METSÄTILAN SUKUPOLVENVAIHDOS METSÄNOMIS- TAJAN ELINAIKANA
Itä-Suomen yliopisto Oikeustieteiden laitos Pro Gradu -tutkielma 12.9.2018
Tekijä: Jarno Oksanen, 176267 Ohjaaja: Tapio Määttä
Tiivistelmä
ITÄ-SUOMEN YLIOPISTO
Tiedekunta
Yhteiskuntatieteiden ja kauppatieteiden tiedekunta
Yksikkö
Oikeustieteiden laitos
Tekijä
Jarno Oksanen
Työn nimi
Metsätilan sukupolvenvaihdos metsänomistajan elinaikana
Pääaine
Ympäristöoikeus
Työn laji
Pro gradu -tutkielma
Aika
12.9.2018
Sivuja
XI - 67
Tiivistelmä
Tutkielmassa analysoin metsänomistajan elinaikaisia metsätilan luovutuksia koskevia oikeu- dellisia kysymyksiä. Maakaaren (540/1995) mukaiset kiinteistön kauppa ja lahja muodostavat tilan pääasialliset saantovaihtoehdot. Sukupolvenvaihdoksia edesauttamaan säädetyt vero- huojennukset vaikuttavat olennaisesti sukupolvenvaihdoksen suunnitteluun ja toteutukseen.
Tutkielmassa olen tarkastellut myös jäämistösuunnittelun näkökulmasta ennakkoperinnön ja suosiolahjan vaikutuksia myöhemmin mahdollisesti realisoituviin lakiosavaateisiin.
Metsätilan sukupolvenvaihdos on prosessina oikeudellisesti moniulotteinen ja tarjoaa käytän- nön lainsoveltajalle tai tutkijalle eri oikeudenaloille ulottuvan ongelmakentän. Tämän tutkiel- man runko pohjautuu ajatukselle metsätilan sukupolvenvaihdoksesta jäämistösuunnittelun nä- kökulmasta kokonaisvaltaisena prosessina, joka ei sisällä ainoastaan jäämistö- ja vero- oikeudellisia kysymyksiä vaan myös kiinteistöoikeudellisia sekä kiinteistön kauppaan ja lah- jaan sisältyviä varallisuus- ja sopimusoikeudellisia ongelmakohtia.
Metsätilan elinaikainen luovutus tarjoaa metsänomistajalle mahdollisuuden siirtää metsätilansa haluamilleen tahoille harkitusti ja taloudellisesti tehokkaalla tavalla. Hallitut sukupolvenvaih- dokset edistävät myös monia metsäpoliittisia tavoitteita.
Avainsanat
Metsätila, sukupolvenvaihdos, kiinteistö, kauppa, lahja, metsälahjavähennys, luovutusvoittovero
SISÄLLYS
LÄHTEET ... V LYHENNELUETTELO ... X KUVIOT JA TAULUKOT ... XI
1 JOHDANTO ... 1
1.1 Taustaa ... 1
1.2 Tutkimuskysymykset, rajaus ja metodi ... 4
1.3 Rakenne ... 5
2 METSÄTILAN OMISTUSOIKEUDEN VASTIKKEELLINEN LUOVUTUS ... 7
2.1 Kiinteistön saannosta ja käsitteestä ... 7
2.2 Kiinteistön kauppa ... 8
2.2.1 Kaupan muotovaatimuksista ja muista ehdoista ... 8
2.2.2 Myyjän ja ostajan vastuu ... 11
2.2.3 Kaupan virheestä ... 13
2.2.4 Virheen sovittelu ja kaupan purkaminen ... 18
2.3 Tilan luovutus usealle toiminnan jatkajalle ... 21
3 METSÄTILAN OMISTUSOIKEUDEN LUOVUTUS KOKONAAN TAI OSITTAIN VASTIKKEETTA ... 25
3.1 Kiinteistön lahja ... 25
3.2 Ennakkoperintöolettama ja lakiosa ... 28
3.3 Suosiolahja ... 35
4 SUKUPOLVENVAIHDOKSEN VEROTUS ... 41
4.1 Veroseuraamukset osana jäämistösuunnittelua ... 41
4.2 Lahjavero ... 42
4.2.1 Vastikkeeton saanto ... 42
4.2.2 Lahjanluonteinen kauppa ... 45
4.3 Verohuojennukset ... 46
4.3.1 Verohuojennussääntelyn taustaa metsätilojen osalta ... 46
4.3.2 Metsälahjavähennys ... 50
4.3.3 Metsävähennys ... 53
4.4 Luovutusvoittovero ... 55
4.5 Varainsiirtovero ... 61 4.6 Metsäyhtymän ja yhteismetsän verotus ... 62 LOPUKSI ... 65
LÄHTEET KIRJALLISUUS
Aarnio, Aulis – Kangas, Urpo:
– Rintaperillisen lakiosa, testamentinsaaja ja eloonjäänyt puoliso. JFT 4–5/1985, s.
375–389.
– Uusi lakiosadoktriini? JFT 1/1986, s. 29–35.
– Perhevarallisuusoikeus. Hämeenlinna 2010.
– Suomen jäämistöoikeus I. Perintöoikeus. 6. uudistettu painos. Helsinki 2016.
Aarnio, Aulis – Saarenpää, Ahti E – Santala, Pekka: Maatilan sukupolvenvaihdos. Jyväs- kylä 1983.
Carlsson, Magnus – Silfverberg, Christer – Stenman, Olle: Generationsskiften och blanda- de fång. Andra upplagan. Norstedts Juridik 1996.
Ekroos, Ari – Kumpula, Anne – Kuusiniemi, Kari – Vihervuori, Pekka: Ympäristöoikeuden pääpiirteet. 3. uudistettu painos. Helsinki 2012. (Ekroos ym. 2012)
Grauers, Folke: Fastighetsköp. Femtonde upplagan 2001. Studentlitteratur 2004.
Helin, Markku:
– Rintaperillisen lakiosa, testamentinsaaja ja PK 3:1a. JFT 1/1986, s. 11–28. (Helin JFT 1986a)
– PK 3:1a ja jäämistöoikeuden järjestelmä. JFT 4/1986, s. 177–190. (Helin JFT 1986b)
Hoffrén, Mia: Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa. Helsinki 2013.
Hoffrén, Mia – Vuorenpää, Mikko: Vahingonkorvaus, hinnanalennus ja vaatimistaakka.
Lakimies 5/2009, s. 779–798.
Hänninen, Harri – Karppinen, Heimo – Leppänen, Jussi: Suomalainen metsänomistaja 2010. Metlan työraportteja 208. Vantaa 2011.
[http://www.metla.fi/julkaisut/workingpapers/2011/mwp208.htm] (27.2.2018)
Jokela, Marjut – Kartio, Leena – Ojanen, Ilmari: Maakaari. 5. uudistettu painos. Helsinki 2010.
Kasso, Matti: Kiinteistön kauppa ja omistaminen. 2. uudistettu painos. Helsinki 2014.
Kiviniemi, Matti: Metsäoikeus. 4. uudistettu painos. Tallinna 2015.
Kiviniemi, Matti – Havia, Pirjo:
– Perintömetsä – sukupolvenvaihdos ja yhteisomistus. 4. uudistettu painos. Hämeen- linna 2011.
– Sujuvasti seuraavalle. Metsän omistajanvaihdos. Latvia 2016.
Kiviranta, Esko: Metsäverotus. 2. uudistettu painos. Vantaa 2002.
Kolehmainen, Antti: Suosiolahja – Suosimistarkoitus ja sen toteennäyttäminen. Teoksessa Tapani Lohi (toim.): Oikeustiede-Jurisprudentia XLIV (2011), s. 279–330.
Kolehmainen, Antti – Räbinä, Timo: Jäämistösuunnittelu. Helsinki 2012.
Kyllästinen, Esa: Riskinjako maakaaressa. Varallisuus- ja prosessioikeudellinen tutkimus myyjän ja ostajan välisestä riskinjaosta asuinkiinteistön kauppaan liittyvissä virheta- pauksissa. Helsinki 2010.
Lindgren, Juha: Osakeyhtiön sukupolvenvaihdoksen verotus. Helsinki 2001.
Lodin, Sven-Olof – Lindencrona, Gustaf – Melz, Peter – Silfverberg, Christer: Inkomsts- katt – en lärö- och handbok i skatterätt. Åttonde upplagan. Studentlitteratur 2001.
(Lodin ym. 2001)
Lohi, Tapani: Legaatinsaajan oikeusasemasta. Helsinki 2011.
Lähteenoja, Pentti: Metsäpolitiikka ja verotus. Helsinki 2000.
Mannio, Lauri: Maatilan kaupan verotus. Helsinki 1993.
Metsäntutkimuslaitos: Metsätilastollinen vuosikirja 2014. Tampere 2014.
Miettinen, Mia: Maatalouden verotus Saksassa. Maatalouden taloudellisen tutkimuslaitok- sen tutkimuksia No 228. Vammala 1998.
Mähönen, Juhani:
– Kiinteistön luovutuksen purkautuminen. Lakimies 3/2005, s. 400–425.
– Julkinen kaupanvahvistus – tarpeeton muotovaatimusko? Defensor Legis 2/2007, s.
216–238.
Määttä, Kalle – Hietala, Jyri: Puun tarjonnan verokannustimet – Vallitseva oikeustila ja sen kehittämisvaihtoehdot. PTT työpapereita 178. Helsinki 2016.
Määttä, Tapio: Metodinen pluralismi oikeustieteessä – Ympärisoikeudellisen tutkimuksen suuntaukset ja menetelmät. Teoksessa Tarmo Miettinen (toim.): Oikeustieteellinen opinnäyte – Artikkeleita oikeustieteellisten opinnäytteiden vaatimuksista, metodista ja arvostelusta. Edita Publishing 2016, s. 135–222.
Niemi, Matti Ilmari: Maakaaren järjestelmä I – Kiinteistönkauppa ja muut luovutukset. 2.
uudistettu painos. Helsinki 2016.
Nykänen, Pekka – Räbinä, Timo: Yksityishenkilöiden luovutusvoittojen verotus. 3. uudis- tettu painos. Helsinki 2013.
Ossa, Jaakko:
– Maa- ja metsätalousverotus. Helsinki 2000.
– Perhe, perintö ja verotus. Juva 2006.
– Perinnön ja lahjan verokohtelu. Juva 2009.
Puronen, Pertti:
– Lahjaverotuksen ala. Tampere 1990.
– Perintö- ja lahjaverotus. 11. uudistettu painos. Helsinki 2015.
Pöyhönen, Juha: Sopimusoikeuden järjestelmä ja sopimusten sovittelu. Vammala 1988.
Rabe, Gunnar – Bojs, Johan: Det svenska skattesystemet. Artonde upplagan. Norstedts Juridik 2005.
Rautiala, Martti: Perillisen lakiosa. Helsinki 1957.
Räbinä, Timo: Vastikkeeton saanto ja luovutusvoiton verotus. Helsinki 2001.
Saarenpää, Ahti E.:
– Tasajaon periaate. Helsinki 1980.
– Perintö ja jäämistö. Kitee 1994.
Saarnilehto, Ari: Sopimusoikeuden perusteet. 7. uudistettu painos. Helsinki 2009.
Salonen, Ville: Suosiolahja lakiosajärjestelmässä. Defensor Legis 1/2000, s. 51–60.
Sisula-Tulokas, Lena: Hinnanalennus. Helsinki 1992.
Tepora, Jarno – Kartio, Leena – Koulu, Risto – Lindfors, Heidi: Kiinteistön kauppa, muu luovutus ja kirjaus. 6. uudistettu painos. Helsinki 2010. (Tepora ym. 2010)
Tepora, Jarno – Kartio, Leena – Koulu, Risto – Wirilander, Juhani: Kiinteistön käyttö ja luovutus. 4. uudistettu painos. Helsinki 2002. (Tepora ym. 2002)
Voipio, Jaakko: Verotuksen kiertämisestä. Porvoo 1968.
VIRALLISLÄHTEET
HE 200/1992 vp: Hallituksen esitys Eduskunnalle tuloverolaiksi sekä laiksi eräiden yleis- hyödyllisten yhteisöjen veronhuojennuksista annetun lain 1 ja 6 §:n muuttamisesta.
HE 120/1994 vp: Hallituksen esitys Eduskunnalle maakaareksi ja eräiksi siihen liittyviksi laeiksi.
HE 227/1994 vp: Hallituksen esitys Eduskunnalle kiinteistönmuodostamista koskevan lainsäädännön uudistamisesta.
HE 121/1996 vp: Hallituksen esitys Eduskunnalle varainsiirtoihin kohdistuvan leimavero- tuksen uudistamista koskevaksi lainsäädännöksi.
HE 96/2004 vp: Hallituksen esitys Eduskunnalle laeiksi tuloverolain sekä perintö- ja lahja- verolain muuttamisesta.
HE 206/2008 vp: Hallituksen esitys Eduskunnalle eräiksi metsäverotusta koskeviksi muu- toksiksi.
HE 30/2009 vp: Hallituksen esitys Eduskunnalle kiinteistöjen kirjaamisasioiden siirtämistä käräjäoikeuksilta maanmittauslaitokselle koskevaksi lainsäädännöksi.
HE 158/2016 vp: Hallituksen esitys Eduskunnalle metsälahjavähennystä koskevaksi lain- säädännöksi.
HE 205/2017 vp: Hallituksen esitys Eduskunnalle kolmiulotteisia kiinteistöjä koskevaksi lainsäädännöksi.
LaVM 27/1994 vp: Lakivaliokunnan mietintö n:o 27 hallituksen esityksestä maakaareksi ja eräiksi siihen liittyviksi laeiksi.
VaVM 74/1992 vp: Valtiovarainvaliokunnan mietintö n:o 74 hallituksen esityksen johdosta tuloverolaiksi sekä laiksi eräiden yleishyödyllisten yhteisöjen veronhuojennuksista annetun lain 1 ja 6 §:n muuttamisesta.
INTERNET-LÄHTEET
Verohallinto: Maatilan sukupolvenvaihdos verotuksessa. Verohallinto 2018.
[https://www.vero.fi > syventävät vero-ohjeet > metsäverotus > maatilan sukupol- venvaihdos verotuksessa] (3.4.2018)
Verohallinto: Metsälahjavähennys. Verohallinto 2017. [https://www.vero.fi > syventävät vero-ohjeet > metsäverotus > metsälahjavähennys] (2.4.2018)
Verohallinto: Metsävähennys. Verohallinto 2017. [https://www.vero.fi > syventävät vero- ohjeet > metsäverotus > metsävähennys] (5.4.2018)
Verohallinto: Verohallinnon päätös metsän keskimääräisestä vuotuisesta tuotosta. Verohal- linto 2017. [https://www.vero.fi > syventävät vero-ohjeet > päätökset > verohallin- non päätös metsän keskimääräisestä vuotuisesta tuotosta] (2.4.2018)
OIKEUSTAPAUKSET Korkein oikeus
KKO 1931 II 523 KKO 1937 II 287 KKO 1939 II 423 KKO 1958 II 118 KKO 1963 II 74 KKO 1964 II 22 KKO 1968 II 30 KKO 1968 II 71
KKO 1976 II 29 KKO 1982 II 74 KKO 1983 II 12 KKO 1984 II 162 KKO 1986 II 111 KKO 1987:47 KKO 1993:46 KKO 1993:144 KKO 1998:65 KKO 1998:114 KKO 2002:88 KKO 2010:57 KKO 2011:94
Korkein hallinto-oikeus KHO 1975 II 573
KHO 6.1.1987 t. 3 (ATK) KHO 12.5.1987 t. 1741 KHO 13.7.1998 t. 1305 (ATK) KHO 20.8.1999 t. 2081 (ATK) KHO 2002:24
KHO 2002:83
KHO 7.7.2009 t. 1741 (LRS) KHO 31.12.2009 t. 3756 KHO 2010:24
KHO 2010:56 KHO 2013:152 Hovioikeudet
Itä-Suomen HO 26.4.1991 S 89/549 Vaasan HO 15.12.1992 S 92/20 Helsingin HO 17.6.2003 S 01/3155 Turun HO 3.5.2006 S 05/1781
LYHENNELUETTELO
AL avioliittolaki 234/1929
ATK KHO:n ennen 30.9.2002 julkaisema muu kuin vuosikirjapäätös De minimis –asetus Komission asetus (EU) N:o 1407/2013, annettu 18 päivänä jou-
lukuuta 2013, Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuk- sen 107 ja 108 artiklan soveltamisesta vähämerkityksiseen tu- keen, EUVL N:o L 352, 24.12.2013, s. 1.
DL Defensor Legis
EUVL Euroopan unionin virallinen lehti (1.2.2003 jälkeen) EVL laki elinkeinotulon verottamisesta 360/1968
HE hallituksen esitys
HO hovioikeus
JFT Tidskrift, utgiven av Juridiska Föreningen i Finland
KHO korkein hallinto-oikeus
KKO korkein oikeus
LaVM lakivaliokunnan mietintö
LM Lakimies. Suomalaisen lakimiesyhdistyksen aikakauskirja LRS lyhyt ratkaisuseloste (KHO:n 30.9.2002 jälkeen julkaisema muu
kuin vuosikirjapäätös
MK maakaari 540/1995
No numero
OTJP Oikeustiede-Jurisprudentia. Suomalaisen lakimiesyhdistyksen vuosikirja
PerVL perintö- ja lahjaverolaki 378/1940
PK perintökaari 40/1965
t. taltio
TVL tuloverolaki 1535/1992
VaVM valtiovarainvaliokunnan mietintö
vp valtiopäivät
VML laki verotusmenettelystä 1558/1995
VSVL varainsiirtoverolaki 931/1996
KUVIOT JA TAULUKOT
Kuvio 1. Metsätilan sukupolvenvaihdoksen pääasialliset saannot ja verovelvoitteet.
1 JOHDANTO
1.1 Taustaa
Metsätilan sukupolvenvaihdoksessa on kyse metsätilana käytetyn kiinteistön luovutuksesta uudelle omistajalle. Maa- ja metsätilojen tai yritysten sukupolvenvaihdoksista ei ole ole- massa säädöstä, jossa olisi säännelty sukupolvenvaihdoksen vaiheista yhdessä laissa, vaan sukupolvenvaihdoksiin sovelletaan säännöksiä usean eri oikeudenalan alueelta. Kiinteistön luovutuksesta säännellään maakaaressa (MK, 540/1995). Tämän lisäksi sukupolvenvaihdos voi tapahtua perintökaaren (PK, 40/1965) mukaisen saannon perusteella. Käytettävistä luovutustoimista riippuen tulee sovellettaviksi yksityisoikeudellisia perintö- ja jäämistöoi- keuden säännöksiä tai varallisuus- ja sopimusoikeuden säännöksiä. Luovutustoimesta riip- pumatta sovellettaviksi tulee lisäksi julkisoikeuden puolelta vero-oikeuden säännöksiä.
Luovutuksensaajan rahoituksen tarve voi verotuksen lisäksi myös johtaa finanssioikeuden puolelle. Kiinteistöoikeus ja kiinteistönmuodostaminen tuo aihepiiriin ympäristöoikeuden ulottuvuuden. Toki sukupolvenvaihdoksen yhteydessä voi tulla pohdittavaksi myös muita ympäristöoikeuden alaan kuuluvia säännöksiä, jos tilaan kuuluu esimerkiksi suojelualueita tai elinympäristöjä, jotka vaativat jatkajalta erityishuomiota tai edellyttävät tietyistä toi- menpiteistä pidättäytymistä.
Aihe on siten hyvin moni oikeustieteellinen1, jossa liikutaan verotuksen lisäksi perintö-, jäämistö-, finanssi-, sopimus- ja ympäristöoikeuden rajapinnoilla. Metsätilan sukupolven- vaihdoksen osalta on syytä tunnistaa ja ottaa huomioon eri oikeudenalojen piiriin kuuluvi- en säännösten tuomat mahdollisuudet ja haasteet. Tämä huomioiden tässä tutkimuksessa en pyri keskittymään pelkästään vero-oikeudellisiin kysymyksiin vaan tavoitteena on tutkia ja analysoida sukupolvenvaihdokseen liittyviä kysymyksiä laajemmasta näkökulmasta ja an- taa vastaus siihen, mitä oikeudellisia seikkoja on otettava huomioon eri vaiheissa ja mitä lainsäädäntöä tulee sovellettavaksi prosessin aikana ja mitä oikeudellisia ongelmia suku- polvenvaihdostilanteissa voi esiintyä. Toki verotus on osa kokonaisuutta, eikä sitä ole tar- koitus sivuuttaa vaan vastata myös kysymykseen, mitä vero-oikeudellisia seikkoja suku- polvenvaihdosta suunniteltaessa on syytä tiedostaa ja huomioida.
1 Ks. monitieteisyyden määrittelystä Määttä 2016, s. 206.
Tutkielman lähtökohtana on tilanne, joka lähes jokaiselle metsänomistajalle tulee yleensä jossakin elämänvaiheessa eteen eli kysymys siitä, mitä metsätilalle tulisi tehdä, kun itse ei enää halua tai pysty tilaa hoitamaan. Mietinnässä voivat olla vaihtoehdot tilan myymisestä lahjoittamiseen tai perinnönjättämiseen. Lopulliseen ratkaisuun vaikuttavat monet seikat sopivan jatkajan löytymisestä rahan tarpeeseen ja edullisimpaan veroratkaisuun. Sukupol- venvaihdosta harkitsevan metsänomistajan tulisi pystyä ratkaisemaan ainakin seuraavat ongelmat: kenelle tai keille, milloin, millä tavalla ja mitä kustannuksia tai seuraamuksia siitä aiheutuu. Tulisiko tila jättää perinnöksi lapsille vai testamentata sukuun tai suvun ul- kopuolelle? Vai olisiko metsänomistajalla halua luopua tilasta jo omana elinaikanaan?
Sukupolvenvaihdoksella tarkoitetaan omistussuhteiden muutoksia, joiden seurauksena tila siirretään omistajan elinaikana tai se siirtyy omistajan kuoltua uudelle omistajalle.2 Usein metsätilan sukupolvenvaihdos mielletään pelkkänä verosuunnitteluna, jolla pyritään löy- tämään verotuksellisesti kaikkein edullisin ratkaisu, mutta todellisuudessa sukupolven- vaihdokselle on paljon muitakin ratkaisuperusteita. Monesti huomataan, että verotukselli- sesti edullisin ratkaisu ei olekaan kokonaisuuden kannalta mieleisin tai järkevin. Välttä- mättä perillisistä ei löydy sopivaa jatkajaa, jolloin tilalle joudutaan etsimään uutta omista- jaa muualta. Toisaalta tilanne voi olla se, että perillisistä löytyy useita halukkaita tilan uu- siksi omistajiksi. Tällöin tulisi pyrkiä löytämään käytettävissä olevan keinovalikoiman avulla sekä verotuksellisesti että käytännön seikkojen osalta tarkoituksenmukaisin ratkaisu.
Ratkaisun löytymiseen vaikuttaa mm. se, onko osalla tai kaikilla jatkajista mahdollisuus maksaa osuutensa tilasta vai turvaudutaanko kaupan sijaan muihin vaihtoehtoihin. Toki veroseuraamukset on syytä arvioida kaikissa tapauksissa huolella ja tarkasti sekä suunnitel- la hyvissä ajoin niiden rahoituslähde. Lähisukulaisille tapahtuvissa luovutuksissa tulee usein kyseeseen myös verolainsäädäntöön sisältyvät huojennukset.
Sukupolvenvaihdoksen suunnittelua ei kuitenkaan pitäisi aloittaa verotoimistosta vaan kar- toittamalla metsänomistajan ja mahdollisten jatkajien tavoitteet sukupolvenvaihdoksen ja metsätilan suhteen ja niiden pohjalta lähteä etsimään sopivaa ratkaisuvaihtoehtoa. Erilaisia tapoja tehdä sukupolvenvaihdos on useita: perintö, testamentti, lahja, lahjanluonteinen kauppa tai kauppa.3
2 Lindgren 2001, s. 1.
3 Kiviniemi – Havia 2011, s. 12–14.
Maa- ja metsätilojen sukupolvenvaihdoksia helpottamaan ja vauhdittamaan on säädetty useita huojennuksia, joista viimeisimpänä muutoksena on tuloverolain (TVL, 1535/1992) metsälahjavähennys. Verohuojennusten tavoitteena on lisätä sukupolvenvaihdosten toteut- tamista jo metsänomistajan elinaikana, kun usein merkittäviksi muodostuvia veroseu- raamuksia on mahdollista keventää.
Yleisimmin metsätilat periytyvät suvussa, sillä 45 % metsänomistajista on saanut metsäti- lansa perintönä tai lahjana. Lisäksi 41 % metsänomistajista on ostanut tilansa joko van- hemmiltaan tai sukulaisiltaan. Ainostaan 15 % on ostanut tilansa vapailta markkinoilta.4 Kuten metsätilojen saantotavasta selviää, yleisimmin metsätila siirtyy suvussa joko perin- tönä, lahjana tai kauppana.
Aiheen ajankohtaisuutta korostaa metsänomistajien ikääntyminen ja ikärakenteen kehitys, mikä lisää tarvetta tehdä metsätilojen sukupolvenvaihdoksia edelleen. Metsänomistajien keski-ikä vuonna 2009 oli 60 vuotta ja 38 % metsänomistajista oli yli 65-vuotiaita. Keski- ikä on noussut selvästi verrattuna vuoteen 1990, jolloin metsänomistajien keski-ikä oli 54 vuotta.5 Vuodesta 2006 metsänomistajien määrä on kasvanut, samalla kuitenkin metsämaa on keskittynyt yhä suuremmille tiloille, mutta metsätilojen keskikoko on edelleen pienen- tynyt.6 Tämän lisäksi kiinteistörakenne on pirstoutunut.7 Metsätilojen keskikoko oli vain 30,3 ha vuonna 2012.8 Hallituilla ja etukäteen suunnitteluilla omistajanvaihdoksilla pyri- tään vähentämään myös kiinteistörakenteen pirstoutumista entisestään.
Suomen 26,2 milj. hehtaarin metsätalousmaa-alasta yksityisessä omistuksessa on 53 %.
Suurin osa yksityisomistuksessa olevista metsistä omistetaan yksin tai yhdessä puolison kanssa. Verotusyhtymien, yhteismetsien ja kuolinpesien omistusosuus jää alle 20 %.9 Kun metsänomistajien ikärakenteen lisäksi huomioidaan, että Suomen maa pinta-alasta 86 % on metsätalousmaata, on selvää, että tulevina vuosina metsätilan omistajanvaihdoksia tullaan tekemään enenevissä määrin ja ne tulevat käsittämään merkittävää osaa Suomen maa pin- ta-alasta. Aiheen ajankohtaisuutta korostaa myös metsäalan kasvu sekä sukupolvenvaih- doksia vauhdittamaan säädetyt lakimuutokset.
4 Hänninen – Karppinen – Leppänen 2011, s. 38.
5 Hänninen – Karppinen – Leppänen 2011, s. 23 ja 41.
6 Metsäntutkimuslaitos 2014, s. 35.
7 Hänninen – Karppinen – Leppänen 2011, s. 67.
8 Metsäntutkimuslaitos 2014, s. 35.
9 Metsäntutkimuslaitos 2014, s. 33 ja 35.
1.2 Tutkimuskysymykset, rajaus ja metodi
Tässä tutkimuksessa tavoitteena on tutkia metsätilan sukupolvenvaihdoksen keskeisiä oi- keudellisia kysymyksiä. Tarkoituksena ei ole antaa kaiken kattavaa vastausta koko suku- polvenvaihdosprosessia kohtaaviin ongelmiin tai tehdä tarkkaa selkoa kaikista vaiheista, vaan keskittyä relevantteihin ongelmakohtiin ja analysoida niitä. Aihepiirin laajuus huomi- oiden kaikkiin vaiheisiin tai erityiskysymyksiin syventyminen ei olisi tutkielmassa edes mahdollista.
Voimassa olevaa lainsäädäntöä systematisoimalla analysoin metsätilan sukupolvenvaih- doksen oikeudellisia kysymyksiä ja eri oikeuden aloille ulottuvaa sääntelyä sekä pyrin ko- koamaan yhteen lainsäädännössä hajanaisen metsätilan sukupolvenvaihdosta koskevan sääntelyn de lege lata. Usein sukupolvenvaihdoksesta tulee ensimmäisenä mieleen vero- suunnittelu ja verotekniset seikat, joilla olisi mahdollista saavuttaa edullinen lopputulos.
Sukupolvenvaihdosprosessin aikana tulee kuitenkin sovellettaviksi säännöksiä useiden muidenkin oikeudenalojen alalta.
Tutkimuskysymykset voi kiteyttää seuraavasti:
1. mitä oikeudellisia keinoja ja vaihtoehtoja metsänomistajalla on sukupolvenvaih- doksen tekemiseen,
2. millaisia oikeustoimia kyseisten vaihtoehtojen osalta on tehtävä ja mitä oikeudelli- sia seuraamuksia niistä aiheutuu ja
3. mitä oikeudellisia ongelmia sukupolvenvaihdosprosessin aikana tulee ratkaistavak- si.
Lainopillisessa tutkimuksessa keskityn sukupolvenvaihdokseen jäämistösuunnittelun nä- kökulmasta de lege lata. Tutkimuksessa analysoin pääasiassa niitä oikeustoimia, joita met- sänomistajalla on mahdollisuus elinaikanaan tehdä tilansa luovuttamiseksi jatkajalle tai jatkajille. Perintöoikeudelliset vaihtoehdot on kuitenkin syytä ottaa huomioon, koska met- sänomistaja voi harkinnan jälkeenkin päätyä pitämään tilan omistuksessaan kuolemaansa asti. Perintöoikeudellisista kysymyksistä analysoin ennakkoperintöön, lakiosaan ja suo- siolahjaan liittyviä kysymyksiä. Muutoin perintöoikeudellisiin kysymyksiin ei kuitenkaan aiheen laajuus huomioiden ole mahdollista tässä yhteydessä laajemmin syventyä. Aiheen laajuus huomioon ottaen en myöskään käsittele tutkielmassa avio-oikeuden kiemuroita kuin tarvittavilta osin, vaikka moni metsätila onkin puolisoiden yhteisessä omistuksessa.
1.3 Rakenne
Metsätilan sukupolvenvaihdoksen yhteydessä arvioitaviksi tulevat erityisesti saantoa kos- kevat oikeudelliset kysymykset sekä saannosta ja saantotavasta seuraavat verovelvoitetta koskevat kysymykset. Sukupolvenvaihdos voidaan jäsentää esimerkiksi saantotavan ja verovelvollisuuden mukaan kuviossa 1 esitetyllä tavalla. Tällöin analysoitaviksi tulevat sukupolvenvaihdoksen osalta oikeudelliset käsitteet omistusoikeuden saanto sekä siitä seu- raava verovelvoite. Tässä tutkimuksessa analysoitaviksi elinaikaisina luovutustoimina ja saantoina tulevat kauppa ja lahja. Näiden lisäksi analysoin soveltuvin osin myös ennakko- perintöön ja suosiolahjaan sekä lakiosaan liittyviä kysymyksiä, koska luovutuksina kaksi edellä mainittua tapahtuvat elinaikana. Koska niiden vaikutukset ulottuvat myöhempään perinnönjakoon ja erityisesti lakiosaperillisten oikeuksiin, on myös syytä tarkastella la- kiosaoikeutta tältä osin. Verovelvoitteiden osalta tutkittavina ovat kaupasta ja lahjasta seu- raavat velvoitteet: varainsiirtovero, luovutusvoittovero ja lahjavero. Näiden lisäksi olen- naista on myös huomioida tuloverolain metsävähennys ja metsälahjavähennys.
Tutkielman toisessa luvussa käsittelen kauppaa ja kolmannessa luvussa lahjaa metsätilan omistusoikeuden luovutustoimina. Luvuissa analysoin oikeustoimien sisältöä ja ongelma- kohtia, joita sukupolvenvaihdosta tehtäessä voi tulla esiin. Kauppa ja lahja ovat maakaaren mukaisia luovutustoimia, jotka muodostavat metsänomistajan elinaikana, inter vivos, teh- tävien oikeustoimien päävaihtoehdot. Metsänomistajalla on toki elinaikanaan myös mah- dollista tehdä omaisuuttaan koskevia määräämistoimia, jotka realisoituvat vasta kuoleman jälkeen, mortis causa. Perintö- ja testamenttisaantoihin ei kuitenkaan tässä tutkielmassa ole mahdollista syventyä.
Toisessa luvussa pääpaino on maakaaren mukaan tehtävien luovutustoimien muotomäärä- ysten ja mahdollisten virhetilanteiden analysoinnissa. Luvussa olen myös tarkastellut kiin- teistön jakamista, koska monissa tilanteissa metsätilalle ei löydy ainoastaan yhtä uutta omistajaa. Kolmannessa luvussa analysoin täysin vastikkeettoman lahjan lisäksi osittain vastikkeettomiin luovutuksiin liittyviä kysymyksiä. Tämän lisäksi luvussa olen tutkinut ennakkoperintöön ja suosiolahjaan liittyviä ongelmakohtia sekä niiden vaikutusta myö- hemmin lakiosan määräytymiseen.
Neljänteen lukuun on sijoitettu tutkimuksen vero-oikeudellinen tarkastelu. Tutkin luovu- tustoimien verokohtelua sekä kaupan että lahjan osalta. Luvussa pääpaino on tuloverolaissa
säännellyissä luovutusvoittoa, metsävähennystä ja lahjaa koskevissa erilaisissa sukupol- venvaihdoshuojennuksissa. Verotuksen osalta on olennaista tunnistaa eri vaihtoehtojen mahdolliset veroseuraamukset tai vastaavasti huojennukset ja tietyissä tilanteissa verova- paus. Elinaikana tehdyillä luovutustoimilla voi olla vaikutusta myös myöhemmin luovutta- jan kuoleman jälkeen tapahtuvaan perintöverotukseen. Luvussa tarkastelen myös metsäyh- tymän ja yhteismetsän verokohtelun eroavaisuuksia.
Lopuksi esitän pohdintoja jatkotutkimusaiheiden osalta. Tavoitteena on, että tutkimusky- symyksiin vastaamalla tulee samalla vastattua myös kysymykseen, miksi sukupolvenvaih- doksen kokonaisvaltainen etukäteissuunnittelu on metsänomistajan ja uusien omistajien kannalta kannattavaa ja järkevää.
Kuvio 1. Metsätilan sukupolvenvaihdoksen pääasialliset saannot ja verovelvoitteet.
2 METSÄTILAN OMISTUSOIKEUDEN VASTIKKEELLINEN LUOVUTUS
2.1 Kiinteistön saannosta ja käsitteestä
Omistusoikeus kiinteistöön saadaan maakaaren (540/1995) 1 luvun 1 §:n mukaan kaupalla, vaihdolla, lahjana tai muulla luovutuksella.10 Saman luvun 2 §:n mukaan kiinteistön luovu- tusta koskevia säännöksiä sovelletaan myös kiinteistön määräosan ja määräalan sekä kiin- teistöjen yhteisen alueen ja sen määräalan sekä yhteisalueosuuden luovutukseen. Vaikka perhe- ja perintöoikeudelliset saannot jäävät maakaaren kiinteistön luovutusta koskevien säännösten soveltamisalan ulkopuolelle, saannon laatu ei vaikuta esimerkiksi maakaaren mukaiseen lainhuudatusvelvollisuuteen.11 Näin ollen esimerkiksi perintönä saadun kiinteis- tön lainhuudatukseen sovelletaan maakaaren säännöksiä. Kiinteistön käsite viittaa hallituk- sen esityksen (120/1994) mukaan kaikkiin maa- ja vesialueisiin. Kiinteistön luovutusta koskevaa sääntelyä sovelletaan siten myös kiinteistön määräalan ja määräosan sekä kiin- teistöjen yhteisen alueen, kuten yhteismetsän, luovutukseen.12
Kaupan kohteena voi olla yksi tila, useita tiloja, määräala tai murto-osa tilasta.13 Kiinteis- töllä tarkoitetaan varsinaista kiinteistöä, joka on kiinteistörekisteriin merkitty itsenäinen maanomistuksen yksikkö. 14 Metsätila muodostaa tällaisen kiinteistörekisterilain (392/1985) 2.1 §:n mukaisen tilan.15
Suomen kiinteistön käsite eroaa jonkin verran Ruotsin kiinteistön käsitteestä. Suomessa on aiemmin omaksuttu ainoastaan kaksiulotteinen kiinteistö, jolla on pituus, leveys ja pinta-ala.
Ruotsissa puolestaan kiinteistö on kolmiulotteinen. Kolmiulotteisuudella tarkoitetaan maan- pinnalle sijoittavan peruskiinteistön ylä- ja alapuolista tilaa.16 Suomessa on kuitenkin myös siirrytty osittain kolmiulotteisen kiinteistön mahdollistavaan lainsäädäntöön. Vuoden 2018 elokuun alussa voimaan tullut lainsäädäntö mahdollistaa kolmiulotteisen kiinteistön muodos- tamisen asemakaava-alueilla.17
10 Kuoleman jälkeisistä saannoista sekä avioliittolain mukaisen osituksen ja lunastusmenettelyn kautta saa- duista saannoista säädetään erikseen.
11 HE 120/1994, s. 39.
12 HE 120/1994, s. 39.
13 Aarnio – Saarenpää – Santala 1983, s. 123.
14 HE 120/1994, s. 39.
15 HE 227/1994, s. 94.
16 Niemi 2016, s. 39. Ks. myös kiinteistön käsitteestä Ruotsissa Rabe – Bojs 2005, s. 187.
17 HE 205/2017 vp, s. 1.
2.2 Kiinteistön kauppa
2.2.1 Kaupan muotovaatimuksista ja muista ehdoista
Metsätilan kauppaa koskevat samat muotovaatimukset kuin muitakin kiinteistön kauppo- ja.18 Siten sukupolvenvaihdokseen sovelletaan maakaaren 2 luvun mukaisia kiinteistön kauppaa koskevia muotovaatimuksia. Metsänomistajalla on sopimusvapauden nojalla oi- keus valita, kenen kanssa tilakaupan tekee, mutta myös sukulaisten välisten luovutusten on täytettävä säädetyt muotoseikat ollakseen pätevä.
Määrämuotovaatimuksesta huolimatta maakaaren lähtökohtana ja pääsääntönä kiinteistön kauppaan on sopimusvapaus.19 Tämä tarkoittaa sitä, että sopimuksen osapuolilla on valta tehdä tai olla tekemättä haluamansa sopimus (päätäntävapaus) valitsemansa henkilön kanssa (valintavapaus) ja haluamillaan ehdoilla (sisältövapaus). Tehty sopimus on yleensä myös mahdollista purkaa (purkamisvapaus).20 Sopimusvapaudesta on kuitenkin poikettu erityisesti muotovapauden osalta, lisäksi maakaaressa on pakottavia säännöksiä kaupan ehdoista. MK:ssa sopimusvapaudella tarkoitetaan kuitenkin ensi sijassa sisältövapautta, jonka mukaisesti osapuolten sopimien ehtojen tulee ilmetä muotomääräysten mukaisesta kauppakirjasta tai sitä täydentävästä vapaamuotoisesta sopimuskirjasta. Sisältövapauskaan ei kuitenkaan toteudu sen laajimmassa merkityksessä.21
Kaupan vähimmäisehtojen kirjaaminen kauppakirjaan ei ole pelkästään muotovaatimuksen edellytys vaan koko kaupan edellytyksenä. Jos jokin vähimmäisehdoista puuttuu, katso- taan, ettei kauppaa ole edes syntynyt eikä siten ole olemassa kiinteistön kauppaa, joka tuli- si selittää muotovirheen vuoksi pätemättömäksi.22 Varsinaisen pakottavan sääntelyn lisäksi sopimusvapaus on suhteellinen myös tyyppivapauden osalta. Sopimusneuvottelujen alussa osapuolten oletetaan ensin valitsevan sopimustyypin, joka on lähtökohtaisesti määräävä suhteessa ehtoihin ja niiden tyyppeihin. Näin ollen osapuolten oletetaan sopivansa valitse- mansa sopimustyypin mukaisista ehdoista.23
18 Ks. Jokela – Kartio – Ojanen 2010, s. 22. Kiinteistön kauppa on eniten käytetty luovutussaanto.
19 Ks. sopimusvapaudesta Pöyhönen 1988, s. 266–270.
20 Niemi 2016, s. 17–18. Ks. myös Mähönen DL 2007, s. 224; Kyllästinen 2010, s. 136–138.
21 Mähönen DL 2007, s. 225.
22 Mähönen DL 2007, s. 226; Tepora ym. 2010, s. 133.
23 Niemi 2016, s. 18.
Muotovaatimuksista seuraa, että kiinteistön kauppa on määrämuotoinen oikeustoimi.24 Maakaaren toisen luvun 1 §:n mukaan kiinteistön kauppa on tehtävä kirjallisesti. Myyjän ja ostajan tai heidän asiamiehensä on allekirjoitettava kauppakirja. Kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien kauppakirjan allekirjoittajien läsnä ollessa. Kauppakirjasta on käytävä ilmi luovutustarkoitus, luovutettava kiinteistö, myyjä ja ostaja sekä kauppahinta ja muu vastike. Muotovaatimus on ankara ja muotovirheestä seuraa kaupan pätemättö- myys.25 Kaupan muoto tukee niin sopimuksen luonteen, sisällön kuin syntymisen selkeyt- tä.26 Lisäksi ankaran muotovaatimuksen yhtenä perusteena on luovutuksen luotettavuus.
Muotovaatimuksella pyritään takaamaan, että kauppakirjan sisältö on täsmällinen, mitä kiinteistön lainhuudatus edellyttää.27
Allekirjoittamisen samanaikaisuusvaatimus yhtenä määrämuodon edellytyksistä takaa sen, ettei kauppa jää ns. välitilaan, jonka aikana vain toinen osapuoli olisi allekirjoittanut kaup- pakirjan.28 Etenkin tilanteissa, joissa ostajia tai myyjiä on useita, välitilan aikana saattaisi ilmetä erilaisia oikeudellisia ongelmia.29 Metsätilan luovutuksissa tilalla voi olla useita ostajia tai esimerkiksi kuolinpesän myydessä tilaa luovuttajia voi olla hyvinkin monta.
Tällöin on tärkeää, että kauppa saadaan vahvistettua kerralla, ettei esim. joku kuolinpesän osakkaista jää miettimään asiaa ja lopulta viivytä tai estä koko kauppaa. Samanaikaisuus- vaatimus edellyttää myös kaupanvahvistajan läsnäoloa samassa tilaisuudessa, jotta hän voi tarkastaa mm. osapuolten henkilöllisyydet ja allekirjoitusten aitouden. Kaupanvahvistajan läsnäolon yhtenä tehtävänä on toimia suojana kiinteistön luovutuksen aineellisilta pätemät- tömyysperusteilta, kuten pakolta tai väärennykseltä.30 Tepora ym. kuitenkin toteaa, että kaupanvahvistajan tehtävänä ei kuitenkaan oli aineellisen pätevyyden tutkiminen, mutta jos luovutustoimi on selvästi lainvastainen tulee hänen kieltäytyä sen vahvistamisesta.31 Muotomääräyksiä enemmän tulkinnanvaraisia tilanteita metsätilakaupoissa voivat kuiten- kin aiheuttaa muut sopimusehdot ja luovutukseen sisältyvä riskinjako. Kyllästinen on tut-
24 Jokela – Kartio – Ojanen 2010, s. 32.
25 HE 120/1994, s. 24. Ks. muotosäännöistä Tepora ym. 2010, s. 100–102. Ks. Mähönen DL 2007, s. 226. Jos kauppakirja täyttää vähimmäisvaatimukset, mutta muotoseikassa on virhe, esimerkiksi väärä kiinteistötun- nus, voidaan kauppakirjaa tulkita siten kuin osapuolet ovat sen tarkoittaneet.
26 Kyllästinen 2010, s. 136.
27 Tepora ym. 2010, s. 97.
28 HE 120/1994 vp, s. 24.
29 Jokela – Kartio – Ojanen 2010, s. 35. Ks. Mähönen DL 2007, s. 222. Oikeuskäytännössä on useita tapauk- sia, joissa kaupanvahvistusta rasitti se, ettei myyjä ja ostaja olleet samaan aikaan saapuvilla.
30 Tepora ym. 2010, s. 97 ja 118. Ks. Kasso 2014, s. 204–205.
31 Tepora ym. 2010, s. 117. Ks. myös kaupanvahvistusmenettelyn kritiikistä Mähönen DL 2007, s. 227–237.
kinut sopimusosapuolten riskinjakoa maakaaressa. Hänen mukaansa kiinteistön kaupassa sopimuksella on suuri merkitys, eikä sopimusta pidä ymmärtää vain vähimmäisehdot täyt- tävänä kauppakirjana vaan laajempana kokonaisuutena, johon kuuluvat myös kaikki muut asiakirjat ja osapuolten suulliset sopimukset, joissa he ovat sopineet jonkin kaupankohtee- seen liittyvän seikan.32 Yleisesti kiinteistön kauppojen yhteydessä sovitaan monista kaup- paa tai kaupan kohdetta koskevista lisäehdoista, eikä metsätilan kaupat tee tästä poikkeus- ta. Osapuolilla on usein erilaisia intressejä lisätä kauppaan ehtoja. Metsätilan sukupolven- vaihdoksissa kiinteistön luovutus tulisi ymmärtää juuri laajempana kokonaisuutena, jossa kaupan yhteydessä saatetaan sopia monista tilaa koskevista järjestelyistä joko kirjallisesti tai suullisesti.
Sivuehdot voivat liittyä mm. myyjän hallintaoikeuden pidättämiseen, maksutapajärjeste- lyihin, vakuusjärjestelyihin tai joihinkin muihin seikkoihin, joista on syytä sopia kaupan yhteydessä.33 Lähisukulaisten kesken tehtävissä metsätilan sukupolvenvaihdoksissa melko yleinen ehto on myyjän pidättämä hakkuuoikeus itsellään joko määräajaksi tai eliniäkseen.
Myyjän hallintaoikeuden pidättämisellä voidaan saavuttaa sukupolvenvaihdoksissa merkit- tävää veroetua. Toisaalta myös muut tilanhoitoon liittyvät ehdot tai velvoitteet voivat olla mahdollisia.
Hallintaoikeuden laajuudesta on hyvä huomioida, että hallintaoikeus ei oikeuta myyjää käyttämään kiinteistön substanssia normaalia kotitarvekäyttöä enempää (MK 2:13.1).
Säännöksen mukaisesti kiinteistön tuotto kuuluu myyjälle tämän hallinta-aikana ellei toisin ole sovittu. Hallituksen esityksessä on kuitenkin selvennetty säännöstä siten, että mm.
myyjällä on oikeus hakata metsää vain kiinteistön ylläpitoon, vaikka tuotto olisi tätä suu- rempi.34 Tämä tarkoittaa sitä, että hallintaoikeuden nojalla myyjällä ei ole hakkuuoikeutta tilan puustoon vaan hakkuuoikeudesta on pitänyt sopia erikseen. Puolestaan hakkuuoikeu- den haltijalla ei ole oikeutta luovuttaa sitä kolmannelle ellei toisin ole sovittu.35
Maakaari on tuonut asiaan selkeän muutoksen. Aarnio ym. ovat aiemmin todenneet, että hal- lintaoikeus tuottaa myyjälle oikeuden yleisten oikeusperiaatteiden mukaan tuoton nauttimi- seen, jolloin itse substanssi ei vähene. Heidän mukaansa metsän käyttöoikeudella tarkoite-
32 Kyllästinen 2010, s. 133.
33 Tepora ym. 2010, s. 156, 160 ja 164. Ks. kielletyistä ehdoista Tepora ym. 2010, s. 147–155.
34 HE 120/1994 vp, s. 48.
35 Tepora ym. 2010, s. 157.
taan useimmiten sitä, että myyjät saavat myydä metsää siinä määrin kuin metsänhoitoviran- omaiset sallivat. Näin ollen metsähakkuuoikeuden osalta olisi heidän mukaansa syytä merki- tä kauppakirjaan rajoitus, mikäli käyttöoikeus ei saa ulottua avohakkuuseen asti.36 Nykyinen maakaaren edellä mainittu säännös nimenomaisesti rajaa metsän käyttöoikeuden kotitarve- käyttöön, jolloin vastaavanlaiselle kirjaukselle kauppakirjaan ei ole enää tarvetta, vaan päin- vastoin kirjaus tulisi tehdä jos myyjä ja ostaja haluavat sopia säännöksen sanamuotoa laa- jemmasta käyttöoikeudesta. Toki muutaman hehtaarin tiloilla kotitarvekäyttö voi tarkoittaa jopa lähes avohakkuun laajuisia toimia.
2.2.2 Myyjän ja ostajan vastuu
Metsätilan kaupoissa on syytä olla tarkkana, vaikka kauppa tehtäisiin lähisukulaisten kes- ken, koska virheitä, kiistoja ja epäselvyyksiä voi tästä huolimatta tulla.37 Erimielisyyksiä voi tulla etenkin kaupan kohteesta ja mahdollisista lisäehdoista. Kiinteistön rekisteriote, lainhuutotodistus, kiinteistörekisterikartta ja mahdollinen metsäsuunnitelma on syytä ottaa kauppakirjaan kirjattavien tietojen pohjaksi ja kiinteistökartta myös kauppakirjan liitteeksi.
Jos esimerkiksi kohteen pinta-ala tai tilan rajat kirjataan ulkomuistista kauppakirjaan, vir- heitä saattaa helposti tulla. Lähisukulaisten välisissä sopimuksissa ulkomuistin ja puheiden varassa toimimisen riski korostuu.38 Välttämättä riitaa ei saada sovittua ilman oikeuden- käyntiä, joten oikeuskäytäntö tuntee useita tapauksia, joissa myös lähisukulaisten välisissä kaupoissa on päädytty oikeuteen asti selvittämään asiaa.
Lähtökohtaisesti maakaaren mukaan myyjä vastaa siitä, että hänen luovuttamansa kiinteis- tön tiedot ovat oikeat.39 Myyjällä on tiedonantovelvollisuus sellaisista kaupan kohteen ominaisuuksia koskevista tiedoista, joiden voidaan olettaa vaikuttavan kaupasta päättämi- seen. Jos myyjällä on myös selonottovelvollisuus, hän ei vapaudu virhevastuusta, vaikka olisi antanut tiedossaan olevat tiedot.40 Hänen on virhevastuusta vapautuakseen otettava asianomaisista seikoista selko voidakseen ilmoittaa niistä ostajalle.41 Selonottovelvollisuus voi olla myös ostajalla, tällöin hänen on itse otettava seikoista selko, joilla on hänelle mer-
36 Aarnio – Saarenpää – Santala 1983, s. 129.
37 Kiviniemi – Havia 2011, s. 66.
38 Kiviniemi – Havia 2011, s. 18–20.
39 Kiviniemi – Havia 2011, s. 67. Ks. myös Jokela – Kartio – Ojanen 2010, s. 122. Kiinteistön virhettä kos- kevia riitoja esiintyy oikeuskäytännössä paljon. Ennen maakaaren voimaantuloa kaupan kohteena olevan kiinteistön virheen ja sen seuraamusten sääntely puuttui oikeudesta kokonaan.
40 Ks. myös Sisula-Tulokas 1992, s. 174–175. Hinnanalennus voi tulla kyseeseen myös piilevän virheen osal- ta. Täten tiedonantoperustelulla ei ole merkitystä hinnanalennuksen osalta.
41 Ks. Hoffrén 2013, s. 104. Kohteessa on virhe silloinkin, kun väärän tiedon antaminen on johtunut myyjän omasta tietämättömyydestä.
kitystä kaupan kannalta. Kiinteistön laatua koskevien seikkojen osalta ostajalla on tarkas- tusvelvollisuus. Ostajan selonotto- ja tarkastusvelvollisuus osaltaan kaventavat myyjän tiedonantovelvollisuutta.42 Ostaja ei saa vedota laatuvirheenä seikkaan, jonka hän olisi voinut havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei kuitenkaan ole ilman erityistä syytä, velvollisuutta tarkastaa myyjän kiinteistöstä antaman tiedon paik- kansapitävyyttä.43
Myyjän tulee kuitenkin oikaista havaitsemansa ostajan virheellinen käsitys, jolla on vaiku- tusta kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön. Lakivaliokunta on todennut, että säännös on turhan tulkinnanvarainen eikä myyjän voida olettaa tietävän, mitä ostaja on mielessään ajatellut kiinteistön aiotusta käytöstä. Siten lähtökohtana on, että myyjän tiedonantovelvol- lisuus koskee vain sellaisia ominaisuuksia, jotka objektiivisesti arvioiden vaikuttavat myy- tävän kiinteistön arvoon tai käyttöön. Myyjän oikaisuvelvollisuus koskee vain erityistapa- uksia, joissa myyjä on havainnut ostajan erehdyksen.44 Näin ollen metsätalousmaata myy- täessä myyjä voi olettaa ostajan hankkivan kiinteistöä metsätalouskäyttöön eikä ostaja voi vedota virheeseen, jos kiinteistö ei sovellukaan hänen aikomaansa muuhun käyttötarkoi- tukseen.
Yhtälailla arvioinnissa tulee ottaa huomioon virheen yleinen vaikuttavuus. Siten ostajan jälkikäteen tapahtuva ilmoitus yleisesti vähämerkityksisen virheen merkityksestä hänelle, ei ole riittävä osoittamaan virhettä vaikuttavaksi. Kuitenkin jos ostaja on jo ennen kauppaa korostanut jonkin kohteen ominaisuuden merkitystä hänelle, riittää tämä yleensä pitämään seikkaa vaikuttavana.45
Myyjällä ja ostajalla on mahdollisuus sopia erilaisista vastuunrajoitusehdoista, joilla voi- daan kaventaa myyjän vastuuta. Vastuunrajoituksista on sovittava yksilöidysti. Maakaaren 2 luvun 11.1,3 §:n mukaan kuitenkin ehto, jolla pyritään rajoittamaan myyjän vastuuta saannonmoitteesta on pätemätön. Sopimusosapuoli ei myöskään voi vedota yleisen sopi-
42 Jokela – Kartio – Ojanen 2010, s. 125.
43 Jokela – Kartio – Ojanen 2010, s. 147–148. Ks. myyjän ja ostajan vastuun määrittelystä myös Sisula- Tulokas 1992, s. 184.
44 LaVM 27/1994 vp, s. 4.
45 Hoffrén 2013, s. 89.
musoikeudellisen periaatteen mukaan vastuunrajoitusehtoon, jos hän on aiheuttanut sopi- musrikkomuksen tahallaan tai törkeällä huolimattomuudella.46
2.2.3 Kaupan virheestä
Maakaaressa virheet on jaoteltu kolmeen tyyppiin: laatuvirhe, vallintavirhe ja oikeudelli- nen virhe. Kaikkien virheiden mahdollisia seuraamuksia ovat kaupan purku, hinnanalennus ja vahingonkorvaus.47 Aivan vähäiset virheet eivät oikeuta esittämään vaatimuksia vaan virheet tai puutteet tulee olla kaupan kannalta vaikutuksellisia.48 Metsätilan kaupassa laa- tuvirheen voi muodostaa mm. virheellinen tai harhaanjohtava tieto metsäkiinteistön pinta- alasta tai muussa kiinteistön laatua koskevassa merkityksellisessä asiassa. Vastaavasti laa- tuvirheen aiheuttaa myös myyjän tietoinen ilmoittamatta jättäminen tällaisista seikoista.49 Lisäksi kiinteistössä voi olla salainen virhe, jota kumpikaan osapuoli ei ole voinut etukä- teen havaita. Tällöin virhekynnys on korkeampi eikä ostajalla ole oikeutta vahingonkorva- ukseen.50
Kiinteistön laatua koskevat virheet vaikuttavat yleensä myös kiinteistön arvoon. Metsätilan hintaan vaikuttaa eniten puuston arvo. Maapohjalla ei juurikaan arvoa ole, ellei sillä ole muuta käyttöarvoa esimerkiksi tonttina.51 Metsätilan kaupassa virheellinen tieto voi koskea myös esimerkiksi puuston laatua, mikä voi vaikuttaa olennaisesti koko tilan arvoon.52 Laa- tuvirheen voi muodostaa ilmoittamatta jätetty poikkeama tyypillisestä laadusta.53 Normaa- litapauksissa ostajan ei edellytetä tarkastusvelvollisuutta täyttäessään turvautuvan asiantun- tija-apuun. Kuitenkin olosuhteet, joiden merkitystä hän ei kykene arvioimaan, voi yksit- täistapauksissa johtaa asiantuntija-avun käyttämiseen.54 Käytännössä metsätilan kaupoissa ostajalle voi muodostua tällainen erityinen tarve, koska tilan puuston laadun ja mahdollisen
46 Hoffrén 2013, s. 258–259.
47 Jokela – Kartio – Ojanen 2010, s. 124. Ks. myös Grauers 2004, s. 103. Ruotsin maakaareen sisältyvät vastaavat kolme seuraamusvaihtoehtoa kiinteistön kaupan sopimusrikkomustilanteissa. Purku ja vahingon- korvaus voivat tulla sovellettaviksi kaikentyyppisissä sopimusrikkeissä, kun taas hinnanalennus voi tulla sovellettavaksi ainoastaan kiinteistössä ilmenevän virheen seuraamuksena.
48 Hoffrén 2013, s. 87.
49 Jokela – Kartio – Ojanen 2010, s. 140–141.
50 Hoffrén 2013, s. 100.
51 Kiviniemi – Havia 2011, s. 24.
52 HE 120/1994, s. 50.
53 Jokela – Kartio – Ojanen 2010, s. 143. Ks. myös Sisula-Tulokas 1992, s. 191–192. Jos virhettä ei ole voitu havaita tarkastuksessa, ostaja on yleensä ollut oikeutettu hinnanalennukseen. Vastaavasti jos ostajan olisi pitänyt havaita virhe, ei alennusta yleensä ole tuomittu.
54 Jokela – Kartio – Ojanen 2010, s. 148. Ks. myös Sisula-Tulokas 1992, s. 193. Asiantuntija-avun käyttämi- sen voi olettaa tietyissä tilanteissa kaventavan myyjän tiedonantovelvollisuutta ja vastaavasti lisäävän ostajan selonottovelvollisuutta ja riskiä.
muun erityispiirteen arviointi, edellyttää erityistä asiantuntemusta, jota ostajalla ei välttä- mättä ole. Tämän lisäksi puuston arvon määrittämiseen on syytä käyttää asiantuntija-apua.
Sen lisäksi, että laatuvirhe vaikuttaa kiinteistön arvoon, kiinteistön ja virheen arvostaminen voi muodostua ongelmalliseksi. Ennen kauppaa metsätila, on arvostettu johonkin tiettyyn arvoon. Jos myöhemmin ostaja huomaa sellaisen virheen, jonka perusteella hän on oikeu- tettu hinnanalennukseen, joudutaan määrittämään jonkinlainen arvo virheelliselle kiinteis- tölle tai virheelle, jotta saadaan selville alennuksen määrä. Tämä voi olla hankalaa etenkin, jos tilan luovutuksesta ja virheen havaitsemisesta on kulunut aikaa. Toisaalta tilan arvo on myös voinut muuttua kaupanteon ja lainhuudon välillä esimerkiksi luonnontuhon seurauk- sena. Lisäksi ostajalla voi olla mahdollisuus saada vahingonkorvausta esimerkiksi tilan- teissa, joissa hinnanalennus ei kata kaikkia virheen korjaamisesta aiheutuvia kuluja.55 Ostajan tarkastusvelvollisuus saattaa tulla esiin pinta-alavirheen osalta. Lähtökohtaisesti myyjä on virhevastuussa, jos hän on antanut virheellisen pinta-alatiedon. Oikeuskäytännön valossa näyttäisi kuitenkin siltä, että ostajan mahdollisuudet vedota pinta-alavirheeseen heikkenevät, jos kiinteistön rajat on käyty läpi ennen kaupantekoa. Sisula-Tulokas on tut- kinut tarkemmin pinta-alavirheestä aiheutuvia seuraamuksia ja oikeuskäytäntöä. Hänen mukaansa näyttäisi siltä, että virheelliset pinta-alatiedot eivät vielä sinällään perusta vas- tuuta vaan vaaditaan enemmän. Kyse on virheen olennaisuudesta ja siitä, että myyjä on ollut tietoinen virheestä. Säännönmukaisesti vähäiset poikkeamat eivät ole oikeuttaneet hinnanalennukseen. Toisinaan suurikaan poikkeama ei ole ollut tae hinnanalennuksen saamisesta. Tällaisissa tapauksissa hinnanalennus on jätetty tuomitsematta mm. perusteilla, että myyjä ja ostaja ovat yhdessä käyneet rajat läpi tai että kauppakirjasta on ollut pääteltä- vissä, ettei hinta ole määräytynyt pinta-alan perusteella.56
Ongelmia saattaa tulla, jos kaupan kohteena on määräala. Välttämättä kummallakaan osa- puolella ei ole tarkkaa tietoa määräalan pinta-alasta. Tällöin ostajan tarkastusvelvollisuu- teen kuuluu selvittää alueen ulottuvuus. Käytännössä ostaja ja myyjä käyvät kaupan koh- teena olevan määräalan rajat läpi ennen kaupantekoa, jolloin ostaja saa käsityksen alan koosta. Jos myöhemmin havaittaisiin, että myyjän antama pinta-ala olisi ollut hieman vir-
55 Grauers 2004, s. 109 ja 112.
56 Sisula-Tulokas 1992, s. 178–179. Ks. myös Hoffrén – Vuorenpää LM 2009, s. 798. Yleisesti myyjän tuot- tamuksella tai sen puuttumisella ei ole vaikutusta hinnanalennuksen määräytymiseen, sen sijaan myyjä ei yleensä joudu maksamaan vahingonkorvausta, jos virhe ei johdu huolimattomuudesta hänen puoleltaan.
heellinen, myyjä voi välttää virhevastuun, koska ostajalla oli voinut olla tarkoitus ostaa tietty alue ilman, että sen pinta-alalla on ollut hänelle tarkempaa merkitystä.57 Tietyissä tapauksissa on myös todettu, ettei myyjä ole antanut nimenomaista pinta-alaa koskevaa takuuta. Tällöin riski on ollut ostajalla, kun myyjä ja ostaja ovat yhdessä käyneet läpi ja määritelleet määräalan rajat ennen kaupantekoa. Pinta-alavirhettä koskevat tilanteet voi- daan kuitenkin tapauskohtaisesti tulkita joko myyjän tai ostajan vastuuksi.58
Kaupanvahvistajalain (573/2009) 3.2 §:n mukaan kaupanvahvistajan on tarkastettava, mistä rekisteriyksiköstä alue luovutetaan, kun on kyse määräalan kaupasta. Tämän lisäksi kaupan- vahvistajan on tarkastettava kiinteistöä koskevat tiedot lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä se- kä kiinteistörekisteristä (kaupanvahvistajalaki 3.3 §). Käytännössä kaupanvahvistajan tulee aina tarkastaa kaupan kohdetta koskevat omistus- ja rasitustiedot sekä kiinteistön yksilöintiä koskevat tiedot. Sääntelyllä vähennetään selvästi riskiä kaupan kohdetta koskevien yksilöin- titietojen puutteellisuudesta ja virheistä. Tällä parannetaan erityisesti ostajan oikeussuojaa.59
Metsätilan tai sen määräalan luovutuksissa alueen rajojen läpikäynti on perusasia, joka tulisi aina tehdä. Tätä varten ennen luovutusta, tulisi luovutettavan alueen rajat avata. Käy- tännössä etenkin isojen tilakauppojen ollessa kyseessä rajojen avaaminen on työläs projek- ti, joka jää helposti tekemättä. Tällöin myös rajojen läpikäynti maastossa jää usein väliin tai osittaiseksi. Tämä lisää riskiä myöhemmistä kiistoista, jos annetuissa tiedoissa havai- taan myöhemmin virheitä.
Kuten seuraavista oikeustapauksista huomataan, kauppakirjan tai muun sopimuksen sisältö saattaa aiheuttaa erimielisyyksiä selvien erheellisten kirjausten lisäksi myös sen tulkinnan- varaisuuden tai epätäydellisyyden takia. Välttämättä virhe ei sinällään ole kaupan kohtees- sa vaan kirjauksessa tai sen puutteessa. Toisaalta välttämättä kaikista tarvittavista seikoista ei ole edes ymmärretty sopia, koska ei ole ajateltu niistä aiheutuvan riitaa myöhemmässä vaiheessa. Sopimukseen voi jäädä aukko myös huomaamatta, kun jokin tärkeä seikka on jäänyt sopimatta tai varsinainen kirjaus kauppakirjaan tekemättä.60 Sopimusvapauden no- jalla voidaan tehdä myös sellaisia kirjauksia, jotka myöhemmin aiheuttavat osapuolten
57 Jokela – Kartio – Ojanen 2010, s. 150. Ks. Turun HO 3.5.2006 S 05/1781. Kauppakirjaan oli otettu ehto, ettei kummallakaan osapuolella ollut vaatimuksia mm. määräalan pinta-alan mahdollisesta virheestä. Oikeus katsoi, että ostaja oli laiminlyönyt tarkastusvelvollisuutensa ja kaupan kohteeksi oli sovittu tietty rajoiltaan määrätty alue eikä tiettyä pinta-alaa. Ostaja ei ollut oikeutettu hinnanalennukseen.
58 Sisula-Tulokas 1992, s. 179 ja 195.
59 HE 30/2009 vp, s. 25.
60 Saarnilehto 2009, s. 145–146.
kesken erimielisyyksiä, vaikka asioista olisi etukäteen sovittu ja kauppakirja olisi laadittu huolellisesti. Osapuolet ovat voineet ymmärtää sopimuksen eri tavoin.61
Pääsääntöisesti tilakaupoissa kohteen yksilöinnissä riittää kiinteistörekisteritunnus, muoto- määräyksen täyttämiseen.62 Nykyaikaiset tietojärjestelmät ja rekisterit helpottavat huomatta- vasti kiinteistöjen rajojen määrittämistä ja kohteen yksilöintiä. Virheen riskiä vähentää enti- sestään myös edellä mainittu kaupanvahvistajalain säännös. Oikeuskäytäntö tuntee aiempia ratkaisuja, joissa yksilöintitiedoissa on ollut puutteita. Luovutuksen kohteen rajojen määrit- tämistä ja kartan liittämisen tärkeyttä korostaa KKO ratkaisu KKO 1963 II 74. Ratkaistavana olleessa tapauksessa määräalan rajat olivat jääneet kokonaan merkitsemättä luovutuskirjaan eikä kaupanvahvistajan tai kenenkään muunkaan ilmoituksen perusteella määräalan sijain- nista voitu varmistua. Näin ollen määräalan lohkomista ei voitu suorittaa kyseisen luovutus- kirjan perusteella osapuolten ollessa erimielisiä sanotun alan sijainnista. Luovutuskirjassa oli ilmoitettu vain määräalan suuruus. Kauppa oli tehty muotomääräysten mukaisesti, joten se jäi voimaan, mutta yksilöintitietojen puutteellisuuden vuoksi määräalaa ei voitu lohkoa itse- näiseksi kiinteistöksi. Vastaavanlainen tilanne on helposti vältettävissä, kun kaupan kohtees- ta liitetään kartta sopimukseen. Kartan tärkeydestä määräalakaupoissa on huomauttanut Aar- nio ym. jo 1980-luvulla63, mutta puutteita toisinaan esiintyy, kuten seuraavasta kohtalaisen tuoreesta ratkaisusta käy ilmi.
Jos kaupan kohteen yksilöintitiedoissa on puutteita tai virhe, tämä ei välttämättä aiheuta kaupan pätemättömyyttä muotovirheen perusteella. Kauppakirjaa voidaan tulkita tai täyden- tää, jotta osapuolten tarkoitus saadaan toteutetuksi eikä kauppaa tarvitse muotovirheen pe- rusteella selittää pätemättömäksi. Ratkaisussa KKO 1998:65 korkein oikeus katsoi äänestyk- sen jälkeen kauppakirjan olevan tehty kiinteistönkauppaa koskevan muotosäännöksen mu- kaisesti, koska todistelulla oli toteen näytetty, että kaikilla osapuolilla oli määräalojen sijain- nista ollut sama käsitys eikä mainittuja määräaloja olisi voinut tilalla muualle sijoittaa. Mää- räalojen katsottiin sijaitsevan kanteessa esitetyissä paikoissa.
Kyseisessä tapauksessa kyse oli sukupolvenvaihdoskaupan yhteydessä toisille sisaruksille pidätetyistä määräaloista, joiden yksilöintitiedot olivat kauppakirjassa puutteelliset eikä si- jainnin osoittavaa karttaa ollut laadittu. Tapaukseen sovellettiin vanhaa vuoden 1734 maa- kaarta, jonka 1 luvun 2 §:n 1 momentin (575/1948) mukaan luovutuksen perustana olevat ehdot oli laitettava kauppakirjaan, jonka julkinen kaupanvahvistaja vahvistaa. Säännöksen
61 Saarnilehto 2009, s. 148.
62 Tepora ym. 2010, s. 110.
63 Aarnio – Saarenpää – Santala 1983, s. 125.
mukaisesti luovutuksen kohde oli tullut riittävällä tarkkuudella yksilöidä luovutuskirjassa.
Siten kysymys oli siitä oliko, määräalojen luovutus katsottava pätemättömäksi kauppakirjas- sa mainittujen yksilöintitietojen epämääräisyyden takia vai voitiinko luovutus katsoa tästä huolimatta tehokkaaksi ja luovutuksen sisältöä täsmentää tulkinnalla. Tässä tapauksessa tul- kinnalla oli mahdollista päästä selvyyteen määräalojen sijainnista. Kuitenkin myös nykyisen voimassa olevan maakaaren säännöksen tulkinnanvaraisuus kaupan kohteen yksilöintitieto- jen määrästä ja riittävyydestä voi aiheuttaa vastaavanlaisia tulkintatilanteita.
Kiinteistön käyttöä saattavat rajoittaa erilaiset rasitteet, jotka muodostavat merkittävän ryhmän maakaaressa tarkoitetuista vallinnanrajoituksista. Myyjän tiedonantovelvollisuu- teen kuuluu antaa ostajalle tieto tällaisesta rasitteesta, jolla voidaan olettaa olevan vaiku- tusta kauppaan. Kiinteistössä on vallintavirhe, jos viranomaisen päätös rajoittaa ostajan mahdollisuutta määrätä kiinteistön käytöstä tai sen luovuttamisesta tai muusta vallinnasta tavalla, jota hän on perustellusti voinut olettaa mahdolliseksi.64 Myyjällä on tiedonantovel- vollisuuden lisäksi laaja selonottovelvollisuus päätöksistä, jotka kohdistuvat hänen kiin- teistöönsä.65 Hän ei voi pätevästi vedota siihen, ettei ole tiennyt kiinteistöään koskevista viranomaisten päätöksistä.66
Lakivaliokunnan mukaan on luontevaa, että nämä velvollisuudet ovat juuri myyjällä, koska hänellä on yleensä tiedot kiinteistöään koskevista viranomaisten päätöksistä. Tarkoituk- senmukaista ei myöskään ole, että ostaja ryhtyisi tiedustelemaan eri viranomaisilta, kohdis- tuuko kiinteistöön joitain päätöksiä. Säännös on kuitenkin dispositiivinen eli myyjä ja osta- ja voivat sopia keskenään, että ostaja selvittää esimerkiksi kaavoitustilanteen.67 Myyjän vastuu on kuitenkin sidottu vain rajoituksiin, jotka tyypillisesti ovat kyseisenlaisen kiinteis- tön käytön tai arvon kannalta vaikuttavia. Näin ollen maa- ja metsätalousmaata myytäessä vain sellaisilla vallintarajoituksilla on merkitystä, jotka vaikuttavat alueen käyttämiseen maa- ja metsätalouteen.68
Ostajalla ei ole mahdollisuutta virheenä vedota tietämättömyyteensä voimassa olevan lain- säädännön sisällöstä. Useisiin säädöksiin sisältyy lukuisia kiinteistön käyttö- ja vallintara-
64 LaVM 27/1994 vp, s. 4. Ks. Hoffrén 2013, s. 154. Määräalan kaupassa vallintavirheen voi aiheuttaa tilanne, jossa määräalaa ei voida muodostaa kiinteistöksi.
65 Jokela – Kartio – Ojanen 2010, s. 151.
66 HE 120/1994 vp, s. 52.
67 LaVM 27/1994 vp, s. 5.
68 HE 120/1994 vp, s. 52–53.
joituksia.69 Esimerkiksi metsälaissa on säädetty metsätalousmaata koskevasta käsittelykiel- losta. Luonnonsuojelulaissa on myös useita säännöksiä, jotka voivat rajoittaa metsäkiin- teistön aiottua käyttöä.70 Yleensä ostaja ei voi myöskään vedota siihen, että kiinteistön käyttöön tarvitaan vastoin hänen olettamustaan jokin lupa.71 Ostajan ja myyjän on tarpeen keskustella tarkkaan metsätilaan mahdollisesti sisältyvien suojelukohteiden sijainnista ja rajoista, jotta väärinymmärryksistä tilan käytöstä olisi mahdollista välttyä.
Kiinteistössä on oikeudellinen virhe, mikäli ostaja voi menettää kiinteistön tai jotakin sii- hen kuuluvaa kolmannelle tai jos kiinteistöön kohdistuu panttioikeus tai muu toisen oikeus, eikä ostaja ole tätä kauppaa tehdessä tiennyt.72 Tällainen tilanne voi syntyä esimerkiksi, kun joku omistajista myy yhteisomistuksessa olevan kiinteistön kokonaan.73 Myyjän on annettava myös sivullisille kuuluvien oikeuksien sisällöstä oikea tieto. Virheellinen tieto saattaa synnyttää oikeudellisen virheen.74 Esimerkiksi väärä tieto metsänhakkuuoikeuden laajuudesta voi olla virhevastuun perustana. Myyjällä on velvollisuus oma-aloitteisesti kertoa ostajalle kaikista kiinteistöön kohdistuvista kiinnityksistä, panttioikeuksista, vuok- raoikeuksista tai muista erityisistä oikeuksista.75 Tässä yhteydessä ei ole mahdollisuutta syventyä tarkemmin myyjän, ostajan ja sivullisen välisiin kollisiotilanteisiin.
2.2.4 Virheen sovittelu ja kaupan purkaminen
Vaikka kaupan osapuolet olisivat tutustuneet ennen sopimusta metsätilaan ja sen tietoihin huolellisesti ja myyjä olisi pyrkinyt antamaan riittävät ja tarpeelliset tiedot, on edellä tar- kasteltujen virheiden ilmeneminen silti mahdollista. Lähtökohtaisesti sopimusvapauden piiriin kuuluvissa asioissa myyjän ja ostajan kannattaa pyrkiä sovintoon. Lähisukulaisten välisissä tilakaupoissa sovinnon löytäminen myös kaupanteon jälkeen on yleensä helpom- paa etenkin, jos kyse on erehdyksestä. Aina ei kuitenkaan sovintoon päästä. Tällöin joudu- taan turvautumaan viime kädessä asian ratkaisemiseen oikeuskäsittelyssä.
69 HE 120/1994 vp, s. 53.
70 Jokela – Kartio – Ojanen 2010, s. 152. Ks. luonnonsuojelulain mukaisista rajoituksista metsätalouskäyt- töön Kiviniemi 2015, s. 210–217 ja 229–230 sekä metsälain suojeluvelvoitteista s. 275 ja 345–352.
71 HE 120/1994 vp, s. 53.
72 Jokela – Kartio – Ojanen 2010, s. 161. Ks. salaiseen omistussuhteeseen perustuvasta purkautumisesta Mähönen LM 2005, s. 418–421.
73 HE 120/1994 vp, s. 54.
74 Jokela – Kartio – Ojanen 2010, s. 165.
75 HE 120/1994 vp, s. 54. Ks. Hoffrén 2013, s. 138. Ostajalla ei ole selonottovelvollisuutta oikeudellisen virheen suhteen.
Jos kauppakirjassa tai muussa sopimuksessa on havaittu virhe tai kirjaus, josta osapuolet ovat erimielisiä, pyritään sopimusta tulkitsemalla selvittämään, mitä tai mistä todella on sovittu. Tulkinnan tavoitteena on osapuolten yhteisen tahdon selvittäminen. Tällöin tulkin- nassa lähtökohtana on sopimuksen sanamuoto. Sopimuksen tarkoitus voi myös poiketa sen sanamuodosta, jos osapuolet ovat siitä yksimieliset. Tällöin tulkinnassa voidaan poiketa sanamuodosta falsa demonstratio non nocet -periaatteen mukaisesti, jos voidaan osoittaa, että yhteinen tarkoitus on siitä poikkeava.76 Luovutettavaksi tarkoitettu kohde ei välttämät- tä aina vastaa luovutusasiakirjaan kirjattua kohdetta, kuten seuraavista ratkaisuista käy ilmi.
Kiinteistöjen kaupassa erimielisyyttä tai epäselvyyttä voi aiheuttaa esimerkiksi erheellinen kirjaus kaupan kohteesta. Tällöin voi tulla tarve tulkita sopimusta sen sanamuodosta poik- keavalla tavalla. Ratkaisussa KKO 2002:88 arvioitiin, estikö A:n koko tilaa koskeva lainhuu- to määräalan lohkomisen kunnalle. Kunta oli aiemmin erottanut tämän määräalan itselleen myydessään tilan B:lle. KKO perusti ratkaisunsa sille, että kiinteistön kaupan kohde määräy- tyi viime kädessä sen mukaan, minkä alueiden luovuttamisesta kaupan osapuolet olivat tar- koittaneet sopia. Koska kyseessä ollutta määräalaa ei ollut tarkoitettu olevan kaupan kohtee- na, A:lla ei ollut koko tilaa koskevasta lainhuudosta huolimatta sellaista oikeutta määräalaan, joka olisi estänyt määräalan lohkomisen kunnalle.77 Korkein oikeus sivuutti tulkinnallaan kauppakirjan sanamuodon, jonka perusteella lainhuuto oli myönnetty koko tilaan.
Vastaavasti ratkaisussa KKO 1993:144 korkein oikeus tulkitsi myyjän ja ostajan todellisen tarkoituksen olevan eri kuin kauppakirjaan kirjatun kaupan kohteen. Ostaja oli ollut kiinnos- tunut ostaessaan tilan omakotitalosta tontteineen ja metsäpalstasta. Hänelle oli myöhemmin selvinnyt tilaan kuuluvan kaksi erillistä peltoalaa. Ostaja oli tarkoittanut ostaa ja myyjä myydä ainoastaan omakotitalon tontteineen ja metsäpalstan, vaikka kauppakirjaan oli erheel- lisesti kirjattu kaupan kohteeksi koko tila. Myös tässä ratkaisussa KKO katsoi, ettei tilan kauppa estä erillisten määräalojen lohkomista omiksi kiinteistöiksi.
76 Niemi 2016, s. 23–24.
77 Ks. myös KKO 1968 II 30 ja KKO 1968 II 71. Ensimmäisessä tapauksessa sopimus oli erheellisestä sana- muodosta huolimatta, saatettava voimaan osapuolten todellisen tarkoituksen mukaisesti. Jälkimmäisessä tapauksessa myyjä ei ollut tarkoittanut myydä eikä ostaja ostaa tilaan kuulunutta aikaisemmin myytyä saarta.
Näin ollen saari ei ollut kuulunut kyseessä olleeseen tilakauppaan ja täten saaren ostaja oli oikeutettu erotut- tamaan sen tilasta lohkomalla.
