Energiakorjausten markkinat sekä potentiaalinen palvelutarjonta

(1)

PYRY VIHTILÄ

ENERGIAKORJAUSTEN MARKKINAT SEKÄ POTENTIAALINEN PALVELUTARJONTA

Diplomityö

Tarkastajat: Dipl.ins. Juhani Heljo prof. Kalle Kähkönen

Tarkastajat ja aihe hyväksytty Talouden ja rakentamisen tiedekun- taneuvoston kokouksessa 7.5.2014

(2)

TIIVISTELMÄ

TAMPEREEN TEKNILLINEN YLIOPISTO Rakennustekniikan koulutusohjelma

VIHTILÄ, PYRY: Energiakorjausten markkinat sekä potentiaalinen palvelutar- jonta

Diplomityö, 68 sivua, 19 liitesivua Toukokuu 2014

Pääaine: Rakennustuotanto

Tarkastajat: Dipl.ins. Juhani Heljo; prof. Kalle Kähkönen Avainsanat: Energiakorjaus, energiakorjausmarkkinat

Tässä työssä on perehdytty energiakorjauksiin sekä teknisestä että taloudellisesta näkö- kulmasta. Työssä on selvitetty yleisimpien ja kannattavimpien energiakorjausten tekninen toteutettavuus sekä arvioitu näiden kannattavuuksia ja markkinoita. Energiakorjaus- ten kannattavuuksien esittämistä varten on sovellettu Tampereen teknillisen yliopiston laskentamallia ja esitystapaa toimenpiteiden vertailusta. Oleellisin osa työssä on ollut arvioida Constin tarjontaa ja sen soveltuvuutta energiakorjausmarkkinoille. Tuloksina työstä on saatu arvio energiakorjausmarkkinoista lähivuosina sekä ehdotus Constin energiakorjausten tarjooman kehittämiseksi.

Energiakorjausten teknistä näkökulmaa on selvitetty kirjallisuuskatsauksen avulla.

Tekniset sovellukset ovat erityisesti vaipalle suoritettavien energiakorjausten osalta py- syneet jo vuosia hyvin samanlaisina. Talotekniikan osalta uusia sovelluksia on tullut markkinoille huomattavasti enemmän. Eri korjausvaihtoehdot on jaoteltu neljään kategoriaan: suunnitelmallisen korjaustoiminnan yhteydessä toteutettavat toimenpiteet, irrallaan muusta korjaustoiminnasta suoritettavat toimenpiteet, lämmöntuottojärjestelmien muutokset sekä sähkölaitteiden käyttö ja valinta.

Energiakorjausmarkkinoita on selvitetty teknisen näkökulman, markkinatutkimusten sekä henkilöhaastattelujen pohjalta. Markkinoista on tehty katsaus niiden nykytilantees- ta sekä arvio energiakorjausten potentiaalista seuraavien 20 vuoden aikana. Oleellisin osa energiakorjausten markkinakatsausta on ollut arvio energiakorjausten markkinoista tulevaisuudessa. Tässä osiossa on arvioituna yleisimpiä energiakorjauksia keskenään ja selvitetty niiden markkinoiden kiinnostavuutta Constin näkökulmasta.

Constin tarjontaa ja sen kehittämistä varten suoritettiin teemahaastatteluja Constin sisällä. Tarjooman kehittämiseksi verrattiin Constin nykyistä palvelutarjontaa sekä osaamista energiakorjausmarkkinoiden tulevaisuuden näkymiin. Näiden pohjalta saatiin työn tuloksena ehdotuksia siitä, miten Constin tulisi lähestyä energiakorjausmarkkinoita lähivuosina.

Kiinnostavimmat energiakorjaukset olivat pääosin taloteknisiä toimenpiteitä.

Asuinkerrostaloissa myös muutamat rakenteelliset muutokset, kuten ikkunoiden vaihtaminen, osoittautuivat kiinnostaviksi. Constin tulisi toimenpiteiden toteuttamisen lisäk- si kehittää energiakorjausten myyntiä osana kokonaisuutta. On kuitenkin epävarmaa voidaanko energiakorjauksia pitää yhtenä liiketoiminnan painopisteistä vai vain korjausrakentamisen sivutuotteena.

(3)

ABSTRACT

TAMPERE UNIVERSITY OF TECHNOLOGY

Master’s Degree Programme in Construction Technique

VIHTILÄ, PYRY: Energy efficieny repairs: market and potential services Master of Science Thesis, 68 pages, 19 Appendix pages

May 2014

Major: Construction technique

Examiners: M.Sc. Juhani Heljo; Prof. Kalle Kähkönen Keywords: Energy efficiency repairs, energy repair market

The meaning of this Master’s study was to examine energy efficiency repairs on a technical and economical point of view. The study examines the most common and most profitable energy efficiency repairs by their technical feasibility as well as the estimated profitability and market. The most important part of the study was to evaluate Consti’s offering of energy efficiency repairs and its suitability on the energy efficiency repair market. Market assessment of the energy efficiency repairs and proposals for development of the Consti’s offering were the most important results of the study.

Literature review was used to examine the technical point of view of the energy efficiency repairs. The technical applications have been the same for years in repairs done to the outer casing of buildings. Development has been much greater in the building service technology where various new applications have entered the market in recent years. Different energy efficiency repair options have been divided in four categories:

repairs that are linked to the planned renovations, repairs that are profitable to do by themselves, changes of heating system as well as the use and choice of electrical devic- es.

Energy efficiency repair market is evaluated by using the technical point of view, interviews and other market researches. Market assessments have been made for the present time and for the future. The maximal potential of the energy efficiency repair market in the next 20 years is also evaluated in the study. The most important part of the market assessment is the evaluation of markets in the next few years. In that section the markets have been evaluated for the most common energy efficiency repairs and then measured the attraction of those markets in Consti’s point of view.

Theme interviews were used to survey Consti’s offering. For the development of the offering the current services and knowledge of Consti were compared to the market assessment in the previous section. That comparison leads to proposals to the development of Consti's product range of energy efficiency repairs.

The building service technology turned out to offer most interesting market for energy efficiency repairs. In high-rise apartment buildings also some structural repairs such as changing windows proved intriguing. Consti should also enhance their energy efficiency repair selling and integrate it with execution of the energy efficiency repairs as part of whole. It seems though that energy efficiency repairs should only be consid- ered as side products in renovation market.

(4)

ALKUSANAT

Tämä diplomityö on toteutettu Consti yhtiöille Tampereen teknillisen yliopiston Raken- nustekniikan laitoksen Rakennustuotannon ja -talouden yksikön avustuksella. Energia- korjaukset ovat olleet ajankohtaisia viime vuosina ja uudet energiamääräykset lisäsivät mielenkiintoa niitä kohtaan entisestään.

Haluan kiittää Consti yhtiöitä mahdollisuudesta suorittaa diplomityö sekä kaikesta avusta ja tuesta työn aikana. Erityisesti haluan kiittää työn ohjauksesta Constin markki- nointipäällikkö Juha Salmista sekä Tampereen teknillisen yliopiston puolelta DI Juhani Heljoa. Lisäksi haluan kiittää Consti Talotekniikan Tampereen osastoa.

Tampereella 20.5.2014

Pyry Vihtilä

(5)

SISÄLLYS

1 Johdanto ... 1

1.1 Tausta ... 1

1.2 Tavoitteet ... 2

1.3 Työn rajaukset ... 2

1.4 Tutkimusmenetelmät ... 3

2 Energiakorjauksen tekninen näkökulma ... 4

2.1 Mitä on energiakorjaus? ... 4

2.2 Suunnitelmallisen korjaustoiminnan yhteydessä tehtävät energiakorjaukset ... 5

2.2.1 Rakennuksen vaipan lämmöneristyksen parantaminen ... 6

2.2.2 Lämmön talteenoton lisääminen ilmanvaihtojärjestelmässä ... 9

2.2.3 Käyttövedenkulutuksen pienentäminen ... 10

2.2.4 Toimenpiteiden vertailu ... 11

2.3 Muusta korjaustoiminnasta irrallaan tehtävät toimenpiteet ... 12

2.4 Lämmöntuottojärjestelmän muutokset ... 13

2.4.1 Kaukolämmön lämmönjakokeskuksen vaihtaminen ... 13

2.4.2 Öljylämmityksen tai öljypolttimen uusiminen tai vaihtaminen .... 14

2.4.3 Lämmitysverkoston perussäätö ... 14

2.4.4 Maalämpö- tai ilmalämpöpumpun vaihtaminen suoran sähkölämmityksen tilalle ... 14

2.4.5 Aurinkolämmitys ... 15

2.5 Sähkölaitteiden valinta ja käyttö ... 15

2.5.1 Valaistus ... 16

2.5.2 Kiinteistösähkölaitteet ... 17

3 Energiakorjausten taloudellisuus ... 19

3.1 Johdanto ... 19

3.2 Energiakorjauksen kustannusten ja säästöjen muodostuminen ... 19

3.3 Kannattavuuslaskelmat ja kannattavuuden esittäminen ... 20

3.3.1 Käsitteet ja laskentaperiaatteet ... 20

3.3.2 Kannattavuuden esittäminen ... 21

4 Energiakorjauksen markkinat ... 25

4.1 Markkinan muodostuminen ... 25

4.2 Energiakorjauskohteiden erittely ... 27

4.3 Viranomaismääräysten vaikutus energiakorjausmarkkinoihin... 28

4.3.1 Uusien määräysten sisältö ... 29

4.3.2 Maankäyttö- ja rakennuslain energiatehokkuutta koskevat vaatimukset ... 31

4.4 Energiakorjausmarkkinoiden nykytilanne ... 32

4.5 Potentiaaliset kasvavat markkina-alueet energiakorjaukselle ... 34

(6)

4.6 Energiakorjausmarkkinat tulevaisuudessa... 35

4.6.1 Energiakorjauksen markkinavaikutuksen arviointi ... 36

4.6.2 Yhteenveto ... 38

4.7 Markkinoiltaan kiinnostavien energiakorjausten arviointi ... 38

4.7.1 Arviointikriteerien selitys ... 39

4.7.2 Asuinkerrostalojen energiakorjaukset ... 40

4.7.3 Palvelurakennusten energiakorjaukset ... 45

5 Constin tarjonta ja sen arviointi ... 51

5.1 Teemahaastattelut ... 51

5.2 Constin tarjooma ... 52

5.2.1 Rakennustekniikka ... 52

5.2.2 Talotekniikka ... 53

6 Constin tarjooman kehittäminen ... 55

6.1 Tausta ... 55

6.2 Tarjooman fokusointi ... 55

6.2.1 Asuinrakennukset ... 55

6.2.2 Palvelu- ja teollisuusrakennukset ... 59

7 Pohdinta ... 62

7.1 Tutkimuksen tarkastelu ... 62

7.2 Tulosten tarkastelu... 63

7.3 Jatkokehitysehdotukset ... 64

Lähteet ... 65

Liitteet ... 69

Liite 1 Energiakorjausten taloudellinen vertailu – esimerkki ... 70

Liite 2 Haastattelut ... 87

(7)

TERMIT JA NIIDEN MÄÄRITELMÄT

Asuinpinta-ala Asuinpinta-alaan, asm², lasketaan mukaan kaikki rakennuksen jatkuvaan asumiskäyttöön tarkoitetut tilat.

Bruttoala Bruttoala, brm², lasketaan kaikkien kerrostasojen kerros- tasoalojen summana.

Huoneistoala Huoneistoala, htm², on yhtä huoneistoa ympäröivien seinien sisäpintojen mukaan laskettu pinta-ala. Jos huoneistossa on päällekkäisiä kerroksia, lasketaan huoneistoala eri kerrosten summana. Jos katto on vino, lasketaan pinta-alaan mukaan vain se osa jossa huonekorkeus ylittää 160 cm.

Kokonaisvastuu-urakka Kokonaisvastuu-urakassa, KVR-urakka, urakoitsija ottaa vastuun suunnitelmista, järjestelyistä ja totetutuksesta.

LEED-sertifikaatti LEED tulee sanoista Leadership in Energy and Environ- mental Design (johtajuus energia- ja ympäristönsuunnitte- lussa). Sertifioinnilla saadaan riippumaton, ulkopuolinen todistus siitä, että rakennuksen tai alueen kehitysprojekti vastaa vihreälle rakentamiselle ja ympäristölle asetettuja te- hokkuusvaatimuksia.

Lämmönläpäisykerroin Lämmönläpäisykerroin, U-arvo, ilmoittaa lämpövirran ti- heyden, joka jatkuvuustilassa läpäisee rakennusosan, kun lämpötilaero rakennusosan eri puolilla olevien ympäristöjen välillä on yksikön suuruinen. U-arvon yksikkö on W/(m²K).

PTS Pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelma eli PTS antaa taloyhtiön päättäjille kokonaiskuvan kiinteistön kunnosta, tulevista korjaustarpeista, niiden ajankohdista ja kustannuksista.

Reaalikorko Reaalikorko on nimellinen korko, jossa ei ole mukana in- flaation vaikutusta. Likimäärin reaalikorko on nimellinen korko vähennettynä inflaatiolla.

(8)

1 JOHDANTO

1.1 Tausta

Korjausrakentaminen on kasvava rakentamisen osa-alue Suomessa lähivuosina. Ener- giatehokkuus taas on 2000-luvulla ollut yksi viranomaismääräysten kehityksen pääpai- nopisteistä. Korjausrakentamiseen uudet määräykset eivät kuitenkaan ole samalla tavoin päteneet kuin uudisrakentamiseen, sillä rakennuksia korjattaessa riittävä taso on ollut rakennuksen rakentamisajankohdan vaatimukset.

Syksyllä 2013 astuivat voimaan uudet viranomaismääräykset koskien korjausraken- tamista. Tällöin tuli kannattavammaksi ja osin myös välttämättömäksi yhdistää sanee- raushankkeeseen mukaan myös energiatehokkuutta parantavia toimenpiteitä, mikä osaltaan lisää energiakorjauksen markkinapotentiaalia. Määräyksien mukaan rakennushank- keeseen ryhtyvän on esitettävä energiatehokkuuden parantamiseksi tehtävät toimenpiteet. Uusissa määräyksissä on myös asetettu rakennuksen energiatehokkuudelle vähim- mäisvaatimukset, kun kyse on rakennuksen luvanvaraisesta korjaamisesta, käyttötarkoi- tuksen muuttamisesta tai teknisten järjestelmien korjaamisesta. Vähimmäisvaatimukset on määräyksissä esitetty rakennusosakohtaisesti sekä taloteknisten järjestelmien ja ko- konaisenergiankulutuksen osalta (Ympäristöministeriö 2013).

Energiakorjaus terminä tarkoittaa lähtökohtaisesti sellaista korjaustoimenpidettä, jolloin rakennuksen energiatehokkuutta parannetaan. Tyypillisesti kyseessä on toimenpide, joka toteutetaan suunnitelmallisen korjaustoiminnan yhteydessä. Tällöin perusratkaisun sijaan valitaan ratkaisu, joka on energiatehokkuudeltaan parempi. Esimerkkejä energiakorjauksesta voisi olla ikkunoiden vaihtaminen U-arvoltaan pienempiin ikkunoi- hin tai lämmön talteenoton parantaminen ilmanvaihtojärjestelmässä.

On havaittu, että omistusasuntojen omistajat eivät ole olleet kiinnostuneita maksamaan lisäkuluja energiatehokkuuden parannuksista, kun parannuksen takaisinmaksuaika ei ole lyhyt. Rakennusyrityksille olisi edullista selvittää, mitkä ovat niitä tekijöitä, joilla voi saada asiakkaan tilaamaan parannuksia takaisinmaksuajan kasvaessa yli viiteen vuoteen.

Tutkimuksen tilaaja on Consti Yhtiöt Oy, joka on Suomen johtava korjausrakentamiseen erikoistunut rakennusyritys. Consti on lähtökohtaisesti kiinnostunut tuotteista- maan energiakorjaukseen palvelutuotteita, joille on markkinoita ja joita se pystyy tar- joamaan asiakkailleen. Energiakorjauksessa uskotaan olevan markkinapotentiaalia ja Constin edun mukaista onkin tuotteistaa markkinoille menestyviä energiakorjausratkai- suja.

Energiakorjaukseen liittyen aiempaa tutkimusta on tehty paljon energiatehokkuuden sekä korjausrakentamisen osalta. Tietoa on saatavilla erilaisten korjaustoimenpiteiden

(9)

vaikutuksista energian säästämiseen. Eri toimenpiteistä on tehty myös takaisinmaksuai- kalaskelmia. Tässä tutkimuksessa keskitytään teknisten ratkaisujen lisäksi energiakorjauksen markkinoihin.

1.2 Tavoitteet

Työn päällimmäisenä tavoitteena on selvittää, onko olemassa sellaisia energiakorjaus- toimenpiteitä, joille on kysyntää ja joita Consti pystyy tuottamaan. Tarkoitus on löytää konkreettisia ehdotuksia energiakorjauksen palvelutarjontaan ja samalla toimia pohjana mahdollista jatkotutkimusta varten. Päätavoite ja tutkimuskysymykset ovat esitettyinä kuvassa 1.1.

Kuva 1.1 Diplomityön päätavoite ja tutkimuskysymykset.

Päätavoitteen saavuttamista varten on valittu kolme tutkimuskysymystä. Nämä kysymykset toimivat myös välitavoitteina ja jaksottavat tutkimuksen. Ensimmäiseen kysymykseen vastausta etsitään kirjallisuuden avulla. Constin palvelutarjonta kartoitetaan henkilöhaastatteluin. Kolmanteen kysymykseen vastaus tulisi löytyä kahden ensimmäi- sen kysymyksen tulosten pohjalta.

1.3 Työn rajaukset

Tutkimuskohteena on koko talonrakentamisen korjausrakennusala, johon kuuluvat niin rakennus- kuin talotekniset toimialat. Tutkimuksessa haetaan kokonaisnäkemystä energiakorjauksen markkinoista, eikä lähtökohtaisesti keskitytä vain tiettyyn korjausrakentamisen osa-alueeseen. Työ rajataan käsittelemään sellaisia energiakorjaustoimenpiteitä, joita kiinteistön omistaja pystyy omalle kiinteistöllensä toteuttamaan. Laajemmat alue- kehityshankkeet tai ryhmäkorjaukset eivät kuulu työhön. Lisäksi työstä rajataan pois pientalot niiden monimuotoisuuden ja haastavuuden vuoksi.

Päätavoite:

Tutkimus‐

kysymykset:

Kartoittaa energiakorjauspalvelut, joille on markkinoita ja joita Consti Oy pystyy

tuottamaan

Mikä energiakorjaus

on ja millaiset markkinat siitä muodostuvat?

Millainen on Constin nykyinen

palvelutarjonta?

Millaisella palvelutarjonnalla

Constin tulisi lähestyä markkinoita?

(10)

1.4 Tutkimusmenetelmät

Työssä tutkimusmenetelminä käytettiin kirjallisuuskatsausta ja teemahaastatteluja. Kir- jallisuuskatsauksen avulla perehdyttiin energiakorjauksesta tarjolla olevaan tutkimustie- toon sekä energiakorjauksen markkinoihin. Teemahaastatteluissa selvitettiin Constin omaa tarjontaa sekä tietotaitoa energiakorjauksista.

Haastatteluihin päädyttiin siitä syystä, että haluttiin hyödyntää Constin työntekijöi- den osaamista ja kerätä yhteen olemassa oleva tieto energiakorjauksista. Tämä ei olisi ollut mahdollista esimerkiksi lomakekyselyllä, sillä aihealue on hyvin monitahoinen.

Haastatteluiden vuorovaikutus auttaa paremmin ymmärtämään vastausten todellisen merkityksen ja haastatteluissa saadaan samalla kerättyä vastausten takana olevia tausta- tietoja sekä motiiveja.

Tutkimuksessa käytettiin puoliavointa haastattelua eli teemahaastattelua. Haastatte- lijalla on kysymysrunko valmiina haastatteluun lähdettäessä, mutta vastauksista ja haas- tateltavasta riippuen voidaan syventyä joihinkin kysymyksiin ja toisaalta ohittaa kysy- myksiä, mikäli haastateltavalta ei löydy aiheesta tietoa. Pääteemana Constin sisäisissä haastatteluissa oli Constin energiakorjaustarjonta.

Energiakorjausten kannattavuuksien esitystapaa varten on liitteessä 1 esitettynä laskentaesimerkki aiheesta. Laskentaesimerkin tarkoitus on avata luvun 3.3 sisältöä ja antaa konkreettinen esimerkki siitä kuinka eri toimenpiteitä voidaan vertailla keskenään.

(11)

2 ENERGIAKORJAUKSEN TEKNINEN NÄKÖKULMA

2.1 Mitä on energiakorjaus?

Energiakorjaus on käsitteenä hyvin laaja, sillä voidaan tarkoittaa ympäristöystävälli- sempään energiamuotoon siirtymistä tai vähemmän kuluttavan sähkölaitteen käyttämis- tä, ja kaikkea siltä väliltä. Tässä työssä energiakorjauksena käsitellään niitä toimenpitei- tä, joita omistaja pystyy toteuttamaan omalle kiinteistölleen. Työssä ei ole tarkoitus tutkia laajempia aluekehityshankkeita vaan pitäytyä yksittäisen kiinteistön ja tontin alueel- la. Energiakorjauksen teknisen näkökulman tarkoituksena on tutustua tarkemmin ener- giakorjausvaihtoehtoihin ja jakaa ne sopiviin kategorioihin.

Kuva 2.1 Energiakorjauksen toteutusvaihtoehtojen kategorisointi.

Vastuullisesti toteutettu energiakorjaus voidaan jakaa kuvan 2.1 mukaisesti neljään eri kategoriaan. Suuri osa energiakorjauksista on kannattavaa toteuttaa ainoastaan suunnitelmallisen korjaustoiminnan yhteydessä, sillä nykyisillä energiahinnoilla pelkästään energiansäästön vuoksi korjaaminen on kannattamatonta. (Holopainen & al. 2007) Toi- saalta osan energiakorjauksista voi toteuttaa välittömästi muusta korjaustoiminnasta

Suunnitelmallisen korjaustoiminnan

yhteydessä

Irrallaan muusta korjaustoiminnasta

Lämmöntuottojärjestelmän muutokset

Sähkölaitteiden valinta ja käyttö

Energiakorjaus

(12)

irrallaan. Näiden lisäksi lämmöntuottojärjestelmän muutokset ja sähkölaitteiden valinta on hyvä käsitellä omina kokonaisuuksinaan.

Kuva 2.2 1960‐1980 –luvulla rakennetun kerrostalon lämpöenergiatase. (Virta & Pylsy 2011)

Kuvassa 2.2 on esitettynä keskimääräisen peruskorjausikäisen asuinkerrostalon lämpöenergiatase. Kuvan perusteella voidaan todeta, että merkittävimmät energiakorja- uspotentiaalit löytyvät lämmöntuotannosta, ilmanvaihdosta sekä vaipan lisäeristämisestä ja tiivistämisestä. Myös viemäriin menevä osuus lämpöenergiasta on huomattava.

2.2 Suunnitelmallisen korjaustoiminnan yhteydessä tehtävät energiakorjaukset

Suunnitelmallisen korjaustoiminnan yhteydessä toteutettavat energiakorjaukset ovat sellaisia toimenpiteitä, jotka eivät ole pelkän energiansäästön takia toteutettuna kannattavia. Tällaisia toimenpiteitä on suurin osa kaikista energiakorjauksista. Esimerkiksi ulkoseinän lisäeristäminen silloin, kun seinässä ei ole rakenteellista korjaustarvetta, ei tule maksamaan itseään koskaan takaisin. Vastaavasti hyvin toteutettu, suunnitelmalli-

(13)

seen ulkoseinän peruskorjaukseen liitetty lisäeristäminen ja ulkoverhoilun uudistami- nen, on usein kannattavaa niin taloudellisesti kuin asuinviihtyvyyden ja ulkonäönkin vuoksi.

Suunnitelmalliseen korjaustoimintaan liitettävät korjaukset sisältävät suurimman osan rakennuksen vaipan lisäeristämisestä, lämmön talteenoton asentamisen tai lisäämi- sen ilmanvaihtojärjestelmään, käyttöveden mittauksen asentamisen ja vesikalusteiden uusimisen sekä ikkunoiden ja ovien vaihtamisen.

2.2.1 Rakennuksen vaipan lämmöneristyksen parantaminen

Rakennuksen vaipan lämmöneristystä voidaan parantaa yläpohjaa, ulkoseiniä, alapoh- jaa, ilmatiiviyttä sekä ikkunoita ja ovia parantamalla.

Kuva 2.2 Rakennuksen ulkovaipan häviöt eri aikakausien kerrostaloissa (Hemmilä &

Nieminen 2011).

Lämpöenergian häviöt ovat erilaisissa ja eri aikaan rakennetuissa rakennuksissa erilaisia. Erityisesti kerrostaloissa erot selittyvät rakennusmääräyksien sekä rakennustekniikan muutoksilla. Kuvassa 2.3 on verrattuna kerrostalon ulkovaipan läpi kulkeutuvia lämpöenergian häviöitä ja huomattavaa onkin, että etenkin ilmanvaihdon, ulkoseinien ja ikkunoiden osuus on merkittävä. Yläpohjan ja alapohjan pieni osuus selittyy pitkälti sillä, että kerrostalossa niiden osuus koko vaipan alasta on vähäinen.

Yläpohja

Harjakattoisten ja tuuletettujen rakennusten yläpohjat ovat helposti lisäeristettävissä, eikä lisäeristäminen ole sidoksissa muuhun korjaustoimintaan. Tuulettumattomien ylä- pohjien lisäeristys on käytännössä toteutettavissa vain vesikatekorjauksen yhteydessä,

(14)

milloin se on kuitenkin helppo toteuttaa. Uudemmissa kerrostaloissa tasakatto estää lisäeristämisen ja vanhoissa kerrostaloissa ullakoilla sijaitsevat varastotilat asettavat oman haasteensa. Suunnittelussa on huomioitava, että yläpohjan lisäeristäminen vaikuttaa vesikaton ja yläpohjan välisen tilan rakennusfysikaaliseen toimintaan lisäten koste- usvaurioriskiä. (Heljo & Vihola 2012)

Lisäeristyksen vaikutus on suurinta kohteissa, joissa yläpohjan lämmöneristys on alun perin heikkoa ja yläpohjapinta-alaa on paljon. Yläpohjan lämmöneristävyysmäärä- ykset ovat kiristyneet 1970-luvun lopulla. Lisäeristäminen onkin kaikkein kannattavinta ennen 1970-luvun loppua rakennetuissa lamellitaloissa. Tornitaloissa yläpohjan lisäeris- tämisen vaikutus kokonaiskulutukseen on häviävän pieni. (Heljo & Vihola 2012, Uotila 2012)

Ulkoseinä

Ulkoseinän lisäeristäminen on kannattavaa yleensä vain silloin, kun seinissä ilmenee muita suuria korjaustarpeita. Normaalitapauksessa seinän ulkoverhoilu on vaurioitunut niin pahoin, että se on uusittava. Tällöin myös lisäeristäminen on taloudellisesti järke- vää. (Heljo & Vihola 2012)

Kuvan 2.2 mukaan vuosien 1960–1980 välillä rakennetuissa asuinkerrostaloissa ul- koseinän läpi kulkeutuva lämpöenergiamäärä on noin 13–17 % kokonaiskulutuksesta.

Tätä vanhemmissa kerrostaloissa suhteellinen osuus voi olla vieläkin enemmän.

Kuva 2.3 Lisälämmöneristävyyden vaikutuksen riippuvuus lähtötilanteesta. (Virta &

Pylsy 2011)

Lisäeristämisen kannattavuus riippuu hyvin paljon lähtötilanteesta, minkä voimme todeta kuvan 2.4 perusteella. Mitä pienempi on lähtötason U-arvo sitä vähemmän lisä- eristys parantaa seinän eristävyyttä.

(15)

Yleisimpiä ulkoseinän energiakorjauksia ovat lisäeristäminen lämpörappauksella tai levyverhouksella. Päätyseinän lisäeristäminen on yleisesti tehokkaampaa ja halvempaa kuin ikkuna- ja parvekejulkisivun (Heljo & Vihola 2012). Julkisivun ominaispiirteet vaikuttavat kannattavan korjaustavan valintaan (Neuvonen 2009). Korjaustapa taas antaa puitteet mahdollisille energiakorjauksille.

Alapohja

Alapohjan energiakorjaamisella voidaan saavuttaa selvää energiasäästöä, mutta lähes poikkeuksetta korjauksen toteuttaminen on niin teknisesti kuin taloudellisesti erittäin haastavaa. Alapohjan lisäeristäminen onkin helposti toteutettavissa vain joidenkin pien- talojen tuulettuviin alapohjiin (Heljo & Vihola 2012).

Alapohjan lisäeristämisessä vaihtoehtoja ovat lisäeristäminen ja lämmöneristeen vaihtaminen paremmin eristäväksi. Eristeen lisääminen lattian päälle ei ole yleensä mahdollista, koska lattian koron nostaminen aiheuttaa merkittäviä ongelmia varsinkin ovien kanssa. (Holopainen & al. 2007)

Lämmöneristeen vaihtaminen toiseksi on kannattavaa vain silloin, kun lattian pin- tamateriaali joudutaan uusimaan. Tavallisesti tällaisessa kohteessa vaihdetaan mineraa- livilla purueristeen tilalle, milloin lämmöneristävyys paranee huomattavasti. Maanvarai- sissa alapohjissa lämmöneristeen vaihtaminen tai lisäeristäminen ei ole juuri koskaan kannattavaa, sillä toimenpide edellyttäisi pintakerrosten poistamista. (Holopainen & al.

2007) Ikkunat

Ikkunoiden osuus rakennuksen lämpövuodoista on merkittävä (Kuva 2.2), vaikka niiden osuus ulkoseinien pinta-alasta on yleensä vain noin 10–15 %. Suurimmat syyt tähän ovat ikkunoiden huomattavasti ulkoseiniä suurempi U-arvo sekä etenkin vanhoissa ik- kunoissa esiintyvät merkittävät ilmavuodot. (Holopainen & al. 2007)

Ikkunoita parantamalla tai vaihtamalla saadaan aikaan hyvin energiasäästöjä, ja jopa suurempia kuin laskennallisesti on arvioitu. Tämä johtuu siitä, että paremman ilmatii- viyden ja vetohaittojen vähentymisen vuoksi myös sisälämpötilaa voidaan laskea. Ikku- noiden uusiminen on kuitenkin niin kallista, ettei se ole pelkästään energiansäästön takia kannattavaa. (Heljo & Vihola 2012, Holopainen & al. 2007)

Ikkunoiden vaihdon aiheuttama ilmavuotojen väheneminen vaikuttaa huomattavasti painovoimaisen ja koneellisen poistoilmajärjestelmän ilmanvaihtomääriin, mikäli samalla ei asennetta muita korvausilmareittejä. Tämä tulee ottaa huomioon, kun vanhassa rakennuksessa tulee ikkunoiden vaihtaminen tai tiivistäminen ajankohtaiseksi. (Heljo &

Vihola 2012)

(16)

2.2.2 Lämmön talteenoton lisääminen ilmanvaihtojärjestelmässä

Lämmön talteenotolla pyritään vähentämään kiinteistöjen lämpöenergian kulutusta.

Suurin energiansäästöpotentiaali löytyy kohteista, joissa voidaan rakentaa lämmön talteenotolla varustettu koneellinen tulo- ja poistoilmanvaihtojärjestelmä joko painovoimaisen ilmanvaihdon tai koneellisen poistoilmanvaihdon tilalle. Ilmanvaihtojärjestelmi- en korjauksissa liikkeellepanevana voimana on yleensä toiminut sisäilman laadun parantaminen, minkä vuoksi ilmanvaihtomääriä on korjauksen yhteydessä kasvatettu. Tä- mä lisää sähkönkulutusta ja osaltaan vähentää energiansäästön todellista määrää. (Heljo

& Vihola 2012)

Lämmön talteenotolla varustettuja ilmanvaihtojärjestelmiä on rakennettu 1980- luvulta alkaen. Asuinkerrostaloissa järjestelmä ei kuitenkaan yleistynyt ennen vuoden 2003 viranomaismääräyksiä, jotka käytännössä velvoittivat rakentamaan sellaisen. Ar- vioiden mukaan vain noin 5-10 prosentissa kaikista vuosina 1980–2003 rakennetuista asuinkerrostaloista on lämmön talteenotolla varustettu tulo- ja poistoilmanvaihto. Palve- lurakennuksissa järjestelmä on ollut yleinen jo 1980-luvulla. Vanhimmat käytössä ole- vat ilmanvaihtokojeet, jotka toimivat alle 50 % lämmön talteenoton hyötysuhteella voidaan vaihtaa suurelta osin jo tällä vuosikymmenellä toiminnallisuudeltaan sekä hyö- tysuhteeltaan parempiin laitteisiin. (Heljo & Vihola 2012)

Asuinkerrostaloissa järjestelmän rakentamisessa vaihtoehtoina ovat hajautettu ja keskitetty ilmanvaihtojärjestelmä. Keskitetyn järjestelmän voi rakentaa yleensä vain laajan perusparannuksen yhteydessä. Vastaavasti hajautettu järjestelmä on helpommin toteutettavissa, varsinkin jos poistoilman puhaltaminen seinän läpi ulos hyväksytään.

Tällä hetkellä seinän läpi puhaltaminen hyväksytään vain tapauskohtaisesti, mikä toimii hidasteena asuinkerrostalojen ilmanvaihtoremonttien yleistymiselle. Hajautettu järjes- telmä voidaan toteuttaa myös asuntokohtaisesti, milloin ilmanvaihdon ohjaus voidaan toteuttaa paremmin kuin keskitetyllä järjestelmällä. Huoneistokohtaisella ilmanvaihto- järjestelmällä voidaan päästä myös parempaan lämmön talteenoton vuosihyötysuhtee- seen (75–85 %). Haasteena lämmön talteenotolla varustetun tulo- ja poistoilmanvaihdon rakentamisella asuinkerrostaloon on se, että ennen vuotta 1985 rakennetuissa taloissa korvausilma ohjattiin ikkunatiivisteiden ja vaipan epätiiviyskohtien läpi. Koneellinen ilmanvaihto tarvitsee tiiviin vaipan, joten rakennusta täytyy tiivistää. Tiivistäminen on helpointa toteuttaa vaipan lisäeristyksen ja ikkunoiden uusimisen yhteydessä. Vaipan tiivistämisen lisäksi myös koko ilmanvaihtojärjestelmä täytyy käytännössä rakentaa uudestaan. Vanhoja poistoilmahormeja voi joissain kohteissa käyttää myös uuden järjes- telmän poistoina, mutta tuloilma tulee reitittää uudestaan. (Heljo & Vihola 2012, Lahti

& al. 2010)

Palvelurakennuksissa koneelliset tulo- ja poistoilmanvaihtojärjestelmät ovat olleet yleisiä ja hyötysuhteetkin kohtuullisen hyviä. Palvelurakennusten käyttöaste on kuitenkin usein kohtuullisen pieni ja erillispoistoja yleensä useita, joten ilmanvaihtojärjestel- män ohjaus tulee olla kunnossa, jotta energiaa ei tuhlattaisi. (Heljo & Vihola 2012)

(17)

2.2.3 Käyttövedenkulutuksen pienentäminen

Käyttövedenkulutuksen keskiarvo on kerrostaloasukkaalle noin 150 litraa vuorokaudes- sa. Vedenkulutukseen vaikuttaa suuresti henkilökohtaiset käyttötottumukset ja suurimman vaihtelun yksilöiden välillä aiheuttaa peseytyminen. (Ympäristöministeriö, 2009)

Merkittävimpänä yksittäisenä vedenkulutusta vähentävänä energiakorjauksena toimii huoneistokohtaisten vesimittarien asentaminen. Vesimittarien asentaminen toteutetaan yleensä putkiremontin yhteydessä. Asuinrakennuksissa, joihin vesimittarit on asen- nettu, on huomattu käyttövedenkulutuksen pienenevän noin 10 – 30 %, minkä vaikutus rakennuksen kokonaislämmityskustannuksiin on noin 3-9 %. Suuret säästöprosentit ovat mahdollisia kohteista, joissa huoneistokohtaisen mittaamisen lisäksi on muun muassa uusittu vesijohtoverkosto nykyaikaisin mitoitusperustein, verkoston painetaso säädetty vakiopaineventtiilillä ja yleensä myös vanhat vesikalusteet on vaihdettu vettä säästävik- si. Pelkästään huoneistokohtaisen mittauksen ja laskutuksen vaikutusta ei ole erikseen tutkittu, mutta sen on arvioitu vaikuttavan noin 10 %. (Ympäristöministeriö, 2009)

Vedenkulutuksen mittaamisen lisäksi muita vesijärjestelmien energiankäyttöä tehos- tavia toimia ovat:

 Lämpimän käyttövesijärjestelmän (putkistojen, pumppujen, venttiilien ja va- raajien) nykyistä parempi lämmöneristäminen,

 Paineenalennusventtiilien käytön lisääminen,

 Vesijohtoverkostojen paineiden ja virtaamien tarkastaminen ja säätö,

 Vettä säästävät vesikalusteet (suihkut, hanat ja WC-istuimet),

 Kulutus- ja hälytysseuranta (vuotojen havaitseminen, taustatiedot asukasin- formaatiolle) ja

 Toistuva motivoiva asukasinformaatio vedensäästöä edistävistä käyttötottu- muksista. (Ympäristöministeriö, 2009)

Vesimittarijärjestelmän käyttöikä on melko lyhyt, vain noin 12–15 vuotta. Myös hankintakustannukset ovat kohtalaisen suuret verrattuna saavutettavaan hyötyyn. Mit- taaminen ja sen mukaan laskutus antaa kuitenkin asukkaalle mahdollisuuden vaikuttaa itse omaan vesilaskuunsa ja sen pienentämiseen. Myös mahdolliset vuodot ja laiteviat ovat havaittavissa nopeasti tuntiseurannan avulla.

Käyttöveden paineenalennuksen on myös havaittu laskevan kokonaiskulutusta huomattavasti. Esimerkiksi 200 kPa:n paineenalennus normaalista 500–600 kPa:sta pie- nentää vedenkulutusta noin 10–15 % (Ympäristöministeriö 2009).

(18)

Taulukko 2.1 Vedensäästötoimenpiteiden kannattavuuksia. (Palonen 2011)

Vedensäästötoimenpide Vedensäästö % Takaisinmak‐

suaika

Kalustekoh‐

tainen

Huoneistokoh‐

tainen

a

Sekoittimet

Kaksiotehanat yksiotehanoihin 10–25 3,8

Sekoittimen säätö 10–15

Poresuutin virtauksen rajoittajalla ≈10 0,5

Yksiotehanat ekonappihanoihin 15–20 5,4

Vettä säästävät suihkupäät 35–48 0,1‐0,3

WC‐istuimet

6 l istuin ‐> 2‐4 l istuimeen ≈60 7,6

9 l istuin ‐> 2‐4 l istuimeen ≈75 4,2

Paineenalennus

Kiinteistökohtainen vakiopaine‐

venttiili

5‐25 0,1

Huoneistokohtainen vakiopaine‐

venttiili

15–25 1,6

Huoneistokohtainen kulutusmit‐

taus

10–30 3‐5 (20)

Taulukosta 2.1 voidaan huomata, että suuri osa vedensäästötoimenpiteistä on erit- täin kannattavia ja maksaa itsensä nopeasti takaisin. Näiden toimenpiteiden perustelemi- sessa ei pitäisi olla vaikeuksia putkiremontin yhteydessä, sillä takaisinmaksuajat ovat jopa alle vuoden mittaisia. On kuitenkin huomattava, että vaikutukset eivät suoraan ku- muloidu, vaan yhteisvaikutus on jotain yksittäisen toimenpiteen vaikutuksen ja yhteen- lasketun vaikutuksen väliltä.

2.2.4 Toimenpiteiden vertailu

Energiakorjaustoimenpiteiden kannattavuus on aina kohdekohtaista, mutta eri toimenpiteiden kannattavuuksien suuruusluokkia voidaan arvioida esimerkkirakennusten avulla.

Taulukossa 3.2 on esitettynä takaisinmaksuajan mukaisessa järjestyksessä eri energiakorjauksia. Takaisinmaksuajan lisäksi on laskettu investoinnin sisäinen korko, kun hankintakustannukset, vuosittainen energiansäästö ja investoinnin pitoaika on määritelty.

Toimenpiteen kustannukseksi on laskettu energiakorjauksesta aiheutuva lisäkustannus.

Esitetyt takaisinmaksuajat ja sisäisen koron arvot ovat vain suuntaa antavia, eikä taulukossa esitettyjä arvoja voida käyttää arvioitaessa vastaavien energiakorjauksien kannattavuuksia eri korjauskohteessa.

(19)

Taulukko 2.2.1 Energiakorjaustoimenpiteiden laskennallinen vertailu suunnitelmallisen korjaustoiminnan yhteydessä toteutettavien toimenpiteiden osalta eräässä asuinker‐

rostalokohteessa. (Kurvinen 2010, s. 75‐77) Toi‐

menpide

Ta‐

kaisin‐

maksu‐

aika

Si‐

säinen korko

Lisä‐

kustannus [€]

Vuo‐

tuinen Energian‐

säästö [MWh/a]

Kustan‐

nusten vuo‐

simuutos [€/a]

Pito‐

aika [a]

VKM 4 21,3

%

46 800 29 ‐11 307 15

IKK1 5 20,6

%

10 868 45 ‐2 250 30

IKK2 5 18,2

%

12 540 46 ‐2 300 30

IV1 9 11,1

%

78 400 220 ‐9 072 30

YP1 9 11,3

%

2 628 6 ‐300 40

US1 11 8,5

%

5 100 9 ‐450 40

IV2 12 7,5

%

98 000 220 ‐8 288 30

YP2 27 2,1

%

5 408 4 ‐200 40

US2 57 neg 48 700 17 ‐850 40

IKK1 = UUSI IKKUNA U=1,4 W/m²K (muutos U=1,8 W/m²K → U=1,4 W/m²K) IKK2 = UUSI IKKUNA U=1,0 W/m²K (muutos U=1,4 W/m²K → U=1,0 W/m²K) IV1 = KESKITETTY KONEELLINEN TULO- JA POISTOILMANVAIHTO LTO 50 % IV2 = HAJAUTETTU KONEELLINEN TULO- JA POISTOILMANVAIHTO LTO 50 % US1 = LISÄERISTYS 100 mm (eristemuutos 80 mm → 100 mm)

US2 = LISÄERISTYS 150 mm (eristemuutos 100 mm → 150 mm) VKM = VEDENKULUTUKSEN ASUNTOKOHTAINEN MITTAUS YP1 = ERISTYS 200 + 50 mm (eristemuutos 200 mm → 250 mm) YP2 = ERISTYS 250 + 50 mm (eristemuutos 250 mm → 300 mm)

Taulukosta 2.2 voidaan havaita, että takaisinmaksuaika ja sisäinen korko antavat käytännössä saman järjestyksen investoinneille. Lisäksi ulkoseinän lisäeristys 100 mil- limetristä 150 millimetriin ei tule maksamaan itseään takaisin. Parhaan tuoton lyhyellä tähtäimellä tarjoaa huoneistokohtaisen vesimittarin asentaminen ja ikkunoiden vaihtaminen U-arvoltaan parempiin.

2.3 Muusta korjaustoiminnasta irrallaan tehtävät toimenpiteet

Irrallaan toteutettavia toimenpiteitä on esitetty olevan vain muutamia. Yhteistä toimen- piteillä on joko niiden helppous tai halpa hinta, yleensä molemmat. Näihin lukeutuu muun muassa yläpohjien lisälämmöneristäminen kohteissa, joihin se on helppo toteut-

(20)

taa. Lisälämmön eristäminen on jo kertaalleen toteutettu suurimpaan osaan kyseisistä kohteista. Tyypillisenä ratkaisuna on käytetty 100 mm mineraalivillan asentamista 200 mm purueristeen päälle, mikä ei nykysäädösten mukaan ole enää riittävä. Myös asuin- lämpötilan laskeminen, vaipan tiivistäminen, patteriverkoston ilmaus ja taloautomaation säätäminen kuuluvat tähän kategoriaan. Esimerkiksi varsinkin palvelurakennuksissa saattaa olla useita lämmön talteenoton ohi kulkevia erillispoistoja ilmanvaihdossa, jolloin näiden jaksottaminen käytön mukaan saattaa tuoda tuntuvaa kustannussäästöä.

(Heljo & Vihola 2012)

Vaipan tiivistäminen irrallaan muusta korjaustoiminnasta kattaa esimerkiksi ikkunoiden ja karmien tiivistyksen sekä etuikkunoiden asennukset. Ikkunoiden ja karmien tiivistys on suhteellisen halpa toteuttaa, noin 2,5 € / m². On kuitenkin huomattava, että ikkunoiden ja karmien tiivistyksen yhteydessä tulee tehdä myös lämmönsäätö. Ilman lämmönsäätöä on energiakulutus rakennuksissa kasvanut, osittain johtuen kohonneesta sisälämpötilasta ja tämän aiheuttamasta tuuletuksen lisäyksestä. Ikkunoiden tiivistyksen ja lämmönsäädön avulla voidaan saavuttaa muutaman prosentin lämpöenergiansäästö.

Etuikkunoiden avulla on saatu aikaan jopa 10 %, mutta keskimäärin noin 5 %, energian- säästö. Tiivistys myös laskee vedontunnetta ja tämän myötä asuinlämpötilaa voidaan laskea asuinmukavuutta heikentämättä. Suuresta energiansäästöstä johtuen on lähes aina kannattavaa uusia ikkunat tai asentaa lisäpuitteet, kun vanhojen ikkunoiden U-arvo on yli 2,0 W/m²K. (Uotila 2102)

2.4 Lämmöntuottojärjestelmän muutokset

Jokainen lämmitettävä rakennus tarvitsee lämmöntuottojärjestelmän, joka mitoitetaan vastaamaan tarvittavaa lämmitysenergian määrää. Lämmitysenergian tarve määräytyy rakennuksessa energiankulutuksesta. Lämmitysenergian kulutus on riippuvainen selväs- ti muun muassa talon koosta sekä varustelutasosta. Eri rakennusten vertailu toteutetaan ominaiskulutusluvun avulla, esimerkiksi energiankulutus huoneistoalaa kohden vuodes- sa (kWh/htm²/a). Lämmöntuottojärjestelmän vaihtaminen on yleensä taloudellisesti kannattavaa vain käytössä olevan järjestelmän tullessa käyttöikänsä päähän. (Holopai- nen & al. 2007)

2.4.1 Kaukolämmön lämmönjakokeskuksen vaihtaminen

Vanhat kaukolämpölaitteet eivät useinkaan vastaa rakennuksen todellista energiantar- vetta, vaan ne on yleensä ylimitoitettu. Rakennuksen todellinen lämmöntarve selvitetään rakennuksen energiankulutustietojen, rakennuksen käyttötavan ja -kokemusten, toteutu- neiden toisiopuolen meno- ja paluuveden lämpötilojen sekä rakennusteknisten tietojen perusteella. Uuden laitteen oikein mitoittamalla saadaan säästöä sekä hankintakustan- nuksista että lämpö- ja sähköenergian kulutuksesta. (Holopainen & al. 2007)

(21)

2.4.2 Öljylämmityksen tai öljypolttimen uusiminen tai vaihtaminen

Kiinteistökohtainen öljylämmitys toteutetaan nykyisin pääasiassa kevyellä polttoöljyllä.

Öljylämmityskattilan tekninen käyttöikä on noin 30–40 vuotta ja öljypolttimen noin 15–

20 vuotta. Koko öljylämmitysjärjestelmän uusiminen parantaa rakennuksen energiatehokkuutta pienentämällä lämpöhäviöitä ja parantamalla vuosihyötysuhdetta. Laitosta uusiessa tulee kuitenkin pohtia rakennuksen energiatehokkuutta laajemminkin, sillä päätös ulottuu vuosikymmenien päähän. Elinkaarilaskelmien avulla tulisi verrata öljy- kattilaa ainakin hake ja pelletti kattiloihin sekä kaukolämpöön liittymiseen. Lämmitys- tavan muutoksen puolesta puhuvat myös uudet rakennusmääräykset, joiden mukaan öljylaitoksen vaihtamisella energiamuodon kertoimelta pienempään saa helpotuksia energiatehokkuusvaatimuksiin muita korjauksia tehdessä. (Holopainen & al. 2007)

2.4.3 Lämmitysverkoston perussäätö

Lämmitysverkoston perussäädöllä on tarkoituksena saada rakennuksen eri osien ja tilojen lämpötilat vastaamaan suunniteltua sisälämpötilan ohjearvoa. Perussäätö tulee toteuttaa aina, kun rakennuksen lämmöntarve muuttuu esimerkiksi ikkunoiden uusimisen tai muutosrakentamisen vuoksi. Toimenpiteellä on tilastoitu olevan erinomainen taloudellinen kannattavuus (Holopainen & al. 2007). Patteriverkoston perussäädöllä voidaan säästää kolmella eri tavalla. Perussäädöllä saadaan pienennettyä lämmitysenergian mää- rää, lämpöjohtopumpun sähkönkulutusta sekä tilausvesivirtaa (Palonen 2011). Motivan tutkimuksen mukaan lämmitysverkoston perussäädöllä saadaan aikaan keskimäärin 14

% vähennys lämmönkulutukseen (Motiva 2007).

Perussäädöllä saadaan aikaan merkittäviä säästöjä esimerkiksi laskemalla huone- lämpötilaa, jossa on tilastoitu olevan 5 % energiansäästö yhtä astetta kohti. Arvioiden mukaan jopa 75 % Suomen asuinrakennuskannasta on puutteellisesti perussäädettyjä.

Yleisimmin näissä kiinteistöissä lämpötilaero on keskimäärin yli 3 ºC. Perussäädön yh- teydessä tulee korjattaviin kohteisiin asentaa uudet, esisäädöllä varustetut, patteriventtii- lit. Myös muiden säätöventtiilien vaihtaminen on suositeltavaa. Tämän lisäksi tulee pe- russäädön yhteydessä asettaa menoveden säätökäyrä oikeaan asentoon, jotta huoneläm- pötila pysyy oikeana riippumatta ulkolämpötilasta. (Palonen 2011)

Lämpöjohtopumpuissa taajuusmuuttajasäätö vähentää huomattavasti sähköenergian kulutusta. Toimenpide tulisi toteuttaa, kun kiertovesipumput ja lämpöjohto uusitaan.

(Holopainen & al. 2007)

2.4.4 Maalämpö- tai ilmalämpöpumpun vaihtaminen suoran sähkölämmityksen tilalle

Maalämpöpumpulla kerätään lämpöä maaperästä ja sen käyttökustannukset ovat mata- lat. Maalämpöpumpun paras lämmönjakotapa on lattialämmitys, joka kohteesta riippuen asettaa omat haasteensa. Toimintalämpötilat ovat kuitenkin tällöin matalia ja tutkimuk-

(22)

sen mukaan liuoskiertoisten maalämpöpumppujen lämpökertoimet ovat olleet luokkaa 2,5 – 3 (Aittomäki & al. 1999). Tämä vastaa 60–67 % energiansäästöä verratessa suoraan sähkölämmitykseen. Myös käyttöveden valmistuskapasiteetti on todettu riittäväksi.

Maalämmönkeruuputkisto soveltuu koneellisen ilmanvaihdon avulla myös sisäilman lämmitykseen (Holopainen & al. 2007).

Ilmalämpöpumpulla voidaan käyttää ulkoilman lämpöä tilojen lämmitykseen. Ilma- lämpöpumpun lämpökerroin heikkenee merkittävästi ulkolämpötilan laskiessa, eikä niitä tämän vuoksi voida Suomessa käyttää primäärilämmitysmuotona (Holopainen & al 2007). Ilmalämpöpumpun asentaminen edellyttää lämmitysjärjestelmän toiminnan uuden suunnittelun, jotta oikea mitoitus olisi mahdollista.

2.4.5 Aurinkolämmitys

Aurinkolämmitysjärjestelmässä kuumennetaan auringon säteilyn avulla lämmityspiiris- sä kiertävää lämmönsiirtonestettä. Lämmönsiirtonesteen avulla lämmitetään lämmön varaajassa tai lämmityskattilassa olevaa vettä. Aurinkolämmitys voi toimia tukilämmi- tysmuotona rakennuksen lämmitysjärjestelmässä. Aurinkolämmöllä voidaan lämmittää sekä käyttövettä että tiloja. Primäärilämmitysjärjestelmäksi aurinkolämmityksestä ei Suomessa ole. (Holopainen & al. 2007)

2.5 Sähkölaitteiden valinta ja käyttö

Sähkölaitteiden merkitys rakennuksen energiankulutuksesta on merkittävä, joskin huomattavasti lämmitysenergian kulutusta pienempi. Sähköenergia jaetaan asuinrakennuksissa kiinteistö- ja kotitaloussähköön. Kiinteistösähköä kuluu esimerkiksi yleisten tilojen valaistukseen, pumppuihin ja puhaltimiin, mahdollisiin kattokaivo- ja räystäslämmi- tyksiin, talosaunaan, pesutupaan ja kylmäkellariin. Huoneistosähköllä tarkoitetaan asun- tojen valaistukseen, viihde-elektroniikkaan, kylmälaitteisiin, pyykinpesuun ja ruoan valmistukseen kuluvaa sähköä. (Virta & Pylsy 2011) Tässä kappaleessa keskitytään kiinteistösähköön, koska sen suuruuteen voidaan energiakorjauksilla suoraan vaikuttaa.

Ihmisten kulutustottumuksia tai esimerkiksi viihde-elektroniikan ja kylmälaitteiden käyttöä ei onnistuta rakenteellisin keinoin vähentämään.

Tyypillisessä asuinkerrostalossa lämmitysenergian kulutus on suuruusluokaltaan 200 kWh/asm²/vuosi, kun taas kotitaloussähkön kulutus on suuruusluokaltaan noin 30 kWh/asm²/vuosi ja kiinteistösähkön noin 20 kWh/asm²/vuosi (Virta & Pylsy 2011).

Kiinteistösähkön kulutus voi olla huomattavastikin suurempaa palvelurakennuksissa, riippuen esimerkiksi käyttötarkoituksesta ja varustelutasosta. Vuonna 1998 arvioitiin palvelurakennusten kokonaissähkönkulutuksen olevan noin 144,4 kWh/m². Tämä jakau- tui seuraavasti: ilmanvaihto 27 %, valaistus 21 %, lämmitys 12 % ja muu 40 %. (Kor- honen & al. 2002)

(23)

Kuva 2.4 Kiinteistösähkön kulutus asuinkerrostaloissa. (Virta & Pylsy 2011)

Kuvasta 2.5 voidaan havaita, kuinka kiinteistösähkön kulutus on kasvanut huomattavasti uusissa asuinkerrostaloissa tällä vuosituhannella sekä 1960-luvulla. Nämä selit- tyvät osaltaan sillä, että 1960-luvulla kiinteistöihin alettiin rakentaa painovoimaisen ilmanvaihdon asemesta koneellisia poistoilmanvaihtojärjestelmiä. Jälkimmäinen säh- könkulutuksen kasvu on tapahtunut vuoden 2003 jälkeen, jolloin koneellisesta poistoil- manvaihtojärjestelmästä siirryttiin koneelliseen tulo- ja poistoilmanvaihtojärjestelmään.

Tämän lisäksi kiinteistösähkön kulutusta ovat kasvattaneet muun muassa kiinteistösäh- köä käyttävät märkätilojen lattialämmitykset. (Virta & Pylsy 2011)

2.5.1 Valaistus

Valaistukseen kuluu noin 10 % kaikesta sähköenergiasta Suomessa. Kouluissa vastaava luku on noin 20 % ja sairaaloissa jopa 33 % (Motiva 2009). Vuoden 2009 jälkeen ovat hehkulamput vaihtuneet energiansäästölamppuihin, joiden avulla päästään noin 75 – 80

%:n energiansäästöön vaihdettaessa hehkulamput vastaaviin energiansäästölamppuihin.

Selvästi hehkulamppuja korkeammat hankintakustannukset sekä lampunvaihdon vaikutus lämmitysenergian kulutukseen kuitenkin osaltaan vähentää todellista säästöä. Tästä huolimatta Motivan laskelmien mukaan yksittäisellä lampunvaihdolla on mahdollista saavuttaa vuosittain jopa viiden euron säästö (Motiva 2011).

Valaistuksen energiatehokkuus on valaisinten hyötysuhteen lisäksi myös usean osa- tekijän summa. Osatekijöitä ovat muun muassa valonlähteiden valotehokkuus, valaistus- tapa ja valaistuksen jakaminen toiminnallisiin osiin, tilan ominaisuudet, säätö sekä täy- dentävän päivänvalon käyttö ja järjestelmän osien käyttötuntimäärät. Valaistuksen suunnittelun lähtökohtana käytetään normaalisti valon tarvetta ja tilojen ominaisuuksia.

(Holopainen & al. 2007)

Suurimmat kiinteistösähkön säästöpotentiaalit löytyvät palvelurakennuksien valais- tuksesta, jossa pääpaino on yleensä loistevalaisimilla. Vuonna 2000 keskimääräinen

(24)

sähköteho pinta-alaa kohti on ollut noin 17,5 W/m². Jo tällöin käytössä olevalla va- laisintekniikalla ja valaistustavan valinnalla on ollut saavutettavissa 10 W/m² tehotaso.

Tämä vastaa yli 40 %:n säästöpotentiaalia (Korhonen & al. 2002). Toimenpiteitä, joilla säästöpotentiaaliin päästään ovat muun muassa vanhojen valaisimien korvaaminen käyt- töhyötysuhteeltaan parempiin ja käyttämällä uusimpia loistelamppu tyyppejä, käyttä- mällä valaistuksen läsnäolotunnistusta ja päivänvaloon perustuvaa säätöä sekä siirtymäl- lä paikallistettuun yleisvalaistukseen tai paikallisvalaistuksen ja heikon yleisvalaistuk- sen yhdistelmään. Päivänvaloa hyödyntäen on arvioitu saavutettavan noin 30–60 %:n säästöpotentiaali (Holopainen & al. 2007). Valaistustavoitteiden tarkentamisella, van- hentuneen tekniikan uusimisella ja nykyaikaisten ohjausjärjestelmien hyödyntämisellä voidaan saavuttaa käyttökohteesta riippuen 30–70 %:n energiansäästö. (Motiva 2009)

Palvelurakennuksissa valaistuksen ohjaus tilojen käytön mukaan on keskeinen osa energiansäästöä. Suurin osa toimistorakennuksen tiloista on yleensä vähällä käytöllä ilta- ja yöaikaan, jolloin täyttä valaistusta ei tarvita. Valaistuksen tarpeetonta käyttöä voidaan välttää muun muassa seuraavin tavoin:

 jakamalla valaistuksen osiin ja vyöhykkeisiin, jotka voidaan tarvittaessa kytkeä päälle, sekä suosimalla paikallisvalaistusta

 aikakytkennöillä, läsnäolotunnisteilla, kulunvalvonnalla yms. ja

 valaistuksen käyttöliittymän käytettävyyttä parantamalla ja lisäämällä sen opastavuutta energiansäästöön. (Holopainen & al. 2007)

2.5.2 Kiinteistösähkölaitteet

Kiinteistösähköä kuluttavista sähkölaitteista suurin kulutus valaistuksen lisäksi liittyy ilmanvaihtoon. Ilmanvaihtokone sekä lämmön talteenotto kuluttavat molemmat huomattavasti sähköä, varsinkin jos tuloilma lämmitetään sähkövastuksilla. Ilmanvaihdon ohella muun muassa kiertovesipumput ja – moottorit kuluttavat merkittävän määrän sähköä.

Erityisesti palvelurakennuksissa, joita jäähdytetään kesähelteillä, myös jäähdytyslaitteil- la on merkittävä vaikutus sähkön kulutukseen. (Motiva 2012)

Ilmanvaihtokoneiden ominaissähkötehoille taajuusmuuttajineen on esitetty ylärajat rakennusmääräyksissä. Syyskuusta 2013 lähtien myös korjausrakentamisessa tulevat samat rakennusmääräyskokoelman osan D3 mukaiset tehorajat käyttöön. Tehorajat ovat listattuina tämän työn kappaleessa 2.1. Pelkästään määräysten mukaisiin tehorajoihin korjaamalla saavutetaan huomattavia energiansäästöjä. Matala-energiarakentamisessa pyritään pääsemään tätä parempaan tason. (Motiva 2012)

Jäähdytystarve kiinteistöissä on selvästi sidoksissa käyttötarkoitukseen. Jäähdytys on runsaasti sähköä kuluttavaa, joten sen käyttöä ohjaamalla ja tuottamistavan oikealla valinnalla on suoria vaikutuksia sähkönkulutukseen. Jäähdytysenergian tarvetta sekä kustannuksia pienentäviä keinoja ovat muun muassa:

 tarkka säätö elektronisella paisuntaventtiilillä

(25)

 oikea mitoitus

 lauhduttimen kostuttaminen kesällä

 ulkolauhduttimen sijoitus ja puhdistuksesta huolehtiminen

 vapaajäähdytyksen hyödyntäminen ja

 yhdistetty lämmitys ja jäähdytys ohjattavilla ilmastointielementeillä. (Motiva 2012)

Pumput toimivat kiinteistöissä nesteiden, kuten käyttö- sekä lämmitysvesien siirtä- misessä ja kierrättämisessä. On esitetty, että jopa kolme neljäsosaa pumpuista on ylimitoitettu ja ylimitoituksen suuruus jopa yli 20 % tehosta. Mikäli kiinteistön pumppu on ylimitoitettu, voidaan energiatehokuutta parantaa jopa 10–50 % pienentämällä juoksu- pyörää. Uudemmista kiertovesipumpuista löytyy oma paikallisasettelu, joka sisältää muun muassa tehoalueen LED-näytön ja painonapeilla toimivan käyttöpaneelin. Itses- tään säätyvä pumppu analysoi järjestelmän vedenkiertotarpeen ja säätää itse pumpun tehon oikeaan toimintapisteeseen. (Motiva 2012)

Sähkömoottoreita käytetään muun muassa lämpimän käyttöveden ja lämmityksen kiertovesipumpuissa. Sähkömoottoreiden kustannuksista noin 90 % tulee käyttökustan- nuksista, joten hankintavaiheessa oikeankokoisen moottorin valinta on kustannusten kannalta hyvin merkittävää. Moottorin oikean koon lisäksi sen hyötysuhteen tulisi olla mahdollisimman hyvä ja toimintapisteen kohdillaan. Lisäksi koko järjestelmän tulisi toimia kokonaisuutena tehokkaasti. (Motiva 2012)

(26)

3 ENERGIAKORJAUSTEN TALOUDELLISUUS

3.1 Johdanto

Suomen Kiinteistöliiton kyselyn mukaan taloyhtiöiden päättäjiä kiinnostavat käytännön- läheiset esimerkit kustannustietoineen sekä toimenpiteiden takaisinmaksuaika. Ta- kaisinmaksuaika on helposti ymmärrettävä käsite, joka kertoo kuinka nopeasti inves- tointiin käytetyt rahat on saatu takaisin. Päätöksentekokriteerinä takaisinmaksuaika on kuitenkin riittämätön ja pelkän takaisinmaksuajan esittäminen energiakorjauksen perus- telemiseksi ei ole kannattavaa. Takaisinmaksuajan lisäksi tulisi esittää myös muita energiakorjausta puoltavia perusteluita. Tässä kappaleessa käydään läpi energiakorjauksia taloudellisesta näkökulmasta, selvitetään energiakorjausten kustannusten ja säästöjen muodostumista sekä esitetään toimiva malli energiakorjaustoimenpiteiden kannattavuuksien esittämiselle.

3.2 Energiakorjauksen kustannusten ja säästöjen muodostuminen

Energiakorjauksen kannattavuuden laskeminen on mahdotonta ilman korjauskustannusten ja toisaalta energiansäästön arviointia. Tämä on paikoitellen haastavaa, sillä korja- uskustannuksista ei aina ole selvästi jyvitettävissä lisäkustannusta energiakorjaukselle.

Energiakorjauksella myös parannetaan monesti muitakin ominaisuuksia kuin vain energiatehokkuutta, joten energiakorjauksen hyödyt eivät aina ole pelkästään taloudellisia.

Tällaisia parannuksia ovat esimerkiksi ilmanvaihtoremontin yhteydessä paraneva ilman- laatu ja asuinmukavuus tai julkisivuremontin yhteydessä parantuva asuinviihtyvyys ja jopa koko kiinteistön arvon nousu. Vaikka energiakorjausten kannattavuuteen liittyy monia pehmeitä arvoja, pääpaino energiakorjauksen hyödyissä on ihmisten mielestä taloudellisella kannattavuudella. Tämä ilmenee selvästi Taloustutkimuksen tekemän ROTI 2013 raportin kansalaiskyselystä, jonka perusteella asumisen edullisuus on sel- västi ekologisuutta tärkeämpää.

Lähtökohtaisesti korjaustarve syntyy muista syistä kuin energiansäästöstä, joten ra- kennusfysikaalisista ja – teknisistä syistä syntyvää minimikorjausvaihtoehtoa voidaan pitää perusratkaisuna. Tällöin energiakorjauksen kustannus on tämän perusratkaisun ja energiakorjausratkaisun kustannusten erotus (Kurvinen & Heljo 2011). Esimerkiksi ikkunaremontissa energiakorjauksen kustannus muodostuu käytännössä heikomman ja paremman ikkunan hintaerosta. Mikäli energiakorjaus ei ole liitettävissä suunnitelmalliseen korjaustoimintaan, tulee kustannuksiksi laskea kaikki korjaukseen kuluvat menot.

(27)

Energiakorjausten taloudellisen tarkastelun pääongelma onkin, kuinka korjauskustannukset jyvitetään.

Energiakorjauksen säästöt ja hyödyt muodostuvat pääasiassa lämmitysenergian tai sähkönkulutuksen vähenemisestä. Joissain tilanteissa hyötynä voidaan saavuttaa myös kiinteistön arvon tai arvostuksen nousu, ja tämän myötä saatavat suuremmat vuokra- tai myyntitulot. Tässä työssä keskitytään tarkastelemaan energiankulutuksen pienenemistä ja sitä kautta saatavia säästöjä.

3.3 Kannattavuuslaskelmat ja kannattavuuden esittäminen

Kannattavuuslaskelmiin ja kannattavuuden esittämiseen on olemassa paljon erilaisia vaihtoehtoja. Tässä työssä esitetään Tampereen teknillisen yliopiston kehittämää mallia kannattavuuden esittämiselle. Mallissa kannattavuuden arviointiperusteena käytetään sisäistä korkoa. Vaikka kyseinen malli on hyvä tapa vertailla eri toimenpidevaihtoehtoja keskenään, on se vain osa kannattavuuslaskelmaa ja kannattavuuden esittämistä. Kan- nattavuuden laskentaesimerkki on esitettynä liitteessä 1.

3.3.1 Käsitteet ja laskentaperiaatteet

Kannattavuuden laskeminen on usean muuttujan summa. Ensiksi tarvitaan investoinnin tuottovaatimus eli laskentakorkokanta. Lisäksi energian hinnan kehitys ja rakenteen käyttöikä tulisi osata arvioida. Näiden ohella myös kustannukset tulee kohdistaa oikein, jotta kannattavuudesta saadaan realistinen arvio. (Kurvinen & Heljo 2011)

Investoinnin tuottovaatimus

Tuottovaatimus nimensä mukaisesti tarkoittaa hankkeeseen sijoitetulta pääomalta vaa- dittavaa tuottoa. Energiansäästötoimenpiteiden kannattavuuden arvioinnissa on selkein- tä käyttää tuottovaatimuksena reaalista laskentakorkoa. Laskentakoron alarajana pide- tään rahoitusmarkkinoilta lainattavan pääoman korkotasoa. Pitkällä aikavälillä reaalikorkokanta on pysynyt teollisuusmaissa välillä 2-5 % (Kurvinen & Heljo 2011). Perus- teltu arvio laskentakorolle löytyy väliltä 3-6 %, vaikka Suomessa reaalikorkokanta on ollut ennätyksellisen alhainen viime vuosina ja pysynyt matalana koko euroajan (EK - Rahamarkkinat 2013).

Energian hintakehitys

Energian hinnalla on keskeinen merkitys energiansäästötoimenpiteiden kannattavuuk- siin ja on perusteltua olettaa sen kasvavan tulevaisuudessa keskimääräistä inflaatiovauh- tia nopeammin. Tämän vuoksi energian hinnan inflaatiota suurempi kasvuvauhti, reaalikasvu, tulee huomioida kannattavuuslaskelmissa. Hintakehityksen vaikutus saadaan huomioitua esimerkiksi käyttämällä korjattua laskentakorkoa, jolloin suunnittelusta las- kentakorosta on vähennetty energian hinnan reaalikasvu. (Kurvinen & Heljo, 2011)

(28)

Käyttöikä

Eri rakennusosien käyttöiät luonnollisesti poikkeavat toisistaan. Esimerkiksi huoneistokohtaisten vesimittarien käyttöikä voi olla 15–20 vuotta, kun seinärakenteella käyttöikä saattaa olla 50 vuotta. Tämä vaikeuttaa eri toimenpiteiden kannattavuuksien keskinäistä vertailua, sillä sisäinen korko on riippuvainen toimenpiteen käyttöiästä. Tämän vuoksi eri käyttöikäisten energiakorjausten sisäisen koron esittäminen samassa kuvaajassa ei ole mahdollista ilman yksinkertaistusta. Ongelma on ratkaistu laskemalla toimenpiteille investointikustannusten perusteella painotettu keskimääräinen käyttöikä. Keskimääräi- sen käyttöiän menetelmä ei aiheuta merkittävää virhettä laskelmiin, kun toimenpiteiden käyttöiät ovat vähintään 20 vuotta. (Abel 2010, Kurvinen & Heljo 2011)

Sisäinen korko

Säästötoimenpiteiden kannattavuutta kuvataan sisäisellä korolla, joka lasketaan energia- korjaustoimenpiteen lisäkustannuksen ja toimenpiteestä saavutettavan energiansäästön avulla. Sisäinen korko ilmoittaa sen korkokannan, jolla diskontattuna kassavirran nyky- arvo on nolla. Mitä suurempi sisäinen korko, sitä kannattavampi on toimenpide. Inves- tointi on taloudellisesti kannattava, mikäli sisäinen korko osoittautuu tuottovaatimusta suuremmaksi. (Kurvinen & Heljo 2011)

3.3.2 Kannattavuuden esittäminen

Kannattavuusmallin oleellisin tehtävä on esittää toimenpiteiden vaikutus ja kannatta- vuusjärjestys niin helposti ja havainnollisesti kuin mahdollista. Keskimääräisen käyt- töiän avulla voidaan eri energiakorjausten kannattavuutta havainnoida kannattavuusku- vaajan avulla. Kuvaajasta on helposti luettavissa energiansäästöt, lisäkustannukset ja eri toimenpiteiden sisäinen korko. Myös kuvaaja kassavirrasta sekä kumulatiivisesta kassavirrasta olisi hyvä esittää taloustarkasteluissa. Kannattavuuskuvaajassa energiakorjausten kannattavuus esitetään kuvan 3.1 mukaisessa koordinaatistossa.

(29)

Kuva 3.1 Esimerkkikoordinaatisto, jossa energiakorjausten kannattavuus voidaan esit‐

tää. Vaaka‐akselilla kuvaajassa on energiakorjauksesta aiheutuva lisäkustannus [€/brm²] ja pysty‐akselilla toimenpiteen avulla saavutettava vuotuinen kustannussääs‐

tö [€/brm², a]. Toimenpiteen kannattavuutta arvioidaan vertaamalla sitä kuvaajasta löytyviin sisäisen koron viivoihin. (Kurvinen & Heljo 2011)

Kuvan 3.1 mukaisessa koordinaatistossa voidaan tarkastella energiakorjauksen kannattavuutta kahdella eri tavalla. Kannattavuuksia voidaan tutkia joko yksittäin tai yhdis- tämällä eri korjauksia. Nämä tavat eroavat toisistaan siten, että yksittäin tarkasteltaessa kaikkien toimenpiteiden viivat lähtevät origosta, kun taas yhdistelmäkuvaajassa toimenpiteet kumuloituvat alkaen siitä kohtaa, mihin edellinen viiva on päättynyt. Esimerkki- kuvaajat eri tavoista ovat esitettynä kuvissa 3.2 ja 3.3.

Kuvan 3.2 eriväriset vinoviivat esittävät eri energiakorjaustoimenpiteitä. Mitä pi- demmälle vaaka-akselilla viiva menee, sitä kalliimpi on toimenpide. Vastaavasti mitä korkeammalle viiva nousee, sitä suurempi on energiansäästö. Kuvaajasta luettavia toimenpiteiden sisäisen koron estimaatteja voidaan verrata olemassa olevaan tuottovaati- mukseen ja käyttää tätä apuna päätöksenteossa. Esimerkiksi tuottovaatimuksen ollessa 4

% vain vihreä ja punainen viiva täyttävät tämän vaatimuksen.

(30)

Kuva 3.2 Esimerkkikuvaaja yksittäisten energiakorjausten kannattavuuksien havainnol‐

listamisesta. (Kurvinen & Heljo 2011)

Esimerkki toisesta esitystavasta on esitettynä kuvassa 3.3. Kuvaajassa tarkastellaan eri energiakorjausten yhteisvaikutusta. Yksittäisten energiakorjausten kannattavuusvii- vat ketjutetaan peräkkäin kannattavuusjärjestyksessä eli kannattavin toimenpide lähtee origosta, toiseksi kannattavin alkaa kannattavimman toimenpiteen päätepisteestä ja niin edelleen. Tätä jatketaan, kunnes kaikki halutut toimenpiteet ovat kannattavuusjärjestyk- sessä peräkkäin. Tällaisen ketjutetun kuvaajan avulla saadaan tarkasteltua usean toimenpiteen yhteisvaikutusta. Jokaisen toimenpiteen päätepisteen kohdalta voidaan arvioida siihen asti kannattavuusjärjestyksessä toteutettujen energiakorjaustoimenpiteiden kokonaiskannattavuutta. Tällöin on mahdollista, että toimenpidepaketin kokonaiskan- nattavuus pysyy tuottovaatimuksessa, vaikka se sisältäisi toimenpiteitä, jotka yksittäin tarkasteltuna eivät täytä tuottovaadetta. (Kurvinen & Heljo 2011)

(31)

Kuva 3.3 Eri toimenpiteiden kokonaiskannattavuuden havainnollistaminen. (Kurvinen &

Heljo 2011)

Käyttämällä kuvan 3.3 toimenpidepaketin kokonaiskannattavuuteen samaa neljän prosentin tuottovaatimusta voidaan huomata, että myös violetilla viivalla kuvattu toimenpide pysyy tuottovaatimuksessa. Tämä edellyttää sitä, että myös vihreällä ja punai- sella värillä kuvatut toimenpiteet toteutetaan samalla. Yksittäin tarkasteltaessa violetti viiva jäi selvästi tuottovaatimuksesta, mutta energiakorjauksien yhteisvaikutuksen kokonaiskannattavuuden perusteella toimenpide voitaisiin valita toteutettavaksi. Sinisen toimenpiteen toteuttaminen ei ole kannattavaa edes yhteisvaikutus huomioon ottaen.

Yksittäin kannattamattomien toimenpiteiden toteuttamista osana energiakorjauspa- kettia kannattaa kuitenkin aina harkita tapauskohtaisesti, varsinkin jos kokonaiskannat- tavuus on hyvin lähellä tuottovaatimuksen rajaa. On huomionarvoista, että energiakorjausten kustannuksiin ja säästöihin liittyy useita epävarmuustekijöitä. Tämän vuoksi investointipäätös kannattaa tehdä varmalle puolelle. (Kurvinen & Heljo 2011)

(32)

4 ENERGIAKORJAUKSEN MARKKINAT

4.1 Markkinan muodostuminen

Energiakorjaukset kulkevat käsi kädessä suunnitelmallisen korjaustoiminnan kanssa, joten energiakorjauksen markkinoita ohjaa hyvin paljon taloyhtiöiden ja kiinteistöjen omistajien suunnitelmat tulevia korjauksia varten. Tämän vuoksi tulisi pystyä ennakoi- maan tulevia korjaustarpeita kiinteistöissä, esimerkiksi PTS-suunnitelmia hyväksikäyt- täen. Keväällä 2013 julkaistun ROTI 2013-raportin mukaan Suomen kiinteistöjen korja- usvelka on tällä hetkellä noin 30–50 miljardia euroa. Korjausvelkaa löytyy paljon muun muassa kuntien ikääntyneistä palvelurakennuksista sekä 1960–80 – lukujen asuntokan- nasta. Koko korjausvelkaa tuskin millään saadaan kuitattua lähivuosina, mutta tarvetta korjauksille on selvästi olemassa, lisäksi uudet viranomaismääräykset vaativat energiatehokkuuden huomioimista korjattaessa.

Kuva 4.1 Asuinkerrostalojen ikkunoiden teoreettinen uusimistarve eri ajanjaksoi‐

na (Heljo & Vihola 2012)

Energiakorjausten markkinat muodostuvat siis pääosin rakennuskannan yleisestä korjaustarpeesta. Suuri osa energiakorjausmarkkinoista muodostuu jatkossakin 1960 - 1980 -lukujen kerrostalokannan korjauksista. Tämän lisäksi iso osa Suomen 1980-

(33)

luvulla yleistyneestä rivitalokannasta alkaa tulla peruskorjausikäiseksi lähivuosien aikana. Rakennusten korjaustarvetta ja niille tehtäviä korjauksia voidaan PTS-suunnitelmien lisäksi arvioida rakennusosien keskimääräisten elinkaarien avulla eli katsomalla rakennusten rakennusvuoden tai peruskorjausvuoden avulla, milloin mikäkin rakennusosa tulee elinikänsä päähän. Energiakorjausten näkökulmasta erityisen kiinnostavia raken- nusosia ovat esimerkiksi ikkunat, talotekniset järjestelmät sekä rakennuksen ulkovaippa.

Kuvassa 4.1 on arvioituna ikkunakorjausten määrää asuinkerrostaloissa ikkunoiden elinkaaren sekä niiden asennusvuoden mukaan.

Energiakorjauksen markkinoiden haasteellisuutta lisää osaltaan se, että päätöksente- kotavat ja –kriteerit poikkeavat huomattavasti toisistaan, jos kyseessä on taloyhtiö tai vuokratalofirma. Eri omistajaryhmät ja käyttötarkoitusluokat tuleekin käsitellä tässä yhteydessä toisista erillään.

Kuva 4.2 Asunto‐osakeyhtiöiden korjausrakennuskustannukset vuosien 1995–2011 välillä. (Tilastokeskus 2011)

Asunto-osakeyhtiöiden korjauskustannusten voi huomata kasvaneen huomattavasti viimeisen viidentoista vuoden aikana. Kuvan 5.1 perusteella voi havaita, että taloyhtiöi- den korjauksien nimelliset kustannukset ovat kasvaneet vuodesta 1995 vuoteen 2011 mennessä lähes nelinkertaisiksi. Mikäli peruskorjausmäärät jatkavat nousuaan, myös energiakorjauksien markkinat kasvavat.

0 200 400 600 800 1000 1200 1400

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Korjauskustannukset [Milj. euroa] Vuosikorjaukset

Perusparannukset Korjaukset yhteensä

(34)

Kuva 4.3 Suurimpien rakennusyritysten korjausrakennusyritysten korjausrakentamisen liikevaihto vuosien 2000 ja 2011 välillä. Vuodesta 2009 lähtien tiedoissa ovat kaikkien yli 10 henkeä työllistävien yritysten liikevaihdot, eivätkä tiedot ole vertailukelpoisia aikaisempien vuosien tietojen kanssa. (SVT, korjausrakentaminen verkkojulkaisu, 2011)

Huolimatta pienestä tilastomenetelmän muutoksesta aiheutuneesta hyppäyksestä vuosien 2008 ja 2009 välillä on korjausrakentamisen liikevaihto tasaisesti kasvanut kuvan 4.3 perusteella.

4.2 Energiakorjauskohteiden erittely

Energiakorjauskohteet on mielekästä jakaa käyttötarkoitusluokittain sekä omistajaryh- mittäin omiin kategorioihinsa. Tämä tarkoittaa sitä, että asuinkiinteistöt ja palvelurakennukset tulee käsitellä omina kokonaisuuksinaan. Tämän lisäksi asuinrakennukset jaetaan omistus- ja vuokra-asuntokohteisiin sekä palvelurakennukset kokoontumisra- kennuksiin ja toimistotaloihin.

0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011