Asuntosijoittamisen lähitulevaisuus
Kemppainen, Ville Tarvainen, Janne
2018 Laurea
Laurea-ammattikorkeakoulu
Asuntosijoittamisen lähitulevaisuus
Kemppainen Ville Tarvainen Janne Liiketalouden koulutus Opinnäytetyö
Marraskuu, 2018
Laurea-ammattikorkeakoulu Liiketalouden koulutusohjelma Tradenomi (AMK)
Tiivistelmä
Kemppainen Ville & Tarvainen Janne Asuntosijoittamisen lähitulevaisuus
Vuosi 2018 Sivumäärä 56
Tämän opinnäytetyön tavoitteena ja tarkoituksena oli selvittää asuntosijoittamisen tuotto-odo- tuksia sekä tulevaisuuden näkymiä vuosien 2000-2050 välillä. Opinnäytetyö toteutettiin kirjoit- tajien omasta mielenkiinnosta sijoittamista kohtaan.
Opinnäytetyön teoriaosuus kuvaa kattavasti tuottoisan asuntosijoittamisen periaatteet ja pyrkii laskelmien sekä 2000-luvun alun tilastojen avulla hahmottamaan siitä saatavien tuottojen muo- dostumista. Kuten kaikessa sijoittamisessa, myös asuntosijoittamisessa riskit ja niiden hallinta ovat keskeisessä roolissa. Riskienhallintaa käsitellään teoriaosuuden lisäksi kattavasti myös opinnäytetyön tutkimuksessa, joka pyrkii mahdollisimman laajasti selvittämään asuntosijoitta- misen tulevaisuuden riskejä.
Tutkimusmenetelmänä opinnäytetyössä käytettiin kvalitatiivista eli laadullista tutkimusta tee- mahaastattelun muodossa, joka toteutettiin kohdeyritysten asuntosijoittamisen asiantunti- joille. Tutkimuksessa oli tarkoituksena selvittää asuntosijoittamisen tuotto-odotuksia, riskejä ja muita vaikuttavia tekijöitä lyhyellä-, keskipitkällä- sekä pitkällä aikavälillä. Opinnäytetyössä käytettiin myös kvantitatiivista, eli määrällistä tutkimusmenetelmää, jonka tarkoituksena oli tutkia asuntosijoitusten lähihistoriaa hintojen ja vuokratuottojen kehittymisen muodossa. Lä- hihistorian tunteminen luo pohjan ja tuo lisää uskottavuutta tulevaisuutta pohtivaan osioon.
Tuloksena tutkimuksesta saatiin onnistuneesti ammattisijoittajien kokonaisvaltainen näkemys kannattavasta asuntosijoittamisesta ja sen haasteista sekä riskeistä tulevaisuudessa. Asuntosi- joittaminen nähtiin tulevaisuudessakin kannattavana sijoitusmuotona perusperiaatteita nou- dattaen ja riskit huomioon ottaen, unohtamatta markkinan kehityksen jatkuvaa seurantaa.
Asiasanat: Asuntosijoittaminen, sijoitustoiminta, tuotto-odotukset, vuokratuotto, arvonnousu
Laurea University of Applied Sciences Degree Programme in Business Management Bachelor´s Thesis
Abstract
Kemppainen Ville & Tarvainen Janne The near future of real estate investments
Year 2018 Pages 56
The purpose of this bachelor´s thesis was to find out the future return expectations of the real estate investments and the market view between the years 2000 and 2050. The topic was chosen because of writers own interest in investing.
The theory of the thesis pictures comprehensively about early footsteps of profitable investing in houses. The calculations and statistics tries to help to understand where the incomes are coming from. Real estate investing sure has its own risks that every investor should know.
That’s why the theory includes also a chapter of risk management and what kind of risks the future keeps inside.
In this thesis the research problem was solved by using qualitative research method by inter- viewing the professionals of the real estate investing. The purpose in this thesis research was to sort out real estate investing income expectations, risks and the other affecting makers in the market always up to year 2050. The thesis also used a quantitative research method to study the recent history of housing investments. The target of the research was the develop- ment of prices and rental incomes. Understanding the history will bring more credibility to the future-minded section.
As a result of the research we got a comprehensive picture what professional investors thinks about the future of real estate investing, risks and the other influential challenges. In the end real estate investing was experienced as a great form of investment but investor have to keep in mind risk management and closely follow the market.
Keywords: Real Estate, House Investing, Return Expectations, Rental Revenue, Capital Gain
Sisällys
1 Johdanto ... 7
1.1 Tavoitteet ja rajaus ... 7
1.2 Tutkimusperinne ... 8
1.3 Rakenne... 8
1.4 Tutkimusmenetelmät... 10
1.5 Keskeiset käsitteet ... 10
2 Asuntosijoittaminen ... 12
2.1 Sijoittajan määritelmä ... 12
2.2 Yleistä sijoittamisesta... 13
2.3 Miksi sijoittaa asuntoihin? ... 14
2.3.1 Vaurastuminen ... 15
2.3.2 Vuokratuotot ... 16
2.3.3 Arvonmuodostuminen ja –nousu ... 16
2.3.4 Kustannukset ... 17
2.4 Suomen asuntokanta ja asuntosijoittajien määrä ... 18
2.5 Sijoitusasunnon ostaminen ja oikean kohteen valinta ... 19
2.6 Velkavivun käyttö asuntosijoittamisessa ... 20
2.7 Riskin määritelmä ... 21
2.8 Riskit asuntosijoittamisessa ... 22
2.8.1 Hintariski ... 22
2.8.2 Korkoriski ... 23
2.8.3 Tyhjien kuukausien riski ... 23
2.8.4 Remonttiriski ... 24
2.8.5 Muut riskit ... 24
2.9 Asuntosijoitusten verotus ... 25
2.9.1 Vuokratulojen verotus ... 25
2.9.2 Varainsiirtovero ... 26
2.9.3 Verovähennykset ... 27
3 Asuntosijoitusten tuotot 2009–2016 ... 28
3.1 Asuntojen hinnat ... 28
3.2 Hoitovastikkeet ... 29
3.3 Pääomavastikkeet ... 30
3.4 Kuukausivuokrat ... 31
3.5 Uusien asuntolainojen keskikorko ... 32
3.6 Vuokratuotot keskimäärin ... 33
4 Kohdeyritysten asuntosijoittamisen asiantuntijoiden haastattelut ... 34
4.1 Kohdeyritysten asuntosijoittamisen asiantuntijoiden esittely ... 40
5 Asuntosijoittamisen lähitulevaisuuden näkymät ... 41
5.1 Vaihtoehtoiset sijoitusmuodot ... 44
5.2 Sijoitusmuotojen vertailun tulokset ... 46
6 Lopuksi ... 47
6.1 Yhteenveto ... 47
6.2 Tutkimuksen luotettavuus ja eettisyys ... 47
6.3 Jatkotutkimusaihe ... 48
Lähteet ... 49
Kuviot ... 54
Liitteet ... 55
1 Johdanto
Sijoittaminen on asia, jota jokaisen ihmisen tulisi ainakin harkita perinteisen säästämisen si- jaan. Sijoittamisella pyritään saamaan säästöille tuottoa, kun taas inflaatio syö pitkällä aika- välillä säästäjän varoja, jolloin rahan arvo heikkenee. Asuntosijoittaminen on yksi sijoittamisen muoto, jossa tavoitteena on tehdä sijoituksella niin sanottua vuokratuottoa sekä tavoitella mahdollista asunnon arvonnousua. Asuntosijoittamisen idea on ostaa yksi tai useampi asunto ja vuokrata sitä eteenpäin, jolloin vuokralainen maksaa asuntosijoittajan velkaosuutta vuokran muodossa. Hyvässä kohteessa lainanlyhennyksen, vastikkeiden sekä muiden kulujen jälkeen asuntosijoittajan on mahdollista saada sijoitukselle vuokratuottoa eli voittoa. Asuntosijoitta- misessa, kuten kaikessa sijoittamisessa on aina riskejä, joten niiden tiedostaminen sekä hallinta ovat myös tärkeä osa asuntosijoittamista.
1.1 Tavoitteet ja rajaus
Tässä opinnäytetyössä kuvataan kattavasti, kuinka onnistua asuntosijoittamisessa ja tutkimuk- sen avulla hahmottaa tulevaisuuden tuotto-odotuksia sekä muuttuvaa markkinaa, jolloin lukija saa asiantuntevan kuvan asuntosijoittamisen kannattavuudesta tulevaisuudessa. Tutkimuksen tarkoituksena on selvittää tulevaisuuden tuotto-odotuksia lyhyellä, keskipitkällä sekä pitkällä aikavälillä aina vuoteen 2050 asti. Tutkimuksen tavoitteena on myös selvittää tuotto-odotuksiin vaikuttavia tekijöitä ja riskejä, kuten esimerkiksi kaupungistumisen vaikutusta sekä mahdollista korkotason nousua.
Opinnäytetyö on toteutettu kirjoittajien omasta mielenkiinnosta sijoittamista kohtaan. Työlle koettiin tarve, sillä asuntosijoittamisesta on julkaistu paljon kirjallisuutta ja opinnäytetöitä, mutta tulevaisuutta kuvaavia teoksia ei juurikaan ole tarjolla. Tulevaisuutta on mahdoton en- nustaa, mutta historiaa tutkimalla sekä alan asiantuntijoita haastattelemalla on mahdollista saada visiota tulevasta. Hyviin tuottoihin pääseminen vaatii sijoittajalta perusasioiden lisäksi muiden asuntojen tuotto-odotuksiin vaikuttavien tekijöiden tuntemista. Tämän opinnäytetyön tarkoituksena on kuvata lukijalle, kuinka on mahdollista menestyä asuntosijoittajana sekä saada sijoitukselleen tuottoa jopa vuoteen 2050 asti.
Asuntosijoittamisessa ollaan totuttu matalaan korkotasoon jo pitkän aikaa. Talouden elpyessä ja ihmisten ostovoiman kasvaessa on mahdollista, että keskuspankit alkavat nostaa ohjauskor- koa, joka vaikuttaisi myös asuntosijoittamiseen. Myös kaupungistuminen on globaali ilmiö, joka täytyy ottaa huomioon asuntosijoittamisessa jo tästä hetkestä eteenpäin. Opinnäytetyö pyrkii tutkimaan näitä ilmiöitä ja pohtii niiden vaikutusta asuntosijoittamiseen tulvaisuudessa.
Tutkimusongelmana opinnäytetyössä on asuntosijoituksien tuotto-odotukset vuodesta 2000 vuo- teen 2050 asti. Tutkimusongelman ratkaisemiseksi tulee perehtyä asuntosijoittamisen perusasi- oihin, kuten esimerkiksi: Asuntosijoittaminen teoriassa, asuntosijoittamisen riskit, asuntosijoit- tajan verotus, oikean kohteen löytäminen, velkavivun hyödyntäminen sekä asuntosijoittamisen lähihistoria. Tutkimuksessa pyritään selvittämään asuntosijoittamisen tulevaisuuden ilmiötä ja saamaan näistä kokonaisvaltainen sekä syvempi käsitys. Työ on rajattu asuntosijoittamiseen Suomessa, eikä se ota kantaa ulkomaisiin markkinoihin. (Hirsjärvi & Hurme 2000, 47-48.)
1.2 Tutkimusperinne
Opinnäytetyön aihetta pohdittaessa huomattiin, että asuntosijoittamisesta on aikaisemmin kirjoitettu lukuisia opinnäytetöitä ja Pro Graduja. Opinnäytetöitä asuntosijoittamisesta löytyi esimerkiksi otsikoilla asuntosijoittaminen aloittavan sijoittajan näkökulmasta, asuntosijoitta- minen velkavivulla ja asuntosijoittajan verotus. Lisäksi löytyi monia opinnäytetöitä, jotka kes- kittyivät tietylle alueelle. Esimerkiksi asuntosijoittaminen Päijät-Hämeen alueella. Mielenkiin- toisia Pro Graduja löytyi myös, kuten esimerkiksi Otso Torkkin vuonna 2016 kirjoittama työ Suomen asuntomarkkinoiden hinnan muodostumisesta. Aiheesta on kirjoitettu myös väitöskir- joja, kuten esimerkiksi Elias Oikarisen Studies on housing price dynamics vuodelta 2007.
Asuntosijoittaminen aiheena kuitenkin oli kiinnostava ja työ haluttiin tehdä siitä, vaikka aikai- sempia teoksia olikin paljon. Pian kuitenkin huomattiin, että saatavilla olevat teokset eivät juurikaan ota kantaa asuntosijoittamisen tulevaisuuteen, millaisia tuottoja tulevaisuudessa on mahdollista saada ja millaisia riskejä tai muita uhkakuvia siihen liittyy. Asuntojen kohonneet hinnat ovat aiheuttaneet sen, että monien maiden, esimerkiksi Ruotsin kohdalla puhutaan jo asuntokuplasta ja rajun hinnanlaskun vaarasta. Suomen ei vielä Ylen (2017) artikkelin mukaan lasketa olevan asuntokuplassa, mutta kuitenkin alueellinen hintakehitys vaihtelee suuresti ja joidenkin asiantuntijoiden mukaan asuntokupla on jo puhjennut esimerkiksi Salossa ja Kemi- järvellä. Kappaleessa mainittujen asioiden ja artikkelin kaltaisen uutisoinnin innoittamana opinnäytetyö päätettiin kirjoittaa asuntosijoittamisen lähitulevaisuudesta.
1.3 Rakenne
Opinnäytetyö alkaa pienellä johdannolla aiheeseen, missä kuvataan lyhyesti asuntosijoittami- sen perusidea. Johdantokappaleessa käydään läpi myös opinnäytetyön tavoitteet, tarkoitus ja rajaus. Tämän jälkeen on esitelty tutkimusperinne ja opinnäytetyössä käytetyt tutkimusme- netelmät. Tutkimuksen eettisyyttä ja luotettavuutta pohditaan opinnäytetyön lopussa kappa- leessa 6.2. Johdannon viimeisessä kappaleessa esitellään opinnäytetyön keskeisimpiä käsit- teitä.
Johdannon jälkeen kappaleessa kaksi opinnäytetyön teoriaosuudessa pyritään käymään asun- tosijoittaminen läpi mahdollisimman tarkasti ja luomaan luotettava pohja tutkimukselle. Hy- vän teoriaosuuden avulla myös aiheesta tietämätön lukija saa helposti tutkimuksen juonen päästä kiinni. Ensimmäisenä teoriaosuudessa käydään läpi, että kuka oikeastaan on sijoittaja, ja mitä sijoittamisella käsitteenä tarkoitetaan. Seuraavaksi katsotaan, että miksi asuntoihin olisi mahdollisesti kannattavaa sijoittaa, mistä asuntosijoittamisen tuotot koostuvat sekä mistä asuntojen hinnat muodostuvat. Näiden perusteiden jälkeen tarkastellaan hieman, että millainen olisi hyvä asuntosijoituskohde ja millaisia riskejä sijoitusasunnon omistaminen pitää sisällään sekä velkavivun käyttöä. Teorian lopussa käydään vielä läpi, että minkälainen vero- velvollisuus asuntosijoittajalla on.
Kappaleessa kolme perehdytään hieman asuntosijoittamisen lähihistoriaan, tarkemmin sanot- tuna asuntojen hintojen, pääomavastikkeiden, kuukausivuokrien ja korkojen kehitykseen.
Edellä mainittujen keskimääräisten hintojen perusteella on tehty myös laskelmia, joilla kuva- taan asuntosijoituksista saatujen tuottojen kehitystä 2000-luvulla. Lähihistorian tunteminen luo lisää uskottavuutta ja se toimii yhdessä teorian kanssa hyvänä pohjana tulevaisuuden tut- kimukselle. Tulevaisuutta tutkitaan kappaleessa neljä, missä on haastateltu neljää asuntosi- joittamisen ammattilaista. Haastattelujen perusteella on pystytty luomaan kattava näkemys asuntosijoittamisen lähitulevaisuudesta jopa aina vuoteen 2050 asti. Tutkimustuloksia käy- dään tarkemmin läpi kappaleessa viisi, jossa myös vertaillaan tuloksia muihin sijoitusmuotoi- hin. Tämän jälkeen opinnäytetyö vedetään vielä lopuksi yhteen viimeisessä kappaleessa.
Kuvio 1 Opinnäytetyön rakenne
1.4 Tutkimusmenetelmät
Tutkimusmenetelmänä opinnäytetyössä on käytetty kvantitatiivista ja kvalitatiivista menetel- mää, eli toisin sanoen määrällistä ja laadullista tutkimusmenetelmää. Tässä opinnäytetyössä kvantitatiivinen, eli määrällinen menetelmä tutkii asuntosijoittajan kannalta merkittävien hin- tojen kehitystä, ja laskelmien avulla asuntosijoituksista saatuja tuottoja lähihistorian aikana.
Apuna on käytetty Tilastokeskukselta saatuja tilastoja. Lähihistorian tunteminen on erittäin oleellista, jotta voi ymmärtää ja muodostaa uskottavan käsityksen tulevaisuuden näkymistä.
Kvalitatiivinen, eli laadullinen tutkimusmenetelmä ottaa kantaa asuntosijoittamisen tulevai- suuteen. Tutkimus on toteutettu teemahaastatteluna Suomen Asuntoneuvoja Oy:n toimiti- loissa, missä haastateltiin erikseen neljää asuntosijoittamisen ammattilaista. Tutkimuksessa pyrittiin selvittämään asuntosijoittamisen tulevaisuuden ilmiötä ja saamaan näistä kokonais- valtainen sekä syvempi käsitys.
1.5 Keskeiset käsitteet
Opinnäytetyössä esiintyy useita aiheeseen kuuluvia termejä ja käsitteitä, kuten esimerkiksi vastike, korko, inflaatio, varainsiirtovero, velkavipu ja vuokratuotto. Tässä opinnäytetyössä suuri osa käsitteistä avataan lukijalle niiden esiintyessä tekstissä ensimmäistä kertaa. Tämän kappaleen osioissa käydään kuitenkin läpi muutamia keskeisiä ja yleisiä käsitteitä, joita ei opinnäytetyön aikana enempää käsitellä, eivätkä ole lukijalle välttämättä itsestäänselvyyksiä.
Asunto-osakeyhtiö. Suomalaiset vapaarahoitteiset kerrostalot ovat asunto-osakeyhtiöitä, joita velvoittaa asunto-osakeyhtiölaki. Useimmiten puhutaan taloyhtiöstä. Taloyhtiöllä tulee lain mukaan olla hallitus, joka on vastuussa rakennusten ylläpidon asianmukaisesta järjestämisestä ja yhtiön kirjapidosta. Käytännössä yhtiökokouksessa valitaan taloyhtiön asioiden hoitamiseen isännöitsijä. Eli, jos esimerkiksi sijoittaja ostaa itselleen sijoitusasunnon, ostaa hän todelli- suudessa asunto-osakeyhtiön osakkeita, jotka antavat oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa. Samalla sijoittaja omistaa myös osuuden taloyhtiön yhteisistä tiloista.
(Orava & Turunen 2013, 299-304.)
Inflaatio. Inflaatio tarkoittaa hintatason nousua, eli toisin sanoen rahan arvon heikentymistä.
Samalla rahamäärällä ei tällöin voi ostaa enää yhtä paljoa, kuin vuosi sitten. Inflaation vasta- kohdasta käytetään termiä deflaatio. (Orava & Turunen 2013, 299-304.)
Kiinteä korko, marginaali ja kokonaiskorko. Pankkien myöntämissä lainoissa voidaan käyttää niin sanottuja kiinteitä korkoja, joka tarkoittaa, että lainan korkoprosentti pysyy samana koko valitun ajanjakson. Vaihtoehtona kiinteälle korolle ovat viitekorkoiset lainat, jolloin lainan korko on sidottu esimerkiksi 12 kuukauden euriboriin. Euriborissa ilmoitettu kuukausien määrä kertoo, että kuinka usein koron suuruus tarkistetaan. Asuntolainan viitekoron päälle pankki lisää asiakaskohtaisen marginaalin ja näistä muodostuu lainan kokonaiskorko. Esimerkiksi ko- konaiskorko voi lainaa ottaessa olla 2,5 prosenttia, josta marginaali on esimerkiksi 2,0 pro- senttia ja viitekorko (esimerkiksi 12 kuukauden euribor) 0,5 prosenttia. (Orava & Turunen 2013, 299-304.)
Oma ja vieras pääoma. Omalla pääomalla tarkoitetaan sijoittajan itse säästämiään rahoja. Eli raha, jolla hän rahoittaa ostamansa asunnon joko kokonaan tai osittain, ovat hänen omaa pääomaansa. Lainaraha taas on puolestaan vierasta pääomaa. Oma ja vieras pääoma yhdessä muodostavat sijoitetun pääoman. Esimerkiksi, jos ostat 100.000 euron sijoitusasunnon ja ra- hoitat siitä 40.000 euroa säästöillä ja loput lainarahalla, on sijoituksen oma pääoma 40 pro- senttia. (Orava & Turunen 2013, 299-304.)
2 Asuntosijoittaminen
Kappaleessa kaksi käsitellään asuntosijoittamisen teoriaa. Tarkoituksena on avata lukijalle säästämisen ja sijoittamisen ero sekä hahmottaa sijoituksien tuotto-odotuksia. Kappaleessa esi- tellään asuntosijoittaminen sijoitusmuotona sekä käydään läpi, mistä asuntosijoittamisen tuo- tot koostuvat. Tämän jälkeen kuvataan esimerkin avulla, millainen on hyvä sijoituskohde sekä miten velkavipua pystytään hyödyntämään tuottojen maksimoimiseksi asuntosijoittamisessa.
Viimeisenä käydään läpi asuntosijoittamisen verotusta sekä esitellään asuntosijoittamisen ylei- simmät riskit.
2.1 Sijoittajan määritelmä
Rahaa voi säästää monella tapaa. Keinoja on monia, kuten esimerkiksi halpojen vaatteiden ostaminen brändivalmisteiden sijaan. Toiset taas sammuttelevat valoja asunnossaan ja säästä- vät sähkössä, kun toiset välttävät ulkona syömistä. Keinoja säästämiselle on varmasti yhtä pal- jon, kuin on ihmisiä maanpäällä. (Hämäläinen 2008, 15-23.)
Säästäminen tarkoittaa sitä, että talouden tulot ovat suuremmat kuin menot ja jäljelle jäävät rahat säästetään vaikkapa pahan päivän varalle. Säästämisellä ja sijoittamisella on kuitenkin ero. Sijoittaja nimittäin laittaa tilipussista jäljelle jääneet varat poikimaan ja tuottamaan ar- voa esimerkiksi pörssiosakkeisiin, kun samaan aikaan säästäjän tyynyn alla olevista rahoista inflaatio nakertaa sen vähänkin, mitä on saanut laitettua säästöön. (Hämäläinen 2008, 15-23.) Säästäjällä tavoitteena on enemmänkin omaisuuden arvon turvaaminen, kun taas sijoittajan haluamat tuotto-odotukset tuovat mukanaan epävarmuustekijän eli riskit. Riskit ja tuotot kul- kevat usein käsi kädessä, mitä suuremmat riskit niin sitä suuremmat tuotto-odotukset, ja sama toisin päin. (Hämäläinen 2008, 15-23.)
Sijoittaa voi niin omalla, kuin velkarahalla. Suomessa omistusasuminen on suosittua ja se on periaatteessa samanlainen sijoituskohde kuin osakesijoitukset. Asuntovelallinen ottaa pankista lainaa ja sijoittaa sen ostamaansa asuntoon. Samalla hetkellä riskit tulevat peliin mukaan, sillä asunnon arvo voi nousta tai laskea suhdanteiden, kysynnän ja tarjonnan mukaan. (Hämäläinen 2008, 15-23.)
Vahva suunnittelu ja vaihtoehtojen vertailu kuuluvat myös sijoittamiseen. Jokaisen sijoittajan tulisi laatia itselleen sijoitussuunnitelma. Tämän laatimisen perusteet eivät ole vaikeita. Vai- keampi osuus on nähdä kokonaisuus eri sijoitusvaihtoehdoista ja omalle varallisuudelle sekä sijoitusajalle järkevin kohde. Tärkeää on välttää kohteita, joihin tarvittavaa asiantuntemusta ei välttämättä löydy, eli sijoittajan tulee tiedostaa oma tietotaitonsa. Aloittaessa voi olla hyö- dyllistä käyttää ammattilaisen apua, esimerkiksi kiinteistövälittäjää asuntokauppoja tehdessä.
Ammattilaisten sekaan mahtuu kuitenkin kaikenlaista ja esimerkiksi pankit yrittävät myydä asi- akkaalle aina sellaista ratkaisua, josta he itse hyötyvät enemmän kuin asiakas. Esimerkiksi ak- tiivisten sijoitusrahastojen myyminen, missä on korkeat hoitokustannukset verrattuna passiivi- siin indeksirahastoihin, joista pitkällä aikavälillä saisi varmasti parempaa tuottoa. (Anderson 2001, 14–19 ja 185–189; Erola 2009, 21–65.)
2.2 Yleistä sijoittamisesta
Menestyvä sijoittaja tarvitsee niin taitoa, tietoa, kuin myös tuuriakin. Sijoittamisessa on paljon muuttujia, joiden kaikki osapuolet vaikuttavat jollain tapaa lopulliseen hintaan. Myös sattu- malla on sormensa pelissä. Juuri tästä syystä ei ole keksitty minkäänlaista menetelmää, joka takaisi sijoittajan menestyksen. Historian saatossa on kuitenkin tutkimusten ja kokemusten pe- rusteella pystytty keräämään dataa, jotka osoittavat tiettyjen sääntöjen ja tapahtumien tois- tuvuuksia. Nämäkään keinot eivät takaa sijoittajan menestystä, mutta ne auttavat tekemään sijoitusten riskeistä siedettäviä, joka puolestaan takaa sijoitustoiminnan tuottavuuden pitkällä aikavälillä. (Anderson 2001, 14–19 ja 185–189; Erola 2009, 21–65.)
Tutkimukset sijoittamisesta ovat osoittaneet sen, että osakkeet ovat pitkällä aikavälillä kaik- kein tuottavin sijoituskohde eri arvopaperi-instrumenteista. Osakkeissa on siis myös kaikkein suurin riski. Tämän takia, mitä suuremman riskinsietokyvyn sijoittaja omaa ja, mitä suurempi hänen sijoitusaikansa on, sitä suurempi osakkeiden osuus sijoitussalkusta tulisi olla. (Anderson 2001, 14–19 ja 185–189; Erola 2009, 21–65.)
Kun sijoitetaan pitkällä aikavälillä, voidaan ohjeellisia arvoja osakkeiden osuudesta salkussa antaa seuraavasti: konservatiivinen sijoittaja 25%, riskiä sietävä sijoittaja 40-60% ja riskiä ha- keva sijoittaja 60-90% osakkeita. Fiksu sijoittaja pyrkii aina siihen, että verojen jälkeisen pitkän aikavälin nettotuotto olisi maksimaalinen hänen riskinsietokykyyn nähden. Käytännössä tämä tarkoittaa, että sijoitussalkku hajautetaan tehokkaasti ja kaupankäyntikulut minimoidaan, koska suuret kaupankäyntikulut syövät pitkällä aikavälillä merkittävän määrän tuotoista. Sijoi- tusinstrumentit tulee valita oman riskinsietokyvyn mukaan. Omistamalla osakkeita pitkään si- joittaja varmistaa itselleen vuosittaisen osinkotuoton ja pitää kaupankäyntikulut pieninä. Tä- män lisäksi hän lykkää myyntivoittojen veronmaksua ja mahdollisesta hankintameno-olettaman hyväksikäytöstä muodostuu sijoittajalle ajan mittaan merkittävä etu verotuksessa. (Anderson 2001, 14–19 ja 185–189; Erola 2009, 21–65.)
2.3 Miksi sijoittaa asuntoihin?
Asuntosijoittaminen ei teoriassa ole kovin vaikeaa, eikä siinä menestyäkseen tarvitse olla ma- temaattisesti suuri lahjakkuus. Laskinta kuitenkin tarvitaan helppojen laskutoimituksien teke- miseksi, koska huonoimmat sijoitukset tehdään tunteella. Ideana asuntosijoittamisessa on, että sijoittaja ostaa markkinoilta asunnon, jonka hän vuokraa eteenpäin. Sijoituksesta saatavien tuottojen turvin hän yrittää kerryttää itselleen varallisuutta. Tuottoja sijoituksesta saa kuu- kausittaisista vuokratuotoista, joista vähennetään kuitenkin asunto-osakkeen vastikkeet, korot sekä verot. Vähennysten jälkeen jäljelle jää nettotuotto. Tuottoja tulee myös, mikäli asunnon arvo nousee, jolloin sijoittaja voi myydä asunto-osakkeensa voitolla eteenpäin. Arvonnoususta on hyötyä myös silloin, kun sijoittaja hakee pankista lisävakuuksia esimerkiksi seuraavaa sijoi- tuskohdetta varten. (Kallunki, Martikainen & Niemelä 2008, 115-116.)
Useimmiten asunnoista saa vuosien mittaan mukavaa arvonnousua, mutta säännöllisen vuokra- tulon strategiassa asunnon arvonnousu ei kuitenkaan ole se kaikista oleellisin tekijä. Oikein toteutettuna asuntojen vuokraaminen on erittäin kannattavaa sijoitustoimintaa melko pienellä riskillä. Vuokraamalla asunnon, takaa itselleen kuukausittaisen kassavirran, joka on tasainen ja helposti ennustettavissa. (Vuokraturva 2017.)
Optimaalinen sijoitusasunto on useimmiten hyvin paljon erilainen kuin asunto, jossa sijoittaja itse asuu. Yleinen nyrkkisääntö on, että mitä pienempi sen parempi. Eli sijoitusasuntoa ei kan- nata ostaa pelkästään, sillä perusteella, että voisi kuvitella itse asuvansa siellä, koska se ei yleensä johda parhaaseen mahdolliseen tuottoon. Parhaat tuotot piilevät usein pienen ja vaa- timattoman tuntuisen kohteen takana. (Vuokraturva 2017.)
Ostopäätöstä tehdessä tulee siis laskea mahdollisimman tarkkaan, että millaiseen tuottopro- senttiin sijoituksella todennäköisesti päästään. Nykyisillä hinnoilla prosentuaaliset vuokra- tuotot jäävät suurissa arvoasunnoissa hyvin pieniksi. Tärkeimpiä asioita sijoitusasuntoa ostaessa on kiinnittää huomiota alueen vuokratasoon ja hankinnan hintaan. Unohtamatta kuitenkaan selvittää kiinteistön kunto ja, että millainen taloyhtiö on kyseessä. Suuret peruskorjaukset li- säävät kustannuksia ja syövät tuottoja tuntuvasti. Peruskorjausten aikaan myös riski tyhjille vuokrakuukausille on suurempi, koska tällöin asuntoa on vaikeampi vuokrata. (Vuokraturva 2017.)
Sijoitusvaihtoehtona asuntosijoittaminen on erittäin mielenkiintoinen vaihtoehto, koska asun- noilla on hyvä vakuusarvo ja tämä yhdistetään vielä korkojen verovähennysoikeuteen. Pankki rahoittaa asunnon hinnasta 70-100 prosenttia. Lainan korot voi vähentää vuokratulojen vero- tuksessa. Lähes kuka vain työsuhteessa oleva voi saada lainan asuntoa varten ilman aiempaa omaisuutta tai suuria käteisvaroja (Orava & Turunen 2013, 37-38.)
Asuntosijoittamisen suurimmat mahdollisuudet syntyvätkin juuri tästä. Kun sijoittaja ottaa pan- kista lainaa sijoitusasuntoa varten ja vuokraa sen eteenpäin, niin hän pystyy maksamaan lainaa pois vuokratulojen avulla. Tällöin vuokralainen maksaa lainaa pois periaatteessa vuokrananta- jan puolesta. Kun sijoitetaan pitkällä aikavälillä, niin myös inflaatio tekee töitä sijoittajan tas- kuun syömällä lainan reaaliarvoa vuosien kuluessa. (Vuokraturva 2017.)
2.3.1 Vaurastuminen
Kuten aiemmin on jo todettu niin asuntosijoittamisessa tuotot koostuvat vuokratuotoista sekä arvonnoususta, ja näistä ensimmäinen takaa varmempaa tuottoa. Arvonnousu vaatii hyvää ajoi- tusta, ja tuoton saa vasta kun asunto myydään tai vaihtoehtoisesti ottamalla pankista lisää lainaa asunnon arvoa vastaan. Vuokratuotto ei taas riipu asunnon arvon heilahteluista vaan on tasainen kuukausittainen tulon lähde. (Orava & Turunen 2013, 41-42.)
Kun otetaan huomioon asuntojen remonttikulut, niin asunnoista voidaan keskimäärin olettaa 3- 6 prosentin vuokratuottoa. Parhaat puolet asuntosijoittamisessa nousevat esiin siinä vaiheessa, kun sijoittaja hyödyntää taitavasti pankkia, eli velkavipua. Etenkin matalien korkojen aikana velkavivun avulla on saatavissa hyviä lisätuottoja. (Orava & Turunen 2013, 41-42.)
2.3.2 Vuokratuotot
Suurelta osin asuntosijoittajan tuotot koostuvat vuokratuotoista. Vuokratuotoille voidaan odot- taa keskimäärin 3-6 prosentin vuotuista nettotuottoa. Sijoitusasunnosta saatu vuotuinen vuok- ratuottoprosentti määräytyy sen mukaan, kuinka paljon asunnosta on maksettu, ja kuinka pal- jon siitä saadaan kuukausittain nettokassavirtaa eli vuokraa. Vuokrasta on kuitenkin vähennet- tävä vielä hoitovastike, ja asunnon velattomaan hintaan tulee lisätä varainsiirtovero sekä re- monttivara. (Orava & Turunen 2013, 42-43.)
Vuokratuotto lasketaan seuraavalla kaavalla:
Vuokratuotto = (vuokra – hoitovastike) *12 / (velaton hinta + varainsiirtovero + remonttivara) Tämän takia onkin tärkeää pystyä arvioimaan, mitä asunnosta kannattaa maksaa ja paljonko siitä on mahdollista saada vuokraa. Lisäksi on huomioitava, kuinka nopeasti ja helposti asunnon saa vuokrattua sekä kuinka usein vuokralainen mahdollisesti vaihtuu. (Orava & Turunen 2013, 57-70.)
2.3.3 Arvonmuodostuminen ja –nousu
Asunnon arvo koostuu monista tekijöistä. Sanotaan, että arvonnousuun vaikuttavat kolmeteki- jää, jotka ovat sijainti, sijainti ja sijainti. Tämä on totta, mutta toki muillakin tekijöillä on vaikutusta (Asuntoverkko 2013). Sjömanin (2007) mukaan asuntojen hintaan vaikuttaa myös esimerkiksi asuntokanta, korko sekä tulotaso. Korko vaikuttaa merkittävästi asunnon hintaan, kuten Oikarisen (2005) tutkimuksesta käy ilmi. Tulosten mukaan pysyvän yhden prosenttiyksi- kön suuruisen reaalisen asuntolainakoron nousu vaikuttaisi asuntojen hintatasoon negatiivisesti 4.6 prosenttia. Tärkeimpiä asunnon hintoihin vaikuttavana tekijänä reaalikoron lisäksi Oikari- nen mainitsi tulotason sekä tulo-odotukset.
Myös pienillä asioilla, kuten keittiön tai kylpyhuoneen pintaremontilla voidaan helposti vaikut- taa asunnon hintaan. Hyvä ja huonokuntoisten asuntojen hintaerot ovat nykyään suuremmat, koska remonttikustannukset ovat kallistuneet ja niiden tekemiseen tarvitaan ammatti-ihminen sekä taloyhtiön myöntämä lupa. Myös hyvin hoidettu taloyhtiö tulee ottaa huomioon asunnon hinnassa. Huonosti hoidetussa taloyhtiössä tyypillistä on, että esimerkiksi remontteja saatetaan lykätä monilla vuosilla, jolloin tuleva korjausvelka kasvaa. Remonttien lykkääminen voi johtaa myös siihen, että kalliita korjauksia saatetaan joutua korjaamaan samaan aikaan. (Asunto- verkko 2013.)
Kerrostaloasunnoissa tyypillistä on, että ylempien kerroksien asunnoista maksetaan enemmän varsinkin, jos talossa on hissi. Tämä johtuu siitä, että ensimmäisen kerroksen asunnot saattavat tuntua turvattomilta ja meluhaitat voivat olla suuremmat kuin ylemmissä kerroksissa. Lisäksi näkymät ovat yleensä paremmat ylemmistä kerroksista. Asunnon ominaisuudet vaikuttavat ole- tettua vähemmän asunnon hintaan, käy ilmi kiinteistömaailman tutkimuksessa (2015). Asunnon ominaisuudet vaikuttavat enemmän ostopäätökseen kuin hintaan, sillä eri elämäntilanteessa olevat ostajat arvostavat eri asioita. (Asuntoverkko 2013.)
Sijainti, kuten vanha sanontakin sanoo, muodostaa suuren osan asunnon arvosta. Asioita, jotka nostavat asuntojen arvoja tulevaisuudessa ainakin tietyillä asuinalueilla ovat esimerkiksi alu- eelle rakennettava kauppakeskus tai muiden palveluiden lisääntyminen. Liikenneyhteyksien pa- rantuminen nostaa myös alueella sijaitsevien asuntojen hintoja. Esimerkiksi pääkaupunkiseu- dulla Länsimetro ja uusi Kehärata kasvattavat asuntojen hintoja niillä alueilla, joiden läheisyy- teen tulee asema. Sijainti vaikuttaa asunnon hintaan myös siten, että minkälainen maine alu- eella on. Rauhattomalla alueella hinnat ovat luonnollisesti alhaisemmat kuin rauhallisella alu- eella. Sijainti myös usein määrää, että kuinka suuren asunnon samalla rahamäärällä saa. (Asun- toverkko 2013.)
2.3.4 Kustannukset
Sijoitusasunnon omistamisesta syntyy tietysti myös kustannuksia, joita ovat esimerkiksi taloyh- tiön hoitovastikkeet, remonttikulut ja vesimaksut. Muita merkittäviä kustannuksia ovat asunto- kaupan yhteydessä maksettava varainsiirtovero ja asuntolainan korkokulut. Useista asunnosta syntyvistä kustannuksista voidaan tehdä kuitenkin verovähennyksiä, jotka ovat sijoittajan kan- nalta erittäin tärkeässä asemassa tuottojen kannalta. Verovähennyksiä ja edellä mainittuja kä- sitteitä tarkastellaan tarkemmin tämän opinnäytetyön myöhemmissä kappaleissa 2.9 sekä kol- mannen kappaleen osioissa.
2.4 Suomen asuntokanta ja asuntosijoittajien määrä
Suomen asuntokanta on kokenut suuria muutoksia viimeisten 30 vuoden aikana. Yhä useampi asunto rakennetaan kaupunkeihin sekä kaupungistuviin kuntiin ja kerrostaloasuntojen määrä nousee muita asuinrakennuksia voimakkaammin. Suomessa oli vuoden 2016 lopussa 2 968 000 asuntoa, joista 314 000 oli vailla vakinaista asujaa. Asuntokanta oli kasvanut 34 000 asunnolla edellisestä vuodesta. Vuodesta 1990 alkaen Suomen asuntokanta on kasvanut keskimäärin 29 000 asunnolla vuosittain. Suomessa rakennettiin eniten asuntoja 1970- ja 1980-luvuilla, jonka jälkeen asuntokannan kasvu on hidastunut, mutta vuosien 2016 sekä 2017 aikana uudisraken- tamisen määrä on jälleen lähtenyt nousuun. Asuntorakentaminen on keskittynyt viime vuosina kaupunkeihin sekä kaupungistuviin kuntiin ja vuosina 1995-2016 valmistuneista asunnoista 78 prosenttia sijaitsi kaupunkimaisissa kunnissa. Vuonna 2016 asuinrakennuksen keskimääräinen pinta-ala oli 79,9 neliömetriä ja yleisin huoneistotyyppi oli kaksio. Kaksioiden osuus koko asuntokannasta oli noin 30 prosenttia eli noin 890 000 kappaletta. (Tilastokeskus 2018a; Tilas- tokeskus 2018b.)
Kerrostaloasuntojen määrä on kasvanut merkittävästi 1990-luvulta lähtien ja vuonna 2016 ker- rostaloasuntojen määrä kasvoi 19 600 asunnolla. Pientaloja valmistui samana vuonna 7100 sekä rivitaloasuntoja 3500. Pääkaupunkiseudulle rakennettiin noin 9000 asuntoa, joista 83,3 prosenttia oli kerrostaloasuntoja. Pääkaupunkiseudulle rakennetuista kerrostaloista 60 pro- senttia oli vuokra-asuntoja vuoden 2016 loppuun mennessä. (Tilastokeskus 2018a.)
Kuvio 2 Vuonna 2016 valmistuneet asunnot (Tilastokeskus 2018a.)
Asuntosijoittamisen määrä on noussut Suomessa viimeisten vuosien aikana huomattavasti. Al- haiset korot ovat houkuttaneet kokeilemaan asuntosijoittamaan ja vuosien 2010-2015 aikana vuokratuloja saavien ihmisten määrä on noussut 16 prosentilla. Vuonna 2015 vuokratuloja asuin- huoneistoista saivat noin 260 000 suomalaista. (Keskisuomalainen 2018.)
2.5 Sijoitusasunnon ostaminen ja oikean kohteen valinta
Ostoajankohta on arvonnousua hakevalle sijoittajalle paljon tärkeämpi, kuin mitä se on hyviin vuokratuottoihin tähtäävälle sijoittajalle. Asuntojen hinnat ovat käytännössä nousseet vuo- desta 1995-2012, mikä tarkoittaa, että vuokratuoton merkitys korostuu entisestään. Hyvä nyrk- kisääntö asuntoa ostaessa ajoituksen kannalta on seurata vuokrien ja asuntojen hintojen suh- detta. (Vuokraturva 2017.)
Orava ja Turunen (2013, 71.) toteavat, että teorian ja käytännön myötä he ovat sitä mieltä, että asuntosijoittamisessa yksiö on pääsääntöisesti parempi sijoitusvaihtoehto kuin kaksio tai sitä suuremmat asunnot. Sama tieto löytyy myös vuokraturvan internetsivuilta. Selitys sille, miksi näin on, on varsin yksinkertainen. Ensimmäiseksi, asunnon vastike ja remonttikulut kas- vavat samassa suhteessa kuin asunnon neliöt, mutta vuokratuotot eivät. Toiseksi, yksiöiden vuokrakysyntä on muita asuntoja selvästi suurempaa. (Vuokraturva 2017.)
Kuten aikaisemmin todettiin, vuokratuotoista saa asuntosijoituksissa vakaampaa ja varmempaa tuottoa kuin asunnon arvonnoususta. Sijoittajan ei kuitenkaan kannata tuijottaa pelkästään alueiden vuokratasoa, koska joiltain alueilta voi saada hyviä vuokratuottoja, mutta samaan ai- kaan paikkakunnalta katoavat työ- ja opiskelupaikat. Täysin oikeaa vastausta oikeanlaiselle kaupungille ei ole, mutta hyvä mittari on esimerkiksi väestön kehitys. Väestön kehitys kertoo alueen vetovoimaisuudesta ja kysynnästä. Suomen väestön kehityksessä on meneillään vahva polarisaatio, joka tarkoittaa, että Suomen 320 kunnasta peräti 205 on menettänyt asukkaita.
Toisin sanoen yksi kolmasosa kunnista kasvavaa ja kaksi kolmasosaa näivettyy. Hiljalleen hiipu- vassa kaupungissa vuokralaisen saaminen vaikeutuu ennemmin tai myöhemmin. (Orava & Turu- nen 2013, 62-70.)
Siinä vaiheessa, kun sopiva asunto löytyy sijoittajan kannalta hyvältä alueelta ja asuntoon liit- tyvät taustat eli esimerkiksi taloyhtiö ja kunnossapitoselvitys on käyty huolella läpi, kannattaa sijoittajan kiinnittää erityistä huomiota sijoituksen kannattavuuteen. Nyt sijoittaja on siis las- kenut aikaisemmissa luvuissa esitellyn kaavan mukaan asunnosta saatavat vuosittaiset netto- vuokratulot. Tässä kohtaa on hyvä tutustua sijoituksen kannattavuutta mittaaviin laskukaavoi- hin ROE (Return of equity) ja ROI (Return of investment). (Knüpfer & Puttonen 2009, 179-180).
ROE eli oman pääoman tuottoprosentti saadaan, kun vuosittaiset sijoituksesta saatavat netto- tuotot jaetaan pääomalla, joka sijoittajalla on sijoituksessa kiinni. Tämä luku kertoo velkavivun käytön kannattavuudesta eli kuinka paljon lainattu pääoma antaa tuottoa sijoitetulle omalle pääomalle. ROI puolestaan kuvaa sijoituksen kokonaistuottoa, mikä lasketaan jakamalla sijoi- tuksesta saatavat nettotuotot, sijoituksen ostohinnalla. (Knüpfer & Puttonen 2009, 179-180.)
2.6 Velkavivun käyttö asuntosijoittamisessa
Sijoitusasunto voidaan rahoittaa niin omalla, kuin myös vieraallakin pääomalla. Kun vierasta pääomaa käytetään tarkoituksellisesti sijoittamisessa, kutsutaan sitä velkavivuksi. Velan vipu- vaikutuken avulla sijoittaja pyrkii kasvattamaan oman pääoman tuottoa rahoittamalla asunto- sijoituksensa vieraalla pääomalla. Jotta vipuvaikutus toimii tehokkaasti, sijoitusasunnosta saa- tavan nettovuokratuoton pitää kattaa lainan kustannukset. Matalien korkojen aikaan vivutta- misen hyödyt korostuvat, sillä silloin vieraan pääoman kustannukset ovat alhaiset suhteessa kokonaispääoman tuottoon. Tuotto ja riski kulkevat käsikädessä myös asuntosijoittamisessa ja velkavivun käytössä. Esimerkiksi, mikäli nettovuokratuotoilla ei pystytä kattamaan asuntolai- nan kustannuksia, niin silloin velkavipu toimii negatiiviseen suuntaan. Korkojen, eli vieraan pääoman kustannusten nopea kasvu on tyypillinen syy riskin realisoitumiselle. (Knüpfer & Put- tonen 2009, 179-180.)
Orava ja Turunen esittelevät teoksessaan (2013, 43.) seuraavanlaisen esimerkin sijoituskoh- teesta, jossa käytetään apuna velkavipua: ”Ostat 50.000 euron yksiön, johon laitat omaa rahaa 15.000 euroa (30 prosenttia hinnasta). Velkavipu on tällöin 70 prosenttia. Kolmen prosentin kokonaiskorkotasolla ja kuuden prosentin vuokratuotolla saat 15.000 euron sijoituksellesi 8,5 prosentin vuotuisen nettotuoton. Mikäli korkotaso nousee neljään prosenttiin, olet edelleen mukavassa 7,0 prosentin nettotuotossa. Tuotto on laskettu vastikkeen, korkojen, kahden pro- sentin varainsiirtoveron ja 30 prosentin pääomatuloveron jälkeen. Euroissa seitsemän prosentin nettotuotto tarkoittaa 1050 euroa vuodessa, joka sijoituksesta jää faktisesti käpälään.” Sijoi- tuksen kokonaistuotto eli ROI on vain 2,6 prosenttia, joten velkavivun käyttäminen voi tässä tapauksessa olla kannattavaa.
Rohkealla 70 prosentin velkavivulla ja matalien korkotasojen aikaan on mahdollista päästä jopa kaksinumeroisiin ROE-lukuihin. Velkavivun käytössä on muistettava myös se, että jos lainaa maksetaan vähitellen pois, niin tällöin myös velkavivun määrä pienenee samassa tahdissa. Tämä tarkoittaa, että myös oman pääoman tuottoprosentti pienenee. Näin ollen, jos velkavivusta haluaa saada maksimaalisen hyödyn irti, niin sijoittajan tulee aika-ajoin käydä neuvottelemassa pankista lisää lainaa. (Orava & Turunen 2013, 44.)
2.7 Riskin määritelmä
Arkikielessä ja Suomen kielen perussanakirjan mukaan riski tarkoittaa jonkin menetyksen, tap- pion tai muun epäedullisen tapahtuman mahdollisuutta, uhkaa tai vaaraa. Toisin sanoen, jo- honkin tavoiteltavaan asiaan liittyy myös mahdollisuus negatiivisesta lopputuloksesta. Kun kat- sotaan asiaa rahoitusteorian näkökulmasta, voidaan sanoa, että riski ja tuottomahdollisuudet kulkevat käsi kädessä. Esimerkiksi osake, jonka arvo voi kaksinkertaistua, voi myös menettää puolet arvostaan. Riski on epävarmuus tulevaisuuden hinnasta eli, jos haluaa enemmän turval- lisuutta, on tyydyttävä pienempiin tuottoihin. Sijoittajalla, joka tyytyy vähäisempiin tuotto- odotuksiin, katsotaan olevan heikompi riskinsietokyky. (Anderson & Tuhkanen 2004, 34–36; Kal- lunki, Martikainen & Niemelä 2008, 23-24, 55.)
Suhtautuminen riskiin on aina sijoittajan oma henkilökohtainen asia, joka tulee itse miettiä ennen sijoituspäätösten tekemistä. Sijoitusasioissa on hyvä muistaa, että tunteille ei kannata antaa valtaa. Hyvä riskienhallinta perustuu maalaisjärkeen ja faktatiedon hyödyntämiseen.
Nämä yhdessä auttavat tekemään tuottavia ratkaisuja. (Anderson & Tuhkanen 2004, 34-36; Kal- lunki, Martikainen & Niemelä 2008, 23-24, 55.)
Riskiä voidaan mitata erilaisilla mittareilla. Esimerkiksi pörssimarkkinoilla matemaatikot käyt- tävät volatiliteettia, eli sitä, kuinka paljon osakkeen kurssi heiluu verrattuna indeksiin, yhtenä mittarina. Tätä lukua kutsutaan ”Beta-luvuksi”. Pörssi-indeksin betakerroin on 1. Osakkeen beta-luvun ollessa korkeampi kuin yksi, esimerkiksi 1,2, se on lähihistorian aikana ollut riski- sempi sijoitus kuin kurssit keskimäärin. Beta 1,2 kertoo sijoittajalle, että pörssi-indeksin koho- tessa kymmenen prosenttia, odotetaan kyseiseltä osakkeelta 12 prosentin nousua. Vastaavasti indeksin pudotessa kymmenen prosenttia, odotetaan kyseiseltä osakkeelta 12 prosentin arvon alentumista. (Hämäläinen 2008, 54; Saario 2016, 89.)
2.8 Riskit asuntosijoittamisessa
Asuntosijoittaminen on muihin sijoitusmuotoihin nähden kilpailukykyinen ja sitä pidetään myös suhteellisen turvallisena vaihtoehtona, mutta kuten kaikkeen muuhunkin sijoittamiseen, niin myös asuntosijoittamiseen liittyy riskejä. Tietyillä asioilla, kuten kokemuksella ja osaamisella pystytään riskejä minimoimaan, mutta myös asuntosijoittamiseen liittyy riskejä, jotka ovat si- joittajasta itsestään riippumattomia, eikä niitä voida minimoida kokonaan. Suurimpia tiedos- tettavia ja mahdollisesti tuottoja heikentäviä riskejä ovat: Hintariski, korkoriski, tyhjien kuu- kausien riski, vuokralaisriski, vastikeriski, remonttiriski, pankkiriski, poliittiset riskit ja luon- nonilmiöriski. (Vuokraturva 2017; Orava & Turunen 2013, 197-198.)
2.8.1 Hintariski
Asuntojen hinnoista puhutaan paljon. Sijoittajan on kuitenkin mietittävä tarkkaan, että onko hintojen muutoksella todellista merkittävää vaikutusta. Riippuen tilanteesta, hinnoilla saattaa hyvinkin olla luultua enemmän tai vähemmän merkitystä. Asuntosijoittajan näkökulmasta täl- laisia tilanteita ovat:
- Sijoittaja on ostamassa asunto(j)a - Sijoittaja on myymässä asunto(j)a
- Sijoittaja on hakemassa lisää lainaa hyödyntäen vakuutuksina asuntoja
- Sijoittaja on ottanut velkaa yli 70 prosenttia suhteessa asuntojen markkina-arvoon
Hintariskillä on enemmän merkitystä riippuen sijoitusstrategiasta. Sijoitusstrategian ollessa
”flippaaminen” eli asunnon ostaminen, remontointi ja myyminen lyhyessä ajassa, hintariskillä on enemmän merkitystä. Kaupankäyntiajat saattavat venyä, jolloin pienikin hinnan lasku syö osan tuotoista. Toisaalta oikein toimiessa ja ollessa oikeaan aikaan liikkeellä, saattaa kääntää riskin tuntuviksi voitoiksi. (Orava & Turunen 2013, 199-201.)
Kassavirtastrategiaa noudattavan arkea ei vielä 30 prosentinkaan pudotus juurikaan mullista, sillä vuokrat rullaavat kuukausittain riippumatta asunnon arvosta. Myyntitilanteessa asunnon hinnan tulisi tietysti olla vähintään ostohinnan verran, jotta vältytään pääomatappioilta. Omis- taessa asunnon kymmeniä vuosia hinnat mitä todennäköisesti nousevat, jolloin sijoittaja voi keskittyä ainoastaan vuokratuottojen saamiseen. (Orava & Turunen 2013, 199-201.)
Mikäli sijoittaja kuitenkin hyödyntää yli 70 prosentin velkavipua, tulee hänen olla varuillaan, ja tietoinen hintariskistä. Sillä, jos hinnat romahtavat äkillisesti, niin pankit saattavat aloittaa varallisuutensa realisoimisen, koska yhteiskunta tarvitsee pankkeja toimiakseen. Riski tällai- selle on kuitenkin suhteellisen pieni, koska teoriassa pankkien pakkorealisointia ei ole mahdol- lista toteuttaa velkakirjanehtojen mukaan, mikäli sijoittaja itse on noudattanut näitä ehtoja ja hoitanut asiansa hyvin. (Orava & Turunen 2013, 199-201.)
2.8.2 Korkoriski
Erityisesti matalien korkojen aikaan suuren laina ottaminen voi tuntua houkuttelevalta vaihto- ehdolta. Sijoittajan on kuitenkin muistettava, että kun käyttää isoa velkavipua, niin merkittävin kassavirtaan vaikuttava riski kasvaa. Tämä riski on korkojen nousu, joka voi helposti johtaa ongelmiin liian suuren velkataakan kanssa. Korkoriskiltä voi suojautua esimerkiksi pankkien tar- joamilla kiinteillä koroilla, korkokatoilla tai käyttämällä vain maltillista velkavipua. Lainan määrän ollessa alle 50 prosenttia asuntovarallisuuden markkina-arvosta, ei korkojen nousun vaikutus ole suuri. (Orava & Turunen 2013, 201–202.)
Korkoriskiltä on mahdollista suojautua muillakin keinoilla. Esimerkiksi Nordnetin osakestrategi Jukka Oksaharju kertoo taloussanomien haastattelussa suojautuneensa finanssisijoituksilla, jotka hyötyvät koron noususta. Näin ollen korkojen noustessa omat finanssisijoitukset tekevät tuottoa, joka paikkaa asuntosijoituksesta menetettyä tuottoa. Smartumin toimitusjohtaja Tommi Rytkönen muistuttaa artikkelissa, että korkoriskiltä voidaan suojautua yksinkertaisim- millaan perinteisellä säästämisellä tai rakentamalla puskurirahastoa helposti likvidoitavaan muotoon eli sellaiseen muotoon, että yllättävässä tilanteessa varallisuus olisi helposti muutet- tavissa rahaksi. (Taloussanomat 2017.)
2.8.3 Tyhjien kuukausien riski
Asuntosijoittajat tulevat aina jossain vaiheessa uraansa törmäämään tyhjien kuukausien riskiin.
Tämä tarkoittaa, että asuntoon ei ole löytynyt vuokralaista tai meneillään on remontti, jonka takia asunnossa ei voi asua. Yksi kuukausikin pienentää vuotuisia vuokratuottoja merkittävästi, koska kulut eivät pienene. Vastike on maksettava ja lainaa on lyhennettävä, vaikka asunnossa ei kukaan asuisikaan. Tyhjiltä kuukausilta voi välttyä ja vuokrausastetta parantaa valitsemalla oikeanlaisia kohteita. Yhden hengen talouksia on Suomessa ylivoimaisesti eniten, 60 prosenttia kaikista vuokralla asuvista asuntokunnista, joten yksiöt käyvät kaupaksi suurimmalla todennä- köisyydellä. (Orava & Turunen 2013, 203-204).
Sijainnilla on merkitystä. Kasvava kaupunki keskusta-alueelta, jossa on useita oppilaitoksia ve- tävät opiskelijoita puoleensa. Myös vuokran hinnan tulee olla markkinahintojen mukainen ja jopa vähän alle. Tämä houkuttelee vuokralaista asumaan pidempään asunnossa. Ylihintaisiin kohteisiin harvemmin pitkäaikaisia vuokralaisia löytyy. Asuntoa on myös syytä pitää hyväkun- toisena, sillä viihtyisät tilat ovat tärkeä asia, jos haluaa, että vuokralainen viipyy pitkään. Mikäli asuntoa remontoi, kannattaa suosia värimaailmaa, joka miellyttää suurinta osaa ihmisistä, eli neutraalia. (Orava & Turunen 2013, 203.)
2.8.4 Remonttiriski
Remonttiriskit ovat aina suuri osa asuntosijoittamista. Kymmeniä vuosia vanhat talot kaipaavat luonnollisesti remontointia ja huoltamista. Isoimpia remontteja ovat julkisivu-, ikkuna-, par- veke- sekä tietysti paljon pelätty putkiremontti. Suurimmat remontit ovat luonnollisesti kaik- kein kalleimpia tehdä ja lisäksi asuntoa saattaa joutua pahimmillaan pitämään tyhjillään monia kuukausia. Tällainen tilanne on erittäin inhottava sijoittajan kannalta varsinkin, mikäli siihen ei ole varautunut. (Orava & Turunen, 209.)
Remonttiriskiä voi myös pienentää. Hyvä tapa on valita uudiskohteita, koska niissä on kaikkein vähiten korjaustarvetta ja yllättäviä menoja. Toinen tapa on tutustua huolellisesti taloyhtiöön ja sen kunnossapitoselvitykseen sekä pitkän aikavälin suunnitelmaan. Kokemus auttaa korjaus- suunnitelman tulkinnassa. Taloyhtiön kunnosta saa tietoa myös isännöitsijältä ja joskus jopa hallituksen puheenjohtajalta. (Orava & Turunen 2013, 209.)
2.8.5 Muut riskit
Ylemmissä kappaleissa on käsitelty mielestämme suurimpia riskejä asuntosijoittajan kannalta.
Muitakin riskejä on toki olemassa ja toteutuessaan saavat aikaan merkittävän aukon asuntosi- joittajan vuosittaiseen tuottoprosenttiin, mutta ne ovat kuitenkin harvinaisia. Tällaisia riskejä ovat esimerkiksi vuokralaisriski, jolloin vuokralainen käytännössä tuhoaa sijoittajan asunnon tai osoittautuu hankalaksi vuokranmaksujen kanssa. Riskiä voi pienentää tarkistamalla luottotie- dot, jututtamalla vuokralaisia ja ottamalla vuokralaiselta vakuus ennen muuttoa. (Orava & Tu- runen 2013, 209.)
Muita erittäin harvinaisia ja vaikeasti ennustettavia riskejä ovat poliittiset-, ja luonnonilmiöris- kit. Asuntosijoittajaan vaikuttavia poliittisia riskejä ovat esimerkiksi verojen korottaminen, korkojen verovähennysoikeuden leikkaaminen ja opintotukijärjestelmän heikentäminen. Luon- nonilmiöt Suomessa ei ole niin suuri riski, kuin esimerkiksi Yhdysvaltojen Floridassa, jossa myrs- kyt ja hurrikaanit aiheuttavat suuria tuhoja jopa vuosittain. (Orava & Turunen 2013, 210.)
Lisäksi, vielä pankkikin saattaa ryhtyä hankalaksi, kun sijoittaja haluaisi laajentaa asuntoliike- toimintaansa. Pankkiriski tarkoittaa siis, että rahoituksen saaminen vaikeutuu merkittävästi, jolloin myös sijoitusasuntojen ostaminen vaikeutuu tai on jopa mahdotonta. (Orava & Turunen 2013, 209.)
2.9 Asuntosijoitusten verotus
Asunto- ja kiinteistökauppaan liittyy verotus monella eri tapaa ja eri vaiheissa. Ostaessaan asuntoa sijoittaja maksaa asunto-osakkeen kaupasta varainsiirtoveroa. Asunnon omistusaikana verotuksellisia seikkoja ovat esimerkiksi korkovähennys ja kiinteistövero. Lopuksi sijoittaja maksaa myydessään asunnon mahdollisista myyntivoitoista veron. Asuntoa vuokratessaan sijoit- tajan on maksettava myös saamistaan vuokratuloista veroa. (Veronmaksajat 2017; Verohallinto 2017a.)
2.9.1 Vuokratulojen verotus
Luonnollisen henkilön ja suomalaisen kuolinpesän saama tulo jaetaan verotuksen mukaan kah- teen tulolajiin, jotka ovat ansiotulo ja pääomatulo. Pääomatulo on tuloa, jota omaisuuden kat- sotaan kerryttäneen joko tuottona tai omaisuuden luovutuksen, eli useimmiten myynnistä saa- dun voiton muodossa. Ansiotuloa ovat puolestaan muut kuin pääomatulot, eli esimerkiksi palk- katulo, eläke ja erilaiset etuudet. Näin ollen kaikki kiinteistö- ja asuntosijoitustoimintaan koh- distuvat verot kuuluvat pääomatulolajiin (Verohallinto 2012, 22). Tuloverolain 32 §:n mukaan myös vuokratulo on pääomatuloa, josta on maksettava vuonna 2017 veroa 30 prosenttia. Mikäli pääomatulot ylittävät 30.000 euroa on veroprosentti 34 ylittävältä osalta. (Veronmaksajat 2017; Verohallinto 2017a.)
Pääoma- ja ansiotulo -jaon lisäksi verovelvollisen tulot jaotellaan myös tulolähteittäin. Tulo- lähteitä ovat elinkeinotoiminnan, maatalouden ja henkilökohtaisen muun toiminnan tulolähde.
Kuhunkin tulolähteeseen sovelletaan eri tuloverolainsäädäntöä. Pääsääntöisesti vuokratulot ovat niin sanotun henkilökohtaisen tulolähteen tuloja, jolloin hyvinkin laajaan vuokraustoimin- taan verotuksessa sovelletaan tuloverolakia (1535/1992, TVL). (Verohallinto 2018.)
Sijoittajan on kuitenkin syytä olla tarkkana, sillä jos kiinteistöä vuokrataan ammatti- ja liike- toiminnan käyttöön, saatetaan soveltaa elinkeinotoiminnan tulolähdettä. Verohallinnon (2018) mukaan elinkeinotoiminnan tunnusmerkit voivat täyttyä seuraavasti: ”Elinkeinotoimintaa on liike- ja ammattitoiminta. Elinkeinotoiminnan tuloa on EVL 5 §:n mukaan mm. liikkeen tai am- matin taikka siihen kuuluvan omaisuuden, oikeuden tai etuuden vuokraamisesta saadut kor- vaukset. Elinkeinotoiminnan tulo jaetaan ansio- ja pääomatuloksi TVL 38 §:n mukaisesti. Omai- suuserä kuuluu elinkeinotoimintaan, jos sitä käytetään yksinomaan tai pääasiassa elinkeinotoi- minnassa (EVL 53 §). Elinkeinotoiminnasta on siten kyse esimerkiksi silloin kun elinkeinonhar- joittaja vuokraa pääosin elinkeinotoiminnan käytössä olevaa kiinteistöä tai huoneistoa. Muutoin vuokraustoiminnan katsominen elinkeinotoiminnaksi edellyttää, että elinkeinotoiminnan tun- nusmerkit täyttyvät kokonaisuutena arvioiden. Elinkeinotoiminnan tunnusmerkkeinä on pidetty mm. seuraavia: Voiton tavoittelu, itsenäisyys, suunnitelmallisuus, liiketoimintariski, jatkuvuus, toiminnan kohdistuminen rajoittamattomaan tai ainakin laajaan joukkoon. Elinkeinotoiminnan tunnusmerkit voivat täyttyä esimerkiksi toimistohotellityyppisessä vuokrauksessa, jossa tiloja vuokrataan kalustettuina ja muutenkin vuokralaisten tarpeisiin räätälöityinä mahdollisesti oheispalvelujen kera. Elinkeinotoiminnassa tulon hankkimisesta tai säilyttämisestä johtuneet menot ovat vähennyskelpoisia (EVL 7 §). Siten myös elinkeinotulona pidettävän vuokratulon hankkimisesta tai säilyttämisestä johtuneet menot ovat vähennyskelpoisia.” (Verohallinto 2018.)
Koska tämä opinnäytetyö käsittelee asuntosijoittamista yksityishenkilön näkökulmasta, keski- tytään henkilökohtaisen toiminnan tulolähteeseen. Näin ollen elinkeino- ja maataloustoiminnan tulolähteiden tuloverotusta tai tulolähdejaottelua ei tarkemmin käsitellä.
2.9.2 Varainsiirtovero
Asunto-osakkeen eli arvopaperin sekä kiinteistön tai kiinteistön käyttöoikeudesta maksetaan varainsiirtoveroa. Eli kun ostaa osakkeita, jotka oikeuttavat esimerkiksi kerrostalo- tai rivitalo- huoneiston hallintaan, tulee siitä tehdä varainsiirtoveroilmoitus ja maksaa varainsiirtovero. Va- rainsiirtovero tulee laskea itse, mikä on 2 prosenttia asunto-osakkeen velattomasta kauppahin- nasta ja 4 prosenttia kiinteistön kauppahinnasta. (Kasso 2006, 112; Verohallinto 2017b.) Ensiasunnon ostajan ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa, jos hän on 18–39-vuotias. Kaupan teon jälkeen asunnosta täytyy omistaa vähintään 50 prosenttia ja asuntoon on muutettava vaki- tuiseksi asukkaaksi kuuden kuukauden kuluessa. Jotta ensiasunnon ostajan ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa, ei ostaja ole saanut omistaa mistään asunto-osakkeesta tai asuinrakennuk- sesta 50 prosenttia tai enempää. (Verohallinto 2017b.)
2.9.3 Verovähennykset
Asunto-osakkeen omistajan on mahdollista tehdä tiettyjä verovähennyksiä asunnon vuokrauk- seen liittyvistä kuluista. Verovähennysten tekeminen on erityisen tärkeää asuntosijoittajan tuottojen kannalta. Vuokratuloista vähennettäviä kuluja ovat esimerkiksi hoitovastike, vesi- maksut ja perusparannuskulut. Myös pääomavastikkeet, joita ovat taloyhtiön perimät korjaus- ja rahoitusvastikkeet, ovat vähennyskelpoisia niiden ollessa kirjattuna tuloina taloyhtiön kir- janpidossa. (Verohallinto 2017c.)
Muita vähennettäviä kuluja ovat opintolainojen korot ja vuokranvälityspalkkiot. Lisäksi tulon- hankkimiskustannukseksi lasketaan myös sijoitusasuntolainan korot ja muut sivukulut, jotka saa vähentää täysimääräisenä pääomatuloista, esimerkiksi vuokratuloista. Mikäli lainan korot ovat suuremmat kuin pääomatulot, niin osa korkomenoista on mahdollista vähentää ansiotulojen verosta alijäämähyvityksenä. (Tuhkanen 2006, 335.)
Samoin kuin varainsiirtoveron kanssa, niin sijoittajan on ilmoitettava ja hoidettava verovähen- nysasiat itse. Verovähennyksiä, joita ei ole hyödynnetty on mahdollista hakea jälkikäteen edel- liseltä viideltä vuodelta. Kuten jo aikaisemmin mainittiin, on verovähennysten tekemisellä erit- täin keskeinen rooli asuntosijoittamisen kannattavuuden kannalta. (Verohallinto 2017c.)
3 Asuntosijoitusten tuotot 2009–2016
Kappaleessa kolme esitellään asuntosijoitusten tuottoja vuosilta 2009–2016. Ensimmäisenä käy- dään läpi asuntojen hintojen kehitystä. Seuraavaksi esitellään hoitovastikkeiden, pääomavas- tikkeiden sekä vuokrien kehitystä Suomessa vuosina 2009–2016. Kappaleessa käydään läpi myös uusien asuntolainojen keskikorkoa 2000-luvulta alkaen. Viimeisenä kappaleessa esitellään las- ketetut vuokratuotot kaikista Suomen kerrostaloista keskimäärin. Kuvioissa on käytetty läh- teenä tilastokeskuksesta saatuja lukuja.
3.1 Asuntojen hinnat
2000-luvulla osakeasuntojen hinnat ovat pääkaupunkiseudulla tasaisesti nousseet lukuunotta- matta vuoden 2008 laskua, joka johtui maailmanlaajuisesta finanssikriisistä. Muualla Suomessa asuntojen hinnat ovat vuoden 2010 huipun jälkeen laskeneet takaisin finanssikriisin aikaiselle tasolle.
Kuvio 3 Osakeasuntojen hintakehitys indeksi 1988-2017. (Tilastokeskus 2017a.)
Vuonna 2009 kerrostaloasunnon hinta pääkaupunkiseudulla oli 3071 euroa per neliö. Muualla Suomessa neliöhinta oli 1542 euroa ja keskimääräinen neliöhinta koko Suomessa oli 2017 euroa.
Vuonna 2016 kerrostaloasunnon hinta pääkaupunkiseudulla oli 3690 euroa per neliö. Muualla Suomessa neliöhinta oli 1647 euroa ja keskimääräinen neliöhinta koko Suomessa oli 2378 eu- roa. Asuntojen hinnat olivat vuodesta 2009 vuoteen 2016 kasvaneet pääkaupunkiseudulla noin 18 prosenttia, muualla Suomessa noin 6 prosenttia ja yhteensä koko Suomessa noin 15 prosent- tia. (Tilastokeskus 2017a.)
3.2 Hoitovastikkeet
Taloyhtiöiden keräämät hoitovastikkeet ovat usein sen suurin tulonlähde. Hoitovastikkeilla ta- loyhtiö huolehtii esimerkiksi rakennusten ylläpidosta ja erilaisista palveluista syntyviä menoja.
Näitä palveluita on muun muassa isännöinti, lämmitys ja jätehuolto. Hoitovastikkeet ovat vä- hitellen kasvaneet vuosi vuodelta. Pääkaupunkiseudulla vastikkeet olivat muuta Suomea korke- ammat.
Kuvio 4 Kerrostaloasuntojen hoitovastikkeet keskimäärin 2009-2016 (Kemppainen 2018; Tilas- tokeskus 2018c.)
Vuonna 2009 hoitovastikkeet olivat kerrostaloissa pääkaupunkiseudulla keskimäärin 364 euroa kuukaudessa. Koko Suomessa hoitovastikkeet olivat puolestaan keskimäärin 331 euroa kuukau- dessa. Vuonna 2016 hoitovastikkeet olivat kerrostaloissa pääkaupunkiseudulla keskimäärin 485 euroa kuukaudessa. Koko Suomessa hoitovastikkeet olivat kerrostaloissa keskimäärin 428 euroa kuukaudessa.
Vuodesta 2009 vuoteen 2016 mennessä hoitovastikkeiden hinnat olivat nousseet pääkaupunki- seudulla keskimäärin noin 25 prosenttia. Koko Suomessa hoitovastikkeet olivat nousseet keski- määrin noin 23 prosenttia. (Tilastokeskus 2018c.)
3.3 Pääomavastikkeet
Pääomavastike, joka tunnetaan myös nimellä rahoitusvastike, on taloyhtiön keräämä vastike, jolla katetaan pitkävaikutteisia menoja. Pitkäaikaisia menoja voi aiheutua esimerkiksi kiinteis- tön tai rakennusten hankinnasta, rakentamisesta, peruskorjauksista ja uudistuksista.
Kuvio 5 Kerrostaloasuntojen pääomavastikkeet keskimäärin 2009-2016 (Kemppainen 2018; Ti- lastokeskus 2018d.)
Vuonna 2009 pääomavastikkeet olivat pääkaupunkiseudulla keskimäärin 92 euroa kuukaudessa.
Koko Suomessa pääomavastikkeet olivat keskimäärin 68 euroa kuukaudessa. Vuoden 2015 hui- pun jälkeen pääomavastikkeet olivat hieman laskeneet ja oli vuonna 2016 pääkaupunkiseudulla keskimäärin 144 euroa kuukaudessa. Koko Suomessa vastaava summa oli keskimäärin 106 euroa.
Vuodesta 2009 vuoteen 2016 mennessä pääomavastikkeet olivat nousseet pääkaupunkiseudulla noin 36 prosenttia. Koko Suomessa pääomavastikkeet olivat nousseet myös noin 36 prosenttia.
(Tilastokeskus 2018d.)
3.4 Kuukausivuokrat
Vuonna 2009 keskimäärinen neliövuokra pääkaupunkiseudun vapaarahoitteisissa asunnoissa oli 13,34 euroa. Vastaava luku muualla Suomessa oli 8,92 euroa, ja koko Suomessa 10,07 euroa.
Vuonna 2016 keskimääräinen neliövuokra pääkaupunkiseudun vapaarahoitteisissa asunnoissa oli 18,08 euroa, muualla Suomessa 11,50 euroa, ja koko Suomessa 13,65 euroa.
Kuvio 6 Kerrostaloasuntojen kuukausivuokrat neliötä kohden keskimäärin 1975-2015 (Kuluttaja- liitto 2016.)
Vuodesta 2009 vuoteen 2016 keskimääräiset kuukausivuokrat olivat nousseet pääkaupunkiseu- dulla noin 26 prosenttia. Muualla Suomessa vuokrat olivat nousseet noin 22 prosenttia. Koko Suomen vastaava luku oli myös noin 26 prosenttia. (Tilastokeskus 2017b.)
3.5 Uusien asuntolainojen keskikorko
Uusien asuntolainojen keskikorko on laskenut huomattavasti 2000-luvulla. Vuonna 2001 uusien asuntolainojen keskikorko oli noin 6,5 prosenttia, kun taas vuonna 2016 uusien asuntolainojen keskikorko oli vain noin 1,2 prosenttia.
Kuvio 7 Uusien asuntolainojen keskikorko 2000-luvulla. (Euro ja Talous 2016.)
Vuonna 2008 korko oli noussut takaisin 2000 vuoden tasolle 5,07 prosenttiin, jota seurasi jyrkkä lasku ja vuonna 2009 korko oli enää 2,45 prosenttia. Tämä johtui Euroopan talouskriisistä, joka johti korkojen laskuun. Asuntolainan korko on sidottu yleensä johonkin viitekorkoon, kuten esi- merkiksi euriboriin. Euroalueen talouskriisin myötä ohjauskorkoa alettiin ohjaamaan, jotta vel- kaantuneiden talouksien ostovoima kasvaisi sekä säästäminen helpottuisi. Korkoa ohjaamalla vaikutetaan myös yrityksien investointikykyyn. Jos korot ovat matalalla, yritykset pystyvät te- kemään enemmän investointeja sekä hankintoja, joka osaltaan auttaa luomaan työpaikkoja.
Vuoteen 2016 mennessä uusien asuntolainojen keskikorko oli laskenut edelleen 1,2 prosenttiin.
Vertailuvuodesta 2009 korko oli laskenut vuoteen 2016 noin 49 prosenttia. (Finanssivalvonta 2014; Eduskunta 2018; Euro ja Talous 2016.)
3.6 Vuokratuotot keskimäärin
Kuten kappaleessa 2.3.2 todettiin, niin asuntosijoittajan tuotot koostuvat suurelta osin vuokra- tuotoista, joille voidaan odottaa keskimäärin 3-6 prosentin vuotuista nettotuottoa. Oheisessa kuviossa on laskettu edellisten kappaleiden vastike- ja hintatietojen mukaan Suomen asuntojen keskimääräistä vuokratuottoa kaavalla:
Vuokratuotto = (vuokra – hoitovastike) *12 / (velaton hinta + varainsiirtovero)
Vuonna 2009 Suomen keskimääräinen kerrostaloasunnon koko oli 54 neliötä. Vuonna 2016 vas- taava luku oli 52 neliötä. Näitä lukuja käytettiin apuna, kun laskettiin asunnon keskimääräistä velatonta hintaa.
Kuvio 8 Kerrostaloasuntojen vuokratuotot keskimäärin alueittain 2009-2016 (Kemppainen 2018;
Tilastokeskus 2017; Tilastokeskus 2018c; Tilastokeskus 2018d.)
Vuonna 2009 pääkaupunkiseudun kerrostaloasunnoista sai keskimäärin 1,88 prosenttia vuokra- tuottoa. Vuonna 2016 vastaava luku oli 1,91 prosenttia. Koko Suomen kerrostaloasunnoista sai vuonna 2009 1,56 prosenttia vuokratuottoa. Vuonna 2016 vastaava luku oli 1,67 prosenttia.
Muualla Suomessa, eli koko Suomi pois lukien pääkaupunkiseutu sai vuokratuottoa keskimäärin 1,48 prosenttia vuonna 2009. Vuonna 2016 vastaava luku oli 1,3 prosenttia. (Tilastokeskus 2017;
Tilastokeskus 2018c; Tilastokeskus 2018d.)
Kuviosta huomataan, että vuokratuotto prosentit eivät juurikaan ole muuttuneet vuosien var- rella. Tämä johtuu siitä, että asuntojen hinnat ja vuokratasot kulkevat usein käsi kädessä. Toi- nen huomionarvoinen asia on se, että kuvion mukaan Suomen kerrostaloasunnoista saisi keski- määrin parhaillaankin vain alle kahden prosentin vuokratuoton, kun taas Oravan ja Turusen (2013, 42-43.) mukaan vastaava luku on 3-6 prosenttia. Tämä tarkoittaa sitä, että kaikki asun- not eivät sovi asuntosijoitus tarkoitukseen, joten sijoittajan on perehdyttävä kohteeseen huo- lellisesti. (Tilastokeskus 2017; Tilastokeskus 2018c; Tilastokeskus 2018d.)
4 Kohdeyritysten asuntosijoittamisen asiantuntijoiden haastattelut
Tässä opinnäytetyössä on käytetty kvantitatiivista ja kvalitatiivista, eli määrällistä ja laadullista tutkimusmenetelmää. Kvantitatiivista tutkimusta käytettiin kappaleessa kolme. Tarkoituksena on, että määrällinen menetelmä tutkii asuntosijoitusten tuotto-odotuksia vuosien 2000-2015 ajalta. Määrällinen tutkimusmenetelmä toimii hyvin, kun tutkitaan mennyttä aikaa, koska val- mista dataa on saatavilla paljon muun muassa Tilastokeskukselta.
Laadullista tutkimusta hyödyntäen on tavoitteena saada näkemyksiä ja hyvä käsitys siitä, että kuinka kannattavalta asuntosijoittaminen tulevaisuudessa vaikuttaa. Laadullinen tutkimus on toteutettu haastattelemalla eri tyyppisiä asuntosijoittajia ja muita alan asiantuntijoita.
Kvantitatiivinen eli määrällinen tutkimus pyrkii antamaan vastauksia kysymyksiin, jotka liitty- vät lukumääriin ja prosenttiosuuksiin. Määrällinen tutkimus vaatii riittävän suuren ja edustavan aineiston eli otoksen. Aineistoa kerätessä käytetään yleensä standardoituja tutkimuslomak- keita, joihin on laadittu valmiit vastausvaihtoehdot. Asioita kuvataan numeraalisten suureiden avulla ja usein yritetään selvittää myös asioiden välisiä riippuvuuksia tai muutoksia, joita on tapahtunut tutkittavassa ilmiössä. Kvantitatiivisen tutkimuksen avulla saadaan yleensä hyvä kuvaus olemassa olevasta tilanteesta, mutta ei pystytä riittävästi selvittämään asioiden syitä.
Kvantitatiivinen tutkimus antaa yleensä vastauksen kysymyksiin mikä, paljonko, missä ja kuinka usein? (Heikkilä 2014, 16.)
Kuvio 9 Kvantitatiivisen tutkimusprosessin vaiheet (Tilastollinen tutkimus 2014.)
Kvantitatiivisen tutkimuksen prosessin vaiheet voidaan jakaa karkeasti kuvion osoittamalla ta- valla. Tutkimusongelman määrittäminen sekä aihealueen valinta tehdään ensimmäiseksi, jol- loin asetetaan myös tutkimuksen tavoitteet. Tämän jälkeen perehdytään aikaisempiin tutki- muksiin sekä kirjallisuuteen ja laaditaan tutkimussuunnitelma. Näiden vaiheiden jälkeen raken- netaan tiedonkeruuväline, kuten esimerkiksi tutkimuslomake ja aloitetaan tietojen keräämi- nen. Kerätystä datasta käsitellään sekä analysoidaan saatu tieto ja tulokset raportoidaan. Tä- män jälkeen kvantitatiivisesta tutkimuksesta tehdään johtopäätökset ja tuloksia pyritään hyö- dyntämään halutulla tavalla. (Tilastollinen tutkimus 2014.)
Pääsääntöisesti kvalitatiivista tutkimusta kannattaa käyttää silloin, kun tutkittavan aiheen teo- riaa ei tunneta ja aiemmin hankittua dataa ei ole saatavilla. Laadullisella tutkimuksella pyri- tään saamaan ymmärrys ilmiöstä. Mikäli ilmiöstä ei ole saatavilla tietoa, teorioita, malleja tai tutkimusta, on laadullisen tutkimuksen menetelmin selvitettävä, että mistä ilmiöstä on kyse, mistä tekijöistä se koostuu ja mitkä ovat tekijöiden väliset vaikutussuhteet. Tutkija haluaa ymmärtää ilmiötä. (Kananen 2017, 32-36.)
Laadullinen tutkimus antaa tutkijalle mahdollisuuden ymmärtää ilmiö syvällisesti. Laadullinen tutkimus kohdistuu vain muutamaan havainnoitavaan yksikköön, joita voidaan laadullisin tutki- musmenetelmin tutkia erittäin perusteellisesti. Perusteita yleistämiselle se ei kuitenkaan anna, joten tulokset toimivat vain kohdetapauksissa. (Kananen 2017, 32-36.)
Laadullinen tutkimus toimii aina uusien teorioiden ja mallien pohjana. Tällä tavoin voidaan kehittää reaalimaailmaa selittäviä teorioita ja malleja. Näin ollen laadullinen tutkimus toimii kaikkien tutkimuksien ”äitinä”. Toisin kuin määrällisessä tutkimuksessa, laadullisessa tutkimuk- sessa ei käytetä työvälineinä kyselyitä, vaan tutkija heittäytyy ilmiön pariin pelikentälle esi- merkiksi haastattelemaan tai havainnoimaan, jolloin tutkimus suoritetaan aidossa kontekstis- saan. (Kananen 2017, 32-36.)
Laadullinen tutkimus on hyvin usein kuvailevaa eli deskriptiivistä, jolloin tutkija on kiinnostunut prosesseista, merkityksistä ja ilmiön ymmärtämisestä sanojen, tekstien ja kuvien avulla. Tut- kimusmenetelmällä on suuri rooli siinä, että millainen lopullinen tutkimustulos on. Kvalitatiivi- sen päättelyn logiikka on usein induktiivista, eli tehdään yksittäisiä havaintoja, joista edetään tuloksiin. (Kananen 2017, 32-36.)
Teemahaastattelu eli puolistrukturoitu haastattelu on keskustelunomainen haastattelumuoto.
Teemahaastattelua pidetään puolistrukturoituna haastattelumuotona, sillä haastattelun aihe- piirit, teema-alueet sekä aspekti on kaikille sama. Teemahaastattelusta puuttuu lomakehaas- tattelulle luonteenomainen kysymysten tarkka muoto ja järjestys. Teemahaastattelu on koh- dennettua haastattelua, joka eroaa monessa suhteessa muista tutkimushaastattelun lajeista.
Teemahaastattelu koostuu kolmesta vaiheesta. Suunnitteluvaiheessa selvitetään tutkimuson- gelmat sekä ilmiöiden pääluokat. Haastatteluvaiheessa suunnitellaan teema-alueet sekä esite- tään haastattelukysymykset. Viimeisessä vaiheessa analysoidaan tuloksia, sekä tulkitaan haas- tattelua. (Hirsjärvi & Hurme 2000, 47-48, 66-67.)
Teemahaastattelun suunnitteluvaiheessa on otettava huomioon monia asioita. Haastateltavien tulisi edustaa samaa näkökulmaa asioista, sekä haastateltavien kokemuksien olisi hyvä olla sa- mankaltaisia. Haastattelua ennen tulisi myös selvittää tutkittavan aiheen tärkeitä rakenteita, prosesseja sekä kokonaisuutta. Tilanneanalyysin avulla tutkija päätyy tiettyihin oletuksiin ti- lanteen määräävien piirteiden seurauksista. Analyysin perusteella tutkija kehittää haastattelu- rungon. Teemahaastattelu edellyttää hyvää kontaktia haastateltavaan. Tämän takia haastatte- lupaikan tulisi olla rauhallinen sekä haastateltavalle paineeton, esimerkiksi koululaiselle koulu.
Ennen haastattelun toteuttamista kysymykset olisi kannattavaa esitestata, jolloin varmistu- taan, että kysymykset ovat ymmärrettäviä ja toimivia. (Hirsjärvi & Hurme 2000, 47-48, 66-67;
Kamk 2018.)
Toteutettaessa tutkimusta, joka tutkii nykyajassa tapahtuvaa tiettyä tapausta tai ilmiötä, voi- daan perehtyä myös Robert Yinin (2009, 1-15) tapaustutkimuksen määritelmään. Robert Yin määrittelee tapaustutkimuksen empiiriseksi tutkimukseksi, joka pyrkii vastaamaan kysymyksiin:
”kuinka, miten tai miksi” se pyrkii tutkimaan nykyajassa olevaa ilmiötä todellisessa tilanteessa.
Tämän opinnäytetyön teemahaastattelua toteuttaessa tulee ottaa huomioon, että asuntosijoi- tuksien tulevaisuuden näkymiä tulee tarkastella kokonaisuutena, joka sisältää asiantuntijoiden erilaisia näkemyksiä. Tässä tutkimuksessa asuntosijoituksien tulevaisuuden näkymät koostuvat esimerkiksi tuotto-odotuksista, tapahtuvista muutoksista ja riskeistä.
Opinnäytetyöhön valittiin laadulliseksi tutkimusmenetelmäksi puolistrukturoitu haastattelu- muoto eli teemahaastattelu, jonka tarkoituksena oli tutkia asuntosijoittamisen tuotto-odotuk- sia sekä mahdollisia riskejä tulevaisuudessa. Haastateltavaksi haluttiin asuntosijoittamisen asi- antuntijoita, joilla on laaja kokemus menestyksekkäästä asuntosijoittamisesta. Haastattelun rakenne pyrittiin muodostamaan siten, että vastaukset antaisivat kuvan asuntosijoittamisesta lyhyellä, keskipitkällä ja pitkällä aikavälillä. Teemahaastattelu oli avoin, eikä sisältänyt loma- kemallisia tarkkoja kysymyksiä, joten tämä tarjosi myös mahdollisuuden antaa näkökulmia ai- heisiin, joita ei välttämättä tullut ajatelleeksi ennen haastattelua. Teemahaastattelut toteu- tettiin yksilöhaastatteluina.
Opinnäytetyön tutkimuksessa pyrittiin selvittämään asuntosijoittamisen tulevaisuuden näkymiä ja tuotto-odotuksia aina vuoteen 2050 asti. Tutkimuksessa haluttiin saada vastauksia kolmelle aikavälille, jolloin tuotto-odotuksien kehitystä pystytään analysoimaan tarkemmin eri ajanjak- soilla. Haastattelussa esiteltiin kuusi kysymystä, joissa käsiteltiin tuotto-odotuksien ja arvon- nousun lisäksi myös riskejä. Haastattelussa kysyttiin seuraavat kysymykset (liite 1):
1. Miten näette asuntosijoitusten tuotto-odotukset lyhyellä aikavälillä (alle 2v)? Keskipit- källä aikavälillä (10v)? Pitkällä aikavälillä (20-30v)?
2. Uskotteko jonkun muutoksen tai muun syyn vaikuttavan tuotto-odotuksiin lyhyellä ai- kavälillä? Keskipitkällä aikavälillä? Pitkällä aikavälillä?
3. Uskotteko jonkun muutoksen tai muun syyn vaikuttavan asuntojen arvoon lyhyellä ai- kavälillä? Keskipitkällä aikavälillä? Pitkällä aikavälillä?
4. Mitkä uskotte olevat suurimpia riskejä asuntosijoittamisessa lyhyellä aikavälillä? Keski- pitkällä aikavälillä? Pitkällä aikavälillä?
