta tuesta. Olli Olkkoselle, ja myös muille KTIiäisille, kiitokset hyvistä ja rakentavista kommenteista. Kiitokset tämän hankkeen valmistumisesta vielä tällä vanhalla vuosituhannella kuuluu myös työn valvojalle Kauko Viitaselle.
Kiitoksista kaikkein suurimmat ja lämpöisimmät kuuluvat kuitenkin perheelleni; Tuulalle, Villelle ja Samille.
Helsingissä marraskuussa 1999
Harri Sutinen
ALKUSANAT
SISÄLLYSLUETTELO
1. JOHDANTO... 7
1.1 Tutkimuksen lähtökohta ja tutkimusongelma... 7
1.1.1 Tutkimuksen tavoite... 8
1.1.2 Tutkimusmenetelmä... 8
1.1.3 Tutkimuksen rajaukset... 8
1.1.4 Tutkimuksen rakenne... 8
1.2 Rakennuksen elinkaari...9
1.3 Rakennuksen vanheneminen...11
1.3.1 Tekninen vanheneminen... 12
1.3.2 Toiminnallinen vanheneminen... 13
1.3.3 Sijainnilleen vanheneminen... 13
1.3.4 Taloudellinen vanheneminen... 13
1.3.5 Rakennuksen vanhenemiseen varautuminen...14
1.4 HBU -periaate... 15
1.5 Kiinteistökehittäminen... 16
1.5.1 Kiinteistökehittämisen lähtökohdat... 16
1.5.2 Kiinteistökehittämisen osapuolet... 17
1.5.3 Kiinteistökehittämiseen liittyvät analyysit...18
1.6 Yleistä analyyseistä... 18
1.6.1 Analyysien luokittelu...18
1.6.2 Analyysien tavoitteet...19
2. MARKKINA-ANALYYSIT... 20
2.1 Yleistä markkina-analyyseistä...20
2.2 Kassavirran ennustaminen...22
2.2.1 Fyysiset tekijät...24
2.2.2 Sijainti... 24
2.3 Nelikenttämalli... 24
2.3.1 Nelikenttämallin eri vaiheet... 26
2.3.2 Nelikenttämallin keskeiset metodit...27
2.3.3 Nelikenttämallin käytännön soveltaminen...29
2.4 Markkina-analyysit käytännössä... 29
2.4.1 Analyysien rakenne... 29
2.4.2 Markkinatiedon saatavuus... 29
2.5 Kehitettävän kiinteistön käyttötarkoituksen valinta...30
2.5.1 Vuokralaisrakenne ja tuotteistaminen...31
2.5.2 Käyttötarkoituksen valintaan vaikuttavat tekijät... 31
2.5.3 Käyttötarkoituksen muutosprosessin ongelmat... 32
3.2 Rakennuskustannusten aiheutuminen... 34
3.3 Rakennuskustannusten arvioiminen... 35
3.4 Talonrakennuksen kustannustieto -järjestelmä... 36
3.4.1 Talonrakennuksen kustannustieto -ohjelmistot...36
3.4.2 Kustannustieto TAKU 1998 -ohjelma...36
3.5 Korjausrakennushanke...38
3.5.1 Hankkeen taloudellisuuden mittaus...38
3.5.2 Korjaus ja sen perusteellisuus... 39
3.5.3 Korjaustoimenpiteiden väliset riippuvuudet... 41
3.6 Kiinteistönpidon kustannuksista... 42
3.6.1 Kuntoarvio ja muut kunto-alkuiset käsitteet... 42
3.6.2 Kuntoarvioiden hyödyntämisestä...43
3.6.3 Menojen ennustaminen... 45
3.6.4 Tiedossaolevien korjauskustannusten käsittely... 45
4. INVESTOINTIANALYYSIT... 47
4.1 Yleistä ... 47
4.2 Kassavirtalaskelmat...47
4.2.1 Kassavirtalaskelman muuttujat...48
4.2.2 Jäännösarvoja laskentaperiodi...49
4.2.3 Kassavirtalaskelmat: kritiikkiä... 50
4.3 Reittaus... 51
4.3.1 Yleistä mittauksesta... 51
4.3.2 Reittaus kiinteistönarvioinnissa... 52
4.3.3 Reittauksen käyttösovellutuksia... 52
4.3.4 Reittauksesta Ruotsissa... 53
4.3.5 Kiinteistömassan luokittelu... 56
4.4 Elinkaarianalyysimalli...57
4.4.1 Mallin lähtökohta...57
4.4.2 Mallin käyttösovellutuksia... 58
4.4.3 Mallin herkkyysanalyysi... 60
4.5 Päätöksentekojärjestelmät ja muut tietojärjestelmät...61
4.6 Aikaisemmat tutkimukset: Erilaiset päätöksentekomallit...63
4.6.1 Yksittäisen kohteen analysointi... 63
4.6.2 Mallit kohteen - salkun - ja yrityksen hallintoon... 64
5. ELINKAARIANALYYSIMALLI N TESTAUS...68
5.1 Case-kohde: Ruosilantie 14...68
5.1.1 Kohteen lähtötilanne... 69
5.1.2 Kohteen kehitysvaihtoehtoja... 70
5.1.3 Case-kohteen alueen kiinteistömarkkinat...72
5.2 Mallin toimivuuden tarkastelu...73
5.2.1 Lähtöarvot...73
5.2.2 Kehitysvaihtoehtojen kassavirtalaskelmien tulokset... 74
COtj-LOСОГ"-COCD
LÄHDELUETTELO... 77
LIITTEET
1. Kassavirtalaskelma: Oa-vaihtoehto: ”kaikki jatkuu ennallaan...”
2. Kassavirtalaskelma: Ob-vaihtoehto: ”ei tehdä muutoksia: vuokra laskee reaalisesti”
Kassavirtalaskelma: 1-vaihtoehto: ”pintaremontti”
Kassavirtalaskelma: 2-vaihtoehto: "tilajako-, eli väliseinämuutoksia”
Kassavirtalaskelma: 3-vaihtoehto: ”uudisrakennus ja vanhan osan pintaremontti”
Kustannustieto TAKU 1998 -ohjelma: ylläpitokustannukset Kustannustieto TAKU 1998 -ohjelma: uudishinta
Kustannustieto TAKU 1998 -ohjelma: pintaremontti
Kustannustieto TAKU 1998 -ohjelma: tilajako-, eli väliseinämuutoksia 10. Kustannustieto TAKU 1998 -ohjelma: pintaremontti -vaihtoehdon
tilaluettelo
1. JOHDANTO
1.1 Tutkimuksen lähtökohta ja tutkimusongelma
Tutkimuksen lähtökohtana on yksittäinen, olemassaoleva toimitilakiinteistö.
Kiinteistönomistajan kannalta keskeiseksi nousee kysymys: ”Onko kohde parhaassa ja tehokkaimmassa mahdollisessa käytössä ja mitä kohteen muuttaminen tällaiseksi maksaa?” Tutkimusongelmana on kysymys siitä, kuinka kiinteistönomistaja löytää vastauksen tähän kysymykseen. Kohteen tulevaisuuden kassavirtojen ennustaminen on keskeisin ongelma päätöksenteossa. Päätöksentekijä tarvitsee tietoa sekä kohteen tuotto- että kustannustulevaisuudesta, ks. kuva 1.
sijoitus
päätöksen vaiheet:
(Pyhrr ym. 1989)
päätökset
riskin seuranta
tuoton analyysit
riskin arviointi
tuoton kohdestrategia
riskin määrittely
tuoton
kohteen käyttötarkoitus?
eri taloudelliset skenaariot tuottotulevaisuus
markkinatieto
vuokratuotto käyttöaste kustannustulevaisuus
muutoskustannukset ylläpitokustannukset korjaus vai muutos?
korjausaste?
kustannustieto
kohteen rating'iin perustuva tuottovaatimus kassavirtalaskelmasta
ns. elin ka a ria n a lyysim a Hiin herkkyysanalyysit
päätöksenteko
kohteen kehittämispotentiaali ja -vaihtoehdot 'Onko kohde parhaassa ja tehokkaimmassa
käytössä ja mitä kohteen muuttaminen tällaiseksi maksaa?"
perustiedot kohteesta ja markkinoista
kiinteistö
Kuva 1. Työn rakenne: Kustannus- ja markkinatieto päätöksenteossa
1.1.1 Tutkimuksen tavoite
Tutkimuksen tavoitteena on tarkastella kiinteistönomistajan asemaa kohdekohtaisessa olemassaolevan kohteen kiinteistönkehittämiseen liittyvässä päätöksentekotilanteessa.
Miten omistaja pystyy ennakoimaan ja ennustamaan kohteen tulevaisuuden kassavirtoja ja yhdistämään eri lähteistä saamiaan tietoja.
1.1.2 Tutkimusmenetelmä
Tuottotulevaisuutta valottaa kohteesta tehty markkina-analyysi. Vastaavasti kustannusanalyysi selvittää kohteen muutoskustannukset ja tulevaisuuden ylläpitokustannukset. Näiden kahden eri tyyppisten analyysien tuottamat tulokset yhdistetään ns. elinkaarianalyysimallissa, jonka lähtökohtana on tarkennettu kassavirtalaskelma. Perinteisesti käytetyt tuottoarvolaskelmat, jossa kohteen tulojen ja menojen oletetaan muuttuvan vakiomuutoksen verran, ei anna riittävän tarkkaa tietoa kohteen arvosta.
Elinkaarianalyysimalli sisältää myös ”mitä jos” -tarkastelut eli tutkitaan, mikä on nykyarvon suhde eri muuttujien muutoksiin (herkkyysanalyysi). Mallin toimivuutta testataan karkealla tasolla yhdellä case -kohteella.
1.1.3 Tutkimuksen rajaukset
Työ on rajattu koskemaan vanhaa olemassaolevaa toimitilakiinteistöä. Kuitenkin työssä esiteltävä ns. elinkaarianalyysimalli soveltuu lähtökohtaisesti myös muiden kohteiden, kuten esimerkiksi rakentamattomien kiinteistöjen ja asuinrakennusten analysointiin.
Vastaavasti työn alkuperäisenä lähtökohtana on vain yksi kohde, jonka tulevaisuutta pyritään hahmottamaan. Kuitenkin vastaava lähestymistapa, tiedon kerääminen sekä tuotto- että kustannuspuolesta ja näiden tietojen yhdistäminen päätöksenteossa, on sama oli analyysin kohteena yksi toimistokiinteistö tai vaikka salkullinen vuokra- asuntohuoneistoja.
Työssä käsiteltävät analyysit on luokiteltu kahteen pääryhmään: markkina- ja kustannusanalyyseihin. On kuitenkin otettava huomioon, että päätöksentekoprosessiin liittyy lukuisia muita tekijöitä, joita tässä tutkimuksessa vain sivutaan. Näistä voidaan mainita mm. muut analyysit, kohteen liikeidea, rahoitus, verotus, kehittämisen ajoitus - tekijät. Jokainen päätöksentekotilanne on luonnollisesti erilainen, joten eri tilanteissa painottuvat eri tekijöiden merkitys.
1.1.4 Tutkimuksen rakenne
Tutkimus jakaantuu kuuteen lukuun:
1. Ensimmäisessä luvussa käsitellään aiheen taustatekijöitä; rakennuksen elinkaarta ja vanhentumista. Lisäksi esitellään ns. HBU-periaate ja käsitellään lyhyesti kiinteistökehittämistä, sekä esitellään erityyppisiä analyysejä ja niiden tavoitteita.
2. Toisessa luvussa keskitytään markkina-analyyseihin. Mitä lähtötietoja tarvitaan? Mitkä ovat markkina-analyysien vaiheet ja tavoitteet?
3. Kolmannessa luvussa keskitytään kustannusanalyysiin. Miten kohteen mahdolliset muutoskustannukset ja tulevaisuuden käytön ja ylläpidon kustannuksia voidaan ennustaa?
4. Neljännessä luvussa yhdistetään markkina- ja kustannusanalyyseistä saadut tulokset investointianalyysissä. Käsittely painottuu kassavirtalaskelmiin ja esittelee ns. elinkaarianalyysimallin. Lisäksi sivutaan aiemmin tehtyjä tutkimuksia ja reittausta.
5. Viidennessä luvussa testataan elinkaarianalyysimallin käyttöä case- kohteella.
6. Kuudennessa luvussa esitetään tutkimuksen yhteenveto ja johtopäätökset
1.2 Rakennuksen elinkaari
Rakennuksen elinkaari muodostaa ketjun, jonka lenkkejä ovat uudisrakentaminen, kiinteistönpito ja käytöstä luopuminen. Rakennuksen elinkaareen mahtuu yleensä monta eri toiminnan elinkaarta.
Terminä elinkaari on melko tuore, mutta käsitteenä jo hyvinkin vanha. Otto-I. Meurman (1947, s.307) esitteli kirjassaan ruotsalaisen Åhrémin laatiman kuvan (vuodelta 1939), jossa käsitellään ”Rakennusten terveyttämisprosessia”. Ks. kuva 2. Kuvan
perusrakenne on vieläkin, 60 vuoden kuluttua, aivan relevantti.
Rakennusten ter- veyttämisprosessi. a = kiinteistön myyntiarvo, b — otaksutun uuden kiinteistön myyntiarvo, c = b:n mukainen ton
tin hinta, d = terveyt- tamiskypsyyden hetki, e = uusitun kiinteis
tön myyntiarvo.
U Åhrén, 1030.
1C 40 50 éC 70 80 40 loo 110 líOVUírtta
o io "2:
”Rakennusten ten/eyttämisprosessi” (kuva vuodelta 1939) Kuva 2.
Esimerkki elinkaaren eri vaiheista
Oheinen kuvasarja (Ks. kuva 3.) kertoo yhden esimerkin yksittäisen kiinteistön, Tornion Hallituskatu 6, elinkaaren keskivaiheista. 1960-luvun alussa valmistunutta rakennusta on saneerattu aina muutoshetken vaatimukset huomioonottaen; esimerkiksi ensimmäisessä muutoksessa (1971, keskimmäinen kuva) yläkerran asunnot muutettiin liiketilaksi, ja toisessa vaiheessa (1988, ylin kuva) mm. parannettiin kulkuyhteyksiä toiseen kerrokseen. Rakennuksen julkisivutkin peilaavat omaa aikaansa. Ensimmäisen muutoksen yhteydessä peitettiin vanha seinärappaus julkisivulasilla, klinkkerillä ja profiilipellillä. Toisen muutoksen yhteydessä lisättiin lasierkkereitä, sekä korotettiin rakennuksen kulmaa tornimaiseksi.
.uusi LASicenntHj
JULKISIVU HALU TUSK A DULLE
i « I ---;--- i--- Г
iL I
PHL-M1 ! i
4 ___ 1.JUL»U«5lW
Kuva 3. Tornion Hallituskatu 6 (alla -60-, keskellä -70-ja ylinnä -90-luvulla)
Rakennuksen ikä-käsitteitä
Rakennukseen ikä ei ole aina yksiselitteinen käsite: Rakennus saattaa muodostua useasta eriaikaan rakennetuista osista. Tai vanhaan rakennukseen on tehty täydellinen peruskorjaus. Mikä on rakennuksen ikä, jos alkuperäistä ei ole juuri muuta kuin runko?
Rakennukseen liittyviä ikä-käsitteitä ovat (pisimmästä lyhyimpään lueteltuna) mm.:
• Tekninen käyttöikä on ajanjakso, jonka investointi on teknisesti käyttökelpoinen, ja se voi olla rakennusinvestoinneissa useita kymmeniä tai jopa satoja vuosia.
• Taloudellinen käyttöikä on ajanjakso, jonka ajan investointikohteen hallussapito on taloudellisesti kannattavaa. Rakennuksia tarkasteltaessa taloudellisena käyttöikänä voidaan usein käyttää aikaa seuraavaan peruskorjaukseen.
• Toiminnallinen pitoaika on ajanjakso, jonka ajan investointi täyttää rakennukseen sijoittuvan toiminnan vaatimukset ja se voi olla vain muutaman vuoden pituinen. (Hyartt 1997, s.342)
1.3 Rakennuksen vanheneminen
Rakennus on epäkelpo, kun se ei täytä käyttäjänsä vaatimuksia. Epäkelpoisuutta aiheuttavaa rakennuksen vanheneminen, virheet ja niiden aiheuttamat vauriot.
Rakennuksen vanheneminen ei riipu suoraan rakennuksen iästä, vaan vanheneminen on sidoksissa käyttäjän tarpeisiin. Rakennuksen vanheneminen on vähittäinen prosessi. Kiinteistön käyttö, sekä omistajan tekemät päätökset kunnossapidosta vaikuttavat merkittävästi rakennuksen vanhenemiseen. Lisäksi on huomioitava, että tila, joka on toisen mielestä käyttökelvoton, voi toisen mielestä vielä olla täysin toimiva.
Kaivonen (1997, s.372) esittääkin, että rakennuksen vanheneminen on inhimillisten havaintojen ja päätösten funktio. Rakennuksen vanhenemista, ja samalla laatu-tason alenemista, kuvaa hyvin seuraava kuva 4. (Murtomaa 1997c, s.428)
LAATU
KÄYTTÄJÄN VAATIMUKSET
TOIMINNALLINEN VAJAUS PERUSPARANNUS
RAKENTEELLINEN VANHENEMINEN EUNIKÄÄS
SÄÄSTÄVÄ KÄYTTÖ KÄYTTÖ ILMAN >
KUNNOSSAPITOA
NORMAALI KÄYTTÖ
< --- ► AIKA
ELINIÄN PIDENNYS
Rakennuksen vanheneminen ja laatu-tason aleneminen Kuva 4.
Rakennuksen vanheneminen voidaan jakaa ainakin seuraaviin luokkiin:
• Tekninen vanheneminen
• Toiminnallinen vanheneminen
• Sijainnilleen vanheneminen
• Taloudellinen vanheneminen (Kaivonen 1997, s.372) Näitä eri tekijöitä käsittelen seuraavaksi tarkemmin.
1.3.1 Tekninen vanheneminen
Rakennuksen teknillisen vanhenemisen syyt voidaan jakaa kolmeen ryhmään:
1. Rakenteiden turmeltuminen. Rakennusmateriaalit vanhenevat
”ennenaikaisesti”. Syinä ovat virheet suunnittelussa, toteutuksessa tai kiinteistönhoidossa. Ns. uusien materiaalien käyttö rakentamisessa sisältää riskejä, koska vanhenemisilmiötä ei rakentamishetkellä vielä tunneta.
2. Talotekniikan vanheneminen. Esimerkiksi ilmastoinnin suhteen käyttäjien vaatimukset ovat nousseet. Sähkön ja etenkin automatiikan osalta taas uutta tekniikkaa on kehitetty nopeasti.
3. Energiataloudelliset tekijät. Vaatimukset rakennusten energiataloudelle ovat kiristyneet erityisesti energiakriisin (1974) jälkeen. Vanhemmat talot ovat siten lämmönkulutukseltaan selkeästi uudempia huonompia.
Rakenteellisina syinä ovat mm. kaksinkertaiset ikkunat ja ohuemmat eristepaksuudet. (Murtomaa 1997c, s.428-429)
Yleisesti ottaen rakennuksissa käytetyt materiaalit ja rakennusosat ovat hyvin pitkäikäisiä suhteessa rakennuksen taloudelliseen käyttöikään. Esimerkiksi betoni ja puu kestävät satoja vuosia suunnitelluissa olosuhteissa ja suunnitellulla käytöllä.
Tällaiset rakennusosat vanhenevat teknisesti yleensä rakennusvirheen, väärän käytön tai onnettomuuden vuoksi. (Haahtela - Kiiras 1997, s.40)
Osa rakennuksen rakennusosista on kuluvia suhteessa rakennuksen taloudelliseen käyttöikään. Tälläisiä ovat veden kanssa kosketuksissa olevat rakennusosat (vesikate, ulkopuoliset pintarakenteet, ikkunat, vesi- ja viemärijohdot, vesikalusteet), pinnat, joita jatkuvasti kosketetaan (sisäpuoliset pintarakenteet, kalusteet) ja liikkuvat rakennusosat (iv-kojeet, hissit). Kuluvien rakennusosien osuus on keskimäärin noin 35 % rakennuskustannuksista. (Haahtela - Kiiras 1997, s.40)
Rakennuksen tekninen vanhentuminen on yksi syy kiinteistökehittämiseen.
Teknisestikin vanhentuneeseen tilaan voi toki saada vuokralaisen, mutta vuokran tasosta joutuu tinkimään. Samalla kun käyttökustannukset ovat korkeat (heikko energiatalous), jää kiinteistön tuotto pieneksi.
Teknisellä tasolla rakennuksen ja rakennusosien elinkaarta on tutkittu ja analysoitu jo pitkään. Eri rakennusosille on määritelty keskimääräisiä käyttöikiä, joista on voitu arvioida eri osien korjaamis- ja uusimisvälejä. (Rakennusosien suhteen tietoa löytyy esimerkiksi: Mero 1993, liite 3, myös Westerholm 1992, liite 1 ja Hekkanen 1992, s.78-
79 , ks. myös Haahtela - Kiiras 1997, s.40). Materiaalien ja rakennusosien kestoikää onkin tutkittu perusteellisesti eri tahoilla. Todellisten käyttöaikojen määräytymisen tutkiminen sen sijaan on jäänyt vähemmälle huomiolle. (Tuppurainen - Päkkilä 1988, s.25)
1.3.2 Toiminnallinen vanheneminen
Toiminnallisilla ominaisuuksilla tarkoitetaan tilan soveltuvuutta tiettyyn käyttötarkoitukseen. Vaikka rakennuksen käyttötarkoitus ja jopa käyttäjä pysyy muuttumattomana, saattaa rakennuksen suhteellinen toimivuus heikentyä.
Rakennuksessa harjoitettavan toiminnan luonne saattaa muuttua suurestikin, vaikka itse käyttötarkoitus ei muuttuisikaan. Rakennuksen käyttäjän vaatimukset vielä luonnollisesti lisääntyvät ajan kuluessa.
Toiminnallinen vanheneminen aiheuttaa korjauksia usein laaja-alaisesti koko rakennukseen, toisin kuin tekninen vanheneminen. Eri rakennusosiin kohdistuvien korjaustoimenpiteiden välillä on voimakas riippuvuus, koska korjaustoimenpiteet yhdessä rakennusosassa edellyttävät usein toimenpiteitä muissa rakennusosissa.
Esimerkiksi tarve tilajaon muutoksiin aiheuttaa väliseinien purkua ja uusimisia, joka aiheuttaa pintarakenteiden ja kalusteiden uusimisen. (Haahtela - Kiiras 1997, s.39-40)
1.3.3 Sijainnillinen vanheneminen
Kohteen nykyinen sijainti on luonnollisesti selvä, mutta mikä on sen suhteellinen sijainti esimerkiksi kymmenen vuoden kuluttua? Mitkä seuraavista muutoksista ovat mahdollisia tai jopa todennäköisiä?
1. Uusia yhteyksiä saattaa syntyä. Uusia teitä rakennetaan, liikennevirrat muuttuvat.
2. Vanhojen yhteyksien merkitys vähenee. Syinä voivat olla niin muutokset tekniikassa kuin ihmisten tottumuksissa.
3. Kuljetuskustannukset muuttuvat muuttuneiden yhteyksien myötä.
4. Fyysiset muutokset kohteen lähiympäristössä. Pienetkin muutokset voivat vaikuttaa pitkällä tähtäyksellä koko alueen imagoon.
5. Viranomaisten toimet, esimerkiksi alueen kaavan muuttaminen. Päätökset muuttavat ympäristöä pitkällä tähtäyksellä. (Sovellettuna: Greer - Farrel 1993, s.140)
1.3.4 Taloudellinen vanheneminen
Rakennus on taloudellisesti vanhentunut, kun rakennuksen tuotot eivät enää kata rakennuksen korjaus- ja ylläpitokustannuksia. Rakennuksen taloudellisen käyttöiän täytyttyä rakennus puretaan, jätetään rappeutumaan ilman käyttöä tai korjataan siten, että sen käyttö on taas taloudellista. Taloudellista vanhenemista siis tutkitaan taloudellisin laskelmin sijoittajan näkökulmasta. Suomessa rakennusten taloudellinen
käyttöikä on harvoin ollut yli 100 vuotta. (Haahtela - Kiiras 1997, s.39) Yleisemmin se jää varmaankin muutamiin kymmeniin vuosiin.
Taloudellinen vanheneminen, eli kohteen tuottokyvyn lasku on siis lopputulos, joka voi aiheutua joko teknisestä, toiminnallisesta tai sijainnillisesta vanhenemisesta.
1.3.5 Rakennuksen vanhenemiseen varautuminen
Kiinteistön ja rakennuksen yhdeksi keskeiseksi ominaisuudeksi muodostuu sen kyky vastustaa vanhentumista. Tämä tulisi ottaa huomioon kaikessa, niin suunnitteluvaiheessa kuin myös arvioitaessa valmista sijoituskohdetta. Keskeisenä tekijänä on rakennuksen tilaratkaisu, jonka tulisi olla mahdollisimman joustava: Ei enää vain yhteen käyttöön suunniteltuja rakennuksia.
Esimerkkinä voidaan mainita Kesko, joka (ainakin lehtiartikkelin mukaan) jo uusia suurmyymälöitä suunnitellessaan miettii tiloille myymäläkäytön jälkeisiä, tulevia käyttötarkoituksia. Kesko tähtää ”kiinteistöjen kierrätykseen”. Uudet tilat pyritään suunnittelemaan niin, että ne voisivat olla 15-20 vuotta kaupan käytössä ja sitten vielä 15-30 vuotta muussa käytössä. (Helsingin Sanomat 14.11.1997)
Rakenteelliset ominaisuudet
Rakennukset tulisikin suunnitella tulevaisuudessa siten, että runkoja vaippa ovat käyttötarkoituksista riippumattomia. Suunnittelussa tulisi tällöin kiinnittää huomio mm.
seuraaviin asioihin:
• Kerroskorkeus, 3,5 metrin kerroskorkeus sopii jo moneen käyttöta rkoitu kseen.
• Runkosyvyys, 10-12 metriä mahdollistaa monen käyttötarkoituksen.
• Runkojärjestelmä, esimerkiksi pilari-palkki -järjestelmä mahdollistaa tilojen vapaata sijoittelua.
• Vaipan rakenteet tulisi suunnitella siten, että niihin voidaan tehdä vapaasti aukotuksia esimerkiksi ikkunajakoa muutettaessa.
• Hormit, reitit ja aukot tulisi suunnitella siten, että niihin mahtuu myöhemmin lisäasennuksia esimerkiksi tuloilmanvaihdon lisäyksen johdosta.
• Tekniikan sijoittaminen siten, että se mahdollistaa käyttötarkoituksen muutoksen. (Teittinen 1997, s.93)
Perinteisesti rakennus rakennetaan täyttämään nykyisin tiedossa olevan toiminnan tarpeet. Tätä voidaan perustella sillä, että kaikkeen ei kuitenkaan voi täysin varautua.
Kuitenkin aina kannattaa miettiä tilan toimivuutta seuraavaakin käyttäjää pidemmälle.
1.4 HBU -periaate
HBU (eli highest-and-best-use -periaate) muodostaa teoreettisen pohjan kiinteistön nykytilanteen ja sen kehittämismahdollisuuksia tarkasteltaessa. Käsite on vanha:
Johann von Thünen esitti jo 1800-luvulla lähtökohdan HBU:lle. Maankäytön perustan muodostaa eri käyttäjäryhmien vuokranmaksukyky. (Wurtzebach - Miles 1987, s.39) HBU voidaan määritellä kohteen järkeväksi ja todennäköiseksi käytöksi, jonka tuloksena saadaan kohteen maa-alueelle korkein nykyarvo. Mahdollista käyttöä rajoittavat fyysiset, oikeudelliset, taloudelliset seikat. (Fisher - Martin 1994, s.32, Carn ym. 1988, s.6)
HBU-periaatteen lähtökohtana on rakentamaton kiinteistö, mutta vastaavalla periaatteella voidaan arvioida myös rakennettuja kiinteistöjä. Rakennetun tontin HBU voi olla, mutta ei välttämättä ole, sama kuin tyhjän tontin HBU. Arviointiprosessissa tutkitaan ensin, mikä olisi tyhjän tontin HBU. Tätä lopputulemaa, käyttötarkoitusta ja nykyarvoa, verrataan nykytilanteeseen. Periaatteessa rakennetun kiinteistön nykyinen käyttö jatkuu, kunnes tyhjän tontin arvo vähennettynä vanhan rakennuksen purkukustannuksilla on suurempi kuin vanhan rakennetun kiinteistön HBU. Tai kehittämisvaihtoehtona: nykyinen käyttö jatkuu, kunnes kehitetyn kiinteistön arvo vähennettynä kehityskustannuksilla on suurempi kuin vanhan rakennuksen HBU.
(Fisher - Martin 1994, s.32-34)
HBU:n vaiheet
HBU:n määrittämisen neljä vaihetta (eli onko ajateltu, tuleva käyttö):
1. Fyysisesti mahdollinen: Tontin maapohja tai koko voivat olla rajoittavia tekijöitä mietittäessä tontin käyttöä.
2. Oikeudellisesti sallittu: Esimerkiksi kaavoitukselliset seikat saattavat olla rajoituksena. Rajoitukset voivat olla pysyviä, tai niihin voidaan vaikuttaa (esim. kaavamuutoksilla).
3. Taloudellisesti kannattava: Vaatimuksen täyttää projekti, jonka operatiivinen nettotuotto ja jäännösarvo ovat sijoittajan mielestä riittävän korkeat projektin toteuttamista varten. Mitä riskisempi kohde, sitä suurempi on luonnollisesti sijoittajan tuottovaatimus. Tämä on yleensä testin rajoittavin osa. Yleensä vain muutama mahdollinen käyttötarkoitus täyttää taloudellisuuden vaatimuksen.
4. Maksimaalinen tuottavuus: Viimeisen testin tarkoituksena on varmistaa, mikä taloudellisesti kannattavista vaihtoehdoista on tuottavin. (Fisher - Martin 1994, s.33-34)
HBU on selkeänä periaatteellisena lähtökohtana kiinteistökehittämisessä. Prosessissa arvioidaan erikseen pelkän rakentamattoman tontin, tontin ja nykyisen rakennuksen, sekä tontin ja ”kehitetyn” kiinteistön arvot. Eri käyttö-vaihtoehdoista saatujen nykyarvojen perusteella voidaan tehdä päätös. Periaatteessa tämä on helppoa, mutta käytännössä huomattavasti vaikeampaa. Lisävaikeutta asiaan tuo mm. se, että eri kohteiden HBU ei pysy vakiona, vaan se vaihtelee ajan kuluessa. Esimerkiksi
kaupungin kasvaminen ja uudet liikenneyhteydet muuttavat toimitilakiinteistön arvoa.
(Wurtzebach - Miles 1987, s.268)
Kohteen HBU:n määrittäminen on riippuvainen arvion tekijästä. Jos kaksi tekijää määrittää samalle kohteelle HBlkta voi lopputulos poiketa huomattavastikin riippuen eri tekijöiden (yrityksien) erilaisista lähtökohdista ja tavoitteista. Tulokseen voi esimerkiksi vaikuttaa se, onko arvion tekijänä käyttäjä-tai sijoittajaomistaja. (Linnankoski 1998)
1.5 Kiinteistökehittäminen
1.5.1 Kiinteistökehittämisen lähtökohdat
Rakennuksen ikääntyessä sen kyky vastata käyttäjän aina kasvaviin vaatimuksiin heikkenee. Nykyiset käyttäjät muuttavat pois kiinteistöstä ja uusia käyttäjiä on vaikea saada, tai ainakin uusien vuokrien taso laskee selvästi. Kiinteistö ei enää selvästikään ole parhaassa ja tuottavimmassa käytössä (HBU). Kiinteistönomistaja on päätöksenteon edessä. Rakennuksen voidaan antaa vapaasti ”vanheta” ja hyväksytään pienentyvät vuokratasot. Samalla usein myös rakennuksen huolto minimoidaan. Ratkaisulla pelataan lisäaikaa ja odotetaan oikeaa ajoitusta toimia.
Kehitettävä kohde on usein myynnissä: ongelmakiinteistöstä haluttaisiin eroon, mutta yleensä ostajat ovat vähissä. Seuraavana vaiheena on joko kiinteistön purkaminen ja uuden rakentaminen tai nykyisen rakennuksen kehittäminen. Jos päädytään kehittämis-vaihtoehtoon on edelleen valinnat edessä. Pysyykö kohde samassa käytössä kuin aiemminkin vai muuttuuko kehittämisprosessissa myös tilan käyttötarkoitus? Teittinen (1997, s.41) esittää käyttötarkoituksen muutokselle lähtökohdaksi sen, että kiinteistön sijainti on toiminnan kannalta huono tai tilat eivät enää vastaa toiminnan vaatimuksia.
Samaan aikaan toisaalla ("kiinteistömarkkina-torin” toisella laidalla): käyttäjä etsii itselleen paremmin hänen vaatimuksiaan vastaavaa toimitilaa. Käyttäjällä on omat valintansa edessä: ostaa vaiko vuokrata? Kuinka paljon ja millaista tilaa tarvitsen, ja mikä onkaan tilantarpeen! viiden vuoden päästä? Mikä on toiminnalleni optimaalinen sijainti? Haluanko tilat uudesta vaiko uudistetusta (peruskorjatusta / -parannetusta) rakennuksesta?
Miten kysyntä ja tarjonta lopulta kohtaavat markkinoilla? Kohteen markkinointi aloitetaan yleensä mahdollisimman aikaisessa vaiheessa. Alussa myydään vain mielikuvaa ja suunnitelmia tulevasta tilasta. Kehittäjän kannalta ongelmana on: Miten saada tuleva(t) käyttäjä(t) mahdollisimman aikaisessa vaiheessa sitoutetuksi hankkeeseen. Toisaalta kun alkuvaiheessa on jo mahdollisesti lopullinen vuokra sovittu, on rakennustyön aikana oltava tarkkana käyttäjän haluamien muutostöiden suhteen.
Jos omistaja osaa ennakoida markkinatilanteen muutoksia, hän pääsee parhaimpaan asemaan: tarjoamaan kysyttyä tuotetta markkinoille. Kun kehityspäätöksen hetkellä ei ole tietoa tilan tulevasta käyttäjästä, joudutaan usein turvautumaan keskimääräisiin
ratkaisuihin niin tilaratkaisuiltaan kuin pintamateriaaleiltaanko. Nykyisin onkin pikkuhiljaa yleistymässä malli, jossa tilan viimeistelytyöt tehdään vasta sitten, kun tiedetään tilaan tuleva vuokralainen. Vuokralaiselle annetaan valinnanvapaus tilan varusteista ja pintamateriaaleista. Tällöin ei pääomakustannuksia sidota turhaan valmiisiin vuokraamattomiin eli tuottamattomiin tiloihin.
1.5.2 Kiinteistökehittämisen osapuolet
Kiinteistökehittäminen sitoo pääomia ja siihen liittyvät suuret taloudelliset riskit. Osin tästä syystä Suomesta puuttuukin oikeastaan ns. puhtaat kiinteistökehittäjä-yhtiöt, ns.
développant. Rakennusliikkeet toimivat aktiivisina kiinteistönkehittäjinä ennen lamaa.
Nykypäivänä suuret kiinteistönomistajat, pankit ja vakuutusyhtiöt, ovatkin saaneet osin tahtomattakin yhä merkittävämmän roolin kiinteistökehittämisessä. Samalla rakennusliikkeet tarjoavat uusia yhteistyömalleja niin sijoittajille kuin käyttäjillekin. Yksi aktiivisimmista näillä markkinoilla on ollut S RV Viitoset projektinjohtourakkamuotoineen.
(Helin 1998)
Kiinteistön kehittämisprosessia voidaan tarkastella monesta näkökulmasta. Hankkeen osapuolet ovat kiinteistösijoittaja (joka voi olla myös käyttäjä-omistaja), kiinteistökehittäjä, tienkäyttäjä sekä julkista valtaa edustavat viranomaiset. Näiden lisäksi prosessissa on mukana muita tekijöitä esim. erilaisia konsultteja (välittäjät, arvioitsijat jne.). Kiinteistönomistajat salkuttavat kiinteistönomistustaan erilaisiin ryhmiin:
pidä, myy, kehitä ja myy (ja eri variaatiot). Kehitettäviä kohteita löytynee jokaiselta kiinteistönomistajalta runsaastikin.
Suomessa kiinteistöjen omistus on hyvin hajanaista, mikä vaikeuttaa kiinteistökehittämistä monin tavoin. Kehittämisen yhtenä avaimena ovat suuret kokonaisuudet; yksittäisen keskustakiinteistön sijasta lähtökohtana pitäisi olla mieluummin suurempi kokonaisuus, esimerkiksi kokonainen kortteli. Jotta tähän päästäisiin, tulisi yhteistyön eri osapuolten välillä olla nykyistä saumattomampaa.
Suurempiin yksiköihin pyrittäessä toisena vaihtoehtona olisi kiinteistöomaisuuden vaihdot nykyisten omistajien välillä. (Helin 1998)
Kiinteistökehittäjän (tässä tapauksessa rakennusliikkeen) asiakkaat voidaan luokitella kolmeen eri ryhmään toiminnan perusteella: (Linnankoski 1998)
1. Sijoittajat; tuottokohteen tarjoaminen, tontin ja vuokralaisen haku, 2. Omistajat; kiinteistön kehittäminen (ja realisointi),
3. Käyttäjät; tilantarpeen tyydyttäminen, tilojen ja palveluiden räätälöinti.
Näillä eri ryhmillä on kaikilla omat tarpeensa ja tavoitteensa, mutta kaikkien tavoitteet kulminoituvat loppujen lopuksi tilan käyttäjään, eli kohteen (ulkoiseen tai sisäiseen) vuokralaiseen ja hänen tilatarpeeseensa.
1.5.3 Kiinteistökehittämiseen liittyvät analyysit
Kiinteistön kehitysprojektinkin menestyksen ratkaisee viimekädessä se, kuinka hyvin kohde vastaa käyttäjän vaatimuksia. Kiinteistökehittäminen on aina pitkäkestoinen prosessi - aikaa investointipäätöksestä kohteen valmistumiseen menee usein montakin vuotta. Esimerkiksi tilavuudeltaan 10 000 m3 rakennuksen korjausrakentamisen rakennussuunnittelu kestää noin puolitoista vuotta. (Teittinen 1997, s.41)
Muutoskustannukset kehittäjä pystyy melko suurellakin tarkkuudella ennustamaan etukäteen, ainakin jos kyseessä ei ole ns. erityiskohde. Kohteen muutoskustannuksia ja tulevaisuuden ylläpitokustannuksia valottaa ns. kustannusanalyysi.
Kustannusanalyysin pohjaksi teetetään kohteesta tekninen analyysi, josta käytetään myös nimeä kunto-ja käyttökelpoisuusarviointi. (termi: Tuppurainen - Päkkilä 1988) Suurempi epävarmuustekijä on ennustaa kohteen tuleva todennäköinen vuokrataso, ja ennen kaikkea: millaiseksi kohde tulisi muuttaa, jotta vuokratason voisi pitkällä tähtäyksellä maksimoida. Keskeiseksi seikaksi muodostuukin toimivan liikeidean kehittäminen. Sen taustalle tarvitaan erilaisia analyysejä, joista keskeinen on markkina- analyysi. Minkälaiselle tilalle ja missä on tulevaisuudessa kysyntää, ja mitkä tekijät erottavat kohteen naapurikiinteistöstä.
1.6 Yleistä analyyseistä 1.6.1 Analyysien luokittelu
Kiinteistönomistaja teettää (tai tekee itse) päätöksentekonsa tueksi usein erilaisia tutkimuksia. Toteutettavuustutkimuksessa (feasibility analysis) etsitään vastausta kysymykseen hankkeen toimivuudesta. Siihen voi Pyhrr'in (1989, s.40) mukaan sisältyä seitsemän tyyppisiä tutkimuksia:
1. Strateginen tutkimus. Sijoituksen tai kehitysprojektin tavoitteiden, menettelytapojen, suunnitelmien ja päätöksenteon määrittäminen.
2. Oikeudellinen tutkimus. Erilaisten laillisten ja poliittisten lähtökohtien tutkiminen, jotka voivat vaikuttaa projektiin. Näihin kuuluvat mm. kaavoitus ja rakennuslupa-asiat.
3. Yhteensopivuustutkimus. Miten projekti soveltuu ympäröivään niin fyysiseen kuin hallinnolliseen ympäristöönsä.
4. Markkinatutkimus.
5. Kaupankäyntiin liittyvät tutkimukset. Asiakastutkimukset, kilpailevat kohteet, jne.
6. Kiinteistöön ja rakennukseen liittyvät tutkimukset.
7. Taloudelliset tutkimukset. Kassavirtalaskelmat, verosuunnittelu, eri rahoitusvaihtoehdot ym.
Erilaiset päätöksentekotilanteet sisältävät aina erilaisen otoksen edelläluetelluista analyyseistä. Kuten voimme listasta todeta, toteutettavuustutkimus on todellinen
sateenvarjokäsite. Taloudellisiin tutkimuksiin kuuluva investointianalyysi on vain yksi (mutta tärkeä) sen osatekijöistä.
Erilaisten analyysien tärkeyttä päätöksenteossa ei voi liikaa korostaa. Monesti erilaisten analyysien tekoon varattu budjetti on riittämätön, ja huonot sijoituspäätökset ovat sitten seurausta puutteellisista analyyseistä. (Pyhrr 1989, s.409)
1.6.2 Analyysien tavoitteet
Kohteesta teetetyillä analyyseillä on selkeä tehtävä: auttaa sijoittajaa ennustamaan kohteen tulevaisuudessa realisoituvia kassavirtoja. Kun sijoittaja arvioi alustavasti kohteen tulevaisuuden tuloja ja menoja, ovat ensimmäisenä tietolähteinä erilaiset yleisesti saatavilla oleva markkinatiedot. (Ks. esim. Olkkonen 1997, Liite 3:
Markkinatiedonlähteet Suomessa.) Markkinatiedon lisäksi sijoittajalla on tieto kyseisen kohteen nykytilanteesta, sekä oma näkemyksensä sen kehittämispotentiaalista kuin myös erilaisista rajoituksistakin. Näiden olemassaolevien lähtötietojen lisäksi sijoittaja tarvitsee monenlaista lisätietoa päätöksentekonsa tueksi.
Sijoituspäätöstä (ja vastaavasti kiinteistökehittämispäätöstä) tehdessään kiinteistönomistaja kerää tietoa ja analysoi sitä neljältä eri alueelta: (Pyhrr ym. 1989, s.90 ja 93)
1. Markkina-analyysi. Tieto markkinatilanteesta ja sen kehittymisestä, niin makro- kuin myös mikrotasolla. Markkina-analyysin tavoitteena on saada syöttötietoja tuotto-riski -analyysiin. Eli todennäköiset vuokratasot tiloittain ja vajaakäyttöennuste.
2. Fyysisten ominaisuuksien analyysi. Tavoitteena on ensiksi selvittää kiinteistön tekninen kunto ja toiseksi kohteen muutos- ja ylläpitokustannukset kiinteistönomistajan määrittelemällä tavoitetasolla.
Mitä tarkempi visio kiinteistönomistajalla on kohteen tulevasta käytöstä, sitä tarkemmin kohteen kustannustulevaisuutta voidaan ennustaa.
3. Juridinen-, poliittinen- ja ympäristökysymystenanalyysi. Tutkittavana on kohteen liittyminen ja vaikutukset lähiympäristöön niin hallinnollisella- kuin myös fyysisellä-tasolla.
4. Kohteen hallinnoinnin analyysi. Miten kohdetta käytetään, hoidetaan ja hallinnoidaan tulevaisuudessa.
Näiden tietojen analysointi sekä inflaation ja kiinteistömarkkinoiden syklien kehityksen ennakointi mahdollistavat kassavirta-analyysin tekemisen sijoituksen koko elinkaarelle.
Tässä tutkimuksessa käsittely painottuu kahteen ensiksi mainittuun analyysiin eli markkina-analyysiin ja fyysisten ominaisuuksien analyysiin, josta käytän kustannusanalyysi -nimeä. Tämä termi kuvaa analyysin lopputulosta paremmin:
fyysiset ominaisuudet muodostavat vain lähtökohdan kustannusanalyysissä. Kahdessa seuraavassa luvussa käsittelen näitä analyysien päätyyppejä tarkemmin.
2. MARKKINA-ANALYYSIT
2.1 Yleistä markkina-analyyseistä
Markkina-analyysin tavoite voidaan ilmaista selkeästi: syöttötietojen tuottaminen sijoittajan tuotto-riski -analyysiin. Analyysin avulla pyritään siis esittämään tuottoennusteet vaihtoehtoisille taloudellisille skenaarioille kohteen valittuna omistamisaikana. (Pyhrrym. 1989, s.409)
James A. Graaskamp esitti vuonna 1985 hyvän näkökulman kiinteistön kehittämiseen keskittyvään markkina-analyysiin: Analyysin yhtenä tavoitteena on selvittää, vastaako suunniteltu projekti valitun kohderyhmän täyttymättömiä tarpeita niin sijainnin kuin ominaisuuksien osalta ajankohtana, jolloin tarjonta-vaihtoehdot ovat rajoitetut.
(Graaskamp 1996, s. 185)
Graaskamp'in mukaan kattavan markkina-analyysin tekeminen vaatii eri alojen asiantuntijoiden yhteistyötä. Tätä edellyttää jo se, että nykyiset markkina-analyysit koostuvat eri osioista, joiden kaikkien hallinta yhdelle ihmiselle on lähes mahdotonta.
(Graaskamp 1996, s. 191)
Markkinatutkimuksen monialaista rakennetta kuvaa sivulla 21 oleva kuva 5.
(Graaskamp 1985, s. 192) Projektin eri vaiheissa tarvitaan tietoa lukuisista eri tekijöistä.
Tämä tieto on edelleen kohdistettavissa eri markkinatutkimusten osille.
Markkina-analyysin rakenne
Howarth ja Malizia (1998, s.17) esittävät oman erittelynsä markkina-analyysiprosessin eri vaiheissa, ks. sivulla 22 oleva kuva 6. Uutta heidän mallissaan on markkina- analyysin tarkennettu jako eri vaiheisiin ja niiden linkittäminen analyysien eri käyttötarkoituksiin. Samassa artikkelissaan he myös esittävät eri tapoja nykyisten markkina-analyysi -tekniikoiden parantamiseen.
Howarth ja Malizia esittävät omat tavoitteet ja tehtävät kaikille markkina-analyysien osille. Näiden tehtävien järjestys johtaa markkinoiden yleisnäkymistä (market overview, markkinoiden yleiskatsaus) vuokratasojen ja vajaakäyttöasteen ennustamiseen niin kaupunki- kuin kaupunginosatasollakin (market study, markkinatutkimus) kuin myös tarkennettuihin ennusteisiin projektin absorptio-ajoista (marketability study, markkinoitavuustutkimus).
Markkina-analyysin keskeiset tehtävät ovat:
1. Käyttäjän mieltymyksiin ja suunnitteluun vaikuttavien "mega-trendien"
pohdinta.
2. Ympäristön ja kohteen sijainnin pitkäntähtäimen houkuttelevuuden arvioiminen.
3. Tulevaisuuden kysynnän ja tarjonnan tasapainon, tai epätasapainon, ennustaminen.
4- Kysynnän alueellinen kohdentuminen ja kilpailevan tarjonnan analysointi, joiden avulla voidaan tunnistaa relevantit osamarkkinat ja kilpailevat projektit sekä määrittää osamarkkinan ja kohteen capture rate.t (Capture rate'sta tarkemmin myöhemmin, ks. kohta 2.3.2)
5- Tärkeimpien muuttujien herkkyysanalyysi kassavirtalaskelmissa.
(Kohdan neljä: kilpailevan tarjonnan analysointiin on kirjallisuudesta löydettävissä valmiita kaavioita, ks. esim. Carn ym. 1988, s.90-91.)
Objectives and Subjects for Real Estate Market Research
Predevelopment Subdivision
Phase Phase
Project Feasibility Phase
Initial Project Marketing
Property Management Phase Objective Spatial patterns
and movements
Absorption
rates for land Absorption rates for space
Timing, trade area data, identification of competitive supply
Rollover rates
Market Statistical studies of economic, demographic, political, technical, and environmental trends
Rate of creation and sale and improvement of urban lands
Focus groups, rates of construction by type and class, and aggregate occupancy of comparable projects
Monitor competitive supplies and terms
Objective
Merchan
dise
Influential Capture rate for Capture rate for Tradeoff Tenant canvass person analysis sites occupants by
product price and tenant profile
analysis of
features for renovations and service innovations and expansion demand Research of
required amenities
Research of competitive standard and
Feedback from model space — competitive
edge focus groups Objective Impact
analysis, regional fiscal, environmental, and transportation impacts
Land use control approval process and power structure
Building permit approval process and power structure
Monopoly of
entitlements Feedback from neighborhood and political groups
Political — — Focus groups Testing for
political image - Objective Identification of
long-term visual and location perception codes
Imagery for neighborhood groups and contiguous property owners
Conversion rate
of prospects Define channels of communi
cation and sales
Re-signing of tenant lease maturities
Promotion — — Testing of
advertising effectiveness
Public relations research for building Objective Substitute
forecasting skills for risk capital
Substitute presales and public capital to finance public infrastructure
Position for unique project and timing to reduce capital risks
Price for elasticity matched to scale of production
Estate transfer or corporate liquidation formats
Strategic — To control
variable costs
Next user or investor market analysis
Kuva 5. Markkinatutkimuksen rakentuminen
Markkina-analyysin tasot:
A Markkinoiden yleiskatsaus - Käyttäjän mieltymyksiin vaikuttavat "mega-trendit"
- Vastaavien toteutuneiden projektien tutkiminen markkinoitavuuden riskien selvittämiseksi - Talouden trendien ja säännösten vaikutus markkinoihin ja kohteeseen
- Kohteen sijainnin houkuttelevuus suhteessa kilpaileviin alueisiin - Kohteen markkinoinnin vahvuudet ja heikkoudet rahoittajan kannalta В Markkinatutkimus - Markkina-alueen määrittäminen
- Kohdeanalyysit - yhteydet kaupungin sisällä ja ulos
- Kaupunkitason työllisyys-trendeihin pohjautuvat kysyntäennusteet
- Kaupunkitason uudistuotantoon ja historiallisiin trendeihin perustuvat tarjontaennusteet - Vuosittaiset ennusteet kaupunkitason kysynnän ja tarjonnan tasapainosta
Markkinoitavuustutkimus
Markkina-analyysin eri käytöt:
- Kysynnän alueellinen kohdentuminen, johon vaikuttavat mm. tilankäyttötrendit - Tarjonnan eriytyminen: uudistuotannon sekoittuminen osamarkkinoille - Projektin capture rate: n määrittäminen
(capture rate = kohteen käyttöönotto / osamarkkinoiden käyttöönotto samana aikana) I markkinariskin tunnistaminen
II suunnitellun projektin arvioimisessa III hankkeen taloudellisuuden analysointi
Kuva 6. Markkina-analyysin eri käytöt (Howarth-Malizia 1998, s. 17)
Herkkyys- analyysi^
2.2 Kassavirran ennustaminen
Kiinteistön arvo on suoraan verrannollinen sen kykyyn tuottaa tulevaisuudessa tuloja eli nettokassavirtaa. Kiinteistön arvohan muodostuu kahdesta elementistä: jatkuvasti saatavista vuokratuloista, sekä sijoituksesta luovuttaessa realisoituvasta jäännösarvosta, joka on riippuvainen tulo-odotuksista.
Kiinteistösijoituksen haluttavuus on suoraan riippuvainen siitä saatavan kassavirran määrästä, ajasta ja varmuudesta. (Greer - Farrel 1993, s. 107) Kassavirtaa ennustettaessa tulee huomio kiinnittää näihin kaikkiin kolmeen tekijään. Toisaalta kyse voi olla rakentamattomasta kiinteistöstä, josta aiheutuu ennen rakennuksen valmistumista vain menoja kiinteistöveron muodossa. Kassavirran varmuutta, eli miten kassavirta vaihtelee vuosittain, voidaan tarkastella herkkyysanalyysillä.
Kassavirran ennustamisen lähtökohtana on markkinoilta suoraan saatavissa oleva tieto niin vuokratasoista kuin käytön ja ylläpidon kustannuksista. Tämä tieto on luonteeltaan keskimääräistä ja yleistävää, sillä vaihteluvälit eri kohteiden arvojen välillä ovat suuret.
Yksittäisen kohteen ollessa kyseessä voidaan tietoa tarkentaa vertaamalla tätä kohdetta muihin vastaaviin kohteisiin. Kohteesta tehtyjen erilaisten analyysien tehtävänä on helpottaa sen tulevien kassavirtojen ennustamista. Analyyseissähän vertaillaan usein yksittäistä kohdetta vertailuryhmän kohteisiin, ja hinnoitellaan eroavaisuuksia.
Tulevien kassavirtojen ennustaminen on aina vaikeaa; tehtävä korostuu varsinkin jos on kyseessä volatiliteettiset markkinat. Vastaavasti kiinteistön käyttötarkoituksen muuttaminen kiinteistökehityksen yhteydessä on toinen ennustusta vaikeuttava lähtökohta.
Ennustaminen on tiedon yhdistämistä. Tieto menneisyydestä ja eri tekijöiden väliset yhteydet ovat pohjana tulevaisuuden ennustamiselle. Ennustus heijastaa nykyhetkeen tulevaisuuden odotuksia. Aikanaan tulevaisuudessa ennustuksen oikeudellisuutta arvioidessa tuleekin aina ennustusta arvioida niistä lähtökohdista ja tiedoista, jotka ennustuksen tekijällä oli käytössä. (Fisher - Martin 1994, s.109-110)
Kiinteistösijoitukseen liittyviä, ennustettavia tekijöitä ovat: tulot vuokrista ja jälleenmyynnistä, vajaakäyttöaste, käytön ja ylläpidon menot. Lisäksi yleisemmällä tasolla: kysyntä ja tarjonta kiinteistömarkkinoilla ja korkotaso.
Yksittäisen kiinteistön kykyyn tuottaa vuokratuloa vaikuttaa toisaalta se, kuinka hyvin kohde vastaa käyttäjän vaatimuksia, sekä myös, mikä on kilpailevien kohteiden hinta (markkinavuokrat). Miten kohde menestyy tulevaisuudessa, on myös riippuvainen samojen tekijöiden suhteellisista muutoksista sijoituksen aikajänteellä.
Kohteen kyky vastata käyttäjän vaatimuksia on sen tuottavuuden mitta. (Fisher - Martin 1994, s.89) Kohteen tuottavuus on taas riippuvainen kahdesta tekijästä: fyysisistä tekijöistä ja sijainnista. Tulevaisuuden tulojen kannalta onkin keskeistä ennustaa näiden tekijöiden muutoksia sijoituksen aikana. (Greer - Farrel 1993, s.138)
2.2.1 Fyysiset tekijät
Rakennukselle asetetaan karkeasti jaoteltuna kahdenlaisia vaatimuksia: toiminnallisia ja teknisiä. Kun rakennus vanhenee, sen kyky vastata käyttäjänsä vaatimuksiin heikkenee. Toisaalta taas rakennukseen liittyvät vaatimukset voivat muuttua nopeastikin. Teknisesti hyväkuntoinen rakennus voi monesti olla toiminnallisesti jo vanhentunut. Tai toisena vaihtoehtona, tekninen kestävyys muodostuu rajoittavaksi tekijäksi. Rakennuksen teknistä kuntoa on helpompi tarkkailla, sillä vertailukohteina voidaan käyttää samanikäisiä rakennuksia. Tulevia korjauskohteita voi arvioida sen perusteella, mitä vastaavissa samanikäisissä rakennuksissa on jo korjattu. On kuitenkin muistettava, että jokainen rakennus on oma yksilönsä, ja lähtökohtaisesti samanlaisetkin rakennukset vanhenevat erilailla. Tekniseen vanhenemiseen vaikuttavat monet tekijät: suunnitteluratkaisut, rakennustyön toteutus, kohteen käyttö ja hoito.
2.2.2 Sijainti
Kohteen sijainti on tärkein tekijä arvioitaessa kohteen vuokrantuottokykyä, ja siten sen arvoa. Rakennuksen fyysisiin seikkoihin omistaja voi vaikuttaa erilaisilla korjaus- ja muutostöillä, mutta sijaintitekijöihin vaikuttaminen on joko mahdotonta tai ainakin hankalaa. Esimerkiksi lähiympäristön imagoon on vaikea (ainakaan yksittäisen kiinteistönomistajan) vaikuttaa. Kuitenkin juuri imagon muutos muutaman vuoden aikajänteellä on täysin mahdollinen. Vastaavien tekijöiden ennustaminen jo näkyvissä olevista tekijöistä on tärkeää. (Greer - Farrel 1993, s. 139)
2.3 Nelikenttämalli
Myers ja Beck (1994, s.259-287) kritisoivat nykyisiä markkina-analyysejä, sekä esittelevät yhdeksi ratkaisuksi oman nelikenttämallinsa. Se tarjoaa yhden ratkaisun kahteen markkina-analyysin keskeiseen ongelmaan: kuilun nykyisyyden ja tulevaisuuden sekä toisaalta markkinoiden ja yksittäisen toimitilan välillä.
Nykyisyys - tulevaisuus -ongelma
Kaikkia markkinatutkimuksia koskee sama ongelma: kuinka ennustaa tulevaisuutta (esimerkiksi tuottopotentiaalia), kun kaikki olemassa oleva markkinatieto liittyy menneisyyteen tai parhaimmillaankin vain nykyhetkeen. Ennustaminen on keskeistä, koska kiinteistösijoituksien markkinoilletulo vie (rakennusprosessin muodossa) aina pitkän ajan. Vastaavasti olemassaolevan rakennuksen nykyarvo perustuu tulevaisuuden tuottojen arviointiin. Ongelmana on siis, kuinka määrittää tulevaisuuden tuloja nykyhetken tietojen perusteella.
Markkinat - yksittäinen toimitila -ongelma
Toinen ongelma muodostuu siitä, että kerätty tieto koskee lähinnä koko markkinoita, mutta kiinnostuksemme kohdentuu vain tiettyyn kiinteistöön. Kuinka voimme yhdistää markkinatiedon yksittäiseen kohteeseen? Kiinteistöarvioinnin kauppa- arvomenetelmässä arvioitavaa kohdetta verrataan muihin vastaaviin tiloihin. Tämän menetelmän heikkoutena on se, että tulevaisuutta ei oteta siinä huomioon lainkaan.
Toisena vaihtoehtona on soveltaa yleisiä markkinaennusteita yksittäiseen kohteeseen.
Tällöin taas jää vähemmälle huomiolle juuri kyseisen kohteen sijainti ja ominaisuudet suhteessa markkinoihin.
Ongelmien ratkaisu
Nämä kaksi edellä kuvattua ongelmaa voidaan esittää nelikentässä (ks. kuva 7, lähde:
Myers - Beck 1994, s.262), joka kuvaa ongelmien molemmat ulottuvuudet. Ongelmana on se, että suurin osa markkinatiedosta on ylhäällä vasemmassa neliössä, kuvaten nykyistä ja mennyttä markkinatietoa. Kuitenkin markkinatutkimuksen tavoitteena on saavuttaa oikean alakulman neliö, joka kuvaa yksittäisen toimitilan tulevaisuuden potentiaalia.
Nelikentän jokaiseen neliöön tarvitaan tietoa tarjonnasta, kysynnästä ja muuttujista, jotka yhdistävät nämä kaksi. Tarjontainformaatio kuvaa kohteen, vertailukohteiden sekä koko osamarkkinoiden ominaisuuksia. Kysyntäinformaatio kuvaa kohteen, vertailukohteiden tai koko markkinoiden ominaisuuksia ja tunnuslukuja. Kysyntää ennustetaan esimerkiksi työllisyyden ja väestönkasvun muutoksilla sekä yritysten suunnitteleman tilantarpeen avulla. Tarjonnan ja kysynnän yhdistäviä muuttujia ovat käyttöönotto, vajaakäyttö, vuokrat ja pääoma-arvot.
MAKRO (markkinat)
MIKRO (yksittäiset toimitilat)
NYKYISYYS TULEVAISUUS
Nykyinen ja historiallinen:
Tarjonta segmenteittäin Kysyntä
Käyttöönotto ja vajaakäyttö Vuokrat ja pääoma-arvot
Markkinaennusteet:
Tarjonta segmente ittäin Kysyntä
Käyttöönotto ja vajaakäyttö Vuokrat ja pääoma-arvot
Kohde ja vertailu- Kohteen potentiaali
tapaukset: tulevaisuudessa:
Yksikkökoko ja laatu Kysyntä
Kysyntä Käyttöönotto ja vajaakäyttö
Vuokrat ja pääoma-arvot Käyttöönotto ja vajaakäyttö
Vuokrat ja pääoma-arvot
(TAVOITE)
Kuva 7. Markkinatutkimuksen keskeiset ulottuvuudet
2.3.1 Nelikenttämallin eri vaiheet
Nelikenttämallin vaiheet on esitetty kuvassa 8. (Myers - Beck 1994, s.265) Tämän markkinatutkimuksen kuusi vaihetta liittävät yhteen nykyisyys-tulevaisuus - ja mikro- makro -näkökulmat. Vaiheet ovat seuraavat: (Myers - Beck 1994, s.264-266)
1. Kerätään lähtötiedot analyysin kohteesta tai vertailukohteista, jos on kyse uudisrakentamisesta. Asetetaan alustavat tavoitteet.
2. Kerätään ennusteinformaatio markkinoilta. Tämä on tärkeää tehdä jo tässä vaiheessa eikä analyysin lopussa, koska koko markkina-analyysi olisi parasta rakentaa saatavan ennustetiedon ympärille. Tässä vaiheessa pitäisi myös arvioida, miten saatavasta informaatiosta rakennettavassa ennustemallissa yhdistetään nykyiset ja tulevat olot.
3. Palataan takaisin kohteeseen ja arvioidaan sitä sekä ennustetietojen että ennustemallin kanssa yhteensopivien kriteerien mukaisesti. Tämä kohteen kuvailu ja analyysi kannattaa tehdä vasta silloin, kun tiedetään niukkojen ennustetietojen aiheuttamat rajoitukset.
4. Rakennetaan linkki nykyhetken mikro- ja makrotason välille sijoittamalla kohde markkinoille, joilla se kilpailee. Mikä on kohteen todennäköinen kysyntä markkinoilla suhteutettuna kokonaiskysyntään (capture rate = kohteen käyttöönotto / osamarkkinoiden käyttöönotto samana aikana).
5. Siirrytään nykyhetken markkinoista tulevaisuuden markkinoihin käyttämällä aiemmin vaiheessa kaksi laadittua ennustemallia, johon sisältyvät sekä kysyntä- että tarjontaennusteet.
6. Sovelletaan ennustemallin avulla tehdyt johtopäätökset kohdetasolle.
Miten kohteen aiemmin määritetyt todennäköiset kohdekohtaiset käyttöönottoluvut käyttäytyvät, kun kilpailijoiden joukko tai kysynnän rakenne muuttuu? Mitkä ovat vaikutukset vapaisiin tiloihin ja vuokralaisprofiileihin? Miten tulovirrat muuttuvat?
NYKYISYYS TULEVAISUUS
MAKRO (markkinat)
MIKRO (yksittäiset toimitilat)
TAVOITE
Kuva 8. Myersin ja Beckin suosittelemat markkinatutkimuksen kuusi vaihetta
Edellä esitetyn mallin toteuttaminen kirjaimellisesti lienee hankalaa useimmilla osamarkkinoilla puutteellisen informaation takia. Edellä esitetty kuudesta vaiheesta koostuva polku on yksi ehdotus, jonka avulla toimitilamarkkinoiden analyysiä, tai ainakin siihen liittyvää ajatusprosessia voidaan systematisoida. Esitetyssä polussa on kaksi vaihetta, jotka ovat erityisen merkittäviä. Ensinnäkin ennusteinformaation kerääminen markkinoilta ja ennustemallin rakenteen miettiminen (vaihe 2). Tämä kytkee tulevaisuuden ja nykyhetken toisiinsa. Toiseksi keskeistä on kohteen markkina- aseman arviointi käyttämällä capture-rate -konseptia (capture rate = kohteen käyttöönotto / osamarkkinoiden käyttöönotto samana aikana). Tällä keinolla kohde ja osamarkkinat pystytään yhdistämään toisiinsa. (Myers - Beck 1994, s.286, Olkkonen 1997, s.121)
2.3.2 Nelikenttämallin keskeiset metodit
Nelikenttämallin kolme keskeisintä menettelytapaa ovat: (Myers - Beck 1994, s.266) 1. Tieto-matriisin muodostaminen
2. Capture rate'n arvioiminen
3. Kohteen tulevaisuuden olosuhteiden ennustaminen
Myers - Beck:n nelikenttämalli on kehitetty varsinaisesti asuinkiinteistöjen markkina- analyyseihin (kuten heidän kirjassa kuvattu case-esimerkkikin). Heidän esittämä nelikenttämallin kuuden vaiheen menetelmä (esitetty aiemmin) ei pyrikään olemaan ainoa oikea toimintamalli; toimitilakiinteistöt saattavat jopa edellyttää eri menetelmiä.
Tieto-matriisi ("The Master Matrix”)
Kysynnän tieto-matriisiin kerätään tietoa eri tekijöistä, jotka vaikuttavat kysyntään.
Asuntomarkkinoilla näitä ovat mm. ikä, tulot, perhesuhteet ym. (Myers - Beck 1994, s.266-267)
Toimitilamarkkinoilla muuttujat ovat luonnollisesti toiset. Kysyntä on johdettua kysyntää, ja kysyntään vaikuttavat esimerkiksi aluetaloudelliset tekijät: esimerkiksi tarkasteltavan alueen bruttokansantuote toimialoittain, väestönkehitys, työttömyysaste. Näistä eri tekijöistä löytyy eri lähteistä tilastoitua historiatietoa, mutta relevantin ennustetiedon saanti samoista tekijöistä on huomattavasti vaikeampaa. Samoin käyttökelpoisen tieto- matriisin rakentaminen ei ole ongelmatonta; mitkä tekijät ovat eri tapauksissa keskeisimpiä, ja onko niistä saatavilla käyttökelpoista ennustetietoa.
Capture rate n arvioiminen
Capture rate kuvaa kohteen käyttöönottoa verrattuna osamarkkinoiden käyttöönottoon samana ajanjaksona. Sitä voidaan käyttää kuvaamaan kohteen suhteellista asemaa markkinoilla, eli mikä on kohteen todennäköinen kysyntä markkinoilla suhteutettuna kokonaiskysyntään. Oletuksena on se, että kohteen nykyhetken capture rate on paras ennuste tulevaisuuden markkina-asemaa ennustettaessa.
Nelikenttämallia sovellettaessa jokaiselle kohteelle voidaan laskea capture rate jakamalla kohteen käyttöönotto osamarkkinoiden käyttöönotolla. Tätä laskutoimitusta edellyttää se, että kaikki matriisit (kohde-, markkinat-) on jaettu samanlaisiin luokkiin.
(Myers - Beck 1994, s.267)
Capture rate -arvoista ei ole mitään historiallista aikasarjaa muodostettu. Arvojen ennustamiseen Myers ja Beck (1994, s.268) esittävät yhden ratkaisun. Capture rate - arvoja voidaan ennustaa ennustamalla, kuinka paljon uusi tarjonta vetää puoleensa matriisin eri luokkien vuokralaisia. Ajan kuluessa tarjonnan lisäys pienentää nykyisiä arvoja, joissain luokissa enemmän ja joissain enemmän. Capture rate -arvo jokaiseen vuokralaisluokkaan voidaan johtaa seuraavalla kaavalla:
T¡to Qti - C¡to x Trø+ Tito-1
missä, C = capture rate T = vuokralaisten lkm i = kysynnän segmentti t0 = nykyinen vuosi tt = ennustettava vuosi Esimerkki kaavan soveltamisesta:
Esimerkissä ennustetaan, mikä on tarkasteltavan yksittäisen asuntokohteen vuokralaisten lukumäärä seitsemän vuoden kuluttua. Asuntomarkkinat voidaan jakaa eri segmentteihin esimerkiksi asunnon vuokralaisen siviilisäädyn, iän ja tulotason mukaan. Yhden segmentin tarkasteltavassa asuntokohteessa on 20 vuokralaista vuonna 1999. Samaan aikaan tämän segmentin koko on yhteensä 3797 ruokakuntaa. Tässä segmentissä kohteen capture rate on siten 0,53 % (20/3797). Segmentin tarjonnan arvioidaan lisääntyvän uudisrakentamisen myötä 221 :llä. Tästä voidaan laskea edellä esitettyä kaavaa käyttämällä ennuste vuoden 2006 capture rate'lle: 0,53 % x (3797 / (3797+221)) = 0,50 %. Väestöennusteiden perusteella voidaan puolestaan ennakoida vuodelle 2006 segmentin ruokakuntien lukumääräksi 3507. Näillä arvoilla saadaan ennuste, että segmentin kysyntä on vuonna 2006 pienentynyt nykyisestä: 0,50 % x 3507 = 17,46. Eli vuoden 1999 vuokralaisten lukumäärän (20) oletetaan laskevan 2,54:llä vuonna 2006.
Kohteen tulevaisuuden olosuhteiden ennustaminen
Kohteen ennustettu vuokralaisprofiili (kohteiden vuokralaisten lukumäärät matriisin mukaisin luokituksin) saadaan johdettua ennustetun capture rate'n avulla. Kohteeseen vaikuttavat kahdenlaiset lainalaisuudet. Ensinnäkin, capture rate voi laskea huomattavasti, jos uudistuotanto kohdentuu kyseessä oleviin vuokralaisluokkiin.
Toisaalta, vuokralaiskysynnän kasvu tietyissä luokissa voi nousta tarjonnan kasvua suuremmaksi ja siten olla vastapainona alentuville capture rate'ille. Kuitenkin, jos markkinakysynnän painopiste on siirtynyt pois kohteesta, siihen on luonnollisesti odotettavissa vähemmän vuokralaisia tulevaisuudessa. Tämä negatiivinen muutos ilmenee lisääntyneenä vajaakäyttönä. Muutokseen voidaan yrittää vaikuttaa esimerkiksi alentamalla vuokria tai lisäämällä kohteen markkinointia, vuokralaisille tarjottavilla
uusilla palveluilla tai muilla strategioilla. Jokaisessa tapauksessa kohteesta saatava tuotto kuitenkin pienenee ja arvo laskee. Niinpä näiden muutoksien näkeminen, esimerkiksi juuri markkina-analyysin avulla, on ehdottoman tärkeää. (Vapaasti käännettynä: Myers - Beck 1994, s.268-269, ks. myös Carn ym. 1988, s.285-286)
2.3.3 Nelikenttämallin käytännön soveltaminen
Myers'in ja Beck'in nelikenttämalli tarjoaa mielenkiintoisen lähestymistavan markkina- analyysien keskeisiin ongelmiin. He myös esittävät esimerkin mallin käytännön soveltamisesta asuntomarkkinoilla (1994, s.269-283). Käytännössä mallin soveltaminen on kuitenkin erittäin haastavaa mm. puutteellisen informaation vuoksi. Näin mallin tarjoama ratkaisumalli on lähinnä teoreettinen.
2.4 Markkina-analyysit käytännössä 2.4.1 Analyysien rakenne
Käytännön markkina-analyysien tekemisestä keskustelin yleisellä tasolla Maakanta Oy:n toimitusjohtajan Hannu RidelHn (1998) kanssa.
Markkina-analyysin tavoitteena kiinteistösijoittajalle on kohteen potentiaalisen tuottotulevaisuuden ennustaminen. Markkina-analyysi ei kuitenkaan ole arviokirjanomainen kohteen ”hintalappu”, vaan sen pääpaino on kohteen ja osamarkkinoiden analysoinnissa. Tutkimuksen tavoitteet painottuvat aina tehtävän mukaan.
Erilaisia ekonometrisia malleja ei analyyseissä juurikaan käytetä, koska mallien vaatimaa relevanttia tilastotietoa ei ole saatavilla. Aiemmin käsitellyn ns.
nelikenttämallin periaate on tunnettu, nykyisyys-tulevaisuus sekä markkinat-yksittäinen kohde -ulottuvuudet ja niiden käsittely on keskeisiä kysymyksiä markkina-analyyseissä.
Nelikenttämalli ei kuitenkaan Myers:n ja Beck:n esittäminä vaiheina ollut kuitenkaan käytössä.
Analyysien tuloksien esitysmuoto on yleispätevä ja sama mitä käytetään suppeammin myös arviokirjojen osana. Markkina-analyysit lähtevät siis liikkeelle yleisistä taloudellisista tekijöistä ja tarkentuvat analysoitavan kohteen osamarkkina- ja kohdetasolle. Analyysin painotus vaihtelee kuitenkin aina kohde- ja tehtäväkohtaisesti.
Tutkimuksen reunaehdoista johtuen työn painopiste voi kohdistua esimerkiksi kaava- asioihin tai kiinteistöteknisiin seikkoihin.
2.4.2 Markkinatiedon saatavuus
Markkina-analyysien käytöstä ja markkinatietojen saatavuudesta keskustelin mm. S RV Viitosten Kari Helinin (1998) ja Skanskan Risto Linnankosken (1998) kanssa.
