Asuntosijoittaminen : opas asuntosijoittamista opiskelevalle

(1)

Jesse Luostarinen

Asuntosijoittaminen

Opas asuntosijoittamista opiskelevalle

Metropolia Ammattikorkeakoulu Tradenomi

Liiketalouden tutkinto-ohjelma Opinnäytetyö

Marraskuu 2021

(2)

Tekijä Otsikko

Jesse Luostarinen

Asuntosijoittaminen, Opas asuntosijoittamista opiskelevalle Sivumäärä

Aika

27 sivua + 22 liitettä Marraskuu 2021

Tutkinto Tradenomi

Tutkinto-ohjelma Liiketalous

Suuntautumisvaihtoehto Digitaalinen markkinointi

Ohjaaja Vanhempi lehtori Pia Väkiparta-Lehtonen

Tämä toiminnallisen opinnäytetyön tarkoituksena oli selvittää, mitä asuntosijoittaminen on nykypäivänä ja mitä täytyy ottaa huomioon, kun lähdetään sijoittamaan asuntoihin. Teo- riapohjan tietoa kerättiin alan kirjallisuudesta, artikkeleista, blogeista sekä aiheisiin liittyviltä kursseilta. Tarkoituksena oli laatia tiivis opas, jota aloittelevat asuntosijoittajat voivat hyödyntää.

Asuntosijoittamisen avulla on mahdollista turvata eläkepäivät ja saada kuukausittaisia passiivisia tuloja päivätöiden ohella. Kaiken lisäksi on melkein jopa rajattomat mahdollisuudet kasvattaa omaa varallisuutta. Nämä ovat tekijöitä, jotka houkuttelevat jatkuvasti uusia asuntosijoittajia markkinoille. Tarvittavaa tietoa on kuitenkin saatavilla runsaasti kaikkialta, mutta asuntosijoittamista opiskelevalle tiedonkeruu kaikista mahdollisista lähteistä saattaa olla hankalaa, eikä sitä oikein tiedä mitä tietoa pitäisi opiskella. Tämän vuoksi oli tarpeellista luoda tiivis opas asuntosijoittamista opiskelevalle henkilölle.

Opinnäytetyössä koottiin pintapuolinen käsitys siitä, mitä asuntosijoittaminen on, miksi asuntoihin kannattaa sijoittaa, mihin sijoitusasunnon ostamisessa kannattaa kiinnittää huomiota ja mistä sijoituksen tuotto sekä riskit muodostuvat. Näitä teemoja tutkittaessa saatettiin tiedot tiiviiseen ja helppolukuiseen oppaaseen. Asuntosijoittaminen on kasvava trendi, ja jotta voi menestyä asuntosijoittajana, täytyy olla tietoa kartutettuna sen verran, että pystyy erot- tautumaan massasta.

Avainsanat asuntosijoittaminen, opas, vaurastuminen, vuokranantaja

(3)

Author Title

Jesse Luostarinen

Housing Investment, Handbook for novice housing investors Number of Pages

Date

27 pages + 22 appendices November 2021

Degree Bachelor of Business Administration Degree Programme Economics and Business Administration Specialisation option Digital Marketing

Instructor Pia Väkiparta-Lehtonen, Senior lecturer

This is a project based thesis, and the purpose was to find out what housing investment is like today and what is required when starting to invest in an apartment. Information on the theoretical basis was collected from literature, articles, blogs, and related courses in the field. The result was a concise guide for novice housing investors.

With the help of housing investment, it is possible to secure retirement and get a monthly passive income in addition to the main income from a permanent employment. Additionally, there are almost even limitless opportunities to grow your wealth. These are the factors that are constantly attract new housing investors on the market. However, the necessary information is available in abundance from everywhere, and for an apartment investment student, gathering data from all sources can be difficult, and it is difficult to know what information you should study. Because of this, the author felt it essential to create a handbook of housing investing.

The thesis aimed to create a superficial understanding of what housing investment is, why it is worth investing in them, what to pay attention to when buying an apartment house and where the return on the investing and the risks consists of. In exploring these themes, the information was brought to a concise and easy-to-read handbook. Housing investing is a growing trend and to succeed as an apartment investor, you need to have enough information to be able to stand out from the crowd.

Keywords housing investment, handbook, enrichment, landlord

(4)

Sisällys

1 Johdanto 1

1.1 Työn tausta 1

1.2 Tavoite ja rajaukset 1

1.3 Keskeiset käsitteet 2

2 Asuntosijoittaminen ja sen kannattavuus 3

2.1 Mitä asuntosijoittaminen on? 3

2.2 Positiivinen kassavirta 4

2.3 Asuntojen hintojen kehitys 5

2.4 Mahdollisuudet vaikuttaa sijoituksen tuottoon 6

2.5 Lainarahan käytön etu ja sen mahdollisuudet 6

3 Sijoitusasunnon ostaminen 7

3.1 Hyvä sijoituskohde 7

3.2 Asunnon sijainti 8

3.3 Taloyhtiön tulevat remontit 9

3.4 Vuokratuoton laskeminen 10

3.5 Neuvottelut ostokohteesta ja kaupanteko 11

4 Sijoitusasunnon kunnostus, remontointi ja vuokraus 12

4.1 Sijoitusasunnon kunnostus ja remontointi 12

4.2 Kunnostuksen ja remontin tuoma arvonnousu 13

4.3 Asunnon vuokraus 13

4.4 Vuokratason määrittely 14

4.5 Vuokrailmoitus ja asunnon markkinointi 14

4.6 Vuokralaisen valinta ja vuokrasopimus 15

5 Asuntosijoittamisen riskit 17

5.1 Riskien tiedostaminen 17

5.2 Asunnon hintatason lasku sekä poliittiset ja korkoriskit 17 5.3 Vuokralaiseen liittyvät riskit ja tyhjät kuukaudet 19

5.4 Taloyhtiön suuret remontit 20

6 Työn toteutus 20

6.1 Lähtökohdat 20

6.2 Työtapa, menetelmäosa ja toteutus 21

(5)

7 Pohdinta 22

Lähteet 24

Liitteet

Liite 1. Opas asuntosijoittamista opiskelevalle

(6)

1 Johdanto

1.1 Työn tausta

Tämän opinnäytetyön aiheena on asuntosijoittaminen. Asuntosijoittamisen ideana on kasvattaa sijoittajan varallisuutta joko omalla pääomalla tai lainarahaa hyödyntäen. En- nen kuin ryhtyy sijoittamaan asuntoihin, on tärkeää tietää, mitä asuntosijoittaminen on, miksi niihin kannattaa sijoittaa, mihin sijoitusasunnon ostamisessa kannattaa kiinnittää

huomiota ja mistä sijoituksen tuotto sekä riskit muodostuvat. Sijoituskohteeseen on mahdollista ja jopa kannattavaa hyödyntää lainarahoitusta, sillä yleensä sijoituskohdetta vastaan on mahdollista saada lainaa 70–80 prosenttia kohteen velattomasta hinnasta.

(Asuntosalkunrakentaja 2020.)

Asuntosijoittamisen avulla on mahdollista turvata eläkepäivät ja saada kuukausittaisia passiivisia tuloja päivätöiden ohella. Kaiken lisäksi on melkein jopa rajattomat mahdollisuudet kasvattaa omaa varallisuutta. Asuntosijoittaja toimii vuokranantajana, ja vuokralaiset ovat asiakkaita. Vuokranantajuus on sosiaalista vuorovaikutusta ja vastuullista yh- teistyötä. Vuokranantajana voi omalla toiminnalla aidosti auttaa muita ihmisiä tarjoamalla heille kodin, ja näin saa siitä itse rahallisen korvauksen. Tämä on niin sanottu win-win- tilanne ja tuottaa tietenkin myös pientä mielihyvää.

1.2 Tavoite ja rajaukset

Työssä keskitytään tarkastelemaan, mitä asuntosijoittamiseen kuuluu ja mitä täytyy ottaa huomioon, kun lähdetään sijoittamaan asuntoihin. Tämä opinnäytetyö on toiminnallinen työ, jonka tuotoksena syntyy opas, jota asuntosijoittamista opiskelevat voivat hyödyntää.

Lukemalla tämän työn saa pintapuolisen käsityksen siitä, mitä asuntosijoittaminen on ja mitä siihen kuuluu, samalla lukija pystyy arvioimaan, olisiko juuri hänestä asuntosijoitta- jaksi. Työn tavoitteena on selvittää vastaukset seuraaviin kysymyksiin:

1) Mitä asuntosijoittaminen on?

2) Miksi niihin kannattaa sijoittaa?

3) Mihin sijoitusasunnon ostamisessa kannattaa kiinnittää huomiota?

4) Mistä sijoituksen tuotto sekä riskit muodostuvat?

Asuntosijoittamista voi lähtökohtaisesti tehdä kolmella eri tapaa, jotka ovat 1) kassavirtasijoittaminen, 2) asuntojen flippaaminen, eli ostetaan asunto, remontoidaan tämä ja

(7)

myydään pois voitolla, sekä 3) arvonnousu. Tässä opinnäytetyössä rajataan aihetta ja keskitytään ainoastaan kassavirtasijoittamiseen.

1.3 Keskeiset käsitteet

Tässä luvussa käydään läpi keskeisiä käsitteitä, joita esiintyy opinnäytetyön eri luvuissa.

Mikäli jokin käsite on vieras, lukija pystyy palata tähän lukuun ja tarkastaa löytyykö esiin- tyvä käsite tästä.

Asunnon myyntihinta on kohteen kauppahinta, jolla voi ostaa asunnon itselleen. Se ei sisällä kohteen mahdollista yhtiölainaosuutta (Suni 2017).

Asunnon velaton hinta sisältää kohteen kauppahinnan eli myyntihinnan ja mahdollisen yhtiölainaosuuden, eli tämä on summa, joka kertoo kohteen kokonaisen hinnan (Remax 2021).

Asuntosijoittaminen on toimintaa, jolla pyritään kasvattamaan sijoittajan varallisuutta sijoittamalla rahaa asuntoihin (Sijoitta.fi 2016).

Asuntojen hallinnointipalvelu helpottaa asuntosijoittamista ja myös päätöstä ostaa sijoitusasuntoja muualtakin kuin kotipaikkakunnalta (Suomen asuntoneuvoja).

Hoitovastike tarkoittaa kiinteistön hoitokuluja (Remax 2018).

Omarahoitusosuus tarkoittaa omalla rahalla maksettavaa määrää kohteen kauppahin- nasta (Pankkiasiat.fi a.).

Pankkilainan vakuutena voidaan käyttää myös takausta. Tavallisesti lähiomainen toimii asuntolainan takaajana ja näin ollen hän on sitoutunut maksamaan lainaa takaisin, mikäli alkuperäinen lainanottaja on maksukyvytön. Pankkilainaan on myös mahdollista saada omatakaus, jos omarahoitusosuus tai reaalivakuus ei riitä. Tämä omatakaus takaa osan tästä pankkilainasta. (Pankkiasiat.fi b.)

Positiivinen kassavirta tarkoittaa sitä, että tilille tulee enemmän rahaa kuin sieltä lähtee.

Asuntosijoittamisessa se tarkoitta sitä, että kun vuokralainen maksaa vuokran, tällä sum- malla maksetaan asunnon kuukausittaiset menot ja näiden menojen jälkeen jää vielä

rahaa tilille. (Väänänen 2018.)

(8)

Rahoitusvastikkeella maksetaan taloyhtiön remontit, jos esimerkiksi sattuu putkire- montti tai julkisivuremontti. Taloyhtiö ottaa näihin remontteihin lainaa, ja lainan kulut jaetaan asunnon omistajien kesken maksettavaksi. (Remax 2018.)

Takuuvuokra tai vuokravakuus on vuokranantajien pyytämä vakuus, ja tämä maksetaan ennen kuin asunnon avaimet luovutetaan. Vakuuden suuruus on yleensä 1–3 kuukauden vuokran verran. (Kansaneläkelaitos 2021.)

Vakuuksia voidaan hyödyntää pankkilainassa, mikäli omarahoitusosuus ei ole riittävä.

Vakuutena voidaan käyttää reaaliomaisuutta eli kiinteistöä tai metsää. Lainanantaja ar- vioi reaaliomaisuuden arvon ja tulkitsee, onko se riittävä pankkilainan saamiseksi. Kun pankki hyväksyy vakuuden, se pantataan ja tästä laaditaan panttikirja. Lainanantajan silmissä vakuus takaa lainanantajan takaisinmaksukykyä. (Pankkiasiat.fi c.)

Velkavipu on lainarahan hyödyntämistä (Pankkiasiat.fi d).

Vuokratuotto tarkoittaa kulujen (vastikkeet) ja tuottojen (vuokratuotto) suhdetta velattomaan hintaan. (Asuntosalkunrakentaja 2017b.)

Yhtiölaina on laina, joka jaetaan asunnon neliöiden tai asunnon omistajien osakemäärien perusteella. Uusissa asuntokohteissa tämän lainan määrä on 60–70 % asunnon velattomasta hinnasta. (Asuntosalkunrakentaja 2018.)

Yhtiövastike on hoitovastikkeen ja rahoitusvastikkeen yhteen laskettua summaa (Remax 2018).

2 Asuntosijoittaminen ja sen kannattavuus

2.1 Mitä asuntosijoittaminen on?

Asuntosijoittaminen on turvallinen sijoitustapa, jossa ideana on kasvattaa sijoittajan varallisuutta ostamalla asunto joko omalla pääomalla tai lainarahaa hyödyntäen. Tämän jälkeen vuokrataan kyseinen asunto, jolloin vuokratuotolla maksetaan asuntoon liittyvät kulut ja lyhennetään lainaa. Yksinkertaistettuna asian voisi kuvitella niin, että vuokralainen maksaa asuntolainan ja tuotot realisoidaan, kun asunto myydään. Vaihtoehtoisesti jos kyseessä sattuu olemaan omalla pääomalla hankittu asunto, vuokratuotto kulujen

(9)

jälkeen menee suoraan sijoittajalle, eli näin päästään heti nauttimaan tuotoista. (Asunto- salkunrakentaja 2021.)

Asuntosijoittaminen on hyvä tapa ansaita passiivista tuloa eli saada tuloa käytännössä

ilman aktiivista työskentelyä. Tuotto on säännöllistä ja pysyy vakaana, toisin kuin esimerkiksi osakesijoittamisessa, jossa saattaa tulla voimakkaita kurssiheilahteluja suuntaan jos toiseen. Sijoittamalla asuntoihin ei pelkästään saa tuottoa vuokrasta, vaan parhaimmillaan asunnon arvo myös nousee (Peab Koti). Asunnon arvon nousuun voi myös vaikuttaa omalla tekemisellä jo ennen asunnon ostamista ja myös ostamisen jälkeen.

Näihin paneudutaan enemmän tulevissa luvuissa.

2.2 Positiivinen kassavirta

Asuntosijoittamiseen on monta eri syytä, mutta yksi hyvä syy sijoittaa asuntoihin on esimerkiksi eläkepäivien turvaaminen. Mitä aikaisemmin aloittaa, sitä suuremmat tuottomahdollisuudet ovat. Ostetaan asunto ja vuokrataan se, jolloin saadaan tasaista ja mie- lellään myös positiivista kuukausittaista kassavirtaa. Harva sijoitusmuoto tarjoaa näin ennalta ennustettua ja helppoa tuottoa. (Orava & Turunen 2013, 17.) Positiivisen kassavirran (kuvio 1) perusideana on se, että tilille tulee enemmän rahaa kuin sieltä lähtee, eli kun vuokralainen maksaa vuokran, tällä vuokralla lyhennetään asunnon kuukausittaiset menot ja näiden menojen jälkeen jää vielä rahaa tilille. Positiivisen kassavirran avulla asuntosijoittaminen pyörii kuin itsestään, ja siinä vaiheessa, kun sijoittajalla alkaa olla useampi sijoitusasunto tuottamassa positiivista kassavirtaa, se mahdollistaa myös päi- vätöiden lopettamisen. Kun vuokrataan sijoitusasuntoja, on tärkeää laskea kassavirta tarkkaan. Täytyy tiedostaa, minkä verran asunto aiheuttaa kuluja ja kuinka paljon niistä saa tuottoa. Näiden kahden erotuksella saadaan laskettua kassavirta. (Hänninen 2018.)

Kuviossa 1 on esimerkki kassavirtalaskelmasta.

(10)

Kuvio 1. Kassavirtalaskelma (Kerkkonen 2019b).

2.3 Asuntojen hintojen kehitys

Kuukausittaisen kassavirran lisäksi asunnot tarjoavat myös vakaata hintakehitystä his- toriallisesti katsottuna. On kuitenkin hyvä muistaa, että historia ei ole tae tulevasta ja tämän lisäksi rahan arvo laskee, mitä pidemmälle mennään vuosissa eteenpäin. Syynä tähän on inflaatio eli hintojen nousu. (Orava & Turunen 2013, 25.) Tilastojen perusteella (kuvio 2) vuodesta 2010 koko Suomen alueella yksiöiden, kaksioiden ja kolmioiden sekä näitä suurempien asuntojen hinnat ovat nousseet. Hintojen kehitykseen vaikuttaa alue, jolla asunto sijaitsee, sekä asunnon koko ja huoneistotyyppi. Koko maassa yksiöt ovat selkeästi nousseet hinnaltaan kaksioita ja kolmioita vauhdikkaammn. (Tilastokeskus 2020.)

Kuvio 2. Tilastokeskus, osakeasuntojen hinnat (Tilastokeskus 2020).

(11)

2.4 Mahdollisuudet vaikuttaa sijoituksen tuottoon

Ennen kohteen ostamista on useita mahdollisuuksia vaikuttaa sijoituksen tuottoon, sillä

kaikki lähtee liikkeelle sijainnista. Sijainnin lisäksi muita tärkeitä tekijöitä on oikeanlaisen asuntotyypin valinta, oli se sitten yksiö, kaksio tai kolmio, ja jos kyseessä ei ole uudis- kohde, on tärkeää tiedostaa asunnon remonttitarpeet. Asunnon pienellä pintaremontilla on mahdollista vaikuttaa vuokrattavuuteen ja tämän myötä myös saada muutama kymmenen euro lisää vuokraa kuukausittain. Lisäksi tämä vaikuttaa asunnon arvoon, joka voi tällä pienellä vaivalla nousta jopa muutamalla tuhannella eurolla. (Orava & Turunen 2013, 39.)

Tunnetusti keittiön ja WC:n remontit ovat kalliita, mutta mikäli esimerkiksi WC:n remontti on suoritettu putkiremontin yhteydessä, säästetään iso summa rahaa. Näiden lisäksi hyvä vuokralaisen valinta on erittäin tärkeä kriteeri. On tärkeää muistaa tarkistaa aina luottotiedot, vaikka kyseessä olisi hyvinkin luotettava henkilö. Jos haluaa päästä vaikut- tamaan taloyhtiön asioihin, on hyvä osallistua yhtiökokouksiin ja mahdollisesti olla myös ehdolla hallitukseen, jolloin on vieläkin paremmat mahdollisuudet vaikuttaa kyseisen ta- loyhtiön asioihin ja tätä kautta sijoituskohteen tuottavuuteen. (Orava & Turunen 2013, 39.)

2.5 Lainarahan käytön etu ja sen mahdollisuudet

Monilla ihmisillä ei ole säästöjä valmiina, jotta voisi ostaa sijoitusasunnon omalla pää- omalla. Näin ollen täytyy turvautua vieraaseen pääomaan eli lainarahan käyttöön. Pankit useimmiten antavat lainarahaa kiinteää omaisuutta vastaan, ja pankin mukaan yleensä lainaa saa 70 % kohteen velattomasta hinnasta. (Asuntosalkunrakentaja 2020.)

Kuvioissa 3 on esitetty, miten velkavipu toimii. Kuvitellaan, että asunnon velaton hinta on 100 000 € ja saadaan pankista lainaa 70 000 €, jolloin tarvitaan pääomaa 30 000 €. Jos säästöissä sattuu olemaan tämän verran rahaa, asia on sillä selvä ja laina asuntoa varten on kunnossa. Tilanteessa, jossa ei ole kasassa tätä summaa, voi hyödyntää esimerkiksi lähipiiriä, lisävakuuksia tai takauksia, jolloin laina on mahdollista saada jopa koko- naan ilman omaa rahaa. Näin ollen oman pääoman tuottomahdollisuudet ovat suuremmat, mutta myös riski kasvaa huomattavasti. Mikäli tietää, mitä tekee, voi lainarahaa oikein käytettynä maksimoida oman pääomantuoton. (Asuntosalkunrakentaja 2020.)

(12)

Lainarahan suuruus kannattaa kuitenkin mitoittaa oman riskisietokyvyn mukaan, ja tä- män lisäksi ennen kaikkea on kannattavaa tehdä kassavirtalaskelma, josta on esimerkki (kuvio 2.) edellisessä luvussa. Täytyy siis tietää, riittävätkö vuokratulot kattamaan kaikki kulut. Tilanteessa, jossa vuokratulot eivät riitä kattamaan näitä tuloja, eli tilanteessa, jossa kassavirta on negatiivinen, on hyvä tiedostaa, kuinka paljon lisää rahaa tarvitaan kuukausittain omaan sijoitukseen. (Kaarto 2015, 37–38.)

Kuvio 3. Velkavipu (Orava & Turunen 2013, 39).

3 Sijoitusasunnon ostaminen

3.1 Hyvä sijoituskohde

Kun ostetaan sijoitusasuntoa, on hyvä miettiä ja tiedostaa mikä olisi hyvä asun- tosijoi- tuskohde. Ensimmäinen virhe on miettiä asuntoa siltä kannalta, että itse asuu kysei- sessä asunnossa, eli tehdään ostopäätökset tunteella, ei järjellä. Kaiken perustana on hyvä katsoa kyseisen taloyhtiön ja alueen vuokralaiskohderyhmää ja lähteä sitä kautta miettimään minkälainen kohde olisi hyvä juuri heidän tarpeisiinsa. Sijoitusasunnon kokoa miettiessä yleensä pienempi kohde on isoa parempi, eli yksiöt ja pienet kaksiot ovat pää- sääntöisesti isoja kaksiota tai suurempia asuntoja parempi vaihtoehto asuntosijoittajalle.

(Sijoitusasunnot.com.)

(13)

Tähän teoriaan on kolme selvää syytä, ensimmäinen johtuu vastikkeesta, vastikkeen suuruus perustuu asunnon neliöiden mukaan ja jokainen taloyhtiön asukas maksaa ne- liötä kohden saman summan. Toinen syy johtuu remonttikuluista, niin kuin vastikkeessa, remonttikulut kasvavat neliöiden kanssa samaan suuntaan. Kun mietitään kohteen vuok- ratuottoa, neliövuokra on pienemmissä asunnoissa suurempi kuin isoimmissa asunnoissa, johtuen edellä mainitusta vastikkeen suuruudesta ja mahdollisista remonttikuluista. Voisi helposti kuvitella, että silloin myös vuokra kasvaa samassa suhteessa, mutta näin ei kuitenkaan ole. Kolmas syy tähän on yksinkertaisesti se, että pienemmissä asunnoissa vuokrakysyntä on isompia asuntoja suurempaa. Kysynnän ollessa tarjontaa suurempaa pitää tämä myös vuokrahinnat korkealla. (Sijoitusasunnot.com.)

3.2 Asunnon sijainti

Monella asuntosijoittamista opiskelevan mielessä varmasti pyörii kysymyksiä, kuten mistä kaupungista saa parhaimmat vuokratuotot ja mikä olisi sijainniltaan paras vaihtoehto. Yleisenä sääntönä sijoitusasunnon olisi hyvä sijaita palveluiden ja koulujen lähellä

sekä hyvien kulkuyhteyksien varrella. Turvallisena strategiana on valita pieniä asuntoja joko yksiöitä tai kaksioita, jotka sijaitsevat kasvavien kaupunkien keskustoissa. (Sijoitus- asunnot.com.)

Kun mennään kauemmas keskustoista, esimerkiksi kaupungin laitaan tai pienemmälle paikkakunnalle, ovat asunnot halvempia ja kohteita on tarjolla selkeästi enemmän. Näillä hiljaisemmilla alueilla asuntojen hinnat ovat tunnetusti halvempia, kun verrataan kaupunkien keskustoihin, mutta vuokrataso ei kuitenkaan laske näillä alueilla samassa suhteessa. On hyvä myös tiedostaa, että tarjonta on suurempaa kuin kysyntä, eli tämä on hyvä mahdollisuus saada asuntoja markkinahintaa halvemmalla. Voitto tehdään siis jo asuntoa ostaessa, eli tarkoittaa se sitä, että saadaan myös sijoitukselle suurempaa tuottoa. (Sijoitusasunnot.com.)

Kaiken kaikkiaan on tärkeää tutustua kohteen markkinoihin tarkasti ja tätä kautta löytää muuttovoittoisia alueita, jolloin pystytään arvioimaan myös se, että sijoitettuun asuntoon on kysyntää tulevaisuudessakin. (Sijoitusasunnot.com.) Asunto on tällöin helpompi myydä ja lisäksi on hyvät mahdollisuudet tehdä voittoa asunnon arvonnousun myötä.

Alueen muuttovoittoisuuden voi katsastaa kätevästi Tilastokeskuksen sivuilta, Suo- messa on hieman päälle 300 kuntaa ja näistä muuttotappiollisia on noin 2/3 (Kaarto

(14)

2015, 88). Väestönmuutos 2020–2040 ennusteen (kuvio 4) mukaan väkimäärä kasvaa vain 52 kunnassa ja vähenee 259 kunnassa vuoteen 2040 mennessä. Väestönkasvua odotetaan kasvavan aika lailla suurimmissa kaupungeissa. (Kuntaliitto 2020.)

Kuvio 4. Väestön muutos prosentteina 2020–2040, ennuste (Kuntaliitto 2020).

3.3 Taloyhtiön tulevat remontit

Ennen asunnon ostamista on hyvä ottaa selvää taloyhtiön tulevista remonteista ja siitä mitä korjauksia sekä remontteja on jo tehty ja minä vuonna nämä on toteutettu. On myös hyvä kiinnittää huomiota siihen, minä vuonna talo on rakennettu. Esimerkiksi jos talo on rakennettu 1970-luvulla ja kyseiseen taloon ei ole tehty julkisivuremonttia, on erittäin to- dennäköistä, että se tullaan tekemään lähiaikoina. Julkisivuremontit tehdään yleisesti silloin kun julkisivulla käyttöikää on ollut 30–50 vuotta. Julkisivuremontin lisäksi on muitakin taloyhtiön remontteja mihin kannattaa kiinnittää huomiota, näistä voi ottaa selvää taloyh- tiön kunnossapitosuunnitelmasta. (Hänninen 2016b.) Kunnossapitosuunnitelmasta sel- viää tulevat korjaustoimenpiteet, joita tiettynä ajanjaksona tullaan toteuttamaan (Kiinteis- tölehti 2017).

(15)

Mikäli taloyhtiö on hyvin hoidettu, on saatavilla myös PTS eli pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelma, joka on kattavampi kuin kunnossapitosuunnitelma. PTS:ssä korjaushankkeet on laadittu seuraavalle kymmenelle vuodelle, tyypillisesti tästä näkee myös korjauksien aikataulut, miten kyseiset korjaukset toteutetaan ja kustannusarvio. PTS:ssä mainitut korjaushankkeet toteutuvat mitä todennäköisemmin kuin kunnossapitosuunni- telmassa kerrotut korjaukset. (Hänninen 2016b.)

Näiden lisäksi isännöitsijäntodistus on erittäin tärkeä taloyhtiön dokumentti. Tästä doku- mentista selviää keskeisimmät tiedot muun muassa taloyhtiön taloudellisesta tilasta, yh- tiön historiasta, rakennuksista ja niiden kunnosta sekä tehdyt korjaukset ja suunnitelmat tulevista korjauksista. (Isännöintiliitto.)

Kaikista edellä mainituista dokumenteista saa hyvän kuvan taloyhtiön suunnitelmista.

Mikäli on vielä joitain asioita, joita haluaa selvittää, voi näitä kysyä suoraan asunnon myyjältä, taloyhtiön isännöitsijältä tai taloyhtiön hallituksen puheenjohtajalta. (Hänninen 2016b.)

3.4 Vuokratuoton laskeminen

Vuokratuotto tarkoittaa tuottojen ja kulujen suhdetta kohteen velattomaan hintaan ja asuntosijoittajalle vuokratuoton laskeminen on yleensä se yleisin asia minkä avulla vertaillaan mikä asunto on paras vaihtoehto omaan sijoitusportfolioonsa (Väänänen 2017).

On olemassa useita tapoja laskea vuokratuotto, kun vertaillaan sijoitusasuntoja, on hyvä käyttää aina samaa kaavaa. Asunnon velaton hinta, vuokran määrä, remontit, vastikkeet ja verot vaikuttavat vuokratuottoon, esimerkki vuokratuoton laskentakaavasta (kuvio 5).

Ennen asunnon valintaa ja vuokratuoton laskemista on hyvä tehdä tuottotavoite ja stra- tegia. Keskiarvo Suomessa vuokratuotolle on noin viisi prosenttia ja siitä on hyvä lähteä liikkeelle. Oma sijoitusstrategia on kannattavaa suunnitella tarkkaan, sekä miettiä miten toteuttaa määrittämän vuokratuoton ja tehdä taustatyöt huolellisesti. On hyvä ottaa sel- vää ja vertailla asuntojen hintoja, vuokran määrää ja vaihtoehtoja rahoitukselle. On hyvä myös miettiä, että sijoittaako vanhoihin asuntoihin, uudiskohteisiin vai koostuuko sijoi- tusportfolio molemmista asuntotyypeistä. (Yit 2021.)

(16)

Kuvio 5. Vuokratuoton yksinkertainen laskentakaava (Yit 2021).

3.5 Neuvottelut ostokohteesta ja kaupanteko

Yleisesti asunnon kauppahinnan tarjous- ja neuvotteluvaiheessa on hyvä olla selvitet- tynä kyseisen asunnon ja alueen todellinen markkinahintahaarukka. Tämän jälkeen pys- tytään lisäksi tekemään kannattavuuslaskelma esimerkiksi laskemalla kohteen vuokratuotto (kuvio 5), jonka avulla voidaan selvittää, mikä on maksimi summa, jolla asunto ostetaan, on myös tärkeää pysyä näissä luvuissa. Sijoitusasunnon osto tehdään aina laskimella, ei tunteella, joten ei tule ihastua kohteeseen ja tarjota tämän vuoksi liikaa.

(Asuntopehtoori lkv 2017.) Ennen kuin tehdään tarjousta asunnosta ja laitetaan nimiä papereihin, on lainan oltava neuvoteltuna ja lainalupauksen saatuna pankilta. Itse kaupanteko ei vaadi suurempaa tietoa aiheesta varsinkaan silloin, jos kaupanteossa on kiin- teistövälittäjä mukana. Välittäjälle annetaan tarjous joko kirjallisena vakiolomakkeella ja toimittamalla tämä kiinteistövälittäjälle. Vaihtoehtoisesti voidaan kertoa suullisesti tarjous suoraan välittäjälle, jolloin välittäjä tekee kaiken paperityön puolesta. (Orava & Turunen 2013, 94.)

Paljonko sitten ostokohteena olevasta asunnosta kannattaa maksaa, tuleeko ostajan maksaa suoraan pyyntihinta vai enemmän vai alle, ja kuinka paljon vähemmän kannattaa tarjota pyyntihinnasta? Mitään perinteistä sääntöä ei ole olemassa, mutta suuntaa antavaa arvioita voi vetää. Esimerkiksi, jos kohde on huonossa kunnossa ja se on ollut pitkään myynnissä, eikä ole mikään pakottava tarve saada kyseistä asuntoa, kannattaa kokeilla onnea ja jopa tarjoa niin vähän asunnosta, että hieman hävettää. Kuitenkin suuntaa antava arvio on tarjota asunnosta 5–10 % alle pyyntihinnan. (Orava & Turunen 2013, 93.)

(17)

Asuntosijoituskaupan neuvottelun lähtökohta on se, että on jätetty kohteesta tarjous.

Näin ollen myyjällä on muutama erilainen vaihtoehto, jolla hän reagoi siihen. Myyjä voi olla reagoimatta ollenkaan tarjoukseen, myyjä voi hylätä tämän tai tehdä vastatarjouksen tai myyjä voi ideaalitilanteessa hyväksyä ensimmäisen tarjouksen. Jos käy niin, että myyjä hylkää tai ei reagoi ollenkaan tarjoukseen, voi jättää asunnon seurantaan ja siirtyä seuraavan kohteen tarjoamiseen. Siihen miksi asuntoa ei kannata hylätä vaan jättää seurantaan, on yksinkertaisena syynä siihen se, jos kyseinen asunto ei mene kaupaksi, voi myöhemmin palata uudestaan saman tarjouksen kanssa. Parhaassa tapauksessa asunnon myyjä palaa ostajan luokse kysyäkseen, jos tarjous olisi sittenkin vielä voi- massa, vaikka se olisi mennyt umpeen aikoja sitten. (Huru 2018.) Kun ehdoista on päästy yhteisymmärrykseen, sovitaan kaupantekopaikka ja -aika. Jos kohteeseen on otettu lainaa, tehdään kaupat perinteisesti lainanmyöntäjän luona. Kaupantekotilaisuu- dessa käydään asiakirjat läpi muun muassa kauppakirja, allekirjoitetaan nämä ja suori- tetaan sovitut maksut. Kun kauppa on suoritettu, saadaan avaimet sovittuna ajankohtana ja näin ollen voidaan tarpeen mukaan alkaa remontoimaan sijoitusasuntoa tai vaihtoehtoisesti aletaan suoraan etsimään vuokralaista asuntoon. (Aktia lkv 2021.)

4 Sijoitusasunnon kunnostus, remontointi ja vuokraus

4.1 Sijoitusasunnon kunnostus ja remontointi

Useilla asuntosijoittajilla on jossain vaiheessa edessä asunnon kunnostus ja remontointi. Asunto kannattaa remontoida silloin, kun se on niin huonossa kunnossa, että oi- keastaan kukaan ei halua vuokrata kyseistä kohdetta. Vaihtoehtoisesti on hyvä remontoida myös silloin, jos haetaan remontilla asunnon arvonnousua. Kun asunnon arvo nousee, se tarkoittaa sitä että asunnon vakuusarvo myös nousee. Vakuusarvon noustessa, sijoittaja pystyy hyödyntämään tätä uuden sijoitusasunnon ostossa, sillä mitä enemmän vakuusarvoa on, sitä enemmän lainaa pankki myöntää. (Uotila 2018.)

Asunnon ostaja hyödyntää asunnon kunnostusta ja remonttia silloin, kun hän haluaa myydä kohteen. Kun asunto näyttää paremmalta, helpottaa tämä ostajakandidaattien löytämistä. Täytyy kuitenkin muistaa, että asuntoa ei kannata remontoida turhaan.

Vaikka huoneisto ei miellyttäisi omaa silmää, se ei tarkoita sitä, etteikö siihen löytäisi vuokralaista. Perussääntönä voi ajatella, että mitä lähempänä oppilaitosta ja keskustaa asunto sijaitsee, sitä vähemmän huoneiston kuntoon kannattaa panostaa, sillä keskus-

(18)

taan löytää melkein aina vuokralaisen. Sitten kun taas mennään kauemmaksi oppilaitok- sesta ja keskustasta, sitä enemmän kannattaa kiinnittää huomioita huoneiston kuntoon, sillä taas syrjempänä keskustasta tarjontaa on huomattavasti enemmän, eli vuokralaisilla on enemmän valinnanvaraa. (Orava & Turunen 2013, 134.)

4.2 Kunnostuksen ja remontin tuoma arvonnousu

Sijoitusasunnon kunnostusta ja remontointia kannattaa miettiä myös taloudellisesta nä- kökulmasta, esimerkiksi kuinka paljon kyseinen remontti nostaa asunnon arvoa ja vuok- rahintaa ja kuinka kauan menee, että remontti saadaan katettua vuokratuotoilla. Mikäli itsellä sattuu olemaan aikaa ja osaamista remontin toteutuksesta tämä tuo jo mukavia säästöjä. Mikäli tietotaitoa ei ole, on hyvä kilpailuttaa remontti ulkoisella kumppanilla.

Näin myös säästytään turhilta virheiltä. (Fiksusti.) Kun lähdetään kunnostamaan asuntoa, kannattaa kiinnittää huomiota alueen yleiseen tasoon, edullisemmilla alueilla voi käyttää halvempaa materiaalia, kun taas arvoalueilla on hyvä käyttää hieman parempaa tasoa. Remontoimalla kylpyhuoneen ja keittiön oikein, saa nostettua asunnon arvoa huomattavasti, ja lisäksi lattian kunnostuksella tai vaihtamisella saa selkeää tuottoa vaivan- näköön nähden. (Kaaosteoria 2021.)

4.3 Asunnon vuokraus

Asuntosijoittamisen kokonaistuottoon vaikuttava ja keskeinen tekijä on asunnon vuokraaminen, joten kohteen vuokraaminen on jokaisen vuokranantajan syytä hallita hyvin.

Kun kysyntä on suurempi kuin tarjonta, huonompikin vuokranantaja löytää kohteellensa vuokralaisen. Sitten taas kun tarjonta lähenee samaa tasoa kuin kysyntä tai jopa kääntyy toisin päin, vuokranantaja helposti tinkii omasta vuokratasostaan ja vuokralaisvalintakri- teereistään. (Huru 2018.)

Vuokralaiset eli vuokranantajan asiakkaat ovat ehdoton edellytys asuntosijoittamisessa ja pitkän aikavälin kannattavuudessa. Mitä paremmin vuokranantaja hoitaa asiansa ja mitä paremmin hän on valinnut vuokralaisen asuntoon, sitä kauemmin vuokralainen luultavasti viihtyy asunnossa. (Huru 2018.) Tämä tarkoittaa taas sitä, että harvemmin asunto on tyhjä vailla vuokralaista ja vuokranantaja voi luottaa, että tämä kandidaatti pitää huolta asunnosta. Luultavasti näin myös vuokranantaja välttyy asunnon suuremmilta kunnos- tuksilta ja remonteilta.

(19)

4.4 Vuokratason määrittely

Sijoitusasuntoa vuokrattaessa on tärkeää miettiä kunkin alueen vuokrataso. Vuokran määrää mietittäessä on hyvä tutkia alueen vuokra-asuntotarjontaa, vuokrankehitystilas- toja ja tätä kautta suhteuttaa vuokran määrä kohteen ominaisuuksiin sopivaksi. Liian korkeaa vuokraa ei kannata pyytää, koska tämän myötä ei välttämättä löydy asunnolle nopeasti vuokralaista, jolloin tyhjiä kuukausia saattaa tulla. Vaikka löytäisi vuokralaisen asuntoon, voi tämä saada vuokralaiset vaihtumaan usein, kun he löytävät vastaavia huo- neistoja halvemmalla vuokralla. Liian matala vuokra ei myöskään ole hyvä ratkaisu, koska tällöin oman sijoituksen vuokratuotto kärsii, eli kultainen keskitie voi olla usein paras vaihtoehto. (Aurea lkv 2017.)

Vuokratason määrä on myös hyvä laittaa vähän alle tasasumman psykologisista syistä, esimerkiksi 495 euroa tai 595 euroa, edellyttäen että tämä summa on lähellä oikeaa vuokratasoa. Vuokran päälle on hyvä myös erikseen laittaa vesimaksu. Etuna on se, että korottaakseen vesimaksua ei tarvitse odotella sopimuksessa olevaa korotusajankohtaa, vaan tämän maksun korottamisen voi tehdä samaan tahtiin kun todellisuudessa kustan- nukset nousevat. Vuokran ja vesimaksun lisäksi tulee luonnollisesti sähkö- ja laajakais- tasopimukset, mutta nämä vuokralainen hoitaa maksuineen itse. (Orava & Turunen 2013, 156.)

4.5 Vuokrailmoitus ja asunnon markkinointi

Hyvän vuokrailmoituksen tarkoituksena on saada potentiaaliset vuokralaiskandidaatit kiinnostumaan asunnosta sen verran, että he ottavat yhteyttä pyytääkseen lisäkuvia tai videota asunnosta nähtäväksi tai jopa tullakseen katsomaan asuntoa paikanpäälle (Orava & Turunen 2013, 157). Yleisesti kun ilmoitus on tehty hyvin, mitä luultavimmin se houkuttelee hyviä vuokralaisia ja huonolla ilmoituksella ei välttämättä saa juurikaan yh- teydenottoja (Hänninen 2017). Huonolla ilmoituksella sijoitusasunto kärsii pahimmillaan tyhjistä kuukausista ja tämä vaikuttaa taas suoraan sijoituksen tuottoon. Ilmoituksessa on hyvä kertoa asunnosta laajasti ja tuoda sen parhaat puolet esille. Asunnon mitoista kannattaa olla informatiivinen, esimerkiksi mahtuuko alkoviin 120 cm leveä sänky, näin ollen kokonaisuutta on helpompi hahmottaa. (Kerkkonen 2018.)

Ilmoituksessa on myös tärkeää mainita sijainti tarkasti ja kertoa kulkuyhteyksistä, sekä etäisyyksistä kauppaan, oppilaitoksiin tai muihin palveluihin. Henkilöt, jotka muuttavat toiselta paikkakunnalta, saattavat pitää näitä tärkeinä asioina ja näin ollen saadaan lisää

(20)

kiinnostusta kohteelle. Kun ilmoitus on tehty hyvin sekä huolellisesti, vältytään mitä to- dennäköisemmin turhilta kysymyksiltä, kuten saako asunnossa olla lemmikkejä tai onko autopaikka saatavilla. (Kerkkonen 2018.)

Vuokrailmoituksessa on hyvä mainita ainakin vuokran ja takuuvuokran suuruus, vesi- maksut, asunnon koko ja huoneiden määrä, sijainti, asunnon koko, vapautumisen ajan- kohta, onko autopaikka mahdollinen ja sallitaanko lemmikit. (Kerkkonen 2018.) Asunnon vuokrailmoituksessa on tärkeää olla mukana myös edustavat kuvat, näillä jos jollain teh- dään se ensivaikutelma (Suomen vuokranantajat 2020). On olemassa myös maininta

”kuva kertoo enemmän kuin tuhat sanaa”, joka sopii hyvin myös tähän kontekstiin, ilmoitus on näin paljon informatiivisempi ja mitä selkeämmät kuvat ovat, niin sen parempi.

Otetaan asunnosta siis edustavat kuvat ja hurmataan potentiaaliset vuokralaiskandidaatit. (Hänninen 2017.)

Etsiessä vuokralaista, on kannattavaa käyttää useita eri kanavia missä voi markkinoida vuokra-asuntoja, eikä tyytyä vain yhteen kanavaan. Loistavia mainitsemisen arvoisia markkinointikanavia vuokra-asunnon ilmoitukseen ovat Tori.fi, Oikotie, Vuokraovi, Face- book-ryhmät ja paikalliset sivustot, joita ylläpitävät opiskelijajärjestöt. Tori on maksuton ja toimii alueesta riippumatta melkein missä päin tahansa Suomea. Oikotie on myös oikein hyvä kanava, joka on viime vuosina nostanut suosiotaan ja sen perusilmoitus on kattava sekä maksuton, mutta vaihtoehtona on myös vieläkin kattavampi ja maksullinen ilmoitus. Vuokraovi on se perinteisin kanava missä markkinoida vuokra-asuntoja, mutta sen perusilmoitus on maksullinen ja näin ollen se on menettänyt suosiotaan. Erinomai- nen kanava markkinoida sijoitusasuntoja vuokrattavaksi on jokaisen eri paikkakunnan omat Facebook ryhmät, joita löytyy nimellä ”vuokra-asunnot paikkakunta”. Facebook- ryhmät toimivat hyvin yksityisille vuokranantajille, sillä isot toimijat eivät käytä näitä kanavia ja samalla se on myös täysin maksutonta. Näiden lisäksi on paikallisia sivustoja, joita eri opiskelijajärjestöt ylläpitävät. Huonona puolena on se, että ne ovat yleensä tie- dossa vain paikkakuntalaisten keskuudessa. (Orava & Turunen 2013, 157.)

4.6 Vuokralaisen valinta ja vuokrasopimus

Vuokralaisen valinta on yksi asuntosijoittamisen tärkeimmistä seikoista ja yleensä tähän kiteytyy asuntosijoittajan onnistumiset ja epäonnistumiset. Kun tämä tehdään huolellisesti, vältytään mitä luultavimmin suurimmilta riskeiltä ja näin ollen myös vuokrat maksetaan tasaisesti tilille. Mikäli asiat eivät suju vuokralaisen kanssa, ensimmäisenä kärsii

(21)

tuotto. Esimerkiksi jos tällä kandidaatilla talous ei ole kunnossa, saattaa vuokranmaksu olla hankalaa. (Orava & Turunen 2013, 161.)

Vuokralaiskandidaatin valinta on loppujen lopuksi aika yksinkertaista, kunhan muistaa pitää kiinni muutamista kriteereistä. Tärkeitä kriteereitä on tarkistaa luottotiedot, mutta ei kuitenkaan kannata luottaa pelkästään tähän. Jotta voidaan saada hyvä käsitys vuokralaisen potentiaalista, selvitetään myös hänen elämäntilanteensa ja yleistä taustaa. Tä- män lisäksi haastatellaan ja arvioidaan hakijat. Voidaan kysyä esimerkiksi, miksi kandidaatti on muuttamassa, miksi tämä on kiinnostunut asunnosta ja onko alue ennestään tuttu. Ei kannata myöskään valita eniten tarjoavaa. Asuntosijoittamisen asiantuntijat va- roittelevat vuokralaisehdokkaita, jotka ovat tyylikkääksi pukeutuneita ja tarjoavat asunnosta eniten vuokraa. Ei anneta siis ulkokuoren tehdä liiallista vaikutusta, vaan selvite- tään taustat huolellisesti. (Hänninen 2016c.)

Tavoitteena olisi löytää sellainen henkilö vuokralaiseksi, joka pitää omaisuudestaan huolta, on maksukykyinen ja tunnollinen, sekä henkilö, jonka tarkoituksena olisi asua asunnossa mahdollisimman pitkään. Tämmöisen vuokralaiskandidaatin löydyttyä sääs- tytään todennäköisemmin tulevaisuudessa ongelmilta. Muistetaan myös asuntosijoittajana olla vuokralaiselle rehellinen ja avoin. Tämä ei ole velvollisuus, mutta luultavasti auttaa paremman suhteen rakentamisessa. On myös sanonta, että ”sitä saa mitä antaa”, eli jos ollaan itse avoimia ja rehellisiä, niin luultavasti myös tämä vuokralainen avautuu helpommin ja kertoo asioista rehellisesti. Vuokrasuhde perustuu molemminpuoliseen vuokrasuhteeseen, ja ei unohdeta sitä, että vuokralainen on asiakas. (Hänninen 2016c.) Vuokralaisen valinnan jälkeen tehdään vuokrasopimus, ja tässä ehdot kannattaa aina olla tarkkaan mietittynä. Perusedellytyksenä on se, että lakia noudatetaan ja tehdään kaikki kirjallisesti (Suomen vuokranantajat b). Dokumentoidaan siis kaikki relevantit asiat sopimukseen, jotta myöhemmässä vaiheessa vältytään ongelmilta. Mahdollisista vuok- ranalennuksista ja remonteista on hyvä sopia. Tehdään myös kirjallinen kuittaus avain- ten luovutuksesta ja samoin myös palautuksesta. Kun asiat ovat dokumentoituna kirjallisesti sopimukseen, on velvoitteiden täyttäminen molemmin puolin jämäkämpää kuin ilman sopimusta. (Kaarto 2015, 118.)

Vakuus on myös tärkeää pyytää vuokralaiselta asunnon vuokraamisesta, vakuuden taso saa olla maksimissaan kolmen kuukauden vuokra, hyvä taso tässä on 1–2 kuukauden vuokran määrä. Vakuus on hyvä olla pantattuna omalle tilille tai vaihtoehtoisesti voi myös

(22)

avata erillisen vakuustilin, jonne vakuus pantataan. Vakuus on tärkeä siltä varalta, jos asunto vaurioituu ja tämän korjauksesta aiheutuu kuluja tai jos vuokralainen sattuu jät- tämään vuokrat maksamatta. Näin ollen on siis mahdollisuus nostaa itselleen varoja vakuuden summasta kulujen verran. (Orava & Turunen 2013, 169.)

Tärkeä pointti mihin kannattaa kiinnittää huomioita on se, että sopimuksessa lukee vakuus eikä vuokravakuus. Jos sopimuksessa sattuu lukemaan vuokravakuus, kattaa tämä vain maksamattomat vuokrat. Kun taas jos siinä lukee vakuus, kattaa tämä myös huoneiston remontointia, edellyttäen että se on vaurioitunut normaalia kulumista enemmän.

Vakuus palautetaan vuokralaiselle sopimuksen päätyttyä, jos asunto on kunnossa ja sille on tehty sovitusti loppusiivous. (Orava & Turunen 2013, 169.)

5 Asuntosijoittamisen riskit

5.1 Riskien tiedostaminen

Kun ryhtyy sijoittamaan asuntoihin, on tärkeää tiedostaa että siihen liittyy myös riskejä, samalla tavalla kuin myös jokaiseen muuhunkin sijoitusmuotoon. Tiedostamalla riskien olemassaolon, on niiden vaikutusta hyvä arvioida omaan sijoitustoimintaan. Paras tapa selviytyä eri riskeistä on ottaa asioista etukäteen selvää ja suhtautua asuntosijoittamiseen erittäin huolellisesti. (Suomen vuokranantajat a.)

Yleisimpiä riskejä, jotka liittyvät asuntosijoittamiseen ovat asunnon hintatason lasku, poliittiset riskit, lainan korkojen nousu eli korkoriski, vuokralaisen valintaan vaikuttavat riskit, asunnon tyhjät kuukaudet sekä asuntoon ja yleisesti taloyhtiöön liittyvät riskit. Riskien vaikutus vaihtelee sen mukaan, mikä on sijoitusstrategia ja tavoite, eli kannattaa katsastaa riskejä sijoitusstrategian mukaan. (Suomen vuokranantajat a.)

5.2 Asunnon hintatason lasku sekä poliittiset ja korkoriskit

Asunnon hintatason laskulle yksittäisen sijoittajan on aika mahdotonta vaikuttaa, sillä syitä asuntojen yleiseen hintatasoon saattaa olla maailman talous, korkotasot, rahoitus- markkinat ja poliittiset päätökset (Asuntosalkunrakentaja 2017a). Asuntojen hinnoista puhutaan toistuvasti, varsinkin kun nämä ovat eri tasoa ympäri Suomea. Monilla pienem- mällä paikkakunnalla asuntojen hintatasot ovat laskeneet, kun taas pääkaupunkiseu- dulla hinnat ovat nousseet. Niin kuin aiemmin on puhuttu, sijainti vaikuttaa arvoon erittäin

(23)

paljon, joten on oltava tarkkana tämän kanssa ja seurata markkinaa. Ei kannata siis ostaa asuntoa muuttotappiolliselta paikkakunnalta. (Hänninen 2016a.)

Riski asunnon hintatason laskusta on hyvä tiedostaa, mutta täytyy kuitenkin muistaa, että jos strategiana on kassavirtasijoittaminen, ei edes 30 prosentin hinnan pudotus juurikaan tee vaikutusta, sillä vuokrat rullaavat samaan tahtiin kuin aina ennenkin. Toki jos ollaan myymässä asuntoa juuri, hakemassa lisää lainaa asunnon vakuuksia hyödyntäen tai jos velkaa sattuu olemaan yli 70 prosenttia asuntojen markkina-arvoon suhteutettuna, tilanne on silloin merkittävämpi. (Orava & Turunen 2013, 199.)

Asuntosijoittajan riskeihin liittyy myös poliittiset riskit, nämä ovat riskejä, joita on todella vaikea ennustaa ja näin ollen myös välttää. Esimerkiksi mitä tapahtuu kymmenen vuoden päästä liittyen poliittisiin päätöksiin, kukaan tavallinen ihminen ei osaa tätä enna- koida. On kuitenkin hyvä tiedostaa, että tämmöinen riski on olemassa ja asuntosijoittajaa haittaavia poliittisia riskejä on olemassa. Haittaavia tekijöitä ovat opintotukijärjestelmän heikentäminen, tietyn alueen oppilaitoksen lakkauttaminen tai opiskelijamäärän vähen- täminen. Lisäksi haittaavia tekijöitä ovat verojen korottaminen ja korkojen verovähennys- oikeuden kiristäminen. (Orava & Turunen 2013, 210). Poliittisiin riskeihin voi kuitenkin varautua seuraamalla poliittisia päätöksiä, varautumalla tulevaan riittävällä käteispusku- rilla ja valmistautumalla ennakkoon tuleviin muutoksiin (Hänninen 2016a).

Yksi merkittävimmistä riskeistä on korkojen nousu, mikäli hyödynnetään lainarahaa ja laina on yli 50 prosenttia asuntojen markkina-arvoon verrattuna. Lainarahan hyödyntä- minen on houkuttelevaa ja herättää entistä enemmän mielenkiintoa varsinkin nyt mata- lan korkotason aikana. Kun käytetään lainarahaa ja lasketaan kohteen kassavirta, monesti verrataan asunnon ostohintaa vuokraan. Tässä on hyvä muistaa se, että silloin kun korot nousevat, nämä laskelmat eivät ole enää realistisia, koska ne on tehty ennätysal- haisella korolla. (Orava & Turunen 2013, 201–202.)

Mitä enemmän käyttää lainarahaa, niin luonnollisesti sitä suurempi korkoriski on. Korko- riskiä voi vähentää asettamalla lainarahan käytön sopivalle tasolle ja ostaa kohteita, joissa on positiivinen kassavirta. (Bergman 2021.) Tämän lisäksi korkoriskiltä voidaan suojautua pankin tarjoamilla erilaisilla korkosuojauksilla, muun muassa lainan korkoka- tolla, asettamalla kiinteän koron tai korkoputkea käyttämällä. Näissä on hyvä muistaa, että korkosuojaukset ovat pankille liiketoimintaa ja niiden tarkoituksena on tehdä puh- dasta voittoa. Toinen mainitsemisen arvoinen asia tässä on myös se, että nyt kun korot

(24)

ovat negatiivisia ja asettamalla korkosuojauksen, saadaan se vielä edullisesti. Sitten taas, kun korot alkavat nousemaan ja vasta silloin asetettaisiin korkosuojaus, on se silloin huomattavasti kalliimpaa. On siis hyvä miettiä oman strategian ja riskitason kanssa, mikä on se paras tapa toimia ja tiedostaa korkoriskin olemassaolo. (Kerkkonen 2019a.) 5.3 Vuokralaiseen liittyvät riskit ja tyhjät kuukaudet

Asuntosijoittaja voi omalla toiminnallaan vaikuttaa merkittävästi oman sijoituksen tuot- toonsa ja yksi näistä tekijöistä on vuokralaisen valinta (Orava & Turunen 2013, 204).

Tämän vuoksi toimivan vuokrasuhteen salaisuus on huolellisesti valittu vuokralainen.

Vuokranantajia on erialisia ja toiset suosivat erityyppisiä henkilöitä, jotkut saatavat suosia opiskelijoita, kun taas jotkut saattavat suosia enemmän eläkeläisiä tai perheitä. Vuok- ralaisen valinta kannattaa tehdä erittäin huolellisesti ja luottotiedot ovat erittäin suotuisaa tarkastaa. Huonon vuokralaisen valinnan seurauksena voi pahimmillaan olla asunnon vahingoittuminen ja vuokranmaksun maksamatta jättäminen. Näistä syistä sijoituksen tuotto heikkenee ja vuokratuotto saattaa painua jopa negatiiviseksi. (Suomen vuokranantajat a.) Suomessa on kuitenkin se hyvä puoli, että vuokralaiset ovat hyvää kansaa, jolloin myös asuntosijoittajan tilille tulee vuokranmaksu melkeinpä aina ajallaan (Orava

& Turunen 2013, 204).

Asunnon tyhjät kuukaudet ovat asia mihin suurin osa asuntosijoittajista törmää jossain vaiheessa asuntosijoitusuraa ja myös tämäkin vaikuttaa suoraan sijoituksen tuottoon, vaikka vain yksikin kuukausi vuodesta olisi ilman vuokralaista. Kulut eli vastikkeet pyöri- vät joka kuukausi ympäri vuoden, oli asunnossa vuokralaista tai ei. (Orava & Turunen 2013, 203). Tyhjiin kuukausiin vaikuttaa muutama eri tekijät, yleisimpiä syitä tähän on se, että vuokrataan asuntoa väärän aikaan. Erityisesti jos puhutaan opiskelijakaupun- geista, paras aika vuokrata asuntoa näillä alueilla on ehdottomasti heinä-elokuu, jolloin uudet opiskelijat saapuvat kaupunkiin lukukauden alkaessa. Toinen selkeä syy tyhjille kuukausille on liian kova vuokrapyynti, nykypäivänä on erittäin helppoa tarkistaa kyseisen alueen vuokramarkkinat, jolloin pystyy myös peilaamaan tätä omaan sijoitusasuntoon. Ei myöskään kannata aliarvioida vuokralaisten hintatietoisuutta, sillä kaikki tiedot ovat saatavilla verkosta. Kolmas syy on huonokuntoinen ja epäsiisti asunto, tämä jos joku karkottaa vuokralaisia tehokkaasti. Vuokrattavuuteen voi tässä vaikuttaa luonnollisesti pitämällä asunto siistinä ja remontoimalla tämän. (Kerkkonen 2019a.)

(25)

5.4 Taloyhtiön suuret remontit

Niin kuin aiemassa luvussa (sijoitusasunnon ostaminen, luku 3) kävi ilmi, on hyvä ottaa selvää ennen asunnon ostamista taloyhtiön tulevista remonteista. Mitä korjauksia ja remontteja on jo tehty ja minä vuonna nämä ovat toteutettu, sekä minä vuonna kyseinen asunto on rakennettu. Vuokratuotto vanhemmissa taloissa saattaa näyttää erinomaiselta ja näin ollen se lisää houkutusta sijoittajalle. Täytyy kuitenkin muistaa, että taloyhtiön suuret remontit, kuten viemäreiden, käyttövesiputkiston, ikkunoiden, parvekkeiden ja jul- kisivujen entisöinti mitä luultavimmin on jossain vaiheessa edessäpäin ja näin ollen sijoituksen tuotto myös muuttuu merkittävästi. Toisien sanoen kannattaa olla laskelmien kanssa tarkkana ja huomioida myös nämä tulevat korjaukset, jotka selviävät kunnossapitosuunnitelmasta tai pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelmasta eli PTS:stä. (Asun- tosalkunrakentaja 2017a.)

On vahva signaali, että yhtiön kunnon tarkastelu on sivuutettu, jos vanhan kohteen pa- pereista ei selviä tulevat tai menneet remontit. Yhtiön papereiden lisäksi on hyvä kysyä taloyhtiön kunnosta ja remonttitarpeista hallituksen puheenjohtajalta ja isännöitsijältä.

(Huhtala 2020.) Taloyhtiön remonttiriskejä voi siis pienentää perehtymällä taloyhtiöön huolellisesti papereiden kautta ja selvittämällä tietoja hallituksen puheenjohtajalta sekä isännöitsijältä. Näiden lisäksi voidaan pienentää riksiä valitsemalla vain uudiskohteita, joissa on vähiten remontoitavaa. (Orava & Turunen 2013, 209).

6 Työn toteutus

6.1 Lähtökohdat

Opinnäytetyön aiheen valinta oli helppo, koska kiinnostus asuntosijoittamista kohtaan on erittäin suuri. Työn motivaationa on ja oli uuden tiedon oppiminen asuntosijoittamisesta.

Asuntosijoittaminen on kiinnostanut minua jo usean vuoden ajan ja osasta asuntosijoittamisen eri vaiheista olen jo konkreettisesti hankkinut kokemusta. Tässä opinnäyte- työssä on asuntosijoittamisesta kartoitettu tietoa sen verran, että pystyn itse vuokraa- maan asunnon ja hallinnoimaan koko prosessia sekä tiedostamaan riskit, joita aiheen ympärillä esiintyy. Tulevaisuudessa on tarkoituksenani on ostaa useampi sijoitusasunto, ja näin alkuun ajatuksenani on rakentaa yli kymmenen asunnon salkku.

(26)

Aihe on merkityksellinen itselleni, sillä asuntosijoittamisen avulla on mahdollista turvata eläkepäivät ja saada kuukausittaisia passiivisia tuloja päivätöiden ohella. Kaiken lisäksi on erittäin suuret mahdollisuudet kasvattaa omaa varallisuutta. Tämä aihe ja opinnäyte- työ on tärkeä myös sen vuoksi, koska tällä pyrittiin selvittämään ja saamaan ymmärrys siitä, mitä asuntosijoittaminen on nykypäivänä ja mitä se pitää sisällään. Jokainen voi toki opiskella itse aihetta lukemalla kirjoja, blogeja, artikkeleita, katsomalla videoita ja kuuntelemalla podcasteja. Kuitenkin jo pelkästään lukemalla tämän opinnäytetyön tiede- tään perusteellisesti, mitä asuntosijoittaminen on, mihin tässä sijoitusmuodossa kannattaa kiinnittää huomioita ja mitä se vaatii itse asuntosijoittajalta.

Tiedonkeruu oli itselleni melko helppoa, vaikka tietoa on saatavilla runsaasti ja vieläpä eri mielipiteillä, mutta kuitenkin tämän runsaan tiedon joukosta oli helppo poimia ne tär- keimmät aiheet. Poimintaa helpotti, kun tiesin entuudestaan kirjoittajan taustat ja sen mitä hän on saavuttanut asuntosijoittamisella. Jos en tiennyt kirjoittaa tai artikkelin tai blogin julkaisijaa, tutkin hieman tämän taustoja ja tätä kautta pyrin valitsemaan oikeat mielipiteet näiltä alan asiantuntijoilta, jolloin kokonaisuus alkoi myös pikkuhiljaa muodos- tua.

6.2 Työtapa, menetelmäosa ja toteutus

Tämä opinnäytetyö on toiminnallinen työ, tarkoituksena oli kerätä tietoa käyttäen olemassa olevaa dataa hyödyksi mitä toimialan eri internetlähteistä ja kirjoista löytyy, näiden lisäksi teoriapohjan tietoa kerättiin aiheisiin liittyviltä kursseilta, kuten Asunto-osakkeiden kauppa sekä Kiinteistö kauppa. Tavoitteena oli selvittää, mitä asuntosijoittaminen on ny- kypäivänä, miksi asuntoihin kannattaa sijoittaa, mihin sijoitusasunnon ostamisessa on hyvä kiinnittää huomiota ja mistä sijoituksen tuotto sekä riskit muodostuvat. Nämä ovat tärkeitä teemoja asuntosijoittamisen ympärillä, ja jokaisen joka ryhtyy sijoittamaan asuntoihin, on erittäin hyvä tiedostaa ne. Selvittämällä nämä teemat olemassa olevaa tietoa hyödyntäen saatiin tuotoksena luotua opas asuntosijoittamista opiskelevalle henkilölle.

Toiminnallinen opinnäytetyö tavoittelee käytännön toiminnan opastamista, ohjeista- mista, toiminnan järkeistämistä sekä järjestämistä ja toiminnallinen työ on yksi ammatti- korkeakouluissa käytettävistä muodoista, jolla opinnäytetyö tehdään. Työ voi lopputulok- sena olla jonkin tapahtuman toteutus tai suunnittelu, se voi myös olla ohje, ohjeistus tai

(27)

esimerkiksi opas. Työ on kaksiosainen ja siihen on kuuluttava itse raportti eli tietoperustan dokumentointi sekä arviointi, tämän lisäksi siihen sisältyy produkti, joka on toiminnallisen opinnäytetyön lopputulos. (Vilkka & Airaksinen 2003, 9.)

Asuntosijoittamisesta on tietoa saatavilla erittäin laajasti, eli ryhtymällä sijoittamaan asuntoihin voi jokainen käyttää aikaa tolkuttomasti ja selata eri internet lähteitä sekä

miettiä mitkä ovat ne asiat mitä oikeasti täytyy ottaa huomioon tässä sijoitusmuodossa.

Helpottamalla jokaisen asuntosijoittamista opiskelevan arkea sain ideaksi luoda oppaan, jossa nämä tärkeät teemat asuntosijoittamisesta olisi kuvailtuna tiiviisti yhteen pakettiin.

Tiedonkeruumenetelmänä tässä työssä käytettiin dokumenttianalyysia eli kirjallisen ai- neiston analyysia. Dokumenttianalyysi on menetelmä jossa mahdollistetaan uuden oppiminen ja pyritään saada syvempää ymmärrystä käsiteltävästä aiheesta kirjallisten lähteiden avulla. Kirjallisia lähteitä voivat olla esimerkiksi tutkimuskirjallisuus tai eri internet lähteet. Tavoitteena oli analysoida eri lähteitä ja luoda selkeä kuvaus käsiteltävästä

aiheesta eli tässä tapauksessa luoda selkeä opas asuntosijoittamista opiskelevalle hen- kilölle. (Kokonat 2020.)

Tietoperustan valmistuttua, lähdin kokoamaan opasta asuntosijoittamista opiskelevalle henkilölle. Oppaaseen keräsin tietoperustan pohjalta tärkeimmät tiedot ja pyrin teke- mään siitä mahdollisimman tiiviin. Fontin kooksi valitsin 13 pt ja riviväliksi 1,5 pt, jotta tiivis teksti olisi vieläkin helpompi lukuinen. Koko prosessi oli tarkkaan aikataulutettu päi- vätöiden sekä koulun muiden kurssien ohelle. Aloitin prosessin ajoissa, pilkoin tehtävät osiin, joka viikko oli tarkoituksena saada valmiiksi tietty osa ja pikkuhiljaa pala palalta siirryttiin valmiimpaan työhön. Kun asiat ja tehtävät oli tarkkaan organisoitu, ei työsken- tely pienen paineen alla tuonut juurikaan ongelmia.

7 Pohdinta

Lopputuloksen voidaan todeta, että asuntosijoittaminen ei ole monimutkaista tiedettä, eikä tarvitse olla niin sanotusti rikas menestyäkseen tässä. Monella asuntosijoittamista opiskelevalla henkilöllä on varmasti omat ennakkoluulonsa siitä, että se on erittäin monimutkaista ja siihen tarvitaan suuria alkupääomia. Asia ei kuitenkaan ole niin, sillä lukemalla tämän oppaan ja keräämällä aktiivisesti tietoa aiheesta ja ilman suurempia pää- omia, on asuntosijoittajalla merkittävät mahdollisuudet menestyä tässä sijoitusmuodossa. Yleensä pankit myöntävät asuntosijoituslainaa 70–80 % asunnon velattomasta

(28)

hinnasta ja mikäli käsirahaa, eli 20–30 % ei ole itsellään säästössä, on mahdollista käyt- tää vakuuksia, takauksia ja hyödyntää lähipiiriä. Tähänkin kuin myös jokaiseen muuhunkin sijoitusmuotoon liittyy riskejä ja tiedostamalla näiden olemassaolon, sekä niitä hallitsemalla, pysyt välttymään suuremmilta epäonnistumisilta.

Kaiken kaikkiaan tämä opinnäytetyö onnistui hyvin, kaikkiin tavoitteisiin vastattiin ja asioita käsiteltiin kevyesti, jotta lukija saa pintapuolisen käsityksen siitä mitä asuntosijoittaminen vaatii. Työn motivoivana tekijänä voidaan pitää itse kirjoittajan intohimoa asuntosijoittamista kohtaan. Opinnäytetyötä kirjoittaessa ja asioita tutkimalla, tietoa tuli kartoi- tettua sen verran, että näiden avulla sekä aiemmalla hankitulla tiedolla pystytään usko- akseni itse toimimaan vuokranantajana ja hallinnoida koko prosessia, sekä hallita riskejä mitä aiheen ympärillä esiintyy. On kuitenkin hyvä muistaa, että itse tekemällä oppii aina lisää ja tieto asuntosijoittamisesta sekä kehittyminen asuntosijoittajana ei tule koskaan loppumaan.

(29)

Lähteet

Aktia lkv 2021. Näin asuntokauppa etenee. Https://www.aktialkv.fi/oppaita-vink- keja/nain-asuntokauppa-etenee. 18.6.2021.

Asuntosalkunrakentaja 2017a. Asuntosijoittamisen 10+1 keskeisintä riskiä 3.4.2017.

Https://asuntosalkunrakentaja.fi/asuntosijoittaminen/asuntosijoittamisen-riskit/. Luettu 10.9.2021.

Asuntosalkunrakentaja 2017b. Vuokratuotto – sijoitusasunnon tärkein mittari? Asunto- salkunrakentaja 26.8.2017. Https://asuntosalkunrakentaja.fi/asuntosijoittaminen/vuokratuotto/. Luettu 3.11.2021.

Asuntosalkunrakentaja 2018. Rahoitusvastike ja yhtiölaina – hyödyt, riskit ja yleiset us- komukset. Asuntosalkunrakentaja 21.3.2018. Https://asuntosalkunrakentaja.fi/asuntosijoittaminen/rahoitusvastike-ja-yhtiolaina/. Luettu 3.11.2021.

Asuntosalkunrakentaja 2020. Sijoitusasunto lainarahalla – millainen on hyvä sijoitus- asuntolaina 3.1.2020. Https://asuntosalkunrakentaja.fi/asuntosijoittaminen/sijoitusasun- tolaina/. Luettu 28.5.2021.

Asuntosalkunrakentaja 2021. Asuntosijoittaminen vuonna 2021 – 10 hyvää syytä sijoittaa asuntoihin. Päivitetty 19.7.2021. Https://asuntosalkunrakentaja.fi/asuntosijoittaminen/opas-asuntosijoittamiseen/

Asuntopehtoori lkv 2017. Asuntosijoittajan neuvottelutaito 19.10.2017.

Https://www.asuntopehtoori.fi/asuntosijoittajan-neuvottelutaito/. Luettu 18.6.2021.

Aurea lkv 2017. Miten löytää sijoitusasuntoon hyvä vuokralainen. Blogi 28.2.2017.

Https://www.aurealkv.fi/blogi/miten-loytaa-hyva-vuokralainen/. Luettu 13.8.2021.

Bergman, Santeri 2021. Asuntosijoittamisen riskit. Sijoitusrahastot. Päivitetty 15.4.2021. Https://sijoitusrahastot.org/asuntosijoittamisen-riskit/. Luettu 30.8.2021.

Fiksusti. Sijoitusasunto – remontti. Https://fiksusti.com/sijoitusasunto/. Luettu 6.8.2021.

Huhtala, Niina 2020. Asuntosijoittamisen riskit – ja miten hallita niitä. Rahamedia 17.11.2020. Https://rahamedia.fi/asuntosijoittamisen-riskit/. Luettu 10.9.2021.

Huru, Harri 2018. 7 ehtoa, joista asuntosijoittaja voi neuvotella sijoitusasuntokauppaa tehdessä. Ostan asuntoja 4.11.2018. Https://ostanasuntoja.com/2018/11/04/7-ehtoa- joista-asuntosijoittaja-voi-neuvotella-sijoitusasuntokauppaa-tehdessa/. Luettu

18.6.2021.

Huru, Harri 2018. Sijoitusasuntojen vuokraus vai vuokrakoteihin sijoittaminen? Asunto- salkunrakentaja 13.2.2018. Https://asuntosalkunrakentaja.fi/asuntosijoittaminen/sijoitusasunnon-vuokraus/. Luettu 13.8.2021.

Hänninen, Heli 2016a. Asuntosijoittamisen riskejä ja vinkkejä niiden hallintaan. Sijoi- tusovi 29.11.2016. Https://sijoitusovi.com/asuntosijoittamisen-riskeja-ja-niiden-hallinta/.

Luettu 30.8.2021.

(30)

Hänninen, Heli 2016b. Taloyhtiön remontit osa 1 - vaikuta ja valmistaudu. Sijoitusovi 13.5.2016. Https://sijoitusovi.com/taloyhtion-remontit-vaikuttaminen-ja-valmistautumi- nen/. Luettu 11.6.2021.

Hänninen, Heli 2016c. Vuokralaisen valinta – miksi, mistä, miten. Sijoitusovi 14.3.2016.

Https://sijoitusovi.com/valitse-vuokralainen-oikein-miksi-mista-miten/. Luettu 27.8.2021.

Hänninen, Heli 2017. Millainen on hyvä vuokrailmoitus? Sijoitusovi 12.7.2017.

Https://sijoitusovi.com/millainen-hyva-vuokrailmoitus/. Luettu 20.8.2021.

Hänninen, Heli 2018. Tärkeää ymmärtää positiivisen kassavirran merkitys. Sijoitusovi 12.9.2018. Https://sijoitusovi.com/positiivinen-kassavirta-asuntosijoittamisessa/. Luettu 21.5.2021.

Isännöintiliitto. Isännöitsijäntodistus. Https://www.isannointiliitto.fi/mita-on-isan- nointi/isannoitsijantodistus/. Luettu 11.6.2021.

Kaaosteoria 2021. Asuntosijoittaminen. Https://kaaosteoria.fi/asuntosijoittaminen/. Lu- ettu 6.8.2021.

Kaarto, Marko 2015. Sijoita asuntoihin. Aloita, kehity, vaurastu. Km growth oy, Tam- pere.

Kansaneläkelaitos 2021. Vuokravakuudet perustoimeentulossa. Muokattu 11.8.2021.

Https://www.kela.fi/toimeentulotuki-vuokravakuudet. Luettu 3.11.2021.

Kerkkonen, Anttoni 2018. Asunnon vuokraaminen. Sijoitusasunnot 2018. Https://sijoitusasunnot.com/asunnon-vuokraaminen/. Luettu 20.8.2021

Kerkkonen, Anttoni 2019a. Asuntosijoittamisen riskit – kuinka varaudut riskeihin ja väl- tät niitä. Sijoitusasunnot 2019. Https://sijoitusasunnot.com/asuntosijoittaminen-riskit/.

Luettu 30.8.2021.

Kerkkonen, Anttoni 2019b. Sijoitusasunnon kassavirran laskeminen. Sijoitusasunnot 2019. Https://sijoitusasunnot.com/sijoitusasunnon-kassavirran-laskeminen/. Luettu 21.5.2021.

Kiinteistölehti 2017. Korjaustarve ja kunnossapitotarveselvitys. Https://www.kiinteisto- lehti.fi/korjaustarve/. Luettu 11.6.2021.

Kuntaliitto 2020. Väestö keskittyy kaupunkeihin. Https://www.kuntaliitto.fi/yhdyskunnat- ja-ymparisto/kaupunkiin/vaestokehitys-kaupungeissa. Luettu 2.7.2021.

Kokonat 2020. Dokumenttianalyysi. Https://www.kokonat.fi/dokumenttianalyysi/. Luettu 30.3.2021.

Orava, Joonas & Turunen, Olli 2013. Osta, vuokraa, vaurastu. Ensimmäinen suomalai- nen kirja asuntosijoittajille. 2. painos. Talentum media, Helsinki.

Pankkiasiat.fi a. Omarahoitus. Https://pankkiasiat.fi/omarahoitus. Luettu 3.11.2021.

(31)

Pankkiasiat.fi b. Takaus. Https://pankkiasiat.fi/takaus. Luettu 3.11.2021.

Pankkiasiat.fi c. Vakuus. Https://pankkiasiat.fi/vakuus. Luettu 3.11.2021.

Pankkiasiat.fi d. Velkavipu. Https://pankkiasiat.fi/velkavipu. Luettu 3.11.2021.

Peab Koti. Asuntosijoittaminen. Https://peabkoti.fi/asuntosijoittaminen/. Luettu 9.4.2021.

Remax 2018. Yhtiövastike, hoitovastike, rahoitusvastike – miten vastikkeet määräyty- vät? Https://www.remax.fi/yhtiovastike-hoitovastike-rahoitusvastike/. Luettu 3.11.2021.

Remax 2021. Asunnon myyntihinta ja velaton hinta. Https://remax.fi/fi/ideat-ja-vin- kit/asunnon-myyntihinta-ja-velaton-hinta/. Luettu 3.11.2021.

Sijoittaja.fi 2016. Asuntosijoittajan abc. Sijoittaja.fi 16.6.2016. Https://www.sijoittaja.fi/40047/asuntosijoittajan-abc/. Luettu 3.11.2021.

Sijoitusasunnot.com. Asuntosijoittaminen – Aloittelijan opas ensimmäisen sijoitusasunnon ostoon. Https://sijoitusasunnot.com/asuntosijoittaminen/. Luettu 4.6.2021.

Suni, Sanna 2017. Myyntihinta ja velatonhinta – mitä niillä tarkoitetaan? Kiinteistömaa- ilma 6.6.2017. Https://www.kiinteistomaailma.fi/pohtimassa/mit%C3%A4-tarkoitetaan- myyntihinnalla-ja-velattomalla-hinnalla. Luettu 3.11.2021.

Suomen asuntoneuvoja. Hallinnointipalvelu ja asunnon uudelleen vuokraus.

Https://asuntoneuvoja.fi/asuntosijoittajalle/sijoitusasuntojen-hallinnointi-ja-vuokraus-2/.

Luettu 3.11.2021.

Suomen vuokranantajat 2020. Millainen on hyvä vuokrailmoitus 1.7.2020. Https://vuokranantajat.fi/uutiset/millainen-on-hyva-vuokrailmoitus/. Luettu 20.8.2021.

Suomen vuokranantajat a. Asuntosijoittaminen. Asuntosijoittamisen riskit. Https://vuokranantajat.fi/asuntosijoittaminen/perustietoaasuntosijoittamisesta/asuntosijoittamisen- riskit/. Luettu 19.2.2021.

Suomen vuokranantajat b. Vuokrasopimus. Https://vuokranantajat.fi/vuokraus/vuokrasopimus/. Luettu 27.8.2021.

Tilastokeskus 2020. Yli puolet viime vuonna myydyistä yksiöistä meni sijoittajille.

Https://www.tilastokeskus.fi/tietotrendit/artikkelit/2020/yli-puolet-viime-vuonna-myy- dyista-yksiosta-meni-sijoittajille/?listing=simple. Luettu 21.5.2021.

Uotila, Tellervo 2018. Sijoitusasunnon remontointi. Sijoitusovi 16.1.2018. Https://sijoitusovi.com/milloin-ja-miten-sijoitusasunto-kannattaa-remontoida/. Luettu 6.8.2021.

Vilkka, Hanna & Airaksinen, Tiina 2003. Toiminnallinen opinnäytetyö. Tammi, Helsinki.

Väänänen, Pekka 2017. Näin sijoitusasunnon vuokratuotto lasketaan. Salkunrakentaja 29.8.2017. Https://www.salkunrakentaja.fi/2017/08/sijoitusasunnon-vuokratuotto/. Lu- ettu 11.6.2021.

(32)

Väänänen, Pekka 2018. Sijoitusasunto – pitääkö sen tuottaa positiivista kassavirtaa?

Salkunrakentaja 26.7.2018. Https://www.salkunrakentaja.fi/2018/07/sijoitusasunto/. Lu- ettu 3.11.2021.

YIT 2021. Sijoitusasunnon tuotto – näin vuokratuotto lasketaan. Https://www.yit.fi/asunnot/myytavat-asunnot/asuntosijoittaminen/sijoitusasunnon-tuotto. Luettu 11.6.2021.

(33)

Liite 1. Opas aloittelevalle asuntosijoittajalle

(34)

O P A S

A L O I T T E L E V A L L E

A S U N T O S I J O I T T A J A L L E

Jesse Luostarinen

Metropolia Ammattikorkeakoulu

2021

(35)

S I S Ä L L Y S

L u k i j a l l e 3

A s u n t o s i j o i t t a m i n e n 4

M i k s i a s u n t o i h i n k a n n a t t a a s i j o i t t a a ? 5

S i j o i t u s k o h d e ja s i j a i n t i 7

T u t u s t u t a l o y h t i ö n r e m o n t t e i h i n 8

V u o k r a t u o t t o 10

N e u v o t t e l u t j a k a u p a n t e k o 11

A s u n n o n k u n n o s t u s j a r e m o n t o i n t i 12

V u o k r a u s 13

R i s k i t j a n i i d e n h a l l i n t a 15

L ä h t e e t 19

(36)

L U K I J A L L E

Sijoittaminen niin kuin myös asuntosijoittaminen on kasvava trendi Suomessa.

Moni aloittaa oman sijoitusuransa tyypillisesti säästämällä ensiksi rahastoihin, tä- män jälkeen siirrytään sijoittamaan suoriin osakkeisiin ja kun tämän alkaa hallit- semaan, myös asunnot alkavat kiinnostamaan sijoittamisen näkökulmasta. Näin on myös käynyt minulle. Asuntosijoittaminen on erittäin hyvä tapa säästää eläke- päiviä varten ja on myös oiva tapa kerätä passiivista tuloa.

Aikaisemmin yksittäisiä asuntosijoittajia oli markkinoilla huomattavasti vähem- män, jolloin myös pienemmällä vaivalla pärjäsi tässä sijoitusmuodossa. Nykypäi- vänä tietoa on saatavilla runsaasti, ja kun trendi asuntosijoittamisessa on kas- vava, täytyy ottaa paljon enemmän asioita huomioon, jotta erottuu massasta.

Kun olet opiskellut aihetta tarpeeksi, tiedät, mitä asioita asuntosijoittamisessa täytyy ottaa huomioon, ja tiedostat myös riskit ja osaat hallita niitä. Sisäistämällä nämä asiat mitä luultavimmin saat ostettua hyviä sijoituskohteita ja löydät niihin myös hyvät vuokralaiset.

Tämä opas auttaa asuntosijoittamista opiskelevaa henkilöä saamaan käsityksen asuntosijoittamisen tärkeistä teemoista. Tärkeitä teemoja, joita tässä oppaassa käsitellään ovat muun muassa seuraavat: mitä asuntosijoittaminen on, miksi asuntoihin kannattaa sijoittaa, mikä on hyvä sijoituskohde ja sijainti, mihin kan- nattaa kiinnittää huomioita, kun lähdet ostamaan sijoitusasuntoa? Oppaassa käy- dään läpi myös asunnon vuokrausta ja pohditaan, miksi tämä on tärkeää, ja käsi- tellään hieman myös riskienhallintaa. Lukemalla tämän oppaan pystyt hahmotta- maan paremmin, sopiiko tämä sijoitusmuoto sinulle vai ei.

Tsemppiä asuntosijoittamisen opiskeluun!

(37)

A S U N T O S I J O I T T A M I N E N

Asuntosijoittaminen on turvallinen sijoitustapa, sillä siinä on ideana kasvattaa si- joittajan varallisuutta ostamalla asunto joko omalla pääomalla tai lainarahaa hyödyntäen. Tämän jälkeen tarkoitus on vuokrata kyseinen asunto, jolloin vuok- ratuotolla maksetaan asuntoon liittyvät kulut ja lyhennetään lainaa. Yksinkertais- tettuna asian voisi kuvitella niin, että vuokralainen maksaa asuntolainan ja tuotot realisoidaan, kun jonakin kauniina päivänä kyseinen asunto myydään. Vaihtoeh- toisesti, jos kyseessä sattuu olemaan omalla pääomalla hankittu asunto, vuokra- tuotto kulujen jälkeen menee suoraan omaan taskuun, eli näin päästään heti nauttimaan tuotoista.

Asuntosijoittaminen on hyvä tapa ansaita passiivista tuloa eli tuloa käytännössä

ilman aktiivista työskentelyä. Tuotto on säännöllistä ja pysyy vakaana toisin kuin esimerkiksi osakesijoittamisessa, jossa saattaa tulla voimakkaita kurssiheilahte- luja suuntaan jos toiseen. Sijoittamalla asuntoihin ei pelkästään saa tuottoa vuok- rasta, vaan parhaimmillaan asunnon arvo myös nousee (Peab Koti).

Asuntosijoittaminen on järkevää, ja tiedostamalla riskit sekä hallitsemalla niitä on

tämä myös todella turvallinen sijoitusmuoto. Monesti luullaan, että asuntosijoit-

taminen vaatii runsaasti omaa pääomaa, mutta asia ei kuitenkaan ole näin. Käy-

tännössä riittää, että säästät käteistä ensimmäisen kohteen velattomasta hin-

nasta 20–30 prosenttia ja loput 70–80 prosenttia pyydät pankilta. Ideaalitilan-

teessa ostat asunnon, remontoit sen, teet asunnosta uuden hinta-arvion, jolloin

saat vapaata pääomaa lisää, vuokraat asunnon ja vuokralainen lyhentää lainaasi,

jolloin taas kerran vapaata pääoma lisääntyy. Tämä kun pyörii niin sanotusti it-

sestään, saat uudelleen rahoitettua seuraavan sijoituskohteen. Toistamalla tätä

jokaisen asunnon kohdalla, asuntosijoitussalkkusi kasvaa nopeammin kuin mitä

osasit odottaa. Kuulostaa yksinkertaiselta, mutta tutustutaan asuntosijoittamisen

tärkeisiin teemoihin, jolloin saat paremman käsityksen siitä mistä on oikein kyse.

(38)

M I K S I A S U N T O I H I N K A N N A T T A A S I J O I T T A A ?

Asuntosijoittamiseen on monta eri syytä, mutta yksi hyvä syy sijoittaa asuntoihin on esi- merkiksi eläkepäivien turvaaminen. Mitä aikaisemmin aloittaa, sitä suu- remmat tuotto- mahdollisuudet ovat. Ostetaan asunto ja vuokrataan se, jolloin saadaan tasaista ja mielellään myös positiivista kuukausittaista kassavirtaa. Harva sijoitusmuoto tarjoaa näin ennalta ennustettua ja helppoa tuottoa. (Orava & Tu- runen 2013, 17.) Positiivisen kassavirran (kuvio 1) perusideana on se, että tilille tulee enemmän rahaa kuin sieltä lähtee, eli kun vuokralainen maksaa vuokran, tällä vuokralla lyhennetään asunnon kuukausittaiset menot ja näiden menojen jälkeen jää vielä rahaa tilille. Positiivisen kassavirran avulla asuntosijoittaminen pyörii kuin itsestään, ja siinä vaiheessa, kun sijoittajalla alkaa olla useampi sijoi- tusasunto tuottamassa positiivista kassavirtaa, se mahdollistaa myös päivätöiden lopettamisen. Kun vuokrataan sijoitusasuntoja, on tärkeää laskea kassavirta tark- kaan. Täytyy tiedostaa, minkä verran asunto aiheuttaa kuluja ja kuinka paljon niistä saa tuottoa. Näiden kahden erotuksella saadaan laskettua kassavirta. (Hän- ninen 2018.)

Esimerkki kassavirtalaskelmasta:

K A S S A V I R T A L A S K E L M A €/kk €/vuosi

+ Vuokratulot + 650 + 7800

- Vastike - 130 - 1560

- Pankkilainan korko - 48 - 576

= Bruttokassavirta 472 5664

- Vero (30 %) - 141,6 - 1699,2

- Pankkilainan lyhennys - 322 - 3864

= Nettokassavirta 8,4 100,8

Nettotulo 330,4 3964,8