KIINTEISTÖMARKKINOIDEN LÄPINÄKYVYYS
- Vertailu markkinainformaatiosta Suomessa ja Ruotsissa
Aalto-yliopiston teknillisen korkeakoulun insinööritieteiden ja arkkitehtuurin tiedekuntaan tehty diplomityö
Espoo 15.6.2010
Olli Kantanen Tekniikan ylioppilas
Valvoja: Professori Kauko Viitanen Ohjaaja: TkT, KTM Heidi Falkenbach
Aalto-yliopisto
A!
AALTO-YLIOPISTO
TEKNILLINEN KORKEAKOULU PL 11000, 00076 Aalto
http://www.aalto.fi
DIPLOMITYÖN TIIVISTELMÄ
Tekijä: Olli Kantanen
Työn nimi: Kiinteistömarkkinoiden läpinäkyvyys
- Vertailu kiinteistömarkkinainformaatiosta Suomessa ja Ruotsissa Tiedekunta: Insinööritieteiden ja arkkitehtuurin tiedekunta
Laitos: Maanmittaustieteiden laitos
Professuuri: Kiinteistöoppi Koodi: Maa-20.
Työn valvoja: Professori Kauko Viitanen Työn ohjaaja(t): TkT, KTM Heidi Falkenbach Tiivistelmä:
Kiinteistömarkkinoiden läpinäkyvyyteen vaikuttaa monta tekijää, joista merkittävimpiä on markkinainformaatio ja erityisesti sen saatavuus, laatu sekä hinta. Teoriassa läpinäkyvillä markkinoilla markkinainformaation tulee olla mahdollisimman monesta lähteestä, sen tulee olla laadukasta sekä se saa vaikuttaa korkeintaan minimaalisella tavalla transaktiokustannuksiin.
Kiinteistömarkkinoiden ominaisuudet kuten ei-julkiset transaktiotilanteet hankaloittavat läpinäkyvyyteen pyrkimistä, koska tiedonkeruu on juuri näiden erityispiirteiden takia kallista.
Tutkimuksen tavoitteena oli selvittää Suomen markkinoita koskevan sekundäärisen markkinainformaation tarjonta ja vertailla sitä yleisesti läpinäkyvämpinä pidettyjen Ruotsin kiinteistömarkkinoiden vastaavaan. Vertailukriteereinä käytettiin saatavilla olevan markkinainformaation laatua sekä määrää. Kukin markkinainformaatiolähde etsittiin omatoimisesti haastatteluja ja kirjallisuutta hyödyntäen, joka toimi samalla autenttisen tiedonhakutilanteen simuloijana. Tutkimuksen puitteissa oli mahdollista tutkia käytännössä vain julkista informaatiota ja tyypillisin tietolähde oli jonkin kiinteistöalan yrityksen julkaisema markkinakatsaus.
Haastattelujen ja kirjallisuuden perusteella keskeisintä markkinainformaatiota ovat sijoitus- ja vuokramarkkinoiden tärkeimmät tunnusluvut, eli hoitokulu-, käyttöaste- ja tuottovaatimus- vuokratasotiedot sekä kauppahinnat. Kunkin löydetyn informaatiolähteen kohdalla tutkittiin edellä mainittujen tunnuslukujen esiintyvyyttä ja laatua.
Tutkimuksen perusteella Suomen ja Ruotsin välillä ei ole juurikaan laadullisia eroja, vaan suurin ero ilmenee saatavilla olevan kiinteistömarkkinainformaation määrässä ja laajuudessa. Ruotsin markkinoista on tarjolla lukumäärällisesti enemmän informaatiota, joka myös lähes poikkeuksetta kattaa useamman markkina-alueen verrattuna Suomen markkinoita koskevaan informaatioon.
Tutkimuksen johtopäätös on, että Suomen kiinteistömarkkinoilla tulisi olla enemmän informaationtuottajia ja informaation tulisi kattaa nykyistä laajemmat markkina-alueet sekä olla ajantasaisempaa, koska paria poikkeusta lukuun ottamatta suurin osa Suomen markkinoita koskevasta informaatiosta kattaa pääasiassa pääkaupunkiseudun markkinat ja päivittyy vain usean kuukauden välein.
Päivämäärä: 15.6.2010 Kieli: suomi, englanninkielinen tiivistelmä
Sivumäärä: 56+3
Avainsanat: kiinteistötalous, kiinteistömarkkinat, läpinäkyvyys, kiinteistömarkkinainformaatio, mark
kinoiden maturiteetti, kiinteistösijoitusmarkkinat
Aalto-yliopisto
A!
AALTO UNIVERSITY
SCHOOL OF SCIENCE AND TECHNOLOGY PO Box 11000, FI-00076 AALTO
http://www.aalto.fi
ABSTRACT OF THE MASTER’S THESIS
Author: Olli Kantanen
Title: Transparency of Real Estate Markets
- Comparison of market information In Finland and Sweden Faculty: Engineering and Architecture
Department: Department of Surveying
Professorship: Real Estate Studies Code: Maa-20.
Supervisor: Professor Kauko Viitanen
Instructor(s): D.Sc. (Tech.), M.Sc. (Econ.) Heidi Falkenbach Abstract:
Transparency in the real estate market is affected by several factors of which one of the most important ones is market information and in particular its availability, quality and price. In theory, in a transparent market information should be available from as many sources as possible, it must be of highest quality, and it should affect in transaction costs minimally. The characteristics of a property market, such as the confidentiality of transactions, complicate the pursuit of transparency. These characteristics make information aquisition time consuming and expensive.
Objective of this study was to investigate the supply of secondary market information in the Finnish property markets and compare it to the Swedish property market which is generally considered to be more transparent. The criteria used to compare the market information available were quality and quantity. Each source of market information was sought independently through interviews and in literature. This also simulated an authentic search for information. The framework of the study allowed to examine only public and in most cases free information provided. Therefore a common source of property market information was a free market review published by a real estate company.
According to interviews and literature the essential market information is based on the investment and rental markets. The main key figures used in the study were operating expenses, vacancy rates, yields, rents and purchase prices. Frequency of occurence and quality of the key figures were examined in each source of market information that was found.
The study indicates that between the Finnish and the Swedish markets there is little difference in the quality but a big difference in the availability of real estate market information. The information concerning Sweden is often more extended and it covers almost invariably more regions than that concerning the Finnish markets. In order to reach the same level as Sweden there should be more information providers in Finland and the information should cover more areas outside the Helsinki region. The information should also be updated more frequently.
Date: 15.6.2010 Language: Finnish, English abstract
Number of pages: 56+3
Keywords: real estate economics, real estate markets, transparency, real estate market information, market maturity, real estate investment markets
Alkusanat
Aika aikaa kutakin.
Pohja-ajatus tämän työn aiheelle syntyi syksyllä 2009 ja viimein pelkät ajatukset on saatu jalostettua mustien kansien väliin. Työn loppuunsaattaminen ei olisi ollut mahdollista ilman Heidi Falkenbachin korvaamatonta apua ja ohjausta, joten haluan esittää erittäin suuret kiitokseni hänelle. Kiitos myös työn valvojalle, professori Kauko Viitaselle, joka teki koko työprosessista vaivattoman. Erityiskiitokset Ilkalle, Juhalle, Tiinalle ja Vesalle, joiden oikolu- kutaidon ansiosta tämän työn julkaisukelpoisuus parani oleellisesti. Kiitos myös kullekin haastattelupyyntöön vastanneelle.
Kiitos näistä ikimuistoisista vuosista kaikille opiskelutovereilleni ja erityisesti vuosikurssille 2002, Westendin tyypeille sekä kaikille niille ystäville joiden ansiosta jaksoin Otaniemessä todistettavasti vielä phuksivuoden jälkeenkin. Kiitokset myös fukseille-05, FTMK-05:lle, Herkolle, Huugolle, James Hetfieldille, Laulikille ja Yannille.
Kiittää sopii myös sisaruksiani sekä vanhempiani jaksamisesta ja kaikesta.
Suurimmat kiitokseni kuuluvat kuitenkin rakkaalle vaimolleni Paulalle, jonka kärsivällisyys oli useasti enemmän kuin koetuksella. Ja on luultavasti sitä jatkossakin.
Sisällysluettelo
TIIVISTELMÄ ABSTRACT ALKUSANAT
SISÄLLYSLUETTELO
1 JOHDANTO... 8
1.1 TUTKIMUKSEN TAUSTAA... 8
1.2 TUTKIMUKSEN TAVOITE... 10
1.3 TYÖN RAJAUKSET... 1 o 1.4 METODIT... n 1.5 TUTKIMUKSEN RAKENNE... 11
2 KIINTEISTÖMARKKINAT...13
2.1 KIINTEISTÖMARKKINOIDEN OMINAISUUDET... 13
2.2 KIINTEISTÖMARKKINOIDEN MATURITEETTI... 16
2.3 KIINTEISTÖMARKKINOIDEN TEHOKKUUS... 18
2.4 KIINTEISTÖMARKKINOIDEN LÄPINÄKYVYYS...23
2.4.1 Läpinäkyvyys kiinteistömarkkinoilla...24
2.4.2 Kiinteistömarkkinainformaatio ja läpinäkyvyys...26
3 KESKEINEN INFORMAATIO KIINTEISTÖMARKKINOILLA... 28
3.1 KIINTEISTÖMARKKINOIDEN NELIKENTTÄMALLI...28
3.2 KIINTEISTÖMARKKINAINFORMAATION HYÖDYNTÄMINEN...30
3.2.1 Kiinteistömarkkinainformaation soveltajien tarvitsema data...30
3.3 YHTEENVETO TARVITTAVASTA KIINTEISTÖMARKKINAINFORMAATIOSTA... 31
4 KIINTEISTÖMARKKINAINFORMAATIOPALVELUT... 33
4.1 RUOTSIN KIINTEISTÖMARKKINAT JA INFORMAATIO... 33
4.2 SAATAVILLA OLEVA KIINTEISTÖMARKKINAINFORMAATIO SUOMESSA JA RUOTSISSA... 34
4.2.1 Suomen markkinoita koskeva informaatio...35
4.2.2 Tarjolla olevan informaation määrä ja laatu Suomessa...38
4.2.3 Ruotsin markkinoita koskeva informaatio...40
4.2.4 Tarjolla olevan informaation määrä ja laatu Ruotsissa...42
4.3 SUOMEA JA RUOTSIA KOSKEVAN KIINTEISTÖMARKKINAINFORMAATION VERTAILU... 44
4.4 KIINTEISTÖMARKKINAINFORMAATION TUOTTAJIEN JA KÄYTTÄJIEN HAASTATTELUT... 45
4.4.1 Haastattelujen tulokset...45
4.5 SUOMEA KOSKEVAN KIINTEISTÖMARKKINAINFORMAATION KEHITYSTARPEET... 46
5 JOHTOPÄÄTÖKSET... 48
5.1 SUOSITUKSET... 49
5.2 TUTKIMUKSEN LUOTETTAVUUS... 49
5.3 JATKOTUTKIMUSEHDOTUKSET... 50
LÄHDELUETTELO... 51 LIITTEET
LIITE 1 Haastattelupyyntöjakysymyksetkansainvälisillekiinteistösijoittajille (ENGLANNINKIELINEN)
LIITE 2 Haastattelupyyntöjakysymyksetpalveluntarjoajille
LIITE 3 Haastattelupyyntöjakysymyksetpalveluntarjoajille (englanninkielinen)
Kuva-ja taulukkoluettelo
Kuva 1 Allokatiivinentehokkuus
Kuva 2 Informatiivisentehokkuudenmukaisetmarkkinoidentasot
Kuva 3 Kiinteistömarkkinoideninstitutionaalinenhierarkia
Kuva 4 Nelikenttämallijakunkinosamarkkinantärkeimmätmarkkinainformaatiot
Kuva 5 Keskeisetinformaatioparametritjaettunanelikenttämallinosamarkkinoihin
Kuva 6 Kansainvälistensijoittajiennäkemyksetmarkkinainformaationsaatavuudestaja oikeellisuudestasekäbenchmark-aineistojenluotettavuudesta
Taulukko 1 Haastatelluthenkilöt
Taulukko 2 Kiinteistönominaispiirteetmarkkinahyödykkeenä
Taulukko 3 Kiinteistömarkkinoidenerityispiirteet
Taulukko 4 Markkinainformaationroolikussakintehokkuudenlähestymistavassa
Taulukko 5 Kiinteistömarkkinoidenvertailutekijätmarkkinainformaationnäkökulmasta
Taulukko 6 Keskeisimmätkiinteistömarkkinainformaatiot
Taulukko 7 Vuokramarkkinainformaationtarjontajalaatu Suomessa
Taulukko 8 Sijoitusmarkkinainformaationtarjontajalaatu Suomessa
Taulukko 9 Vuokramarkkinainformaationtarjontajalaatu Ruotsissa
Taulukko 10 Sijoitusmarkkinainformaationtarjontajalaatu Ruotsissa
Taulukko 11 Informaatiolähteidenlukumäärä Suomessaja Ruotsissa
Taulukko 12 Suomenkiinteistömarkkinainformaationkehitystarpeet
1 Johdanto
1.1 Tutkimuksen taustaa
Suomen kiinteistömarkkinat ja niitä koskevat markkinainformaatiopalvelut ovat kehittyneet vain parissa vuosikymmenessä ja etenkin kuluneella vuosituhannella sellaisiksi kuin ne tällä hetkellä ovat.
Vielä 1980-luvun alussa ei markkinoilla ollut kuin muutamia toimijoita, kun nykyisin pelkästään kansainvälisten sijoittajien määrää voidaan mitata useilla kymmenillä.
Kiinteistökauppaa harjoitti tuolloin lähinnä suuret institutionaaliset sijoittajat sekä yhtiöt, jotka ostivat kiinteistöt omaan käyttöönsä. (Laatikainen 2007, s.29.)
1980-luvulla Suomen kiinteistömarkkinoita leimasi vaatimaton toimijoiden ja saatavilla olevan markkinatiedon määrä. Tiedonkulku tapahtui markkinoiden osapuolien välillä, sillä piirit olivat pienet ja täten lähes kaikki tunsivat toisensa. (Laatikainen 2007, s.29.) Kaikki tuolloin saatavilla ollut markkinatieto löytyi korkeintaan sanomalehdistä ja tärkeimpiä lähteitä niiden lisäksi olivat kuulopuheet ja kunkin toimijan omat verkostot. Heikosti saatavilla olevan informaation taustalla oli toimijoiden erittäin rajallinen määrä eikä suoranaista kilpailua esiin
tynyt. Tästä johtuen markkinat eivät olleet järin toimivat. Tarvetta erilliselle markkinainfor- maation lähteelle ei ollut, koska käytännössä kaikki tunsi valmiiksi toisensa ja tiedonkulku pienen piirin sisällä oli taattua. (Laatikainen 2007, s.61.)
Ensimmäinen selkeä muutos markkinainformaation heikkoon tilanteeseen oli vuonna 1985 kehitetty Maanmittauslaitoksen kauppahintarekisteri. Rekisteri pitää sisällään kaikki kiinteis
tökaupat sekä maata sisältävät transaktiot, joissa on käytetty kaupanvahvistajia. Osakekauppo
ja ei kuitenkaan ole sisällytetty rekisteriin. (Laatikainen 2007, s.61.)
1980-luvun puolessa välissä Suomeen tulivat myös ensimmäiset kiinteistösi)oitusyritykset, joka synnytti erityisen tarpeen laadukkaille kiinteistömarkkinainformaatiopalveluille. 80- luvun lopun kiinteistöbuumin myötä syntyivät ensimmäiset listatut kiinteistösijoitusyhtiöt, joilla on lakiin perustuva tiedonantovelvollisuus koskien toimintaansa. Tämä johti automaatti
sesti markkinainformaation laajempaan julkaisemiseen. (Laatikainen 2007, s.61.)
Ensimmäiset markkinaraportit julkaistiin 80-luvun lopulla ja julkaisijana oli silloisen Suomen Yhdyspankin (SYP) osaksi omistama kiinteistönvälitysfirma Huoneistokeskus, jota nopeasti seurasi vastaavasti Kansallisosakepankin (KOP) osaksi omistama kiinteistövälitysfirma Huo
neistomarkkinointi Huom! omalla raportillaan. Idea julkisen markkinainformaation julkaisulle lähti pienen piirin ajatuksesta, koska tarve oli ilmeinen ja muiden maiden esimerkkien hyö
dyntäminen madalsi kynnystä soveltuvan järjestelmän ja käytännön käyttöönoton suhteen.
Markkinainformaation julkaiseminen oli ennen kaikkea imagollisesti tärkeä asia, josta osoi
tuksena oli Huoneistomarkkinoinnin perustama pelkästään markkinatietoon erikoistunut osas
to. (Laatikainen 2007, s.61-62.)
1980-luvun puolivälin rahamarkkinoiden vapauttamisesta alkanut taloudellinen kasvukausi johti talouden ylikuumenemiseen josta lopulta seurasi historiallisen syvä lama.
Ylikuumenemisen aikana yleinen (ja epärealistinen) mielipide oli, että kiinteistöjen arvonnousu on pysyvää ja inflaatiosuoja murtumaton. Kiinteistöbuumin aikana kysyntä oli
niin suurta, ettei vapaata tilaa ollut markkinoilla käytännössä ollenkaan ja vastavalmistuneet tilat täytettiin välittömästi, joka johti kiinteistöjen vuokratason ja hintojen jyrkkään nousuun.
Kysynnän ylittäessä tarjonnan, myös uusia riskirahoitteisia rakennusprojekteja aloitettiin merkittävä määrä. Kysynnän romahduksesta ja ylitarjonnasta johtuen kiinteistöjen arvot tippuivat jyrkästi. Laman aikaan transaktioaktiivisuus oli minimaalista mm. pankkien varovaisuudesta johtuvan rahoituksen saannin hankaloiduttua ja kiinteistömarkkinat romahtivat. (Laatikainen 2007, s.29.)
1990-luku
1990-luvun alussa tarve itsenäiselle ja ennen kaikkea riippumattomalle yksinomaan kiinteis- tömarkkinainformaatioon keskittyneelle palveluntarjoajalle kasvoi, koska Suomen markkinoi
ta ei pidetty tarpeeksi houkuttelevina ulkomaisia toimijoita ajatellen. Lopulta vuonna 1993 näki Kiinteistötalouden Instituutti (KTI) päivänvalon. KTI perustettiin Turun kauppakorkea
koulun, Suomen kiinteistöliitto ry:n sekä Asunto-, toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLLn toimesta. Markkinoiden sulkeutuneisuus ja pienuus auttoi KTLtä kehittämään toimintaansa ja tietokantaansa tullakseen merkittäväksi tekijäksi. (Laatikainen 2007, s.62.)
Laskusuhdanteen päättyessä 1990-luvun puolessa välissä alkoi kiinteistöjen kysyntä osoittaa elpymisen merkkejä. Kiinnostus kiinteistöjä kohtaan mm. sijoitusmielessä kasvoi ja kun toimistokiinteistöjen kysyntä mm. kansainvälisten yritysten toimesta alkoi taas kasvaa, myös vuokratasot elpyivät ja uusi nousukausi alkoi orastaa. (Laatikainen 2007, s.32.)
Laman jälkeisen nousukauden aikana sijoitustoiminnasta piti suurelta osin huolen eläke- ja eläkevakuutusrahastot, kun vielä ennen lamaa suurimpia sijoittajia olivat pankit. Kiinteistöjen omistus muuttui huomattavasti ammattimaisemmaksi, joka johti avoimempaan toimintaan ja lisääntyneeseen markkinainformaation määrään mahdollistaen läpinäkyvämmän vertailun eri kiinteistötyyppien välillä. (Laatikainen 2007, s.31.) Vuosi 1995 oli suomalaisen kiinteistö- markkinainformaation kannalta muutoksen vuosi, sillä KOP ja SYP yhdistyivät Meritaksi ja samalla Huoneistomarkkinoinnin ja Huoneistokeskuksen toiminnot yhdistyivät. Tämä johti siihen, että Huoneistomarkkinointi eriytettiin keskittymään toimitilamarkkinoihin ja Huoneis
tokeskus asuntoihin. Vuonna 1997 Huoneistomarkkinointi myytiin ruotsalaiselle Catellalle, joksi sen nimi lopulta muuttui. Myynti oli lähtökohta myös Catellan Suomea koskeville markkinakatsauksille, jotka siis perustuvat Huoneistomarkkinoinnin alun perin julkaisemiin markkinaraportteihin. (Laatikainen 2007, s.62.)
1990-luvun puolessa välissä kiinteistöjen omistus oli silti hyvin keskittynyttä vain tietyille aloille ja kun markkinoilla toimivien määrä oli edelleen vähäinen, kärsi markkinoiden tehokkuus ja houkuttelevuus potentiaalisten ulkomaalaisten toimijoiden silmissä. 1990-luvun lopulla, kun Suomi mm. liittyi Euroopan talous- ja rahaliittoon (EMU), alkoi kansainvälinen kiinnostus Suomen kiinteistömarkkinoita kohtaan lisääntyä, jota tosin rajoitti matalat tuotto- odotukset. (Laatikainen 2007, s.32.)
2000-luku
KTI aloitti vuonna 2001 oman markkinakatsaustoimintansa The Finnish Property Markets- julkaisullaan (Laatikainen 2007, s.63). Suomen kiinteistömarkkinoiden kansainvälistyminen alkoi vuonna 2002, jolloin kansainväliset sijoittajat tulivat Suomen markkinoille (Laatikainen 2007, s.32). Kiinteistömarkkinoiden kansainvälistymisen seurauksena kehittyivät myös palvelut ja markkinainformaation määrä kasvoi, kun kansainväliset yritykset kuten Aberdeen
Property Investors, Newsec, DTZ ja Jones Lang LaSalle alkoivat tuottamaan markkinainformaatiota muun toimen ohella. (Laatikainen 2007, s.63,65).
1.2 Tutkimuksen tavoite
Kiinteistöalan kansainvälistyessä joutuvat eri maiden kiinteistömarkkinat vertailun kohteiksi, jolloin houkuttelevimmat pärjäävät ja valintaa tehtäessä on kohdemarkkinoiden läpinäkyvyyden yksi keskeisistä valintakriteereistä. Kiinteistömarkkinoiden läpinäkyvyys koostuu useasta elementistä, joista yksi on markkinainformaatio ja sen saatavuus, laatu sekä hinta. Tämän tutkimuksen tarkoituksena on vertailla Suomen ja Ruotsin kiinteistömarkkinoiden läpinäkyvyyttä juuri markkinainformaation näkökulmasta.
Vertailtaessa Suomen ja Ruotsin kiinteistömarkkinoita lähdetään tyypillisesti siitä olettamasta, että Ruotsissa läpinäkyvyys on viety astetta korkeammalle tasolle kuin Suomessa, joka on myös erinäisten tutkimusten tulosten myötä todennettu tosiasia. Suomi on tunnetusti hyvin vähäisellä tasolla korruptoitunut valtio ja näin ollen läpinäkyvä ainakin tältä osin, mutta kansainvälisissä kiinteistömarkkinoiden läpinäkyvyyttä koskevissa vertailuissa sijoitumme naapurimaatamme heikommin.
Tässä tutkimuksessa perehdytään edellä mainitun ilmiön syihin vertailemalla molempia maita koskevan kiinteistömarkkinainformaation tarjontaa keskenään ja tavoitteena on tehdä johtopäätös siitä, millä eväin Suomen ja Ruotsin välistä markkinoiden läpinäkyvyyden eroa
voidaan kaventaa informaation näkökulmasta.
Tutkimuksen tavoitteena on määrittää Suomen kiinteistömarkkinoiden läpinäkyvyyden tila ja samalla vastata seuraaviin kysymyksiin:
• Mitä läpinäkyvyys tarkoittaa ja edellyttää?
• Mikä merkitys läpinäkyvyydellä on?
• Miten markkinainformaatio vaikuttaa kiinteistömarkkinoiden läpinäkyvyyteen?
Vastauksien perusteella tiedetään mitä hyötyä läpinäkyvyydestä on ja mikä markkinainformaation rooli kiinteistömarkkinoiden läpinäkyvyyden kannalta on. Lopuksi tehdään johtopäätös siitä, kuinka läpinäkyvät Suomen kiinteistömarkkinat ovat verrattuna Ruotsin vastaaviin ja millä tavoin markkinainformaatiota tulisi kehittää.
1.3 Työn rajaukset
Kiinteistömarkkinainformaatio, jota tässä diplomityössä käsitellään, on niin sanottua sekundaarista informaatiota joka on kaikkien saatavilla joko ilmaiseksi tai maksullisten asiantuntijapa!veluiden kautta. Tämän tutkimuksen ulkopuolelle rajautuvat ne markkinain- formaatiopalvelut, jotka eivät olleet julkisesti saatavilla ja tästä syystä vertailun kohteina ol
leet markkinainformaatiopalvelut ovat pääosin ilmaisia markkinakatsauksia. Vertailu on tehty erityisesti kansainvälisten käyttäjien näkökulmasta, joita ovat kiinteistösijoittajat, kiinteistöarvioijat ja muut kansainvälisillä markkinoilla operoivat tahot.
Tutkimuksen pääpaino on toimitiloilla, koska niihin suurin osa tarjolla olevasta markkinainformaatiosta on keskittynyt.
1.4 Metodit
Työlle asetetut tavoitteet pyritään saavuttamaan kirjallisuustutkimuksella, aineistolähtöisellä sisällönanalyysi-menetelmällä, haastatteluin sekä kyselyin. Taulukosta 1 ilmenee haastatellut henkilöt, henkilön edustama yritys sekä yhteystapa, jolla kyseistä henkilöä haastateltiin.
Kirjallisuustutkimuksella perehdytään aiheeseen siten, että saadaan kokonaiskuva siitä, mitä läpinäkyvillä kiinteistömarkkinoilla tarkoitetaan ja mistä parametreista läpinäkyvien kiinteistömarkkinoiden markkinainformaatio koostuu, joiden pohjalta varsinainen kiinteistömarkkinoiden vertailu tapahtuu.
Sisällönanalyysissä aineistoa tarkastellaan eritellen, yhtäläisyyksiä ja eroja etsien ja tiivistäen.
Sisällönanalyysi on tekstianalyysia, jossa tarkastellaan jo valmiiksi tekstimuotoisia tai sellaiseksi muutettuja aineistoja. Sisällönanalyysin avulla pyritään muodostamaan tutkittavasta ilmiöstä tiivistetty kuvaus, joka kytkee tulokset ilmiön laajempaan kontekstiin ja aihetta koskeviin muihin tutkimustuloksiin. (Saaranen & Kauppinen-Puusniekka 2006)
Empiirinen osuus toteutetaan sisällönanalyysin hyödyntämisen lisäksi puhelin- ja sähköpostihaastatteluin, jolloin tarkastellaan haastateltavien esille nostamia asioita tutkimuskysymysten raameissa. Haastattelujen kohteita ovat Suomen ja Ruotsin markkinoilla toimivia asiantuntijoita eli markkinainformaation käyttäjiä sekä palveluntarjoajia (taulukko 1).
Suomen ja Ruotsin markkinoita koskevan informaation keräämisessä hyödynnettiin asiantun
ti) ahaastatteluita, kirjallisuutta sekä Internetiä.
Taulukko 1 Haastatellut henkilöt
Nimi Yritys Yhteydenottotapa
Lorentz Merk DGHyp Sähköposti
Carolin Roters Deka Immobilien Sähköposti
Arvi Luoma WP Carey Sähköposti
David Neil Genesta Puhelinhaastattelu
Matti Christersson CBRE Sähköposti
Christina Gustafsson IPD Sverige Puhelinhaastattelu
Hanna Kaleva Kiinteistötalouden instituutti KTI Sähköposti
Sami Kiehelä Nevvsec Sähköposti
Tero Lehtonen JLL Puhelin
Magnus S vantegård Datscha Haastatteluja sähköposti
Juhani Väänänen Maanmittauslaitos Sähköposti
1.5 Tutkimuksen rakenne
Tutkimuksen ensimmäisessä osassa (2. luku) tarkastellaan kiinteistömarkkinoita yleisellä ta
solla ja määritellään samalla markkinoiden ominaisuudet, jotka erottavat kiinteistömarkkinat muista markkinoista. Samassa luvussa esitellään teoreettisella tasolla myös käsitteet kiinteis
tömarkkinoiden maturiteetti ja tehokkuus, jotka kuvaavat omilla tavoillaan markkinoiden ke
hitysastetta. Lisäksi tutustutaan läpinäkyvyyteen sekä käsitteenä, että kiinteistömarkkinoiden tasolla. Luvun lopussa määritellään läpinäkyvyys niin käsitteenä, kuin kiinteistömarkkinoiden kannalta. Luvun aikana selvitämme, mikä kiinteistömarkkinainformaation rooli kaikkiaan kiinteistömarkkinoiden ja niiden läpinäkyvyyden kannalta on sekä mistä informaatiotekijöistä kiinteistömarkkinoiden läpinäkyvyys on riippuvainen.
Toisessa osassa (3. Luku) syvennytään käsittelemään kiinteistömarkkinoita käytännön tasolla ja selvitetään kuinka kiinteistömarkkinat varsinaisesti toimivat. Tässä luvussa perehdytään myös kiinteistömarkkinainformaatioon tunnuslukutasolla ja selvitetään informaation sovelta
jien tarpeet. Luvun lopussa selvitetään, mistä tunnusluvuista keskeinen markkinainformaatio koostuu ja mitä hyödynnetään tutkimuksen empiirisessä vaiheessa.
Neljännessä luvussa tutustutaan vertailun vuoksi Ruotsin kiinteistömarkkinoihin sekä erityi
sesti markkinainformaatiopalveluihin. Luvussa selvitetään Suomen ja Ruotsin keskeiset markkinainformaation palveluntarjoajat ja vertaillaan näiden tarjontaa keskenään. Vertailu tapahtuu tutkimuksen aikaisemmissa osioissa määriteltyjen parametrien mukaisesti.
Viidennessä ja viimeisessä luvussa tehdään edellisten lukujen perusteella johtopäätökset siitä, mikä Suomen kiinteistömarkkinoiden tila on ja annetaan toimenpide-ehdotukset tilanteen ke
hittämiseksi.
2 Kiinteistömarkkinat
Markkinoilla tarkoitetaan järjestelyä, joka mahdollistaa ostajien ja myyjien kohtaamisen hyödykkeiden vaihtamiseksi (Wikipedia 2010). Kiinteistötalouden instituutin (KTI 2010) määritelmän mukaan kiinteistömarkkinat ovat järjestely, joka mahdollistaa kysynnän ja tarjonnan (ostajien ja myyjien sekä vuokraajien ja vuokranantajien) kohtaamisen kaupanteko-, vaihdanta- tai vuokraustarkoituksessa. Kohteena voi olla esimerkiksi kiinteistö, rakennus, huoneisto tai niihin liittyvä palvelu.
Kiinteistömarkkinoita voidaan täten määritelmänsä puolesta verrata mihin tahansa muuhun markkinaan, koska niiden tarkoituksena on tarjota edellytykset kaupankäynnille. Sen sijaan pintaa syvemmälle mentäessä voidaan totuuden todeta olevan toisenlainen, sillä tiettyjä kiinteistömarkkinoille ominaisia piirteitä ei muilta markkinoilta löydy ja samaiset ominaisuudet ovat niitä, jotka tekevät kiinteistömarkkinoista uniikin.
Kiinteistömarkkinat erottuvat ominaispiirteidensä takia merkittävästi muista markkinoista.
Paneudumme tässä luvussa näihin erityisiin piirteisiin ja selvitämme samalla kiinteistömarkkinainformaation roolin kussakin tilanteessa.
2.1 Kiinteistömarkkinoiden ominaisuudet
Kiinteistöt markkinahyödykkeinä
Markkinahyödykkeinä kiinteistöillä on selkeät ominaisuudet, jotka voidaan luokitella fyysiksi, institutionaalisiksi sekä taloudellisiksi, joiden keskinäiset rajat voivat käytännössä hämärtyä. (Shilling 2002, s.8)
Fyysisten ominaisuuksiensa puolesta kiinteistöt ovat paikkasidonnaisia, sillä maata ja rakennuksia ei voi juurikaan siirtää. Kiinteistöt ovat myös hävittämättömiä, sillä maata ei voi tuhota, mikä tekee kiinteistöstä sijoituksena lähtökohtaisesti pitkäikäisen. Sen sijaan kiinteistön rakennetut osat ja arvo voi ’'tuhoutua”.(Shilling 2002, s.8.) Lisäksi kiinteistöjen tyypillisesti suuri koko sitoo suuria pääomia (Olkkonen ym. 1997, s.28).
Kiinteistöjen välistä vertailua vaikeuttaa erityisesti niiden yksilöllisyys, sillä yksikään kiinteistö ei ole täysin samanlainen. Erot ilmenevät niin koon, muodon kuin sijainnin muodossa. Heterogeenisyys aiheuttaa täten ongelmia kiinteistöjen arvon- ja hinnanmäärityksessä, sillä vertailukauppojen hyödyntäminen voi osoittautua huonon vertailtavuuden johdosta hankalaksi. (Shilling 2002, s.9) Taloudellisessa mielessä kiinteistöt eivät ole hyödykkeinäkään tasalaatuisia, jolloin markkinat eivät ole täydelliset ja kiinteistöjen allokointi on usein muita hyödykkeitä tehottomampaa. (Olkkonen ym. 1997, s.28)
Kiinteistöjen institutionaaliset ominaispiirteet kuvaavat kiinteistöjen roolia osana yhteiskuntaa. Instituutioilla voidaan tarkoittaa esimerkiksi organisaatioita tai käytäntöjä ja ne muokkaavat meidän käyttäytymis- ja ajatustapojamme sekä voivat vaikuttaa merkittävästi arvoihimme. (Shilling 2002, s. 10.)
Kiinteistöjä varten on muodostettu oma lainsäädäntönsä. Kyseiset lait käsittelevät kiinteistön omistamista ja hallintaa eri tavalla, kuin lait jotka käsittelevät muiden omistettujen
säätelyä, kuten kuntien maankäyttöpolitiikkaa ja kiinteistökohtaista verotusta. (Shilling 2002, s.lO.)
Käytännöt ovat muokanneet eri alueita esimerkiksi niiden rakennustyylin mukaan, jolloin joillakin alueilla on pelkästään yhtä talotyyppiä, jota toisessa ei välttämättä ole laisinkaan (Puu-Käpylä vs. Merihaka). Myös kaupunkirakenteet voivat olla merkittävästi erilaisia (Helsinki vs. Espoo) tai alueellinen asenne ja suvaitsevaisuus tiettyjä kulkemismuotoja (pyöräily vs. autoilu) kohtaan. Kiinteistöjen ympärille on perustettu myös yhdistyksiä ja organisaatioita, jotka ovat osaltaan vaikuttaneet siihen, mitä kiinteistömarkkinat kussakin maassa nykyään ovat.(Shilling 2002, s. 10)
Kiinteistöjen taloudellisia ominaispirteitä ovat ne, jotka jäävät fyysisten ja institutionaalisten ominaispiirteiden ulkopuolelle. Näitä ovat sijainnillisuus, niukkuus, riippuvuussuhde sekä sijoitusten pitkäikäisyys. (Shilling 2002, s.l 1)
Taloudellisessa mielessä kiinteistöjen tyypillisimpiä ominaisuuksia ovat sijaintiin liittyviä kuten saavutettavuus ja sijainti suhteessa tiettyyn haluttuun keskukseen tai omaan työpaikkaan. Maata ei myöskään voida lisätä ja vaikka rakennusten tarjontaa sen sijaan voidaan, ilmenee maan joustamaton tarjonta kiinteistömarkkinoille ominaisena niukkuutena.
(Shilling 2002, s.l 1)
Kiinteistöillä on usein positiivinen tai negatiivinen riippuvuussuhde toisiin kiinteistöihin.
Esimerkiksi kiinteistö jossa harjoitetaan liiketoimintaa, on riippuvainen muista asiakasvirtaan vaikuttavista kiinteistöistä, mutta voi myös kärsiä niiden aiheuttamasta kilpailutilanteesta.
Kiinteistöt ovat myös sijoituksena pitkäikäisiä, mikä ilmenee heikkona likvidiytenä, koska kiinteistöön suoraan sijoitetut varat saadaan tuottamaan usein vasta pitkällä aikajänteellä.
(Shilling 2002, s.l 1)
Taulukko 2 Kiinteistön ominaispiirteet markkinahyödykkeenä (mukaillen Shilling 2002 ja Olkkonen ym. 1997)
Fyysiset Taloudelliset Institutionaaliset
Paikkasidonnaisuus Sijainnillisuus Oma lainsäädäntö
Hävittämättömyys Niukkuus Julkinen säätely
Heterogeenisyys Riippuvuussuhde Paikalliset ja alueelliset käytännöt
Sijoitusten pitkäikäisyys Yhdistykset ja organisaatiot
Edellä mainitut monella tapaa poikkeukselliset ominaispiirteet (taulukko 1) vaikuttavat siihen, että saatavilla olevan paikallistason markkinainformaation merkitys on kiinteistömarkkinainstrumenttien tuntemisen kannalta keskeinen sekä haasteellinen.
Kiinteistömarkkinoiden, kuten minkä tahansa muun markkinan, tehtävänä on mahdollistaa hyödykkeiden vaihdanta. Markkinat antavat myös signaaleja tuotteiden määrän ja laadun muuttamisen tarpeista sekä tarjoavat arvonmuodostukseen ja hintaan liittyvää informaatiota.(Shilling 2002, s. 12.)
Kiinteistömarkkinoita voidaan pitää suhteellisen tehottomina verrattuna muihin markkinoihin, joka on seurausta jo mainituista markkinahyödykkeinä olevien kiinteistöjen fyysisistä, taloudellisista ja institutionaalisista ominaisuuksista ja lisäksi markkinoiden omista
erityispiirteistä (taulukko 2). Lisäsyitä eroavaisuudelle verrattuna muihin markkinoihin ovat tilojen aiheuttamien rajoitusten sopeutumiseen sekä yleiseen tiedonkeruuseen ja analysointiin kuluvat ajalliset ja taloudelliset resurssit sekä julkiset interventiot, joihin ei muilla markkinoilla törmää.(Shilling 2002, s. 12.)
Kiinteistöjen perusominaisuudet, kuten liikkumattomuus, heterogeenisyys ja kestävyys tekevät kiinteistöalan kilpailusta paikallista. Tarvittavien kohdekohtaisten tietojen saamiseksi on, kiinteistön fyysisistä ominaisuuksista johtuen, jokainen tarkasteltava kohde tutkittava yksi kerrallaan eikä täten kiinteistöjen keskinäinen vertailu ole helppoa. (Shilling 2002, s. 12.) Kiinteistömarkkinoiden heterogeenisyyttä lisää niiden jakautuminen useaan osamarkkinaan (Olkkonen ym. 1997, s.28).
Kiinteistöjen kysyntä on kerrostunutta sillä niihin kohdistuvat vaatimukset ovat hyvin yksilöllisiä ja pelkästään samasta kiinteistötyypistä kiinnostuneiden kohdalla voi kohteeseen liittyvissä tarpeissa olla suuria eroja. Tällöin yksittäisten kohteiden tarjonta ei kaikesta huolimatta kohtaa kysyntää, vaikka yleinen kiinnostus kyseistä kiinteistötyyppiä kohtaan olisikin suurta. Esimerkkinä kyseisestä tilanteesta ovat kiinteistöihin kohdistuvat sijaintivaatimukset.(Shilling 2002, s. 12.)
Kaupan osapuolet eivät yleensä tee transaktiota julkisesti, jolloin kaupan yksityiskohdat, kuten ennen lopullista hintaa tehdyt tarjoukset, pysyvät usein pelkästään myyjän ja ostajan välisinä. Transaktioita ei myöskään tehdä keskitetysti kiinteistökaupankäynnille osoitetuissa markkinapaikoissa. Tämänkaltainen transaktioiden luottamuksellisuus tekee markkinainformaation keräämisestä vaivalloista ja kallista. (Shilling 2002, s. 13.)
Kalliista ja aikaa vievästä informaationkeruuprosessista johtuen ovat kaupan osapuolet usein heikosti tietoisia kohteen todellisesta hintatasosta ja yritykset käyttävät usein neuvonantajia välttääkseen vähäisestä tietotasosta johtuvia virheratkaisuja. Täten ostajat ja myyjät joutuvat turvautumaan usein maksulliseen markkinatietoon sekä kuluttamaan aikaa erinäisten tietojen selvittämiseen, jotka johtavat korkeampiin transaktiokustannuksiin. Ainoastaan niillä, jotka ovat ennestään lähellä markkinoita, on suhteellisen vaivaton pääsy hinta-aineistoon. (Shilling 2002, s. 13.) Edellä mainittuja transaktiokustannuksia lisää ylimääräiset välitys- ja neuvonantokulut sekä verotus (Olkkonen 1997, s.30).
Kiinteistöjen tarjonta on rajallista, eivätkä markkinat kykene reagoimaan järin nopeasti kysynnän muutoksiin, erityisten ominaisuuksiensa takia. Kysynnän kasvaessa voidaan joutua odottamaan useista kuukausista jopa vuosiin, jotta tarjontaa lisäävät toimenpiteet (rakentaminen, muutostyöt) saavat täyden tehon. (Shilling 2002, s. 13.) Tarjonnan rajallisuutta korostaa myös vähäinen tarjoajien määrä (Olkkonen 1997, s.30).
Taulukko 3 Kiinteistömarkkinoiden erityispiirteet (Shilling 2002)
• Kilpailun paikallisuus
• Kysynnän kerrostuneisuus
• Transaktioiden luottamuksellisuus
• Osallisten suhteellinen tietämättömyys
•^yh^enaikavälitOarionnanrajallisuus
Verrattuna muihin markkinoihin kiinteistömarkkinoiden erityispiirteet tekevät markkinoilla toimimisen poikkeukselliseksi. Samoista syistä kiinteistömarkkinainformaation tuottaminen ja kerääminen on työlästä ja kallista, joten palveluntarjoajien ei voi olettaa jakavan vaivalla keräämäänsä informaatiota ilmaiseksi. Korkeaa hintatasoa pitää yllä myös markkinainformaation tuottajien alhaisesta lukumäärästä johtuva vähäinen kilpailuja korkea kysyntä.
Luotettavan markkinainformaation merkitys on markkinoiden houkuttelevuuden ja toimivuuden karmalta suuri, sillä ilman asianmukaista tietoa tarkasteltavista markkinainstrumenteista eivät markkinat vaikuta erityisen läpinäkyviltä eivätkä kilpailukykyisiltä. Heikosti läpinäkyvillä kiinteistömarkkinoilla toimivat osapuolet joutuvat tyytymään saatavilla olevaan maksulliseen markkinainformaatioon, jolloin tiedonhankintaan kuluvat resurssit ilmenevät kasvaneina transaktiokustannuksina.
2.2 Kiinteistömarkkinoiden maturiteetti
Kiinteistömarkkinoiden maturiteetilla tarkoitetaan markkinoiden tietynlaista kehitysastetta, joka perustuu osin vertailuun yleisesti kypsinä pidettyihin markkinoihin. Maturiteettia ei tule sekoittaa markkinatehokkuueen, sillä ”kypsimmätkään” markkinat eivät välttämättä täytä tehokkaan markkinan vaatimuksia. Maturiteetilla ei myöskään tarkoiteta ajallista kypsymistä, sillä prosessi on hyvin heterogeeninen, joten eri markkinat kehittyvät eri tahtiin. Ehdottoman totuuden sijaan maturiteetti tulisi nähdä suhteellisena totuutena, sillä markkinakäsitysten jatkuvasti kehittyessä voivat nykyiset oletukset osoittautua ennen pitkää vanhanaikaisiksi.
Maturiteetin määrittäminen helpottaa eri markkinoiden välistä vertailua. Tarkastelun kohteena olevien kiinteistömarkkinoiden maturiteetti on perinteisesti määritelty seuraavien tekijöiden mukaan: (Keogh & D'Arcy 1994, s.217-219.)
• Kiinteistöjen monipuoliset hyödyntämismahdollisuudet
• Markkinoiden lyhyen ja pitkän aikavälin joustavuus
• Kehittyneen ammattikunnan ja siihen liittyvien instituutioiden sekä verkostojen olemassaolo
• Kattava markkinainformaatio ja tutkimustoiminnan kattavuus
• Markkinoiden avoimuus
• Oikeuksien ja käytäntöjen yhdenmukaisuus
Keskeisin markkinoiden maturiteetun mittari on markkinoiden kyky tarjota monipuolisia vaihtoehtoja markkinoilla oleville toimijoille joustavalla ja mahdollisimman monen preferenssit huomioivalla ympäristösuunnittelulla tai lainsäädännöllä. Tällöin sekä omistajan ja käyttäjän mieltymykset ja oikeudet tulee otettua huomioon. (Keogh & D’Arcy 1994, s.217.)
Kypsiltä markkinoilta edellytetään myös joustoa. Lyhyen aikavälin joustavuus edellyttää, että kiinteistöjen omistusosuudet on helposti muokattavissa ja uudelleen)ärjesteltävissä. Pitkän aikavälin joustavuudella tarkoitetaan isojen kokonaisuuksien muokkautumista markkinoilla toimivien tarpeiden mukaisesti. Lyhyen aikavälin joustavuus vaatii käyttäjien ja sijoittajien kannalta mahdollisimman vaivattoman kiinteistöjen omistusoikeuksien vaihtuvuuden mahdollistamisen. Pitkän aikavälin joustavuus vaatii nopeasti reagoivan kehityssektorin, joka kykenee vastaamaan markkinoilla toimivien muuttuviin vaatimuksiin ja kiinnostusten kohteisiin esimerkiksi muodostamalla uusia kiinteistöjä. (Keogh & D’Arcy 1994, s.218.)
Kypsillä markkinoilla eri operaattorit, kuten kiinteistökehittäjät, rakentajat, rahoittajat toimivat saumattomasti, jolloin pystytään vastaamaan käyttäjien ja sijoittajien muuttuviin preferensseihin mahdollisimman joustavalla tavalla. Esimerkiksi kehitysaloite voi tulla eri toimijoilta riippuen siitä, mikä talous- tai kehityssyklin vaihe kulloinkin on. (Keogh &
D’Arcy 1994, s.218.)
Kiinteistöjen luonteesta ja heterogeenisyydestä johtuen kypsinkin markkina voi olla hajautunut ja ilman säännönmukaista toimintaa. Tällöin ammattimaiselle toiminnalle ja luotettavalle informaatiolle on tarvetta. Informaation välityksen hoitaa joko välittäjät tai muut ammatikseen kiinteistöalan neuvonantoa harjoittavat ja heidän roolinsa on erikoistunutta.
Markkinoiden kehittyessä ja kypsyessä tutkimustyön voidaan olettaa kohottavan profiiliaan ja täten houkuttelevan lisää ammatinharjoittajia sekä tutkijoita. (Keogh & D’Arcy 1994, s.218.) Mitä ammattimaisempaa toiminta on, sitä enemmän panostetaan myös koulutukseen, markkinainformaatioon ja tietolähteisiin. Markkinainformaatio voi olla yksinkertaista valikoitua markkinatutkimusta, vertailukauppa-aineistoa kokoavaa ja tarjoavaa tai syväluotaavaa kattavaa analyysiä, joka yhdistää kiinteistömarkkinat laajempaan talouden markkina-alueeseen. Mitä kypsemmät kiinteistömarkkinat ovat, sitä avoimemmat ne myös ovat. Avoimuus yleensä heijastuu ulkopuolisille tarjolla olevana markkinainformaationa ja myös sanelee sen muodon ja määrän markkinainformaation tuottamisen yhteydessä.
Avoimuuden astetta voidaan mitata useassa tasossa. Alueellisesti markkinat ovat avoimet, kun sinne pääsee kansallisia ja kansainvälisiä toimijoita vapaasti operoimaan. Kypsät markkinat nähdään suhteellisen vapaan kohteiden välisen pääomavirran sallivina, joka mahdollistaa sellaisten kiinteistösalkkujen muodostumisen, joissa yhdistyy sekä kansalliset, että kansainväliset kohteet.(Keogh & D'Arcy 1994, s.218.)
Toiminnallisesti kiinteistöjen käyttäjät, kiinteistösijoittajat ja -kehittäjät voivat kaikki tarkastella mahdollisuuksia maantieteellisesti laajemmalla alueella, mutta he voivat myös tarpeen mukaan laajentaa toimintaansa siten, että käyttäjät voivat siirtyä myös sijoitustoimintaan ja kiinteistökehittäjät kiinnostuvat rakentamisesta.(Keogh & D'Arcy 1994, s.218.)
Toimialakohtaisesti voivat kypsät kiinteistömarkkinat avautua muiden markkinoiden parissa toimiville, kun mahdollisuudet kiinteistöjen ja muiden hyödykkeiden keskinäisen vaihdannan välillä on tehty mahdolliseksi ja houkuttelevaksi. Tämänlainen avoimuus voi johtaa laajemman tason ammattimaisen neuvonannon ja osaamisen kehittymiseen.(Keogh & D’Arcy
1994, s.218.)
Kun markkinat ovat saavuttaneet tietyn avoimuuden tason johtaa se usein myös käytäntöjen yhdenmukaistamiseen, jolloin standardisointia voidaan pitää yhtenä kypsän markkinan havainnollistamisen elementeistä.(Keogh & D’Arcy 1994, s.218.)
Yleisesti kehittyneinä pidettyjen markkinoiden ominaisuuksia tutkimalla, sekä edellä mainittujen ominaispiirteiden perusteella, korkean maturiteetin saavuttaneiden markkinoiden olettaa sisältävän käytännössä seuraavat tunnuspiirteet: (Pastiroff, A. 2004):
• Monipuolinen vuokrasektori
• Monipuoliset kiinteistösijoitusmarkkinat
• Avoimuus ulkopuolisia toimijoita kohtaan
• Markkinoiden toiminnan lisääntynyt läpinäkyvyys
• Kehittyneiden arviokäytäntöjen laaja-alainen käyttö
• Kehittyneet tiedonkeruu] ärjestelmät
Keoghn ja D’Arcyn (1994, s.215-235) havaintojen mukaan kiinteistömarkkinoita ei ole kuitenkaan järkevää vertailla suoraan edellä mainittujen periaatteiden mukaisesti, koska maturiteetti on käsitteenä liian monimutkainen antamaan yksinkertaista vastausta sille, mitkä markkinat toimivat toisia paremmin. Historia on osoittanut, että perinteisten mittarien mukaan kaikkein kypsimmätkin markkinat ovat taustoistaan huolimatta olleet huonoja oppimaan virheistään, kuten erittäin kypsänä markkinana pidetty Iso-Britannia, jonka lyhyen ajan taloushistorialliset tapahtumat hyvin osoittavat. Tällöin mainitunlainen maa voi olla monelle muulle maalle kaikkea muuta, kuin hyvä esimerkki.
Kiinteistömarkkinoiden maturiteetti ja markkinainformaatio
Yksi kiinteistömarkkinoiden maturiteetin analysoinnin työkalu on markkinainformaation laajuuden ja tutkimustoiminnan laadun arviointi. Markkinoiden ollessa kypsät voidaan niitä pitää myös avoimina, joka heijastuu markkinainformaation hyvänä saatavuutena.
Markkinainformaatiopalvelujen yhteyteen syntyy myös analyysipalveluja, jotka auttavat tuottamaan relevanttia markkinainformaatiota minimoimaan virheellisen informaation tuottamisen ja jakelun.(Keogh & D’Arcy 1994, s.232.)
Markkinainformaation tulkittavuus muodostaa useita ongelmatilanteita. Tutkimusten mukaan markkinoiden maturiteetin kannalta tarjolla oleva informaatio voi olla kattavaa, mutta epätarkkaa tai vaihtoehtoisesti tarkkaa, mutta tulkittavissa väärin.(Keogh & D’Arcy 1994, s.232.) Edellä mainitusta tilanteesta löytyy esimerkkejä lähihistoriasta, kun esimerkiksi 90- luvun laman aikaan markkinoilla vallitsi yleisesti väärät uskomukset kysynnän ja tarjonnan suhteesta, joka johti lopulta kohtalokkaaseen ylitarjontaan.
Taloustieteellisen näkökulman mukaan informaatio edustaa yhteistä hyvää ja sitä tulisi olla vapaasti käytetävissä. Käytännössä kaikkein kypsimmätkin markkinat ovat osoittaneet sen, että markkinainformaatiota tuottavat tahot eivät suinkaan tyydy puhtaan avoimuuden henkeen, eli julkiseen ja ilmaiseen informaation tuottamiseen, vaan pyrkivät hinnoittelemaan palvelujaan etenkin mahdollisissa palveluntarjoajien monopolitilanteissa. (Keogh & D’Arcy 1994, s.232.)
2.3 Kiinteistömarkkinoiden tehokkuus
Kiinteistömarkkinoiden tehokkuuden määrittäminen on maturiteetin ohella yksi tapa määrittää, kuinka kehittyneet markkinat ovat ja samalla niiden välinen vertailu on lähtökohtaisesti helpompaa.
Kiinteistömarkkinoiden tehokkuutta on pitkään tutkittu puhtaasti taloustieteellisistä lähtökohdista, jolloin on jouduttu turvautumaan yleistyksiin, koska kiinteistömarkkinoiden ominaisuuksia ei ole otettu huomioon käytännössä lainkaan. Tuoreet tutkimukset ovat käsitelleet edellä mainittuja tehokkuuskäsitteitä kriittisesti ja luoneet uusia, enemmän kiinteistömarkkinoiden ominaisuuksia huomioivia, näkökulmia ja lähestymistapoja.
Kiinteistömarkkinoiden tehokkuuden määrittämiselle löytyy useita lähestymistapoja.
Markkinoiden tehokkuudessa yleisesti käytettyjä perinteisiä lähestymistapoja ovat olleet allokatiivisen tehokkuuden sekä informatiivinen tehokkuuden kautta, joiden alkuperä on perinteisessä taloustieteessä. Perinteisesti markkinoiden tehokkuudella käsitetään informatiivisesti tasapuolisia markkinoita, joissa saatavilla olevan tiedon perusteella ei voi saada normaalista poikkeavia voittoja, kuin vain sattumalta. Markkinat ovat tehokkaat myös silloin, kun resurssit allokoituvat tehokkaasti. (Arvanitidis 2006, s. 1-21; Keogh ym. 1999, S.2401-2414.)
Allokatiivinen tehokkuus, joka tunnetaan myös Pareto-tehokkuutena. liittyy hyödykkeiden tehokkaimpaan mahdolliseen hyödyntämiseen. Teorian mukaan maksimaalinen tuotto on mahdollinen ja markkinat ovat tehokkaat, kun kenenkään asemaa ei voida parantaa huonontamatta jonkun muun asemaa. Tällöin palvelun arvo on yhtä suuri, kuin siihen kulutettujen resurssien arvo (kuva 1). Edellä mainittu tilanne edellyttää täydellisen kilpailun markkinoita, joissa tuotteet ovat homogeenisia, markkinoilla on paljon ostajia ja myyjiä sekä saatavilla oleva markkinainformaatio on täydellistä. (Arvanitidis 2006, s.2-3; Keogh ym.
1999, s.2402-2404.)
MC = Rajakustannus
Allokatiivinen tehokkuus saavutetaan Ql.ssä,
kun hinta (P) = Rajakustannus (MC)
AR = Keskimääräinen tulo MR = Rajatulo
Q2 Q1
Kuva 1 Allokatiivinen tehokkuus (tutor2u 2010)
Kiinteistömarkkinat saavuttavat ominaisuuksiensa puolesta edellä mainitut täydellisen kilpailun tilanteet hyvin epätodennäköisesti, jolloin myös markkinoiden tehokkuuden määrittäminen allokatiivisen tehokkuuden avulla on kyseenalaista. (Arvanitidis 2006, s.2-3.) Allokatiivista lähestymistapaa pidetään vaikeaselkoisena sen useaan yhtäaikaiseen optimitilanteeseen nojautuvasta ajattelutavasta. Myös kustannukset. joita
kiinteistömarkkinoiden ”tehokkaampaan” muotoon saattamisesta aiheutuu, ovat allokatiivisessa lähestymistavassa vähäisen tarkastelun kohteina. (Arvanitidis 2006, s.4.) Informatiivinen lähestymistapa käsittelee markkinoiden tehokkuutta allokatiivista lähestymistapaa kapeammasta, eli tarjolla olevan markkinainformaation, näkökulmasta.
Informatiivinen tehokkuus käsittelee sitä, kuinka markkinoilla vallitsevat hintatasot kuvastavat tarjolla olevaa informaatiota. Informatiivisessa tehokkuudessa on kyse tehokkaiden markkinoiden hypoteesista, joka on alun perin kehitetty finanssimarkkioita silmällä pitäen ja se voidaan jakaa kolmeen tasoon: heikkoon, puolivahvaan ja vahvaan.(Arvanitidis 2006, s.3; Koivuluoma 2001, s.7.)
Heikosti tehokkailla markkinoilla menneisyyden informaatiota ei voida hyödyntää hintoja määriteltäessä, koska ne heijastuvat suoraan hintoihin, jolloin käytettävän tiedon tulee olla täsmälleen ajantasaista, jotta siitä olisi hyötyä. Keskivahvoilla markkinoilla kaikki julkinen informaatio näkyy suoraan hinnoissa. Vahvasti tehokkaiden markkinoiden hinnat heijastavat sekä julkista, että yksityistä informaatiota, jolloin myös sisäpiirin tieto näkyy suoraan hinnoissa. (Arvanitidis 2006, s.3; Koivuluoma 2001, s.7.).
Informatiivisen lähestymistavan riskinä on tehokkaiden markkinoiden kohdalla käytettävän informaation kritiikittömyys, joka voi johtaa koko markkinoita koskevaan vääriin johtopäätöksiin, koska tällöin kaikki käyttäisivät samaa informaatiota, joka kiinteistömarkkinoilla usein on epätarkkaa ja paikoin jopa harhaanjohtavaa. Tehokkaan markkinan hypoteesi ei myöskään ota huomioon sellaisia kiinteistömarkkinoiden ominaisuuksia, kuten kauppapaikkojen hajautuneisuutta, informaatiota kalleutta ja tarjonnan joustamattomuutta. Lisäksi tutkimukset, jotka koskevat informatiivisen tehokkuuden soveltamista kiinteistömarkkinoihin ovat vähälukuisia ja paikoin ristiriitaisia, joten tämän lähestymistavan mielekkyyttä on hankalaa arvioida.(Arvanitidis 2006, s.3; Koivuluoma 2001, s.7.)
Heikosti tehokkaat markkinat
• Historiainformaatio heijastuu hintoihin
Keskivahvasti tehokkaat markkinat
• Kaikki julkinen informaatio heijastuu hintoihin
Vahvasti tehokkaat markkinat
• Kaikki julkinen ja yksityinen (myös sisäpiirin) informaatio heijastuu hintoihin
Kuva 2 Informatiivisen tehokkuuden mukaiset markkinoiden tasot
Keogh & D'Arcy (1999, s.2401-2414) ovat kiinteistömarkkinoita tutkiessaan tulleet johtopäätökseen, että edellä mainitut perinteiset markkinoiden tehokkuuden mittarit voivat johtaa kiinteistömarkkinoiden kohdalla virheellisiin olettamuksiin, sillä ne eivät ota huomioon kiinteistömarkkinoiden erityispiirteitä. Tätä ongelmaa silmälläpitäen he ovat lähestyneet markkinoiden tehokkuuden määrittämistä institutionaalisesta näkökulmasta, jonka avulla voidaan käsitellä erityisesti niitä asioita, joita perinteiset lähestymistavat eivät välttämättä huomioi.
Erityisesti kiinteistömarkkinoita varten luotuja menetelmiä on hyvin vähän, johtuen vähäisestä tutkimuksellisesta panoksesta aihetta kohtaan. Tässä yhteydessä keskitytään Keoghn ja D'Arcyn (1999, s. 2401-2414) esittelemään institutionaaliseen lähestymistapaan.
Institutionaalinen lähestymistapa
Instituutiot edustavat niitä normeja, sääntöjä ja määräyksiä, joiden mukaan yhteiskunta toimii.
Ne luovat tasapainoa yhteiskunnalliseen toimintaan, mutta myös kehittyvät ajan kuluessa.
Koska instituutiot ovat ihmisyhteisöjen luomia sosiaalisia rakenteita, heijastavat ne myös näiden arvomaailmaa, joten on selvää etteivät kaikki yhteisöt hyödy tasapuolisesti vallitsevasta institutionaalisesta rakenteesta. Institutionaalisen taloustieteen mukaan instituutiot pyrkivät eliminoimaan epävarmuustekijöitä, kuten transaktiokustannuksia.
Instituutioiden taipumus heijastaa yhteisöjen sisäistä vallankäyttöä aiheuttaa todennäköisesti kuitenkin sen, että transaktiokustannusten vähentäminen tapahtuu vain tiettyjen valikoitujen ryhmien hyväksi.(Keogh & D’Arcy 1999, s.2407-2409.)
Havainnollistaakseen institutionaalista lähestymistapaa, Keogh & D’Arcy (1999, s.2407) ovat muodostaneet kiinteistömarkkinoille kolmitasoisen hierarkian (kuva 3), joka koostuu institutionaalisesta ympäristöstä, kiinteistömarkkinoista instituutiona sekä kiinteistömarkkinoilla toimivista organisaatioista.
Institutionaalinen ympäristö Poliittiset instituutiot
Sosiaaliset instituutiot Taloudelliset instituutiot Lainsäädännölliset instituutiot
Kiinteistömarkkinat instituutiona Markkinat
Hajautuneet ja epämuodolliset
Kiinteistöoikeuksien juridiset ja totunnaiset näkökulmat Maankäytön ja kehityksen juridiset ja totunnaiset näkökulmat
Kiinteistömarkkinaorganisaatiot Käyttäjät
Sijoittajat Kehittäjät
Kiinteistöpalveluntarjoajat Taloudelliset neuvonantajat Asiantuntijat
Julkiset virastot
Kuva 3 Kiiriteistömarkkinoiden institutionaalinen hierarkia (Keogh & D’Arcy 1999, s.2407) Ylin rivi kuvastaa yhteiskunnallisella tasolla sitä viitekehystä, jossa myös kiinteistömarkkinat sijaitsevat, eli poliittisten, sosiaalisten, taloudellisten sekä juridisten instituutioiden määrittämässä ympäristössä. Seuraavalla tasolla ovat varsinaiset kiinteistömarkkinat, joita
voidaan pitää instituutiona, jolla on omat erityispiirteensä jotka määrittävät markkinoiden varsinaisen tarkoituksen. Alimmalla tasolla sijaitsevat kiinteistömarkkinoilla operoivat organisaatiot, jotka ovat vuorovaikutuksessa muihin tasoihin ja organisaatioihin.
Institutionaalisen tehokkuuden lähestymistavassa kiinteistömarkkinoiden tehokkuutta ei määritetä ns. kokonaisvaltaisen tehokkuuden kautta; markkinat voivat olla tehokkaat silloinkin, kun ne ovat sitä pelkästään jonkun tietyn markkinaosapuolen osalta. (Arvanitidis 2006, s.6; Keogh & D’Arcy 1999, s.2401-2414.)
Markkinoiden tehokkuutta määritettäessä huomiota tulisi kiinnittää myös itse markkinaprosessiin, joka varsinaisesti luo edellytykset markkinoiden toiminnalle muodostamalla kiinteistöille arvot, määrittelemällä kiinteistöoikeudet ja ylipäätään mahdollistamalla markkinainstrumenttien eli kiinteistöjen olemassaolon. Lisäksi on kiinnitettävä enemmän huomiota markkinoiden dynamiikkaan, eli siihen miten ne reagoivat niin kansantaloudellisten, poliittisten, juridisten kuin sosiaalistenkin olosuhteiden muutoksiin.
Tehokkaiden kiinteistömarkkinoiden odotetaan tarjoavan kysyntää vastaavan määrän kohteita vallitsevan hintatason puitteissa. (Arvanitidis 2006, s. 1-24; Keogh & D’Arcy 1999, s.2401- 2414.)
Institutionaalinen lähestymistavan etuna on se, että se pyrkii ymmärtämään kiinteistömarkkinoita lähestymällä tehokkuuskäsitettä pragmaattisella tavalla ja tiedostamaan kiinteistömarkkinoiden erityispiirteet. Instituutioiden ollessa ihmisten luomia, ei niiden voida olettaa olevankaan täydellisiä, vaan joku osapuoli vääjäämättä hyötyy toista enemmän, jonka tämä lähestymistapa huomioi. Lähestymistavan ongelma sen sijaan on, että se on toistaiseksi metodologisesti kehittymätön eikä ole edennyt teoreettista pohdiskelua edemmäksi.
(Arvanitidis 2006, s. 1-24; Keogh & D’Arcy 1999, s.2401-2414.) Kiinteistömarkkinoiden tehokkuus ja markkinainformaatio
Tehokkaiden markkinoiden perusedellytys on informaation vapaa kulku. (Lee 2005, s.7) Kiinteistömarkkinoiden tehokkuutta mitattaessa on saatavilla oleva markkinainformaatio keskeisessä roolissa, koskeehan eräs perinteisistäkin lähestymistavoista (informatiivinen lähestymistapa) yksinomaan informaatiota ja sen vaikutusta markkinoilla vallitseviin hintoihin. Taulukoon 4 on koottu kunkin tehokkuuden muoto ja informaation rooli näiden lähestymistapojen näkökulmasta.
Epätäydellistä informaation tasoa on perinteisesti pidetty tehottomuuden lähteenä.
Allokatiivisen tehokkuuden kannalta markkinainformaation tulisi olla mahdollisimman täydellistä, mutta kiinteistömarkkinoilla markkinainformaatio ja sen hankinta on kallista ja tämä vaikuttaa transaktiokustannuksia korottavalla tavalla. Teoriassa on mahdollista määrittää, kuinka kallista markkinainformaation hankinta optimitilanteessa saa olla esimerkiksi laskemalla markkinainformaation rajakustannusten ja -hyötyjen suhde.
Ongelmana kuitenkin on se, ettei markkinainformaatiosta saatavaa hyötyä voida määrittää etukäteen; informaatiosta saatava hyöty kun selviää vasta sitä hyödynnettäessä.(Keogh &
D’Arcy 1999, s.2401-2410.)
Informatiivisen tehokkuuden kohdalla ongelmaksi koituu informaation laatu; vaikka markkinainformaatiota olisikin riittävästi tarjolla tasapuolisesti kaikille ja se näin ollen täyttäisi informatiivisen tehokkuuden kriteerit, voi sen heikko laatu johtaa kollektiivisesti
vääriin johtopäätöksiin esimerkiksi kiinteistöjen arvoista ja hinnoista. (Keogh & D'Arcy
1999, S.2406.) Tällöin voidaan tuskin puhua aidosti tehokkaista markkinoista.
Institutionaalinen lähestymistapa pyrkii hyväksymään ne kiinteistömarkkinoiden ominaisuudet, jotka ovat esteitä perinteisen tehokkuuden toteutumiselle. Instituutioiden pyrkiessä transaktiokustannusten minimointiin, tulee markkinainformaationkin olla mahdollisimman kohtuuhintaista.
Taulukko 4 Markkinainformaation rooli kussakin tehokkuuden lähestymistavassa
Tehokkuuden muoto Informaation rooli
Allokatiivinen Oltava täydellistä
Informatiivinen Tehokkuuden mittari
Institutionaalinen Transaktiokustannusten minimointi
2.4 Kiinteistömarkkinoiden läpinäkyvyys
”Läpinäkyvyys = informaatio.”(Mukaillen Stiglitz 2000, s. 1466.)
Informaation vapaa virta kaikille osallisille on markkinoiden tehokkuuden kannalta tarpeellista. Markkinainformaation saanti vaihtelee voimakkaasti eri maiden välillä. Tärkeä erityisseikka on läpinäkyvyys eli markkinoiden osapuolien kyky havainnoida informaation ohjaavan vaihdantaprosessia. Näin ollen läpinäkyvyydellä on merkitystä, (mukaillen Lee 2005, s.7.)
Läpinäkyvyyttä ja avoimuutta käsitellään tyypillisesti markkinatalouden ja korruption tutkimusten yhteydessä ja sitä varten on perustettu järjestöjä, kuten Transparency International, joka julkaisee Corruption Perceptions Indexiä sekä Bribes Payers Indexiä, jotka tutkivat kansainvälisellä tasolla eri maiden läpinäkyvyyttä korruption näkökulmasta.
Tunnetuin kiinteistömarkkinoiden läpinäkyvyyttä kansainvälisellä tasolla tutkiva julkaisu on Jones Lang LaSallen julkaisema vuodesta 1997 ilmestynyt Real Estate Transparency Index (RETI).(Striewe 2007, s. 14.) Läpinäkyvyys ja avoimuus on monessa yhteydessä yksinkertaistuksen vuoksi mielletty käsitteenä samaksi tai vähintään toisiaan täydentäviksi asioiksi, joten konkreettista eroa näiden kahden käsitteen välille ei tässä yhteydessä ole määritelty.
Läpinäkyvyyttä ja luotettavuutta pidetään yleisesti vapaan markkinatalouden peruspilareina.
Läpinäkyvyys mainitaan jatkuvasti eri yhteyksissä, mutta yksiselitteistä määritelmää sille on harvemmin annettu. Läpinäkyvyys on merkittävässä asemassa niin politiikassa, liiketaloudessa, ammattikunnissa, kulttuurissa, uskonnossa kuin yhteiskunnassakin.
Käsitteenä se liitetään usein ennen kaikkea korruption tutkimuksen yhteyteen.
Läpinäkyvyydelle ja sen toteutumiselle löytyy useita määritelmiä ja edellytyksiä;
pankkimaailmassa, mediassa, talouselämässä, kuin myös politiikassa ovat omat parametrit, jotka on määritelty kutakin toimintaa valvovien instanssien johdosta. Näiden tunnusmerkkien täyttyessä voidaan toiminnan olettaa olevan läpinäkyvää tai ainakin aidosti pyrkivän siihen.
Pankkimaailmassa läpinäkyvyys on julkista ja ajantasaista tiedonjakoa, joka antaa käyttäjälle mahdollisuuden arvioida tarkasti pankin taloudellista tilaa ja suorituskykyä, toimintaa, riskiprofiilia sekä riskinhallinnan menetelmiä. Tämän määritelmän mukainen avoimuus yksin ei välttämättä johda läpinäkyvyyden toteutumiseen vaan toteutuakseen on pankkien tarjottava
ajantasaista, yksityiskohtaista, relevanttia ja riittävää tietoa niin laadullisesti, kuin määrällisesti, jotta käyttäjä voi arvioida kyseisen instituution toimintaa ja riskiprofiilia.
Ratkaisevan tärkeää on myös se, että julkistettava tieto perustuu hyviin periaatteisiin ja että näitä periaatteita ovat soveliaalla tavalla hyödynnetty. (Baselin komitea 1998, s.4.)
Baselin komitean pankkijärjestelmän läpinäkyvyyttä käsittelevän raportin mukaan läpinäkyvän informaation laadulliset ominaisuudet ovat kattavuus, relevanssi ja säänöllisyys, luotettavuus, vertailtavuus serkä tarpeellisuus. (Baselin komitea 1998, s.15.)
Pankkien läpinäkyvyys on yleensä suoraan verrannollista valtion, jossa pankki sijaitsee ja operoi, korruption määrään ja tasoon. Kuitenkin pohjoismaissa, joissa korruptiota tunnetusti esiintyy vähän, eivät pankkijärjestelmät sen sijaan ole järin kuuluisia avoimuudestaan vaan läpinäkyvyyden taso on suhteellisen pieni, vaikkakin aktiivista kehitystä tapahtuu jatkuvasti. (Rosengren 1999, s.4.) 2000-luvun taloudellisen taantuman myötä, kun
mahdollisten pankkikriisien ehkäisykeinoja on etsitty, on läpinäkyvyyden sekä avoimuuden roolia korostettu yhä enemmän. (Fons 1998, s.1-11.)
World Trade Organisation (WTO 2002) on määritellyt läpinäkyvyydelle kolme perusedellytystä:
1. Lakeihin, asetuksiin ja käytäntöihin liittyvän informaation julkinen saatavuus 2. Tiedotus kaikille asianosaisille lakien, asetusten ja käytäntöjen muutoksista
3. Lakien, asetusten ja käytäntöjen yhtäläinen, objektiivinen ja tarkoituksenmukainen täytäntöönpano
OECD:n määritelmän mukaan läpinäkyvyys on kohtuuhintaisen ja relevantin markkinaympäristöä koskevan tiedon saatavuutta.(Striewe 2007, s.3.)
Markkinat ovat läpinäkyviä kun mahdollisimman moni tietää mahdollisimman hyvin, mitä tuotteita, palveluja tai käyttöomaisuuksia on tarjolla, mihin hintaan ja missä. (Kyle ym. 2007,
1384-1391.)
Radikaali avoimuus on äärimmilleen viety läpinäkyvyyden muoto, joka tähtää absoluuttiseen informaationjakoon, jolloin käytännössä mitään ei salata. Tyyppiesimerkkeinä voidaan mainita open source-soveilutukset, kuten Linux-käyttöjärjestelmä, joka on luotu jokaisen vapaasti muokattavaksi ohjelma-alustaksi. (Wikipedia 2010)
Yllä esitettyjen läpinäkyvyyden määritelmiä yhdistää informaatiokeskeisyys; niin kauan kun tarjolla ei ole asianmukaista ja julkista informaatiota, ei toiminta ole aidosti läpinäkyvää.
Lisäksi kun saatavilla olevalle informaatiolle annetaan sekä laadullisia että määrällisiä vaatimuksia, on kaikkein läpinäkyvin tilanne teoriassa se, että informaatiota on tarjolla mahdollisimman monipuolisesti ja kattavasti.
2.4.1 Läpinäkyvyys kiinteistömarkkinoilla
Mikäli markkinoiden läpinäkyvyydellä tarkoitetaan sitä, että saatavilla on ajantasaista ja oikeellista markkinainformaatiota, voidaan markkinoita pitää entistä läpinäkyvämpinä, kun markkinatoimintaa harjoitetaan korkean tason vilpittömyyttä noudattaen; edellyttäen että ympäristö on turvallinen ja jossa julkiset tiedonannot ovat selkeitä ja tarkoituksenmukaisia.
Näin ollen läpinäkyvämmät markkinat lisäävät luottamusta, jonka tulisi parantaa päätöksentekokykyä ja joka johtaa edelleen parempiin tuottoihin ja alhaisempiin
rahoituskuluihin. Vastaavasti läpinäkyvyyden puute heikentää kiinteistömarkkinoiden mainetta ja uskottavuutta ja lisää merkittävästi rahoituskustannuksia, (mukaillen Lee 2005, s.7.)
Kiinteistömarkkinoiden läpinäkyvyyttä ei ole pelkästään korruption tai informaation vähäisyys. Läpinäkyvyys kiinteistömarkkinoilla on koko järjestelmän avoimuutta ja selkeyttä, lainsäädännön laadukkuutta, ohjeistusten ja säännöstelyjen johdonmukaisuutta sekä yksityisen omistusoikeuksien kunnioittamista. Lisäksi läpinäkyvyyttä edistää yksityisen sektorin asiantuntijoiden ammatilliset ja eettiset standardit ja säännöstöt. Yksi läpinäkymättömyyden tekijä on markkinatiedon puute. (JLL 2006)
Sijoitusmarkkinoilla läpinäkyvyys on tarpeen riskinhallinnan kannalta. Läpinäkymättömillä markkinoilla sijoittaja voi olla epätietoinen sijoitukseensa panostamansa riskin tuoton oikeellisuudesta. Tämä toisaalta voi olla myös positiivinen asia, mikäli tuotto on suurempi kuin oletettu riski edellyttäisi. Mikäli tuottovaatimukset ovat kehittyneillä markkinoilla yleisesti matalalla tasolla, voivat sijoittajat kiinnostua parempien tuottojen toivossa heikommin kehittyneistä markkinoista. Läpinäkyvillä markkinoilla riskienhallintaan tarvittava kattava markkinainformaation määrä on saatavilla huokeaan hintaan, kun epäläpinäkyvillä markkinoilla voidaan joutua turvautumaan kalliisiin tutkimuksellisiin toimenpiteisiin ja ulkomaisten sijoittajien kohdalla voidaan tarvita myös paikallista asiantuntija-apua. (Striewe 2007, s.5.)
Vuokramarkkinoihin pätee läpinäkyvien markkinoiden osalta se, että markkinainformaatiota on runsaasti ja kohtuuhintaisesti. Sijoittajat ovat kiinnostuneita vaivattomasta markkinoille pääsystä ja päinvastoin, joka onkin mahdollista likvideillä markkinoilla. Läpinäkyviä markkinoita pidetään yleisesti kypsempinä ja parempimaineisina. Etenkin silloin, kun kyse on lainsäädännöllisesti kypsästä ympäristöstä, korreloi kiinteistömarkkinoiden kehitys kaikkien markkinamuotojen kehityksen kanssa. (Striewe 2007, s.6.)
Läpinäkyvyyden saavuttaminen vaatii paljon resursseja. Läpinäkyvyyden tavoitteena on saavuttaa mahdollisimman korkea avoimuuden taso, kuitenkin kohtuullisuus ja saatavuus huomioiden. Avoimuus tulee pitää mahdollisuuksien rajoissa, sillä kustannukset läpinäkyvyyden saavuttamiseksi voivat liian korkeina olla taakka. Transaktiotoiminnalle tyypillistä luottamuksellisuutta ja tietojen julkaisemattomuutta ei voi yksipuolisesti pitää uhkana markkinoiden toiminnalle, sillä sijoittajien kannalta on tärkeää olla paljastamatta sijoitustoiminnan kannalta kaikkea kilpailullisesti tärkeää informaatiota. Liika avoimuus johtaa myös ylisuurien tuottojen vähenemiseen, joka voi vähentää markkinoiden
houkuttelevuutta tiettyjen sijoittajien mielessä.(Striewe 2007, s. 13.)
Kiinteistömarkkinoiden läpinäkyvyyttä on mitattu sangen vähäisen joukon toimesta. Schulte ym. (2005) ovat analysoineet Saksan kiinteistömarkkinoiden läpinäkyvyyttä tutkimalla markkinainformaation saatavuutta, sijoitusinstrumenteista saatavilla olevaa tietoa, muutoksia sääntely-ympäristössä sekä organisaatioiden ja tutkimusmaailman kehittymistä ja vertailemalla saatuja tuloksia USA:n ja Ison-Britannian markkinoiden läpinäkyvyyden tasoon.
Tunnetuin kiinteistömarkkinoiden läpinäkyvyyden mittari on Jones Lang LaSallen vuodesta 1999 lähtien julkaisema oma, vuodesta 2002 parillisina vuosina ilmestynyt Real Estate Transparency Index-tutkimus, joka asettaa eri maat niiden saamien pisteiden mukaiseen järjestykseen. Julkaisun tarkoituksena on helpottaa eri maiden kiinteistömarkkinoiden välistä vertailua ja arviointia. Markkinatiedon saatavuus sekä aikasarjat ovat yksi pistetytykseen
