Anturan teko – urakkamuotojen kustannusvertailu
As Oy Tampereen Lielahden Valo
Juuso KoskinenOPINNÄYTETYÖ Huhtikuu 2020 Tutkinto-ohjelman nimi
Kiinteistönpito ja korjausrakentaminen
TIIVISTELMÄ
Tampereen ammattikorkeakoulu Rakennus- ja yhdyskuntatekniikka
Kiinteistönpitotekniikka ja korjausrakentaminen KOSKINEN, JUUSO:
Anturan teko – urakkamuotojen kustannusvertailu Case As Oy Tampereen Lielahden Valo
Opinnäytetyö 29 sivua, joista liitteitä 0 sivua Huhtikuu 2020
Tässä opinnäytetyössä vertaillaan eri urakkamuotojen kustannuksia, ominai- suuksia sekä valintaperusteita perustusurakassa. Opinnäytetyö on tehty Bonava Suomi Oy:n hankinnan näkökulmasta. Vertailu tehtiin saatujen tarjousten sekä toteutuneen urakkahinnan perusteella. Vertailuun urakkamuodoista valikoitui kolme käytetyintä urakkamuotoa perustusurakassa. Työssä on esitelty eri urak- kamuotojen erityispiirteet sekä urakan valinta aikataulun, kustannusten, suunni- telmien valmiusasteen sekä vastuusuhteiden perusteella. Työssä on myös ver- tailtu kahden perustuksilla eniten käytettävän muottitavan kustannuksia.
Vertailun perusteella tuntityöurakka tuli halvimmaksi vaihtoehdoksi toteuttaa ky- seinen perustusurakka. Muottitapojen kustannuksista voidaan todeta että, lauta- muotti on edullisempi vaihtoehto pienissä ja kertaluontoisissa valutöissä, kun taas järjestelmämuotti tulee edullisemmaksi isoissa- ja toistettavissa valutöissä.
Luottamuksellinen tieto on poistettu julkaistusta raportista.
Urakkamuotojen kustannusvertailu absoluuttisesti on erittäin hankalaa. Hintaan vaikuttaa muun muassa vallitseva markkinatilanne, suunnitelmien valmiusaste, aikataulu sekä urakoitsijan riskinkanto halukkuus. Myös urakoitsijatuntemus on vaikuttava tekijä urakkamuotoa valittaessa.
Asiasanat: kustannusvertailu, urakkamuodot, perustukset
ABSTRACT
Tampereen ammattikorkeakoulu Tampere University of Applied Sciences Degree Programme in Construction Engineering Property Management and Renovation
KOSKINEN, JUUSO:
Foundation works – Comparsion of the Costs Case As Oy Tampereen Lielahden Valo
Bachelor's thesis 29 pages, appendices 0 pages April 2020
The aim of this thesis was to compare different contract forms, from the perspec- tive of costs, feature and selection criteria.
The thesis is based on data collected from different sources of information and by interviewing a person who has been in the the industry for a long time. This work was made for the procurement department of Bonava Suomi Oy.
Three most commonly used contract forms in foundation work were selected for the comparsion. This thesis shows the special characteristics, and the contract selection process from the point of view of schedule, costs, plans and division of responsibilities.
Moreover, the costs of the two most often used mold systems were also com- pared.
Key words: foundation, cost comparsion
SISÄLLYS
1 JOHDANTO ... 5
1.1 Työn tausta ... 5
1.2 Työn tavoite ... 5
1.3 Yritysesittely ... 5
2 ANTURAN TEKOTAPANA PAALUANTURA ... 7
2.1 Paalutus ... 8
2.2 Teräsbetonipaalutuksen riskit ... 10
2.3 Muottitavat ja -järjestelmät ... 11
2.3.1 Lautamuotti ... 12
2.3.2 Levymuotti ... 13
2.3.3 Vertailu ... 15
3 URAKKAMUODOT ... 16
3.1 Laskutyöurakka ... 16
3.2 Kokonaishintaurakka ... 17
3.3 Työurakka ... 18
4 URAKKAMUODON VALINTA HANKINNAN NÄKÖKULMASTA ... 19
4.1 Projektin aikataulu ... 20
4.2 Kustannustaso ... 21
4.3 Suunnitelmien valmiusaste ... 22
4.4 Työmäärän ja vastuun suuruus ... 24
5 CASE AS OY TAMPEREEN LIELAHDEN VALO ... 25
5.1 Yhtiön perustiedot ... 25
5.2 Urakkamuotojen kustannusvertailu ... 26
5.2.1 Laskutyöurakka ... 26
5.2.2 Kokonaisurakka ... 26
5.2.3 Työurakka ... 26
5.2.4 Vertailu ... 26
6 POHDINTA ... 27
7 Lähdeluettelo ... 28
1 JOHDANTO 1.1 Työn tausta
Tämän työn tarkoituksena on vertailla urakkamuodon vaikutusta anturoiden ko- konaishintaan. Sain aiheen Bonava Suomi Oy:n hankintaorganisaatiosta. Työs- kentelen itse Bonava Suomi Oy:ssä hankintainsinöörinä, vastaten yrityksen Tam- pereen toimipisteen projektien hankinnoista. Tästä syystä aihe myös kiinnostaa itseäni.
1.2 Työn tavoite
Työn tavoitteena oli selvittää Bonava Suomi Oy:n hankintaorganisaation käyttöön dataa kustannusten vertailuun, etsiä kannattavin tapa tehdä perustukset, sekä tutkia erilaisten urakkamuotojen ominaisuuksia. Työtä voidaan käyttää apuna kohteiden kustannuksia ja läpimenoaikoja suunniteltaessa.
1.3 Yritysesittely
NCC asuminen muuttui Bonavaksi kesällä 2016. Yrityksessä työskentelee 2100 henkilöä, mistä 300 henkilöä suomessa. Vuonna 2018 koko konsernin liike- vaihto oli 1,4 mrd € ja Suomen osuus siitä oli 220 m€.
Bonavan markkina-alueita on Ruotsi, Suomi, Tanska, Norja, Viro, Latvia, Saksa sekä Pietarin alue Venäjällä. (Bonava, 2018)
KUVA 1. Bonavan markkina-alueet ja liikevaihdon jakauma. (Bonava, 2018)
Bonava Suomi on jaettu kolmeen yksikköön, Helsinki, pääkaupunkiseutu ja muu Suomi. Pääkaupunkiseudun yksikköön kuuluvat Helsingin ympäristökunnat ja muuhun Suomeen Tampere, Turku ja Oulu. (Bonava, 2018)
2 ANTURAN TEKOTAPANA PAALUANTURA
Paaluanturassa rakennuksen anturat tehdään maahan lyötävien paalujen va- raan. Tätä perustustapaa käytetään, kun rakennuksen alla oleva maa ei kanna sille tulevia rakennuksen kuormia. Paalut siirtävät kuormat kantaville maakerrok- sille. (Mannila, 2020). Kuvassa 2 näkyy paaluanturan perus periaate, missä an- tura lepää paalun päällä.
KUVA 2. Paaluanturan rakenne (Rakennustieto Oy, 2005, 20.)
Kuvassa 3 As Oy Tampereen Lielahden Valon paaluanturat ennen valuja. Ku- vassa näkyy muotti, raudoitus ja paalut.
KUVA 3. Paaluantura
2.1 Paalutus
Mikäli rakennuksen perustaminen suoraan kallion tai maan varaan ei onnistu, ra- kennus perustetaan paalujen varaan. Niiden avulla rakennuksen tuottamat kuor- mat siirretään syvemmällä sijaiseville kallioille tai kantaville maakerroksille.
(Koskenvesa & Mäki, 2003, 51.)
Paalutuksen tarpeellisuus käy ilmi pohjatutkimuksessa. Mikäli tarvetta on, voi- daan tontilla tehdä koepaalutuksia tai -kuormituksia. (Koskenvesa & Mäki, 2003)
KUVA 4. Paalutus
KUVA 5. Paalukenttä
Paalutuksen jälkeen paalut katkaistaan oikeaan korkoon. Kuvassa 6 näkyy kat- kaistut paalut.
KUVA 6. Katkaistut paalut
Perustustapalausunnon tekijä päättää yleensä talon perustustavasta. Tämän pohjalta kohteen perustusten rakennesuunnittelija voi tehdä perustussuunnitel- mat. (Hanhiniemi, 2014)
2.2 Teräsbetonipaalutuksen riskit
Paalutukseen sisältyy aina riskejä. Yleisimmät riskit ovat vinoon lyödyt paalut, lyöntivaiheessa katkenneet paalut, suuriin kiviin osuvat paalut, mittavirheestä joh- tuvat sijaintipoikkeamat ja paalutuksesta aiheutuva maaperän löyhtyminen.
(Mannila, 2020)
Mikäli paalut lyödään vinoon, se korjataan useimmin lyömällä uusi paalu viereen.
(Mannila, 2020)
Mikäli paalu katkeaa lyöntivaiheessa, lyödään viereen uusi paalu. (Mannila, 2020)
Mikäli teräsbetonipaalu osuu suureen kiveen, paalu joko katkaistaan tai noste- taan pois. Useimmin tässä tapauksessa teräsbetonipaalu korvataan porapaa- lulla. (Mannila, 2020)
Mikäli paalut lyödään väärään paikkaan joko mittavirheestä tai urakoitsijan vir- heestä, anturoihin tehdään levennykset niin että se osuu paalun päälle. Vaihto- ehtoisesti voidaan lyödä myös uusi paalu oikeaan kohtaan. (Mannila, 2020)
Taulukko 1 Paalutuksen riskit ja korjaustavat.
Riski/kor- jaustapa
Uusi paalu vie- reen
Paalun katkaisu
Paalun nosto
Porapaalu Anturan levennys
Vinoon lyöty paalu
X
Katkennut paalu
X
Suureen ki- veen osunut paalu
X X X
Sijaintipoik- keama
X X
2.3 Muottitavat ja -järjestelmät
Yleisimmin käytetään lauta- tai levymuotteja pienemmissä töissä. Suuremmissa töissä käytetään kasetti- ja suurmuottijärjestelmiä. Muottitavan ja -järjestelmän valintaan vaikuttavat haluttu pinta, muotitettavan työn laajuus sekä se tehdäänkö työ kerralla vai osissa/lohkoissa. Lautamuotit soveltuvat kerralla tehtäviin, pie- nempiin kokonaisuuksiin. Levymuotit soveltuvat parhaiten suurempiin kokonai- suuksiin sekä osissa/lohkoissa toteutettaviin valutöihin. Myös päätös siitä kum- paa järjestelmää käytetään, riippuu usein tekijöistä ja/tai työn teettävästä yrityk- sestä (Mannila, 2020).
2.3.1 Lautamuotti
Lautamuotissa muotin sisäpinta tehdään laudoista. Taulukossa 2 käy ilmi, että lautamuotin tekeminen on hitaampaa kuin taulukon 4 levymuotin tekeminen.
Lautamuotin materiaalihinta taulukossa 3 on huomattavasti edullisempi kuin tau- lukon 6 levymuotin materiaalit.
TAULUKKO 2. Lautamuotin työmenekki (Talonrakennusteollisuus ry, 2010) Työnosa
Määrä muotti-m²
Työnosan työmenekki, tth/muotti-m²
Yhteensä tth
mittaus 360 0,03 10,8
pystytys 360 0,22 79,2
muotin purku, materiaalien lajittelu
ja karkea puhdistus 360 0,2 72
puhdistus, öljyäminen ja kokoami-
nen taakoiksi 360 0,12 43,2
205,2
Suoritemääräkerroin -2 % -0,02 -4,104
Perusmuurit yhteensä 201,10
Materiaalit € 360 12,27 4417,20
TAULUKKO 3. Lautamuotin materiaalimenekki (Talonrakennusteollisuus ry, 2010)
Perusmuuri levymuotti
teor.
Menekki Hukka
kok.
menekki
Hinta / yks
Hinta yht.
100 mm lauta, m/m² 13,5 10 % 14,85 0,57 8,46
soiro, m/m² 2,7 10 % 2,97 1,28 3,80
Hinta / m² 12,27
TAULUKKO 4. Lautamuotin hinta (Talonrakennusteollisuus ry, 2010)
Työ kpl tth €/yks € yht
RAM 1 201,10 34,50 6937,81
RM 1 201,10 26,65 5359,21
Matertiaalit € 360 12,27 4417,20
yht 16714,22
2.3.2 Levymuotti
Levymuoteissa muotin sisäpinta tehdään levyistä. Yleisimmin käytetään vaneri- levyjä. Kuvassa 7 levymuotti ennen valua.
KUVA 7. Levymuotti
TAULUKKO 5. Levymuotin työmenekki (Talonrakennusteollisuus ry, 2010) Työnosa
Määrä muotti-m²
Työnosan työmenekki, tth/muotti-m²
Yhteensä tth
mittaus 360 0,02 7,2
pystytys 360 0,2 72
muotin purku, materiaalien lajittelu
ja karkea puhdistus 360 0,2 72
puhdistus, öljyäminen ja kokoami-
nen taakoiksi 360 0,1 36
187,2
Suoritemääräkerroin -2,5 % -0,025 -4,68
Perusmuurit yhteensä 182,52
TAULUKKO 6. Levymuotin materiaalimenekki Perusmuuri levymuotti
teor.
Menekki Hukka
kok.
menekki €/ yks
Hinta yht. €
levy, m²/m² 1 10 % 1,10 14,70 16,17
100 mm lauta, m/m² 3,5 10 % 3,85 0,57 2,19
soiro, m/m² 2,7 10 % 2,97 1,28 3,80
Hinta / m² 22,17
TAULUKKO 7. Levymuotin hinta (Talonrakennusteollisuus ry, 2010)
Työ kpl tth €/yks € yht
RAM 1 182,52 34,50 6296,94
RM 1 182,52 26,65 4864,16
Materiaalit € 360 22,17 7 981,20 €
yht. 19 142,30 €
2.3.3 Vertailu
Taulukko 8 kertoo lauta- ja levymuotin laskennallisen hintaeron muotin ollessa 360 m2 ja kun työt tehdään kerralla. Mikäli tehtäisiin kohde missä olisi kaksi 360 m2:n valua olisi lautamuotin materiaalihinta kaksinkertainen koska yleensä lauta- muotin materiaaleja ei voida uusiokäyttää muottitöissä toisin kuin levymuotin.
(Mannila, 2020). Tästä voidaan päätellä, mikäli työ tehdään useammassa vai- heessa/lohkossa tulee lautamuotti kalliimmaksi kuin levymuotti.
Materiaalihinnat eivät ole ammattilaisten hintoja vaan kuluttajahintoja. (Stark Suomi Oy, 2020) Materiaalihukat ovat samat molemmilla tekotavoilla, tämän voimme todeta taulukoista 3 ja 6.
TAULUKKO 8. vertailuhinnat
Muottitapa tth työn hinta materiaalit hinta yht.
Lautamuotti 201,10 12 297,02 € 4 417,20 € 16 714,22 € Levymuotti 182,52 11 161,10 € 7 981,20 € 19 142,30 €
Muotoiltu taulukko
3 URAKKAMUODOT
Urakkamuodot jaotellaan yleensä maksuperusteen, urakoitsijan suoritusvelvoit- teen ja urakoitsijoiden välisen suhteen mukaan. Tässä kappaleessa keskitytään jakamaan urakkamuodot urakoitsijoiden suoritusvelvoitteiden mukaan.
Tilaajan tehtävänä on määrittää kohteeseen soveltuva urakkamuoto. Urakka- muodon valintaan vaikuttaa tilaajan tavoitteet, riskinottohalukkuus sekä projek- tiorganisaation kyvyt. Valitessaan urakkamuotoa tilaajan on hyvä asettaa työlle hinta-, aika-, ja laatutavoitteet. Nämä helpottavat saavuttamaan haluttu lopputu- los. (Oksanen, et al., 2019, 70.)
Urakkamuodot määrittelevät tilaajan ja urakoitsijan vastuut ja suoritusvelvoit- teet. Valinnalla voidaan vaikuttaa kustannusten ennustettavuuteen, kokonais- kustannuksiin ja urakoitsijan riskeihin. (Lindholm, 2015.)
3.1 Laskutyöurakka
Laskutyöurakassa tilaaja maksaa rakennustyön kustannukset toteutuneiden kus- tannusten mukaan. Urakasta sovittaessa on hyvä ottaa huomioon, sisällyte- täänkö tuntihintaan työkaluja, päivärahoja tai matkakustannuksia Tämä saattaa vaikuttaa saatavaan tuntihintaan. Tässä urakkamuodossa myös rakennusmate- riaalit hankkii tilaaja. Lakutyöurakassa kustannusriskin sekä työstä että materiaa- leista kantaa täysin tilaaja. Tässä urakkamuodossa ei myöskään voida täysin tie- tää etukäteen mitä työsuoritus tulee maksamaan. Laskutyöurakassa voidaan käyttää hyväksi mahdollisia tilaajan hankintasopimuksia ja niistä saatavaa kus- tannushyötyä. (Koho, 2015.)
Laskutyöurakan teettämisen edellytyksenä on vakaa luottamus tilaajan ja urakoit- sijan välillä, koska toteutusmuotona laskutyöurakka salli helposti väärinkäytökset, esim. tuntikorttien vääristelyn. Laskutyöurakka sopii pääsääntöisesti pieniin ura- koihin, urakoihin minkä kustannuksia on hankala ennustaa sekä töihin minkä suunnitelmat eivät ole täysin valmiit urakasta sovittaessa. (Koho, 2015.)
3.2 Kokonaishintaurakka
Kokonaishintaurakassa tilaaja sopii urakoitsijan kanssa tietyn rakennusosan to- teuttamisesta kiinteään hintaan. Hinta sisältää sekä työn että materiaalin. Tämä urakkamalli on kustannuksiltaan riskitön tilaajalle, koska urakkahinta tiedetään etukäteen. Urakoitsija taas laskee riskivarat urakkaan minkä johdosta urakka voi olla kallis. (Koho, 2015)
Kokonaishintaurakka sopii selkeisiin- ja ennalta määritettäviin kokonaisuuksiin.
Myös kohteen suunnitelmat tulee olla täysin valmiit ja toteuttamiskelpoiset, jotta vältytään lisä- ja muutostöiltä. Urakkasopimuksessa on myös hyvä määrittää tar- kat urakkarajat ja aikataulut väärinkäsitysten minimoimiseksi. (Koho, 2015) On hyvä muistaa, että kokonaishintaurakka vaatii tilaajalta tarkkaa laadunvalvontaa, koska urakoitsija pyrkii toteuttamaan urakan mahdollisimman halvalla. Kuvassa 8 on kuvattuna sopimushierarkia kokonaishintaurakassa.
KUVA 8. Sopimushierarkia
Suunnittelu Rakennuttaja
Pääurakoitsija
Aliurakoitsija 1
Aliurakoitsija 2
Aliurakoitsija
3
3.3 Työurakka
Työurakassa urakoitsija tarjoaa työn kiinteään hintaan tilaajan materiaaleilla.
Tässä urakkamallissa riskit on jaettu koska urakoitsija kantaa työn määräriskin ja tilaaja materiaalin määräriskin. Tilaaja usein hyötyy tässä urakkamallissa omista hankintasopimuksistaan materiaalien osalta. Urakkamuotona työurakka sopii sel- keisiin- ja ennalta määritettäviin kokonaisuuksiin, joissa suunnitelmat ovat valmiit ja toteuttamiskelpoiset. Työurakasta sovittaessa on myös tärkeää kirjata sopi- mukseen tarkat urakkarajat ja aikataulu. (Koho, 2015)
4 URAKKAMUODON VALINTA HANKINNAN NÄKÖKULMASTA
Juhani Kiiraan mukaan ”Urakkamuodon valinnalla on kaksi tärkeää merkitystä riskien hallinnassa. Se on tilaajan keino saavuttaa hankkeelle asetetut tavoitteet ja varmistaa niiden toteutuminen eli torjua riskit.” (Kiiras, 2001, 767) Taulukossa 9 (Talonrakennusteollisuus ry, 2010) kuvataan tavoiteosa-alueiden taso ja var- muus. Tilaaja määrittää hankkeelle tavoitteita kolmella eri pääosa-alueella, kus- tannukset, aika ja laatu. Lisäksi tavoitteena on myös usein hankkeen hallinnolli- set ominaisuudet ja niiden työmäärä. Hallinnollisella työmäärällä on usein mer- kittäväkin rooli urakkamuodon lopullisessa valinnassa. (Kiiras, 2001, 766.) TAULUKKO 9. Tasoa- ja varmuutta koskevat tavoitteet (Kiiras, 2001, 766)
Valitsemalla urakkamuodon oikein tilaaja pystyy hallitsemaan omia riskejään ja siirtämään niitä urakoitsijoiden kannettavaksi. Riskien tunnistus auttaa tilaajaa valitsemaan parhaan mahdollisen urakkamuodon. Apuna riskien tunnistamiseen voidaan käyttää riskien luokittelua. Riskejä voidaan luokitella muun muassa ris- kien tyypin, -seurauksen tai -aiheuttajan perusteella. (Kiiras & Peltonen, 1998, 19.)
Tilaajan riski kasvaa sitä mukaan mitä enemmän se itse ottaa vastuuta työstä.
Tämä tarkoittaa sitä, että mikäli tilaaja ottaa vastuulleen riskit työstä ja materiaa- leista on riski suurempi. Pienin riski tilaajalle on silloin kun se toteuttaa työn ko- konaisurakkana. (Kiiras & Peltonen, 1998, 19.)
Urakkamuodon valinta ei aina ole yksiselitteistä. Joissakin tilanteissa tilaajan on mahdoton valita itselleen parasta mahdollista urakkamuotoa, vaan hankkeesta johtuvat syyt voivat käytännössä pakottaa tiettyyn urakkamuotoon. Muun mu- assa tilaajan olemassa olevat resurssit kuten esimerkiksi henkilökunta, ammatti- osaaminen ja kokemus voivat vaikuttaa työn toteutukseen. Myös hankkeen ta- loudellinen tilanne, rahoitusmahdollisuudet tai viranomaismääräykset voivat vai- kuttaa urakkamuodon valintaan. (Kiiras, 2001, 767.)
4.1 Projektin aikataulu
Aikataulultaan rakennusprojektin on rajattu kokonaisuus. Projektin aikataulu koostuu ajasta ja olemassa olevista resursseista, näiden hallinta on sidoksissa toisiinsa. Muutos toisessa vaikuttaa toiseen. Jotta saadaan varmistettua raken- nusprojektin läpivienti ennalta määrätyssä aikataulussa, on aikataulun hallinta erittäin tärkeää. Aikataulun hallinta käsittää työn tehtävien määrittämisen, tehtä- vien välisten kestojen ja riippuvuuksien määritys muutosten hallinta sekä aika- taulun ohjaus. (Artto, et al., 2006, 121.)
Rakennusprojektia aikataulutettaessa on hyvin tärkeää hallita rakennusprosessi ja siihen liittyvät tehtävät kokonaisuudessaan. Tärkeintä ei aina ole pystytäänkö rakennus- ja suunnittelutyö viemään läpi toista nopeammin. Suurimmat erot aikatauluissa urakkamuotojen välillä tulevat siitä miten suunnittelu, hankinnat ja rakentaminen voidaan aikatauluttaa tehokkaimmin. (Kiiras & Peltonen, 1998, 50.)
Kokonaishintaurakassa ja työurakassa aikasäästöt perustuvat urakan tekemisen ja suunnittelun synkronoitumiseen. Rakennustyöt on mahdollista aloittaa vasta sitten, kun suunnitelmat ovat valmiit. Edellä mainituilla urakkamuodoilla tehtä- essä suunnittelun ja työn valmistumisen läpimenoaika on kaikkein pisin. (Kiiras &
Peltonen, 1998, 50.) Koska perustustyöt sijoittuvat rakennusprojektin alkupäähän voi joskus olla hankalaa saada valmiita suunnitelmia ajoissa.
KUVA 9. Rakennustyön vaikutus aloitusajankohtaan kokonaishinta- sekä työura- kassa
Laskutyöurakan etuna on se, että työt voidaan aloittaa vajavaisilla suunnitelmilla.
(Kiiras & Peltonen, 1998, 51.) Urakkamuodon etuna on se, että töitä saadaan eteenpäin, eikä aikaa kulu hukkaan odottamalla suunnitelmien valmistumista.
KUVA 10. Rakennustyön vaikutus aloitusajankohtaan laskutyöurakassa 4.2 Kustannustaso
Rakennushankkeen toteutuneita kustannuksia vertailemalla on tultu tulokseen, että samankaltaisten (paikkakunta, käyttötarkoitus ja laajuus) hankkeiden kus- tannukset voivat vaihdella merkittävästi. Kustannusten erot johtuvat tonttiolosuh- teista, suunnitteluratkaisuista, hankeohjelmasta sekä vallitsevasta hintatasosta.
Urakkamuodolla ei voida vaikuttaa kustannuksiin oleellisesti eikä sillä voida muuttaa jo tehtyjen suunnitteluratkaisuiden kustannusvaikutuksia. (Kiiras &
Peltonen, 1998)
Suurin vastuu kustannusrakenteesta kokonaishintaurakassa on suunnittelulla.
Kun tekotapa on määritetty suunnitelmissa ei urakoitsija pysty kilpailemaan kuin hankintojen ja työn kustannuksissa. Tässä tapauksessa kustannuksiin voidaan vaikuttaa muuttamalla suunnitelmia tai tinkimällä laadusta. Mikäli suunnitelmat ovat puutteelliset kokonaishintaurakassa siihen varaudutaan riskivarauksin.
Sekä kokonaishintaurakassa, että työurakassa urakan kustannukset ovat selvillä MAKSUPERUSTE HANKKEEN AIKATAULU
Kokonaishinta Luonnossuunnittelu Toteutussuunnittelu Tarjouspyyntömenettely Rakentaminen
MAKSUPERUSTE HANKKEEN AIKATAULU Laskutyö
Luonnossuunnittelu Toteutussuunnittelu Tarjouspyyntömenettely Rakentaminen
jo ennen sopimuksen solmimista ja työn aloitusta. (Kiiras & Peltonen, 1998, 58- 60.) Suunnitelmien ollessa toteuttamiskelpoiset kokonaishintaurakassa kustan- nusriski on urakoitsijalla. Työurakassa riskit jakautuvat työn osalta urakoitsijalle ja materiaalien osalta tilaajalle.
Laskutyöurakassa hinta perustuu toteutuneisiin kustannuksiin, tämän urakka- muodon etuna on kohtuuhintaiset lisä- ja muutostyöt. Tämän urakkamuodon etui- hin voidaan lukea myös suunnittelun ja rakentamisen mahdollisuus limittyä, tästä on erityisesti hyötyä silloin kun suunnitelmat ovat keskeneräiset. (Kiiras &
Peltonen, 1998)
Laskutyö ei kannusta urakoitsijaa säästämään mikä voidaan kokea ongelmalli- sena. Myös on uskottu, että urakoitsijat eivät aina sijoita ammattitaitoisinta työ- voimaansa laskutöihin vaan laittaa heidät urakkatöihin, mikäli mahdollista. Moni urakoitsija pitää kuitenkin kunnia-asiana toteuttaa työ tilaajalle mahdollisimman edulliseen hintaan. (Kiiras & Peltonen, 1998, 58.) Mikäli urakoitsija suoriutuu tilaajan mielestä työstä kustannustehokkaasti se usein johtaa yhteistyön jatkumiseen myös seuraavilla työmailla tai työvaiheissa. Laskutyöurakan toisena ongelmana voidaan myös pitää sitä, että lopullisia kustannuksia ei tiedetä ennakkoon ja epävarmuus on suuri. (Kiiras & Peltonen, 1998, 60.)
4.3 Suunnitelmien valmiusaste
Rakennuttajien keskuudessa on pääurakkamuodoilla saavutettavaa suunnitel- mien laatua pidetty yleisesti hyvänä. Tilaaja pääsee itse valitsemaan haluamansa suunnittelijat ja ohjaamaan heidän työtään alusta alkaen. Tilaajia kritisoidaan yleensä siitä, että urakoitsijat rakennusprojekteille valitaan liian myöhään, eivätkä he ehdi vaikuttamaan suunnitelmiin tai tuomaan omaa osaamistaan suunnittelun avuksi. (Kiiras & Peltonen, 1998, 62) Urakoitsijat ovat usein oman alansa asian- tuntijoita ja heitä olisi hyvä käyttää suunnittelun apuna. Näin toimittaessa voidaan päästä hyvin kustannustehokkaisiin ratkaisuihin sekä ennakoimaan projektin ai- katauluun liittyvissä kysymyksissä.
Kokonaishinta- ja työurakka vaatii onnistuakseen huolellisesti tehdyt suunnitel- mat ennen tarjouspyyntöjä. Tämä siksi että urakkasopimuksessa urakan hinta ja
sisältö sidotaan suunnitelmiin. Kun urakasta on sovittu, ei urakoitsijoilla ole yleensä enää mielenkiintoa kehittää laadullisesti parempia ratkaisuita. (Kiiras &
Peltonen, 1998, 63.) Koska kokonaishintaurakassa urakoitsija pyrkii sopimuksen mukaiseen minimilaatuun, aiheuttaa se pettymyksiä tilaajan omien odotusten suhteen. Urakoitsijat myös pyrkii usein käyttämään hyödykseen sopimusasiakirjoissa esiintyvät puutteet. (Kiiras & Peltonen, 1998, 64.) Tämä yleensä tuo lisä- ja muutostyökustannuksia tilaajalle.
Laskutyöurakassa urakoitsijan tekninen asiantuntemus on helpommin käytössä ainakin osassa suunnittelua. Urakkamalli mahdollistaa myös suunnitelmien ke- hittämisen vielä rakennusaikanakin. Tästä syystä tämä urakkamuoto soveltuu vaativiin ja ainutkertaisiin suunnitteluratkaisuihin, missä urakoitsijan asiantunte- musta voidaan hyödyntää. (Kiiras & Peltonen, 1998, 63.) Laadusta tinkimiseen ei laskutyöurakassa ole urakoitsijalla paineita. Kaikki työt voidaan tehdä tilaajan standardien ja vaatimusten mukaan. (Kiiras & Peltonen, 1998, 64.)
4.4 Työmäärän ja vastuun suuruus
Rakennushankkeen onnistumisen edellytyksenä on suunnittelun ohjauksen, suunnittelun ja rakentamisen liittämisen, rakennustyön ja hankinnan osittelun ja yhteensovittamisen, sekä rakentamisen valvonnan ja ohjaamisen onnistuminen.
(Kiiras & Peltonen, 1998, 67.)
Urakkamuodon valinta vaikuttaa tilaajan riskin määrään, mitä suurempi riski sitä haastavampi ja työläämpi valvoa (kuva 11). (Äystö, 2015)
Kuva 11. Tilaajan riskien ja valvonnan suhde (Äystö, 2015)
Etuna kokonaishintaurakassa on tilaajan työmäärän ja vastuiden pieni määrä.
Sekä määrä- että hintariskin kantaa urakoitsija. Näin ollen ei ole tarvetta materi- aali- ja palkkakustannusten yksityiskohtaiseen valvontaan. (Kiiras & Peltonen, 1998, 68.)
Työurakassa riskin palkkakustannuksista kantaa urakoitsija ja materiaalikustannuksista taas riski on tilaajalla.
Tilaajan on uhrattava iso työmäärä palkka- ja materiaalikustannusten valvomiseen teettäessään työn laskutyöurakalla. Tämä siksi koska tilaaja ottaa kaiken kustannusriskin työn suorittamisesta. (Kiiras & Peltonen, 1998, 68.)
5 CASE AS OY TAMPEREEN LIELAHDEN VALO 5.1 Yhtiön perustiedot
Asunto Osakeyhtiö Lielahden Valo sijaitsee Tampereen Lielahdessa, osoitteessa Teivaalantie 5 a, korttelissa 2479 ja tontilla 21. Rakennuskohde käsittää yhden asuinkerrostalon, jossa on kuusi asuinkerrosta ja yhteensä 52 huoneistoa.
(Puuska, 2019)
TAULUKKO 10. huoneistojakauma
asunto pinta-ala lukumäärä
1H + KT 25,0 m2 12
2H + KT 35,5 m2 6
2H + KT 38,0 m2 6
2H + KT 50,5 m2 6
2H + KT + S 51,5 m2 6
3H + KT + S 55,0 m2 6
3H + KT + S 66,0 m2 5
4H + KT + S 84,0 m2 5
yhteensä 52
5.2 Urakkamuotojen kustannusvertailu 5.2.1 Laskutyöurakka
Laskutyöurakan kokonaiskustannukset taulukossa 11.
5.2.2 Kokonaisurakka
Kokonaisurakkatarjouksen kustannukset taulukossa 12.
5.2.3 Työurakka
Työurakan kustannukset taulukossa 13.
5.2.4 Vertailu
Laskutyöurakka tulee edullisimmaksi taulukon 14 mukaan. Kokonaisurakka on n.
16%, ja työurakka n. 27% kalliimpi verrattuna laskutyöurakkaan.
TAULUKKO 14. Kustannusvertailu
6 POHDINTA
Tämän työn tavoitteena oli vertailla ja selvittää eri urakkamuotojen kustannus- ja aikatauluvaikutukset perustusurakassa.
Lähdeaineistoa löytyi kiitettävästi. Tästä johtuen oli helppo melko kattava kuva eri urakkamuotojen ominaisuuksista. Urakkamuodot rajattiin kolmeen, koska nyt vertailtavat urakkamuodot ovat perustusurakassa käytetyimmät. Tä- män työn tekoa helpotti myös nykyinen työni hankintainsinöörinä.
Urakkamuodon valintaan ei ole yhtä oikeaa vastausta, koska urakkaan ja sen kustannuksiin vaikuttaa niin moni eri tekijä. Isoimmat valintaan vaikuttavat asiat ovat suunnitelmien valmiusaste, aikataulu ja totutut toimintatavat. Myös vallitseva markkinatilanne voi olla merkittävässä asemassa urakkamuotoja valittaessa.
Mikäli suunnitelmat eivät ole valmiina on vaikea lähteä tekemään minkään muo- toista urakkaa, koska urakan sopimusvaiheessa urakkasumma sidotaan tiettyihin suunnitelmiin. Mikäli suunnitelmiin tehdään muutoksia, urakoitsijalla on oikeus niistä veloittaa lisätöitä. Suunnitelmien ollessa kesken on yksinkertaisempaa ja usein myös halvempaa teettää työ laskutyöurakkana. Tämä urakkamuoto antaa tilaajalle helpommat mahdollisuudet muuttaa ja päivittää suunnitelmia kesken töi- den.
Aikataulun vaikutus urakkamuodon valintaan ilmenee erityisesti silloin kun pro- jektia pitää lähteä viemään kiireellä eteenpäin eikä ole aikaa kilpailuttaa urakoit- sijoita. Myös aikataulun kiristäminen laskutyöurakassa on yksinkertaisempaa koska urakat on yleensä sidottu sopimusvaiheessa tiettyyn aikatauluun.
Totutut toimintatavat ohjaavat myös urakkamuodon valinnassa. Mikäli edellisellä kerralla jollakin urakoitsijalla on suoritus onnistunut, on todennäköistä, että sitä suositaan myös seuraavilla kerroilla. Tähän vaikuttavat hyvin paljon myös työ- maa- ja hankintahenkilöiden henkilösuhteet urakoitsijoihin. Urakoitsijavalinnalla otetaan hyvin usein myös kantaa urakkamuotoon, on hyvin yleistä, että tietyt ura- koitsijat tekevät vain tietyllä urakkamuodolla.
7 Lähdeluettelo
Artto, K., Martinsuo, M. & Kujala, J., 2006. Projektiliiketoiminta. Helsinki: WSOY.
Bonava, 2018. Company Presentation. s.l.: Bonava.
Hanhiniemi, O., 2014. Pelottaako rakentaa omaan taloon 'kallis' paaluperustus.
Rakentaja.fi.
Kiiras, J., 2001. Toteutusmuodon valinta ”Tehtävätarjotin ja toteutusmuotokori”.
Helsinki: Rakennustieto.
Kiiras, J. & Peltonen, T., 1998. Rakennuttajan riskit eri urakkamuodoissa..
Helsinki: Rakennustieto.
Koho, K., 2015. Sopimushallinta, urakkamuodon valinta ja urakkaehdot. Helsinki, Rakennusteollisuus RT ry.
Koskenvesa, A. & Mäki, T., 2003. Pientalon rakentaminen. 2. toim. Tampere:
Rakennustieto Oy.
Lindholm, J., 2015. Rakennushankkeen eri urakkamuodoista. Kiinteistölehti.
Mannila, J., 2020. Valvoja [Haastattelu] (26 Tammikuu 2020).
Oksanen, A., Laine, V. & Kaskiaro, K., 2019. Urakkasopimukset : rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE 1998. 2. toim. Helsinki:
Kauppakamari.
Puuska, P., 2019. Asemapiirustus. Tampere: Bonava Suomi Oy.
Rakennustieto Oy, 2005. RT 81-10854 PIENTALON PERUSTUKSET JA ALAPOHJIEN LIITTYMÄT. s.l.:Rakennustieto Oy.
Stark Suomi Oy, 2020. Stark Suomi Oy. [Online]
Available at: https://www.stark-suomi.fi/fi/puutavara/sahatavara [Haettu 26 Tammikuu 2020].
Talonrakennusteollisuus ry, 2010. Rakennustöidenmenekit 2010. Helsinki:
Rakennustieto Oy.
Äystö, H., 2015. Urakkamuodot ja valvonta. s.l.: Valvojakurssi.
