ASUNTOSIJOITTAJAN RISKIENHAL- LINNAN KEHITTÄMINEN
Tuomi Pekko
2019 Laurea
Laurea-ammattikorkeakoulu
ASUNTOSIJOITTAJAN RISKIENHALLINNAN KEHITTÄMINEN
Tuomi Pekko
Turvallisuusjohtaminen Opinnäytetyö
Toukokuu 2019
Laurea-ammattikorkeakoulu Turvallisuusjohtamisen koulutus Tradenomi (ylempi AMK)
Tiivistelmä
Tuomi Pekko
Asuntosijoittajan riskienhallinnan kehittäminen
Vuosi 2019 Sivumäärä 66
Opinnäytetyön tarkoituksena ja tavoitteena oli selvittää asuntosijoittajan toisin sanoen tässä työssä yksityisen vuokranantajan riskejä ja kehittää vuokranantajan riskienhallintaa. Riskien- hallinnan kehittämistä käsiteltiin yksityisen vuokranantajan näkökulmasta. Opinnäytetyössä on kuvattu asuntosijoittajan prosessikaavio. Asuntosijoittamisen prosessikaavioon on sovellettu sopivaa riskienhallintamenetelmää riskien tunnistamiseen, arviointiin ja hallintaan, millä voi- daan parantaa ja kehittää yksityisen vuokranantajan riskienhallintaa. Riskienhallintamene- telmä sovellettiin yksityiselle vuokranantajalle sopivaksi, ketteräksi, systemaattiseksi ja kus- tannustehokkaaksi tavaksi tehdä dokumentoitua asuntosijoittajan riskienhallintaa. Työssä käsi- teltiin myös asuntosijoittamisen mahdollisuuksia asuntosijoittajan näkökulmasta sekä hyö- tynäkökulmia toimialalla ja sen ulkopuolella.
Teoreettinen viitekehys koostui pääosin riskienhallinnan ja asuntosijoittamisen lähteistä sekä sähköisesti julkaistuista suomalaisista ja kansainvälisistä raporteista sekä tutkimuksista. Viite- kehyksen monimuotoisuus tukee opinnäytetyön tarkoitusta ja tavoitteita sekä tuloksia. Opin- näytetyön tärkeimmät käsitteet asuntosijoittaminen, riskit ja riskienhallinta toimivat koko työn viitekehyksen perustana.
Tutkimusaineiston hankinnan metodina tässä opinnäytetyössä käytettiin puolistrukturoitua yk- silöhaastattelua, jossa haastatellut henkilöt ovat kokeneita vuokranantajia ja asiantuntijoita pankki-, kiinteistö- tai vuokranvälitysalalta. Vuokranantajien ja asiantuntijoiden riskitietoi- suutta selvitettiin kattavasti avoimilla kysymyksillä, joiden avulla saatiin selville kehittämistyön riskienhallintamenetelmän tarpeellisuus ja sovellettava metodi.
Tulosten mukaan asuntosijoittaminen vaatii yksityiseltä vuokranantajalta monipuolista osaa- mista ja kykyä päätöksentekoon sekä ongelmanratkaisuun. Oman toiminnan riskien tunnistami- nen ja arviointi ovat asuntosijoittamisen kokonaisuuden kannalta kriittisiä. Tunnistamattomat toteutuneet riskit aiheuttavat taloudellisia menetyksiä. Riskienhallintamenetelmiä hyödyntä- mällä yksityinen vuokranantaja kykenee parantamaan päätöksentekoa ja hallitsemaan oman toiminnan riskikokonaisuutta. Kokonaisuuden dokumentointi ja vuokranantajan oman toimin- nan säännöllinen tarkastelu erityisesti transaktioita tehtäessä on hyödyllistä. Hyöty- ja kehitys- näkökulmasta asuntoon liittyy vuokranantajan ja vuokralaisen lisäksi iso verkosto toimijoita, joiden on hyvä tiedostaa ja tunnistaa asuntosijoittajan prosessi ja riskit asunnon vuokraami- sessa, mahdollisissa tarpeissa sekä asunnon omistamisessa vuokrauskäyttöön.
Yhteensovittamalla tiedonantajien, asiantuntijoiden ja tietoperustan tiedot on saatu tutkimuk- sen tuloksena riskienhallinnan työkalu yksityisen vuokranantajan käyttöön palvelemaan ja to- teuttamaan vuokraustoiminnan tavoitteita.
Jatkotutkimuksen osalta mielenkiintoista olisi laajentaa tutkimusta kattamaan myös institu- tionaalisia asuntosijoittajia ja verrata tuloksia keskenään. Vuokralaisen näkökulma asiakasko- kemuksen ja tulevaisuuden tarpeiden osalta olisi myös hyvä selvittää jatkotutkimuksella.
Asiasanat: asuntosijoittaja, vuokranantaja, riski, riskienhallinta, riskienhallintamenetelmä
Laurea University of Applied Sciences Degree Programme in Security Management Master`s Thesis
Abstract
Tuomi Pekko
Developing the risk control of a private lessor
Year 2019 Pages 66
The purpose and objective of the thesis was to clarify the private lessor and to develop the lessor's risk control, in other words in this work the risks of the private lessor. Developing the risk control was discussed from the private lessor's point of view. A suitable risk control method has been adapted to the process scheme of the apartment placing for the identification of risks, for the evaluation and control with which to improve and to develop the private lessor`s risk control. The risk management method was adapted to suit the private lessor to an agile, sys- tematic and advantageous way of documented risk control. In the thesis, the possibilities of the apartment investing are also dealt with from the point of view of the private lessor and ad- vantage perspectives of view within the branch and outside it.
The theoretical frame of the thesis consists of the sources mainly of risk control and of apart- ment investing, as well as comprehensively Finnish and international academic studies or reports that have been published online. The multiformity of the frame of reference supports the pur- pose of the thesis and its objectives and results. Apartment placing and risk control, the most important concepts of the thesis, serve as the foundation of the frame of reference of the whole work.
A semi-structured individual interview was used as the method of research, in which the inter- viewees were experienced lessors and experts in bank, real estate or in rental agent industry.
The lessors' and experts' risk consciousness were comprehensively discussed with the help of open questions through which the necessity of the risk management methods of the development work was found out, as well as the method to be adapted.
According to the results, apartment placing requires versatile know-how and faculty for deci- sion-making and problem solution. The identification and evaluation of the risks of one`s own operation is critical from the perspective of the whole. The unknown risks, which have realized cause economic losses. By utilizing risk management methods, the private lessor is able to im- prove decision-making and to command the risk wholeness of one`s own operation. Especially when transactions are made, the documentation of the wholeness and the regular examination of the lessor's own action are useful. From the advantage and the development point of view, multiple actors in addition to the lessor and tenant are related to the apartment, to whom it is good to be aware of and recognize the process and risks of the private lessor, in potential needs, and in owning an apartment in rental use.
By combining, the information of the informants, experts and the theoretical frame, a risk man- agement tool has been made for the use of a private lessor to realize the goals of renting.
For further study it would be interesting to extend the study to cover institutional apartment investors and to compare results. The tenant`s perspective on customer experience and future needs should also be explored through further research.
Keywords: private lessor, apartment investor, risk, risk management, risk management method
Sisällys
1 Johdanto ... 7
2 Tietoperusta ... 8
2.1 Riskienhallinnan ja asuntosijoittamisen käsitteet ... 9
2.1.1 Riskin määritelmä, riskien tunnistaminen ja luokittelu ... 10
2.1.2 Riskikategoriat ... 12
2.1.3 Riskienhallintaprosessi ... 14
2.1.4 Asuntosijoittamisen käsitteet ... 17
2.1.5 Asuntosijoittamisen prosessi ... 19
2.2 Asuntosijoittamisen riskit ... 22
2.2.1 Asuntosijoittajan strategiset riskit ... 23
2.2.2 Asuntosijoittajan taloudelliset riskit ... 24
2.2.3 Asuntosijoittajan operatiiviset riskit ... 26
2.2.4 Asuntosijoittajan vahinkoriskit ... 31
2.2.5 Riskien analysointi ja menetelmät ... 33
2.3 Asuntosijoittaminen tulevaisuudessa ... 34
2.3.1 Megatrendit, trendit ja niiden vaikutus toimintaympäristöön ... 35
2.3.2 Asuntosijoittajan tulevaisuuden riskit ja mahdollisuudet ... 37
2.4 Asuntosijoittajan riskienhallintaprosessi ... 39
2.4.1 Asuntosijoittajan tarkistuslista ... 40
2.4.2 Asuntosijoittajan kokonaisvaltainen riskienhallinta ... 41
3 Opinnäytetyön menetelmä ... 42
3.1 Laadullinen tutkimus ... 42
3.2 Aineisto ja aineiston kerääminen ... 43
3.3 Analyysimenetelmä ... 44
4 Opinnäytetyön löydökset ja tulokset ... 45
4.1 Empiirinen analyysi ja löydökset ... 45
4.2 Tulokset: menetelmät asuntosijoittajan riskienhallinnan parantamiseksi... 51
4.3 Tulosten pohdintaa ... 54
5 Johtopäätökset ... 55
5.1 Kehittämistyön arviointi ... 56
5.2 Asuntosijoittamisen mahdollisuudet ... 57
5.2.1 Hyöty asuntosijoittamisen toimialalla ... 58
5.2.2 Hyöty asuntosijoittamisen toimialan ulkopuolella ... 58
5.3 Jatkotutkimusmahdollisuudet ... 59
Lähteet...60
Kuviot... 63
Taulukot...64 Liitteet ...64
1 Johdanto
Tämän laadullisen opinnäytetyön aiheena on asuntosijoittajan riskienhallinnan kehittäminen.
Työn tarkoituksena on määritellä asuntosijoittamiseen liittyvät ja vaikuttavat riskit nyt ja tule- vaisuudessa sekä antaa tietoa riskien tunnistamiseen ja hallintaan riskienhallinnan menetelmiä käyttäen sekä pohtia asuntosijoittamisen mahdollisuuksia. Asuntosijoittaminen on yksi sijoitta- misen muoto, joka on tällä hetkellä hyvin suosittua alhaisten korkojen, kaupungistumisen ja hyvien tuottomahdollisuuksien johdosta. Tässä työssä asuntosijoittaminen tarkoittaa yksityisen henkilön toimesta tapahtuvaa asunto-osakemuotoisten huoneistojen ostamista sekä omista- mista vuokrauskäyttöön Suomessa. Asuntosijoittajasta puhuttaessa työssä tarkoitetaan yksi- tyistä vuokranantajaa.
Opinnäytetyön tarkoituksena on selvittää yksityiseen vuokra-asuntosijoittamiseen liittyviä ris- kejä ja miten niitä tunnistetaan, arvioidaan ja hallitaan. Olennaista on myös tunnistaa vuok- raustoimintaan liittyvät mahdollisuudet. Työn tavoitteena on antaa lukijalle selkeä kuva yksi- tyisen asuntosijoittajan riskikokonaisuudesta ja samalla kuvata asuntosijoittamiseen liittyvät tunnistetut riskit ja miten niitä voi hallita, asuntosijoittamisen prosessi, riskienhallintamene- telmä sekä kuvata asuntosijoittamisen mahdollisuuksia hyötynäkökulmasta toimialalla ja sen ulkopuolella. Asuntosijoittamisen mahdollisuus- ja hyötynäkökulmat löytyvät työn johtopäätös- osiosta.
Asuntosijoittamisesta on luettavissa paljon tietoa asuntosijoittamisen alan kirjoissa sekä inter- net-sivuilla, joissa kerrotaan asuntosijoittamisen mahdollisuuksista positiiviseen sävyyn toistu- vasti. Asuntosijoittamiseen kohdistuvat riskit jäävät tällöin helposti ajattelematta. Johtoaja- tuksena opinnäytetyössä on vuokranantajan riskienhallinnan kehittäminen kuvatun asuntosijoit- tamisen prosessin ja siihen sovellettavan riskienhallintamenetelmän kautta. Riskienhallinnan menetelmät auttavat aloittelevaa tai hieman kokeneempaa asuntosijoittajaa tulkitsemaan omaa toimintaa ja tukemaan päätöksentekoa tunnistettujen riskien näkökulmasta unohtamatta asuntosijoittamisen mahdollisuuksia.
Opinnäytetyö on toteutettu laadullisena puolistrukturoituna haastattelututkimuksena ja ai- neisto on hankittu avoimien kysymysten avulla. Opinnäytetyön tarkoituksena on kehittää ja jakaa samalla tietoa alan asiantuntijoille sovellettavaksi omaan käyttöönsä. Työn tutkimuson- gelmana on, miten tunnistaa asuntosijoittamisen riskejä ja kehittää siten asuntosijoittajan ris- kienhallintaa? Opinnäytetyössä oli seuraavia tutkimuskysymyksiä: 1. Millaiset tekijät ovat ris- kejä asuntosijoittamisessa? 2. Millainen on asuntosijoittajan toimintaympäristö ja prosessit ris- kien näkökulmasta? 3. Millaisia riskejä liittyy tulevaisuuden asuntosijoittamiseen? 4. Miten ke- hittää asuntosijoittamisen riskien tunnistamista riskienhallintamenetelmällä?
Asuntosijoittaja on määritetty opinnäytetyössä yksityishenkilöksi, joka harjoittaa asuntosijoit- tamista oman työn ohessa. Haastateltavat asuntosijoittajat jaetaan opinnäytetyössä kahteen ryhmään yhtä tai kahta asuntoa omistavat ja vuokraavat ja kolmea tai yli asuntoa omistavat sekä vuokraavat yksityishenkilöt. Haastatellut vuokranantajat ovat toimineet vuokranantajina jo useamman vuoden ajan. Haastateltuihin asiantuntijoihin lukeutuu kokeneita ihmisiä pank- kisektorilta rahoituksen puolelta sekä ansioituneita kiinteistön- ja vuokranvälittäjiä.
2 Tietoperusta
Suomalaisessa yhteiskunnassa joustava asunto-osakeyhtiömuoto edesauttaa asuntojen käyttöä sekä vuokra- että omistusasuntoina ja samalla se tukee näin asumisessa tapahtuvia nopeita muutoksia. Historiallisesti ennen 1940-lukua suomalaisissa kaupungeissa vuokralla asuminen oli yleistä noin 70 – 80 prosenttia kansalaisista asui vuokralla. Toisen maailmansodan jälkeen omis- tusasunnot yleistyivät ja kehitys voimistui aina 1990-luvulle asti. Omistusasumisen trendin huippu nähtiin 1989-90-luvuilla, jolloin noin 70 prosenttia asuntokunnista asui omassa asun- nossa. 1990-luvun lama kuitenkin herätti jälleen vuokra-asuntojen kysynnän uuteen nousuun, jota nuorten varhaisempi itsenäistyminen ja väestörakenteen muutokset vahvistivat. Kasvu jat- kui aina vuoteen 2005. Merkittävää on huomata, että vuonna 2008 70 prosenttia alle 30-vuoti- aista asui vuokralla, kun taas vain 15 prosenttia neljän hengen talouksista asui vuokralla. Vuok- ralla ja omistusasunnoissa asumiseen liittyy vahvasti tulot, varallisuus ja suhdanteiden elinkaa- ret. Toisaalta asuntomarkkinatilanne, asuntojen hintakehitys, kotitalouden reaalitulot ja työl- lisyystilanne toimivat ajureina omistusasumisen ja vuokra-asumisen välillä. Juntto (2010, 37- 38) on kuvannut tärkeimmät vuokra-asunnon tarvitsijoiden ryhmät sekä perustelut vuokra-asu- miselle seuraavasti:
1. Pienituloiset asunnonvuokraajat, joilla ei ole varaa ostaa omaa asuntoa.
2. Elinvaihevuokralaiset toisin sanoen itsenäistyvät nuoret asunnonvuokraajat tai eläke- läiset / ikääntyvät, jotka tarvitsevat palveluasumista.
3. Elämäntilannevuokralaiset toisin sanoen työn/opiskelupaikan perässä muuttavat, eroa- vat perheet /pariskunnat, maahanmuuttajat.
4. Elämäntapavuokralaiset toisin sanoen asunnonvuokraajat, jotka haluavat joustavuutta ja panostaa muuhun elämiseen kuin sitoutua asuntolainan maksuun.
5. Vuokralaiset, jotka haluavat ostaa asunnon asuntomarkkinatilanteen parantuessa.
Yleisellä tasolla tarkasteltuna ihmisten asumisvalintoihin vaikuttavat yhtäaikaisesti monet te- kijät. Erilaiset asumisvaihtoehdot samoin kuin niiden saatavuus rajaavat valintoja, kotitalou- den käytettävissä olevat taloudelliset resurssit, sijainti niin työpaikan, päiväkodin kuin kou- lunkin sekä erilaiset mieltymykset arkielämässä. Sosiaalisen verkoston merkitys ja mahdolli- suus saada tukea läheisiltä korostuu asuinpaikan sijaintia valittaessa. Valintoja tehdessä eri
vaihtoehtoja hinnoitellaan ja pohdittavia tekijöitä ovat asumistaso, asunnon koko, palvelut ja asuinympäristö. Useimmiten kalliilla keskustan alueilla omaa asumista voi ulkoistaa asuinym- päristön ja palveluiden kautta. (Juntto 2010, 268.)
2.1 Riskienhallinnan ja asuntosijoittamisen käsitteet
Kaikkien toimijoiden toimintaan sisältyy riskejä. Tavoitteellinen ja organisoitu riskienhallinta on menestystekijä, jolla pyritään turvaamaan toimijan tulonmuodostus ja toiminta. Onnistu- neella riskienhallinnalla on mahdollista saavuttaa markkinassa imagohyötyjä ja kilpailuetuja.
Riskienhallinta on ajasta riippumatonta, toimijan toimintaan ja prosesseihin integroitua riskien hallintaa. Näin toimittaessa toiminnan analysoituihin riskeihin voidaan varautua. Järjestelmäl- lisellä toiminnalla ja riskienhallinnalla voidaan vaikuttaa toimijan moninaisiin ja laajoihin ris- keihin sekä tehostaa toimintaa. (Juvonen, Koskensyrjä, Kuhanen, Ojala, Pentti, Porvari & Ta- lala 2014, 7.)
Asunto on hyödykkeiden ohella kulutuksen kohde, vaikka asunto on luonteeltaan erityinen.
Nämä erityispiirteet vaikuttavat asuntomarkkinoiden toimintatapaan ja rakenteeseen sekä toi- mintaympäristöön. Asunto välttämättömyyshyödykkeenä on moninaisempi asunnon tarjoajien määrää tarkasteltaessa, kuin vastaavasti verrattuna muiden välttämättömyyshyödykkeiden esi- merkiksi sähkön tai veden tarjoajien määrää. Markkinoilla vaikuttavat asunnon tarjoajat voivat olla elinkeinonharjoittajia tai yksityisiä henkilöitä. Asuntomarkkinoiden toimintaan vaikuttavat kohteen kiinteä sijainti, joka tekee markkinoista vahvasti paikallisia. Markkinoita ja markkinoi- den toimintaa tutkittaessa sekä mallinnettaessa perusoletuksena on täydellisesti kilpaillut markkinat.
Näin kuitenkaan ei ole asuntomarkkinassa, jossa myytävät kestokulutushyödykkeet ovat keske- nään erilaisia ja myytävänä useiden toimijoiden toimesta. Myyjät eivät pysty toimillaan vai- kuttamaan tarjontaa ja kilpailutilannetta asuntomarkkinassa voidaan kuvata monopolistiseksi toisin sanoen käytännössä kilpaillussa markkinassa tarjoajien kohteet ovat samankaltaisia ja samaan aikaan keskenään erilaisia. Markkinat ovat eriytyneet segmenteiksi toisin sanoen erilai- siksi osamarkkinoiksi asunnon sijaintipaikan mukaan. Osamarkkinakriteereiksi nousevat asunto- jen sijainti, talotyyppi, ikä, asuntotyyppi ja varustetaso. Hallintasuhteet kuten omistusasunto- markkinat ja vuokra-asuntomarkkinat muodostavat kumpikin oman kokonaisuutensa. Osamark- kinat ovat vuorovaikutteiset ja riippuvaisia keskenään toistensa toiminnasta. (Koskinen 2004, 33-39.)
2.1.1 Riskin määritelmä, riskien tunnistaminen ja luokittelu
Suomisen (2003, 9) mukaan sanalla riski kuvataan suomen kielessä erilaisia asioita ja synonyy- mejä termille ovat vahingonuhka ja vahingonvaara (Suominen 2003, 9). Riski sanaa määriteltä- essä riskillä tarkoitetaan positiivista tai negatiivista lopputulemaa tai riskin toteutuessa, sen aiheuttamaa epävarmuutta. Tämän vuoksi riskin voidaan katsoa liittyvän olennaisesti mahdol- lisuuteen ja tappioon sekä toimijan kannalta koettuun epävarmuuteen. Jokaisella riskillä on omat ominaispiirteensä, jotka vaativat riskienhallintaa ja riskianalyysejä. Riskit voidaan jakaa kolmeen luokkaan: vaara (riski), hallitut (epävarmat), mahdollisuudet (spekulatiiviset). Ylei- sesti ottaen toimijat yrittävät vähentää vaarariskejä, tulla toimeen hallittujen riskien kanssa ja ottaa vastaan mahdollisuudet. Tärkein asia on, että toimijalla on oma riskien luokitusjärjes- telmä, joka sopii hyvin toimijan olosuhteisiin. On olemassa riskejä, jotka toteutuessaan voivat johtaa vain negatiivisiin tuloksiin. Näitä riskejä kutsutaan vaarariskeiksi ja ne voidaan ajatella toiminnallisina tai vakuutuskelpoisina riskeinä. Yleensä toimijalla on tietty riskinkantokyky vaa- rariskejä kohtaan, jolloin riskin toteutuessa riskiin suhtaudutaan toimijan riskinottokyvyn mu- kaan. (Hopkin 2012, 15.) Riskinkantokyvyllä ja riskinottokyvyllä tarkoitetaan toimijan arvioimaa riskiä, jonka toimija on hyväksynyt ja valmis kestämään. Samalla voidaan puhua toimijan tah- totilasta ja hyväksytystä sekä määritetystä riskitasosta, jolla toimija toteuttaa kustannustehok- kaasti omaa toimintaa. Riskinottokyvystä voidaan puhua myös termillä riskikantokyky. (Ilmo- nen, Kallio, Koskinen & Rajamäki, 2013, 197.)
Toisaalta on olemassa tiettyjä riskejä, jotka synnyttävät epävarmuutta tapahtumien lopputu- loksesta. Näitä voidaan kuvailla hallituiksi riskeiksi ja ne useimmiten liittyvät prosessienhallin- taan. Toimijat kokevat yleensä tarpeettomaksi hallita riskejä. Epävarmuus, jota koetaan, voi liittyä toimijan omiin etuihin, toiminnallisiin, taloudellisiin tai johonkin yksittäiseen osaan toi- minnassa. Tuloksenteon varmistamiseksi toimijan johdon tulee pitää huolta toiminnan halli- tuista riskeistä. (Hopkin 2012, 15-16.)
Menettelytavat epävarmuusriskien toisin sanoen odottamattomien tapahtuminen ja tuntemat- tomien riskien hallitsemiseksi perustuvat näiden potentiaalisten riskien tapahtumien seuraus- ten minimoimiseen. Mahdollisuusriskeihin liittyy aina kaksi puolta eli riskin käyttäminen tai sen käyttämättä jättäminen. Nämä riskit pitää tiedostaa ja ne liittyvät useimmiten toiminnan ta- louteen. Mahdollisuusriski saattaa pienessä toiminnassa liittyä, vaikka toiminnan laajentami- seen tai siihen, että päättää olla laajentamatta toimintaa. (Hopkin 2012, 15-16.)
Hopkinin (2012, 15-16) mukaan riskillä tarkoitetaan siis uhkaa, vaaraa tai epävarmuutta. Riski- analyysillä tarkoitetaan riskien arviointiin käytettyä työtapaa, jolla arvioidaan riskikohteita, riskien todennäköisyyksiä sekä näiden seurauksia. Riskikartaksi kutsutaan erilaisia riskejä
kattavasti kuvaava riskiluettelo. Riskien välttäminen on yksi riskienhallintakeino, jolla pyritään pienentämään todetun tai tietoisen riskin toteutumisen todennäköisyyttä. Riskienhallinnan kei- noina voi olla riskialttiista toimesta luopuminen tai esimerkiksi toiminnan huolellinen suunnit- telu. (Hopkin 2012, 15-16.) Tietoinen riski voi olla esimerkiksi osakesijoittamista, jossa motiivit riskin ottamiseen ja riskien tuntemus vaihtelevat. Tiedostamaton riskinotto tulee kysymykseen, kun esimerkiksi markkinatilanne muuttuu äkillisesti uuden toimijan tullessa markkinoille. Riskin toteutumiseen ei mahdollisesti ole kyetty varautumaan. Tällaiset tilanteet ja niiden välttämi- nen ovat olennaisessa osassa, kun puhutaan riskien hallitsemisesta ja estämisestä. Riskien tun- nistaminen ja hallinta soveltuvia menetelmiä sekä työkaluja käyttäen ovat tällöin tärkeässä roolissa. (Erola & Luoto 2000, 28.)
Riskienhallintatyö vaatii erilaisiin riskeihin erilaisia suojaustapoja. Riskienhallintatyössä käy- tetään hyödyksi riskienhallinnan keinoja. Riskienhallintatyön päätöksenteon perustaksi on hyvä käyttää riskienhallintastrategiaa. (Suominen 2003, 158-159.)
Hopkinin (2012, 18-19) mukaan riskejä voidaan luokitella riskin ominaisuuden, riskin luonteen, toteutuneen riskin ajallisen keston, riskin todennäköisyyden tai riskin suuruuden/haitan mu- kaan. Toisaalta riskejä voidaan luokitella myös toteutuneen riskin ajallisen vaikutuksen mu- kaan. Kehittyneempi tapa riskien luokitteluun on kuvata riskien vaikutusten luonnetta. Erityyp- piset riskit toteutuessaan aiheuttavat erilaisia vaikutuksia toimintaan, kuten taloudelliset ris- kit, omaisuusriskit tai esimerkiksi maineriskit. Toimijan on tärkeä määrittää omaan toimintaan sopiva riskien luokittelujärjestelmä joko riskilähteen tai seurausten mukaan. Luokittelu voidaan tehdä esimerkiksi toteutuneen riskin vaikutusten määrää arvioimalla. Riskit tulee kuitenkin luo- kitella monin tavoin, jotta riskin potentiaaliset vaikutukset tulevat ymmärretyiksi.
Riskien todennäköisyyttä ja suuruutta voidaan parhaiten kuvata käyttämällä riskimatriisia. Ris- kimatriisin tarkoituksena on havainnollistaa riskin todennäköisyyden suuruutta ja riskin vaiku- tusta tai tapahtuman suuruutta, mikäli mahdollinen riski toteutuu. Riskienhallintatyökalua eli riskimatriisia kutsutaan myös lämpökartaksi. Tätä työkalua voidaan käyttää suunnitteluun ja yksittäisten riskien havainnollistamiseen. Matriisin avulla toimija voi päättää yksittäisen riskin hyväksyttävyyden oman riskinsietokyvyn ja halukkuuden mukaan. (Hopkin 2012, 19.) Riskinot- tohalukkuudella tarkoitetaan toimijan määrittämää riskitasoa, jonka se on valmis ottamaan päästäkseen tavoitteisiinsa. Halukkuus heijastelee toimijan riskienhallintastrategiaa ja samalla vaikuttaa toimijan toimintatapaan. (Ilmonen ym. 2013, 197.)
Riskimatriisilla voidaan kuvata parhaiten riskin suuruutta ja todennäköisyyttä. Matriisissa on itsessään arvokas työkalu ja ideana on visuaalisesti ennakoida riskin suuruutta, riskin todennä- köisyyttä ja vaikutusta suhteessa mahdollisesti toteutuvaan riskiin. Kuviossa 1 on malli yksin- kertaisesta riskimatriisista eli lämpökartasta, joka on yleisesti käytetty havainnollistamaan
riskin todennäköisyyttä ja mahdollisen toteutuvan riskitapahtuman suuruutta sekä merkitystä.
Matriisi on tärkeä riskienhallintatyökalu, sillä matriisia käytetään toimijan suunnitellessa ris- kien luonnetta ennen päätöksentekoa ja yksittäisen riskin hyväksyntään toimijan riskihalukkuu- den ja riskinkantokyvyn näkökulmasta. (Hopkin 2012, 19.)
Kuvio 1: Riskimatriisi eli lämpökartta (mukaillen Hopkin 2017, 22)
2.1.2 Riskikategoriat
Riskit jaetaan perinteisesti eri kategorioihin. Määrittävänä tekijänä on jakaa mahdollinen riskin toteutuminen seurausvaikutusten mukaan. (Suominen 2003, 12.) Riskien luokittelulla tarkoite- taan siis potentiaalisten ja tunnistettujen riskien jakamista eri riskilajeihin. Luokittelulla pyri- tään parantamaan toimijan riskitietietoisuutta, lisäämään ymmärrystä riskien keskinäisistä suh- teista sekä varmistamaan olennaisten riskien kattava tunnistaminen. Käytäntöjä on monia, mutta yksi käytetyimmistä malleista on luokitella riskit niiden lähteen ja samalla riskin tyypin mukaan neljään eri riskilajiin. Riskien lähteiksi kutsutaan tekijöitä, joiden vuoksi tai vaikutuk- sesta erityyppiset riskit toteutuvat. Riskilajista riippumatta riskilähteet voivat liittyä toimijan liiketoiminnan sisäisiin tai ulkoisiin valintoihin ja toimintaan sekä toimintaympäristöön. Kuvi- ossa 2 on malli, miten riskejä voidaan kategorisoida ja laittaa riskilajeittain oikean kategorian alle. (Ilmonen, Kallio, Koskinen & Rajamäki 2010, 70.)
Kuvio 2: Riskien luokittelu (Ilmonen ym. 2010, 71)
Toteutunut riski voi merkitä toimijalle käytännössä tappiota tai esimerkiksi toteutumattomia tuotto-odotuksia (Suominen 2003, 12). Strategiset riskit liittyvät toimijan strategisiin tavoittei- siin pitkällä aikavälillä. Strategisista riskeistä puhuttaessa riskit liittyvät päätöksentekoon ja sisäisiin sekä ulkoisiin epävarmuustekijöihin päätöksenteossa. Käytännössä, toimintaympäristön muutokset, kilpailijoiden toiminta, lainsäädäntö, asiakaskäyttäytymisen muutokset, muuttuva markkinatilanne ja uudet teknologiat ovat tyypillisiä riskejä, jotka liittyvät ulkoisiin strategisiin riskeihin. Tarvittavan osaamisen puuttuminen, kompetenssivajeen tunnistamattomuus, kyke- nemättömyys tunnistaa asiakkaiden tarpeita, asiakaslähtöisen toimintatavan laiminlyönti tai oman strategian toimeenpanon epäonnistuminen ovat esimerkkejä sisäisistä strategisista ris- keistä. (Ilmonen ym. 2010, 71.) Toimijan strategiassa määritellään, miten arvoa tuotetaan asi- akkaille ja omistajille. Toteutettavalla strategialla ohjataan toimintaa, kannattavuutta ja kas- vua sekä esitetään ratkaisuja kilpailussa selviytymiseen. Strategiset riskit liittyvät joko strate- gian laadintaan tai strategian toteuttamiseen. (Juvonen, Koskensyrjä, Kuhanen, Ojala, Pentti, Porvari & Talala 2014, 34.)
Ilmosen ym. (2010, 72-74) mukaan operatiivisiksi riskeiksi kutsutaan toimijan päivittäisiin sisäi- siin toimintoihin ja prosesseihin liittyviä välillisten ja välittömien sekä maineen riskejä. Sisäis- ten prosessien riittämättömyys ja virheelliset prosessit, ulkoiset tapahtumat tai puutteelliset järjestelmät voivat toteutuessaan aiheuttaa operatiivisia riskejä. Nykypäivänä myös tietotur- vaan kuten tiedon eheyteen ja luottamuksellisuuteen kohdistuu operatiivisia riskejä. Merkittä- vimpiä operatiivisia riskejä ovat toiminnan keskeytymisen riskit. Keskeytysriski voi olla esimer- kiksi vesivahinko ja riskin lähde joko ulkoinen tai sisäinen. Kannattavuuteen liittyviä tyypillisiä riskejä ovat esimerkiksi kysynnän vaihtelut, korkeat kiinteät kustannukset tai hintatason epä- vakaisuus. Operatiivisiin riskeihin kuuluvat myös vastuu- ja sopimusriskit sekä erilaiset riskit
lainsäädännön vaatimuksissa. Riskien toteutuessa operatiivisille riskeille on ominaista tapahtu- maa seuraava kriisitilanne, kuten esimerkiksi toiminnan keskeytymisriskien toteutuessa. Juvo- sen ym. (2014, 41) mukaan riskienhallinta edellyttää operatiivisten riskien osalta uhkien kautta tapahtuvaa päätösten tarkastelua. Esimerkkeinä voivat olla kilpailun kiristyminen tai nykyisten asiakkaiden menettäminen. Uhkia arvioidessa tulee arvioida myös mahdollisuudet, sillä opera- tiiviset toimet on johdettu strategisista päätöksistä ja vaikuttavat näin kassavirtaan joko nega- tiivisesti tai positiivisesti.
Taloudellisten riskien katsotaan liittyvän toimijan erilaisiin rahaprosessia uhkaaviin riskeihin.
Toimijan oman maksuvalmiuden riskit tai asiakkaan maksamattomuudesta aiheutuvat riskit ovat käytännön esimerkkejä taloudellisista riskeistä. Korkoriskit ovat kytköksissä nouseviin kor- koihin ja kasvaviin rahoituskuluihin. Toisaalta pitkäaikaisten investointien käyvän arvon lasku on riski itsessään. Vastapuoliriskit liittyvät toimijan vastapuolen kanssa tekemien sopimusten noudattamiseen ja vastapuolen haluun ja kykyyn suorittaa velvoitteensa sopimusten mukai- sesti. Lainsäädäntöön ja verotukseen liittyy omat riskinsä varsinkin, kun muutoksia esimerkiksi verotuksessa on vaikea ennakoida. (Ilmonen ym. 2010, 74-75.) Käsitteenä taloudellinen riski on laaja ja käytännössä se voi liittyä esimerkiksi hankkimamme asunnon arvoon. Tällöin riski to- teutuessaan tarkoittaa, ettei hankkimamme palvelu tai tuote vastaa siihen sijoittamaamme pääomaa. (Kuusela & Ollikainen 2005, 32.)
Suomisen (2003, 12) mukaan vahinkoriski edustaa niin sanottua puhdasta riskiä, mikä tarkoit- taa, että riski aiheuttaa pelkästään vahinkoa. Tämän riskin toteutuminen tarkoittaa toimijan näkökulmasta aina tappiota ilman, että siihen missään vaiheessa liittyy voiton mahdollisuus.
Seuraukset ovat siis haitallisia ja vahinkoriskit voidaan siirtää toimijan ulkopuolelle ja nämä riskit ovat luonteeltaan sellaisia, jotka voidaan vakuuttaa ja ovat vakuuttamiskelpoisia.
2.1.3 Riskienhallintaprosessi
Riskienhallinta kuuluu osana toimijan jokapäiväistä toimintaa. Englannin kielessä termi risk ma- nagement tarkoittaa riskien johtamista. Riskejä johdettaessa vain näkyviä tai tunnistettuja ris- kejä on mahdollista johtaa, joten yksi olennainen riskienhallinnan työvaihe on riskien tunnista- minen. Haasteena alan ammattilaisilla on kerätä riittävästi informaatiota ja saada heterogee- ninen ryhmä henkilöitä arvioimaan toiminnon ja kohteen riskejä. Ryhmätyönä tehtävä tehokas tunnistaminen ja riskien syy-seuraus-suhteiden havaitseminen vaativat substanssiosaamista ja menetelmien hallintaa. (Flink, Hiltunen & Reiman 2007, 125.)
Riskienhallintaprosessi kostuu johdonmukaisesti arvioiduista, hallituista ja raportoiduista ris- keistä. Prosessi voidaan pelkistää kolmivaiheiseksi:
1. Riskin tunnistaminen ja arviointi.
2. Riskienhallintapäätös ja sen mukaisten toimenpiteiden suorittaminen.
3. Riskienhallintatoimenpiteiden arviointi, seuranta ja tarkastaminen.
(Ilmonen ym. 2010, 92)
Riskienhallintaprosessi on laajentava viisivaiheiseksi, jotta kaikki tavoitteellisen johtamisen osat tulevat huomioiduiksi. Nämä osat näkyvät sinisellä laatikoissa kuvion 3 ulommaisella ke- hällä. Ensimmäinen laatikko käsittelee tavoitteita niiden määrittelyä sekä kohdentamista. Tun- nusomaista kokonaisvaltaiselle riskienhallintaprosessille on sen systemaattisuus. Käytännössä toimijan tasolla tämä tarkoittaa prosesseja, tavoitteita ja kilpailuetuja määrittävien merkityk- sellisten uhkaavien riskien keräämistä, arviointia, hallintaa sekä raportointia ja samalla koko prosessia kehitetään sekä seurataan. Tyypillistä on, että riskienhallintaprosessista tehdään konkreettisia toimijakohtaisia kehitystavoitteita pitkälle ja lyhyelle aikavälille. Aikatauluja ja realistisia tavoitteita laadittaessa toimijan riskienhallinnalle, tulee olla tiedossa toimijan nyky- tila sekä kypsyysaste. Kypsyysasteen määrittelyn sekä riskienhallinnallisen nykytilan arvioinnin voi tehdä, joko itsearviointina tai kypsyysmallin määritysohjelmia apuna käyttäen, taikka ulko- puolisen konsultin vetämänä. Ideana ja tavoitteena on saada kokonaisvaltainen ja täydellinen riskienhallinnan yhdistäminen toimijan prosesseihin.
Kuvaavaa riskienhallintaprosessille on sen systemaattinen eteneminen. Riskienhallinnan integ- roiminen toimijan toimintaan tarkoittaa käytännössä sitä, että se kuuluu osana toimijan stra- tegian- ja tavoitteiden laadintaa. Toimijan tekemän riskianalyysin tavoitteena voi olla esimer- kiksi kerätä ja kartoittaa eri toiminta-alueilta viisi merkittävintä päätavoitteita uhkaavaa riskiä ja sen jälkeen analysoida riskit sekä arvioida ne ja tehdä riskeihin tarvittavat ennakoivat ris- kienhallintatoimenpiteet. (Ilmonen ym. 2010, 93-94.)
Ilmosen ym. (2010, 95) mukaan riskienhallintaprosessin tavoitteiden määrittelyn jälkeen ris- kienarvioinnissa tunnistetaan seuraavaksi riskit sekä analysoidaan riskien vakavuus ja todennä- köisyys. Tyypillistä kokonaisvaltaiselle riskienhallinnalle on riskien tunnistaminen toimijan ta- voitteita vasten. Kun riskit on tunnistettu, ne arvioidaan ja siirretään esimerkiksi riskirekiste- riin. Riskirekisterin idea on tehdä systemaattinen arvio riskeistä toisin sanoen ensin kuvataan tavoite sekä kirjataan se. Tämän jälkeen tehdään sama riskille toisin sanoen kirjataan ja kuva- taan riski. Sitten selvitetään kirjatun ja kuvatun riskin juurisyy sekä tehdään riskin vaikutuksista rekisteriin lyhyt kuvaus. Samalla on syytä arvioida riskin suurin mahdollinen vahinko euroissa sekä lisätä lopputulokseen lyhyt perustelu. Olennainen osa on arvioida tämän jälkeen
todennäköisyyttä riskin toteutumiselle sekä perustella se sekä antaa käsitys siitä, miten loppu- arvioon on päästy.
Ennakoivilla riskienhallintatoimenpiteillä pyritään vaikuttamaan ja kohdistamaan toimia riskien juurisyihin. Samalla on tarpeellista arvioida riskin vaikutuksia toimijan toimintoihin. Tämä on kuviossa 3 ulkokehällä tavoitteellisen johtamisen kolmas laatikko. Syyt riskienhallintatoimen- piteille on asemoida riski toimijan kannalta hyväksyttävälle tasolle. Riskin hyväksyminen, siir- täminen, pienentäminen, välttäminen ja poistaminen ovat riskienhallinnan keinoja. (Ilmonen ym. 2010, 97.)
Kuvio 3: Riskienhallintaprosessi (mukaillen Ilmonen ym. 2010, 93)
Riskiraportoinnin perusteena on kerätyt riskitiedot, arvioidut sekä toimijan toiminnan näkökul- masta luokitellut riskit. Toimijan riskinkantokyky tulee selvittää, samoin kuin riskienhallinta- toimenpiteiden vaikutukset sekä toimijan riskinottohalu. Näitä muuttujia verrattaessa toimijan omiin suunnitelmiin ja mahdollisuuksiin saadaan kuva toimijan riskikokonaisuudesta, excel- koosteena tehtynä kokonaisuudessa ovat mukana myös eurot. Toimijakohtaisia ovat itse luokit- telu sekä todennäköisyyden ja vaikutusten määrittely. Kokonaisvaltainen riskiraportointi on do- kumentoitu riskienarvioinnin sekä riskienhallinnan toimenpiteiden, keinojen ja vaikutusten lop- putulos. Toimija kokoaa omista toiminnoistaan ja lähtökohdistaan yhteisen riskikartan, joka sisältää suurimmat 15-20 riskiä. (Ilmonen ym. 2010, 99-100.)
Ilmosen ym. (2010, 101) mukaan riskienhallintaprosessin viides ja viimeinen ulkokehän laatikko käsittelee jatkuvaa parantamista sekä auditointia. Toimija määrittää yleensä vuositavoitteiden
asetannassa jatkuvan parantamisen tavoitteet oman toimintansa osalta. Esimerkkeinä näistä tavoitteista voisi olla toimijan riskienhallinnan jatkuvan kehittymisen varmistaminen, toimin- tojen suoritustason varmistaminen sekä toimintojen yhdenmukaisuuden todentaminen ja ris- kienhallinnan kattavuuden varmistaminen. Auditoinnin kohteena voi olla esimerkiksi yksi yk- sikkö ja auditointisuunnitelmassa tulee huomioida kehittämiskohteet, aikaisemmat havainnot, toimintojen kriittisyys ja säännönmukaisuus.
2.1.4 Asuntosijoittamisen käsitteet
Asuntosijoittamiseen liittyviä käsitteitä on yhdistetty seuraavassa luettelossa kymmeneen sel- keään aihealueeseen, jotka avataan tekstissä käsitteiden tasolla sekä sanastoa hyödyntäen.
1. Kuukausittainen kassavirta.
2. Kohtuullisen vakaa hintakehitys.
3. Velkavipu.
4. Riskienhallinta.
5. Hyvät tuotot.
6. Asuntomarkkinoilla syntyy hinnoitteluvirheitä.
7. Vaikutusmahdollisuudet.
8. Asuntosijoittamiseen liittyvä vaiva karkottaa osan sijoittajista pois.
9. Mielenkiintoinen harrastus.
10. Eettinen sijoitusmuoto.
(Orava & Turunen 2013, 17-20)
Kuukausittaisen kassavirran tuoma tasainen ja ennustettava rahavirta on lopputulos vuokratusta sijoitusasunnosta. Asuntosijoittamisesta puhuttaessa kassavirralla tarkoitetaan vuokratuloa, jonka vuokranantajaa saa vuokralaiselta kuukausittain ja toisaalta kassavirralla tarkoitetaan vuokranantajan menoja kassasta eli esimerkiksi vastiketta, lainanlyhennystä ja korkoja. Mikäli kassavirta on positiivinen tarkoittaa se, että asuntosijoittamisesta saatavat vuokratulot ovat vuokraamiseen liittyviä menoja suuremmat. Vastikkeella tarkoitetaan kuukausittain taloyhti- ölle maksettavaa hoito- rahoitus- ja pääomavastiketta. Useimmiten vastikeperuste tulee asun- non pinta-alasta ja hoitovastikkeella katetaan taloyhtiön vuosittaisia ylläpitokustannuksia. Ra- hoitus- ja pääomavastikkeella katetaan taloyhtiön suurempia korjaushankkeita kuten esimer- kiksi katon korjaus.
Hintakehitys on ollut kohtuullisen vakaata asunnoissa historiallisesti tarkasteltuna, joten sijoi- tuskohteena asunnot ovat kohtuullisen vakaita. Hyvän vakuusarvostuksen edellytyksenä pankin suuntaan on vähäinen hintojen heilahtelu verrattuna esimerkiksi osakkeisiin. Velkavivun edel- lytyksenä on taas hyvä vakuusarvostus. (Orava & Turunen 2013, 17-20.)
Velkavivulla tarkoitetaan kohtuullista hintavakautta ja säännöllistä kassavirtaa asunnoissa, jota vastaan pankit myöntävät lainaa eli velkavipua sijoitusasuntoon (Orava & Turunen 2013, 17- 20). Asunnonhankintaa lainoittavan luoton myöntäjän tai pankin vastuulla on toimijan vakuuden arviointi. Finanssivalvonta antaa alan toimijoille suosituksia vakuusarvojen määrittämiseen.
Esimerkiksi asunto-osakkeiden vakuuksien arvostuksesta on ohjeistettu 60-80 prosentin tasoa.
Sijoitusasunto kohdistetaan luoton vakuudeksi vakuusarvostuksen mukaan, jolloin asuntosijoit- tajalle saattaa syntyä tarve lisävakuudelle luoton myöntäjää kohtaan. (Alhonsuo, Nisén, Nousi- ainen, Pellikka & Sundberg 2012, 250-251.) Sijoitusasuntoihin on helpompi saada rahoitusta, kuin verrattuna muihin sijoitusmuotoihin. Oman pääoman tuotot saadaan korkealle tasolle, kun käytetään velkavipua. (Orava & Turunen 2013, 17-20.) Pankkien tarjoamilla luottoihin liittyvillä erityistuotteilla kuten korkokatto-tuotteella asuntosijoittaja pystyy pienentämään ja hallitse- maan sijoittamisen korkoriskiä. Korkokatto ratkaisussa luoton myöntäjän kanssa sovitaan en- nalta korkein mahdollinen korko, joka on luotosta maksettava. Tämä helpottaa oman toiminnan ja talouden ennakoitavuutta. (Alhonsuo ym. 2012, 252.)
Riskienhallinnan ja varsinkin kassavirtariskin näkökulmasta useamman asunnon ostaminen ja omistaminen prosentuaalisesti vähäisellä omalla pääomalla alentaa kassavirtariskiä, kun asun- toja on yhden sijasta kolme tai neljä. Tällöin kuukausittainen vuokratulojen kassavirta säilyy, vaikka yksi asunnoista joutuisikin putkiremontin alle ja kuukausittainen vuokratulovirta säilyy plussan puolella remontista huolimatta.
Hyviä tuottoja on mahdollista saavuttaa asuntosijoittamisessa monissa kaupungeissa. Riskejä voi hallita paremmin ja tuottoja parantaa, kun käyttää asuntojen hankintaan säädyllisesti lai- narahaa eli velkavipua. Kun korot ovat matalalla yli kymmenen prosentin vuokratuottoihin on mahdollista päästä hyödyntämällä rohkeaa velkavipua. Vuokratuotto lasketaan asunnon vuosit- taisesta vuokratulosta vähentämällä vuotuiset hoitovastikkeet, jonka summa jaetaan velatto- malla hinnalla lisättynä remonttikustannuksilla ja varainsiirtoverolla.
Asuntojen kauppaan liittyy paljon tunteita ja asuntokauppoja ei voi perustella pelkällä ratio- nalisuudella. Hinnoitteluvirheitä markkinassa syntyy, kun tunnetekijät ovat ostossa mukana tai myyjällä on kiire myydä kohdetta. Elämäntilanteiden muutokset, kuten esimerkiksi lasten muutto kotoa tai omaisen kuolema, saattaa johtaa päätökseen alhaisesta markkinahinnasta.
Vaikutusmahdollisuudet ovat asunnon omistajan omissa käsissä. Asunnon sijainti, asunnon ja taloyhtiön kunto, remonttitarpeet, vuokralaisen valinta ja vaikuttaminen taloyhtiössä esimer- kiksi sen hallituksessa ovat valintojen kautta mahdollisuuksia vaikuttaa sijoituksen tuottoon.
(Orava & Turunen 2013, 17-20, 299-304.)
Luotettava vuokranantaja, kyvyt ja osaaminen, aika ja vakuudet asuntosijoittamiseen karkoit- tavat osan sijoittajista pois. Vaivaa tuoton eteen on tehtävä, jotta asuntosijoittaja saa kartu- tettua varallisuuttaan. Harrastuksen näkökulmasta asuntosijoittaminen lisää vuokranantajan kiinnostusta kohdekaupunkien opiskelu- ja työpaikkatilanteeseen sekä asuntomarkkinaan. Ko- dintarvitsijalle eettisesti vuokrattu sijoitusasunto on eettistä sijoitustoimintaa. (Orava & Turu- nen 2013, 17-20, 299-304.)
PTT:n 2019 asuntomarkkinaennustetta tarkasteltaessa hallintaperusteinen asuminen joko vuokra- tai omistusasunnossa on kehittynyt asuntokuntien viimeisen kymmenen vuoden ajan- jaksolla vuokra-asuntojen kasvuun. Lukumääräisesti asuntokuntia, jotka asuvat vuokralla, on lisääntynyt samalla ajanjaksolla 90000:lla. Yhtä korkea vuokra-asuntojen osuuden taso kaikista asuntokunnista on saavutettu 1970-luvulla. Vuokra-asuminen on yleistynyt ja suosio kasvanut, vaikka omistusasuminen on vieläkin edullista suhteessa vuokra-asumiseen. Sama vuokra-asumi- sen trendi on nähtävissä myös Euroopassa. Suomessa vuokra-asuminen talotyypeittäin on ylei- sintä kerrostaloissa ja noin 57 prosenttia asuntokunnista asui vuokralla kerrostalossa vuonna 2017. Asuntosijoittajan näkökulmasta on tärkeää tarkastella vapaarahoitteisten vuokra-asunto- jen osuutta kokonaisasuntokannasta. PTT:n asuntomarkkinaennusteessa vuokra-asuntojen osuus suurimmissa kaupungeissa on kasvanut aikavälillä 2013-2017 kolmesta neljään prosent- tiyksikköä. (Vuori, Karikallio & Keskinen, 2019.)
Suomessa yleisintä vuokra-asuminen on Jyväskylässä ja Oulussa, joissa yli 60 prosenttia asunto- kunnista asuu vuokralla. Vuodesta 2010 alkaen suurimmissa kaupungeissa kiihtynyt kerrostalo- asuntojen uudistuotanto on kohdistunut asuntosijoittajien omistukseen entistä enemmän. Myös vanhassa asuntokannassa vuokra-asuntosijoittaminen on kasvanut. Vuokra-asuntojen monipuo- listunut tarjonta ja asuntosijoittamisen kasvu ovat lisänneet vuokra-asumisen suosiota. (Vuori, Karikallio & Keskinen, 2019.)
2.1.5 Asuntosijoittamisen prosessi
Asuntosijoittamisen toimintatapoja on varmasti yhtä paljon kuin on toimijoita. Roininen (2018, 97-98) viittaa ”Asunto; elämäsi tärkein sijoitus” -kirjassaan kahden asuntosijoittamisen konka- rin Jaakko Sinnemaan ja Jorma Niemisen Helsingin Sanomille antamaan haastatteluun 15.03.2017. Konkareiden kokemukset ja näkemykset on tiivistetty seuraavanlaisiksi asuntosi- joittajan periaatteiksi; osta asunnot tuntemiltasi alueilta, kustannukset tulee laskea yläkant- tiin, vuokralaisvalinta kannattaa tehdä harkiten, ahneus ei kannata, ole varuillasi uusien asun- tojen kanssa, tilillä on oltava puskurirahaa, paremman tuoton saa pienistä asunnoista, taloyh- tiön tärkein remontti on julkisivuremontti, huonon rakentamisen aikakausia tulee välttää ja oikeiden kohteiden ostaminen on tärkeintä. Asuntosijoittamisen konkareilla näyttää siis olevan enemmänkin näkemystä, kuin jokin tietty kokonaisstrategia kannattavista hankintakohteista.
Yksittäiset asiat korostuvat ja kohteita arvioidaan sekä tunnistetaan ansaintapotentiaalin kautta, jolloin konkarit pystyvät toimimaan joustavan tuloshakuisesti.
Burlton (2001, 72) kuvaa liiketoimintaprosessia tapahtumaketjuksi, joka on täydellinen vasta, kun toimijan näkökulmasta viimeinenkin toive on toteutunut. Prosessi itsessään käsittää kaikki ne asiat, jotka teemme toimittaaksemme asiat odotusten mukaisesti toiselle toimijalle ja asiat, jotka teemme, vaikkemme pystyisi tyydyttämään odotuksia.
Asuntosijoittamisen prosessin aloitukseen kuuluu taustatöiden tekeminen aloittaen kiinnostuk- sen kohteen sijainnista ja kyseessä olevan asuinalueen tarkastelusta. Kokonaiskuvan saaminen asuntojen hinnoista, asuntojen tarjonnasta, sekä alueen vuokratasosta onnistuu parhaiten käy- mällä konkreettisesti kohteissa ja tutkimalla tarjontaa internetistä. Paikalliseen markkinaan tutustumisen jälkeen on aika tehdä vuokratuottolaskelmia. Laskelmat auttavat toimijaa vertai- lemaan kohteita sijoittajamaisesti. Mikäli asunnon ostoon tarvitaan myös mahdollisesti lainaa, on syytä kääntyä pankin puoleen. Pankissa selviävät mahdollinen lainansaanti, lainaehdot ja paljonko lainaa olisi mahdollista saada samoin, kuin omarahoitusosuus tai mahdollisen lisäva- kuuden tarve. (Orava & Turunen 2013, 46-47.)
Analyyttinen asuntosijoittaja jatkaa pankissa käynnin jälkeen markkinan ja potentiaalisten koh- teiden tutkintaa ja pyrkii ymmärtämään sekä ottamaan selvää taloyhtiöiden remonteista, joilla on merkitystä tulevaisuuden tuotoille (Orava & Turunen 2013, 46-47). Samalla ostajan on hyvä ymmärtää myös käytetyn ja uuden asunnon kauppaan sovellettavaa lainsäädäntöä eli onko uu- diskohteen myyjänä perustajaosakas vai onko kyseessä käytetyn asunnon kauppa. (Linnainmaa
& Palo 2007 22-24). Asunto-osakkeen kaupassa ostajan tulee tarkastaa asunto ennen kaupante- koa, sillä ostajalla on ennakkotarkastusvelvollisuus. Varsinkin vanhemmissa kohteissa on osta- jan tehtävä huolellinen tarkistus, sillä mikäli ostaja laiminlyö ennakkotarkastusvelvollisuutensa saattaa hän menettää oikeutensa asunnon virheeseen vetoamiseen. (Linnainmaa & Palo 2007, 44.) Asunnonhankinnan jälkeen kohde vuokrataan. Vuokraamiseen kuuluu asunnosta ilmoitta- minen esimerkiksi internetissä sekä vuokrakohteen esittely asuntonäytöllä. Vuokralaisen valin- nassa vuokranantajan tulee kysellä vuokralaisehdokkaiden elämäntilanteista sekä ilmoittaa vuokralaisille luottotietojen tarkistuksesta ja tarkastaa ne, mikäli vuokraamista ei hoida ulko- puolinen vuokranvälittäjä. Vuokra-asunnon hankinnan ja vuokraamisen jälkeen tulee tilannetta arvioida. Vuokralaisen tulee maksaa vuokrat ajallaan ja maksusuorituksia kannattaa seurata.
Verotusta varten kannattaa kerätä ja kirjata oston jälkeen kaikki verovähennyksiin oikeuttavat kuitit. (Orava & Turunen 2013, 46-47.) Kuviossa 4 on asuntosijoittamisen prosessikaavio.
Kuvio 4: Asuntosijoittamisen prosessikaavio (mukaillen Orava & Turunen 2013, 11-13)
Asuntojen vuokraamisen ja siitä saatavaan tuottoon liittyy olennaisesti vuokratuotto ja arvon- nousu. Vuokratuotto on arvonnousua varmempaa, sillä vuokratuottoon ei vaikuta asuntojen hin- tojen heilahtelu. Arvonnousu prosessissa toteutuu, mikäli hyvin ajoitettu asunnon hankinta myydään voitolla tai asuntoa käytetään lisälainan vakuutena. (Orava & Turunen 2013, 41.) Koh- teen hankinnassa tulisi ymmärtää taloyhtiöön lähivuosina tulevat remontit ja niiden kustannuk- set, sillä näillä on vaikutusta suoraan vuokratuottoon pitkällä aikavälillä. Osakkaan tekemät omat remontit tulee eriyttää taloyhtiön remonteista, joilla ei välttämättä ole asuinmukavuutta lisäävää vaikutusta. Osakkaan tekemät remontit taas parantavat usein asuinmukavuutta, joka vaikuttaa suoraan asunnosta saatavan vuokran määrään. Mahdollista myös on, että asunnon arvo nousee remonttikustannuksia enemmän ja samalla nousee myös asunnon vakuusarvo.
(Orava & Turunen 2013, 105.) Toisaalta hankinnassa saattaa olla rakentamisvaiheessa oleva kohde eli asunto on keskeneräinen. Käytännössä tämä tarkoittaa, että rakennusviranomainen ei ole hyväksynyt yhtiön rakennuksia käyttöönotettaviksi ja yhtiön hallinto ei ole siirretty asunto-osakkeiden ostajille. Ostaja tarvitsee suojaa ostaessaan rakentamisvaiheessa olevan asunnon, sillä perustajaosakas saattaa jättää rakennushankkeensa kesken joutuessaan talou- dellisiin vaikeuksiin. Riskeinä ovat taloyhtiövelan määrän suurempi osuus kuin mitä on ilmoi- tettu tai se, että asunto on mahdollisesti myyty kahteen kertaan. RS-järjestelmä eli suojajär- jestelmä on kehitetty ostajan turvaksi ja riskien vähentämiseksi osaketta tarjottaessa kulutta- jalle rakentamisvaiheessa olevasta kohteesta. Käytännössä kuluttaja voi vetäytyä kaupasta il- man seuraamuksia, kun varausrahana maksettava summa on yli neljä prosenttia kauppahin- nasta. (Linnainmaa & Palo 2007, 25.)
Verkostot, yhteydenpito isännöitsijään ja huoltoyhtiöön ovat ensiarvoisen tärkeitä, mikäli asun- toon tulee teknisiä ongelmia. Remontointiin tarvittavien henkilöiden löytämiseen kannattaa käyttää omia verkostoja ja kysellä ystäviltä sekä tuttavilta suosituksia eri tekijöistä (Orava &
Turunen 2013, 137.) Sopivan vuokralaisen löydyttyä vuokrasopimus tulee tehdä kirjallisena.
Vuokravakuus liittyy asunnon vuokraukseen ja se on yleensä tasoltaan yhden tai kahden kuu- kauden vuokraa vastaava summa. Itse sopimuksessa tulee ilmetä sana vakuus, jolloin vakuutta voi käyttää maksamattomiin vuokriin ja pidättää varoja tarvittaessa vuokralaisen aiheuttamiin haittoihin asunnossa, pois lukien normaali kuluminen (Orava & Turunen 2013, 169.) Vuokranan- tajan vaikuttaminen taloyhtiön vuosittaisessa yhtiökokouksessa on perusteltua varsinkin suu- rempien remonttien kustannuksista ja toteutuksesta päätettäessä. Yhtiökokoukseen osallistu- essa vuokranantaja saa tärkeätä informaatiota taloyhtiön tulevista remonteista ja yhtiön ti- lasta. Yhtiökokouksessa vaikuttamisen tärkeydestä ja tuoton näkökulmasta esimerkkinä on re- monteista aiheutuvan pääomavastikkeen tulouttaminen kirjanpitoon. Mikäli rahoitusvastike tu- loutetaan yhtiössä, vuokranantaja voi vähentää vastikkeen vuokratulosta. Rahastoidun vastik- keen voi vähentää vasta asunnon myynnin yhteydessä mahdollisesta myyntivoitosta (Orava &
Turunen 2013, 219-220.) Vuokranantajan näkökulmasta vakuuttaminen on yksi riskienhallinta- päätös, jolla arvioitu riski voidaan siirtää vakuutusyhtiön kannettavaksi. Vakuutustuotteita ver- tailtaessa kannattaa miettiä vakuutustuotteita, jotka sopivat parhaiten omiin tarpeisiin ja toi- mintaan. (Suominen 2003, 126.)
2.2 Asuntosijoittamisen riskit
Asuntosijoittamisen perusteet ja käsite eroavat oleellisesti finanssisijoittamisesta, mikäli osa- ketta kuvataan finanssisijoittamisen peruselementiksi. Asuntosijoittamisessa on mahdollista tehdä ansaintaa kahdella komponentilla eli vuokraamisen nettotuotolla ja asunnon arvonnou- sulla. Ero asuntosijoittamisen ja suoran osakesijoittamisen välillä muodostuu asuntosijoittami- sen asunnon vastikkeiden maksuvelvollisuudesta. Asuntosijoittamisessa mahdolliset taloyhtiön korjaukset tai asuntoremontit pakottavat asuntosijoittajan lisäämään omia rahallisia panostuk- siaan kohteeseen. Toisaalta vuokra-asuntojen vuokrasopimusten ja vastikkeiden indeksisidon- naisuus sekä reaaliomaisuuden luonne erottavat asunnot sijoituskohteena suorista osakesijoi- tuksista. (Roininen 2018, 83.)
Osta ja unohda taktiikka ei asuntosijoittamisessa toimi. Laiminlyönnit asunnon kunnossa vai- kuttavat suoraan asunnon vuokrattavuuteen sekä vuokrankorotusmahdollisuuksiin. Asuntosijoit- taminen vaatii siis toimijaltaan aktiivista otetta kaikissa asuntosijoittamisen prosessin vaiheissa ja aktiivisuutta kumppaneita ja omaa verkostoa kohtaan. Asuntosijoittamisen mahdollisuudet piilevät asuntosijoittajan ymmärryksessä tuottaa omalle verkostolleen arvoa. (Roininen 2018, 83-86.)
2.2.1 Asuntosijoittajan strategiset riskit
Riskienhallinta on osa strategiaa ja itse strategia tulisi olla yksilöllinen ja sen toteuttaminen järjestelmällistä ja pitkäjänteistä. Strategiassa kuvataan tarpeita ja toimintaa. Luonteeltaan strategia on ohjaava, kuvaileva ja neuvova sekä toiminnan mahdollisuuksia hyödyntävä. Toi- saalta strategisilla riskeillä tarkoitetaan toimintaympäristön epävarmuustekijöiden tapahtumia sekä uhkia ja tapahtuma- ja kehityskulkujen toteutumia. Ymmärrettävällä ja toimivalla strate- gialla pystytään vaikuttamaan strategian laatuun ja sen laadulliseen toteutumiseen. Strategi- alle on tunnusomaista, että se kuvaa, ohjaa ja neuvoo nykyhetkeä, tulevaisuuden kehityskul- kuja sekä tulevaisuutta. (Rautanen 2011, 31.)
Rautasen (2011, 33-37) mukaan strategian tekemiseen ja toteuttamiseen liittyy riskejä, sillä strategia on itsessään prosessi. Olennaista on tehdä riskikartoitukset ja tunnistaa samalla uhat ja mahdollisuudet. Toisaalta riskien sietäminen tai niiden siirtämisen mahdollisuus tulee selvit- tää.
Strategiaprosessissa tulee kartoittaa toiminnan ja suunnitelmien aineelliset ja aineettomat ris- kit. Strategiaa suunniteltaessa on olennaista kartoittaa kriittiset riskit ja arvioida näiden uhka- tekijät strategiaa toteutettaessa. Aineettomat kriittiset riskit ovat strategiassa useimmiten vai- keasti mitattavia ja riskit ovat samalla yhteydessä todennäköisyyksiin. Tällaisia kriittisten ris- kien kytköksiä liittyy esimerkiksi kilpailutilanteeseen, asiakkaisiin, kumppaneihin tai tulevai- suuden kehitykseen. Riskienhallinta toimii työkaluna strategisessa suunnittelussa ja käytännön johtamisessa. Menestyksen kannalta merkittävää on huomioida tulevaisuuden riskit. (Rautanen 2011, 33-37.)
Strategia on strategisen ajattelun tulos. Strategiaa voidaan kuvata yksittäisenä hankkeena tai suunnitelmana, jolla on tarkoitus saavuttaa kilpailuetua. Samalla strategia on parhaimmillaan suunnitelma kohdata tulevaisuuksia menestyksekkäästi. Vuokranantajan näkökulmasta strate- giaa voidaan kuvata myös toimintamallina eli tapana toimia. Tällöin tiedostamaton ja tietoinen suunnitelma on muuttunut vuokranantajan ennakoitavaksi ja toistettavaksi käyttäytymismal- liksi. Toisaalta strategialla voidaan tarkoittaa vuokranantajan asemoitumista ympäristöönsä.
Asemoituminen voi olla harkittua kilpailun välttämistä toimijalle edullisen markkinaraon löytä- miseksi. (Santalainen 2006, 31.)
Strategiset riskit voidaan myös jakaa kahteen osa-alueeseen eli riskeihin, jotka liittyvät strate- gian laadintaan ja riskeihin, jotka liittyvät strategian toteuttamiseen. Puutteelliset tai väärät taustatiedot aiheuttavat strategian laadintaan liittyviä riskejä. Organisaation toiminta aiheut- taa usein esteitä strategian toteuttamiselle. Tärkeintä on käyttää aikaa ja pohtia
systemaattisesti toimijan operatiivisen toiminnan riskivaihtoehtoja ja niiden vaikutuksia. (Ju- vonen ym. 2014, 34.)
Oravan ja Turusen (2013, 63-64) mukaan vuokranantajan päätöksenteossa asuntosijoittamisen prosessin kahden ensimmäisen vaiheen strategiavalinnan ja kohteen hankinnan merkitys ovat vuokranantajan tulevaisuuden riskien kannalta merkittäviä. Orava ja Turunen kirjoittavat
”osta, vuokraa ja vaurastu” -kirjassaan ostohetken olevan tärkein asuntosijoittamisen tuoton näkökulmasta. Tuoton näkökulmasta löytyy neljä tärkeää tekijää, jotka ovat sijainti, hinta, huoneisto ja taloyhtiö. Sijainnin tärkeys näkyy käytännössä kohteen vuokrattavuudessa ja vuok- ratuotossa. Vuokrattavuuteen liittyvä riski korostuu sijainnin valinnassa. Huoneistosta makset- tavan hinnan merkitys tuoton näkökulmasta on oleellinen. Huoneistosta maksettu korkea mark- kinahinta suhteessa vuokratasoon vaikuttaa suoraan vuokratuottoon laskevasti. Korkea osto- hinta vaikuttaa myös huoneiston myymiseen, jolloin riskinä saattaa olla myös huoneiston pitkä myyntiaika ja mahdollinen ostohintaa matalampi myyntihinta eli myyntitappio.
Itse huoneiston osalta neliöiden määrä vaikuttaa vuokrattavuuteen. Ostopäätöksen näkökul- masta huoneiston hankintaan liittyvä riski liittyy juuri asunnon kokoon ja vuokrattavuuteen.
Tärkeä havainto on tiedostaa kulujen nopeampi nousu neliöiden kasvaessa kuin vuokralaiselta saatava huoneiston vuokra. Neljäs olennainen tekijä on itse taloyhtiö, josta vuokrattava sijoi- tuskohde hankitaan. Taloyhtiössä tehdyt remontit, vastikkeen suuruus per neliö ja taloyhtiön suunnitelmallinen toiminta yhtiön ja osakkaiden eduksi samoin kuin yhtiön mahdolliset omat omistukset pienentävät asuntosijoittajan riskiä. (Orava & Turunen 2013, 63-64.)
2.2.2 Asuntosijoittajan taloudelliset riskit
Taloudellinen tilanne vaikuttaa toimijan riskinkantokykyyn. Toimijan riskinottokyky ja kanto- kyky luovat pohjan taloudelliselle toiminnalle. Kantokyky määrää toimijan mahdollisuudet laa- jentaa ja uudistaa toimintaa tai pyrkiä pelkästään parantamaan toiminnan kannattavuutta. Ra- hoitusriskien hallinnalla on suuri vaikutus toimijan tuloksentekoon. Maksuvalmiusriski liittyy ra- havirtoihin liittyviin riskeihin eli rahoitusriskeihin. Maksuvalmiusriskillä tarkoitetaan tilannetta ja riskiä, jossa toimijan varat ja mahdollinen lisärahoitus eivät kata toiminnan tarpeita ja ku- luja. Korkoriski on tyypillinen rahoituksen markkinariski samoin, kuin toimijan vieraan pääoman toisin sanoen rahoituksen saatavuus markkinoilta. Korkoriski liittyy vallitsevaan korkotasoon ja sen tuomaan epävarmuuteen tulevaisuuden korkotasosta. Käytännössä kaikki toiminnan mah- dollisuudet ja uhat kulminoituvat viime kädessä toimijan rahavirtoihin. (Juvonen ym. 2014, 31- 34.)
Yksityiselle vuokranantajalle vuokratuotto on ensiarvoisen tärkeää. Itse tuottoon vaikuttaa kolme ratkaisevaa tekijää: kokonaistuotto toisin sanoen vuokratulo ja mahdollinen pääoma- voitto, riskit sekä asunnon likvidiys eli miten nopeasti vuokra-asunto on muutettavissa rahaksi.
Riskit kohdistuvat lähinnä ajankohtaan, jolloin sijoittaja haluaa muuttaa vuokra-asunnon ra- haksi. Yksityisten vuokra-asuntosijoittajien vuokrattavat kohteet ovat useimmiten tavallisia asunto-osakehuoneistoja, jotka ovat kohtuullisen vaivatonta muuttaa rahaksi. Riskienhallin- nasta puhuttaessa olennaista on vuokra-asunnon mahdollinen arvonnousu ja tällöin puhutaan sijaintiin liittyvistä riskeistä sekä realisoitaessa vuokra-asuntoa asunnon myyntiin liittyvistä ris- keistä. Vuokra-asunnon voi myydä vuokrattuna tai vuokrasopimuksen irtisanomisen kautta lait- taa asuinhuoneisto myyntiin. (Juntto, Koro-Kanerva, Toivonen & Viita 2010, 10-11.) Likviyden ja riskin näkökulmasta asunhuoneiston sijainnilla ja huoneiston huonelukumäärällä, huoneiston sekä taloyhtiön kunnolla on merkittävä rooli, jotka vaikuttavat myös mahdolliseen arvonnou- suun. Nämä ovat riskejä, jotka tulee ottaa huomioon jo huoneiston hankintahetkellä. Histori- allisesti katsottuna asuntojen hintojen nousu on ollut positiivista 2000-2010 aikavälillä. (Elo 2015, 32-33.) Uuden asunnon hankinnassa asunnonostaja voi saada itselleen suojaa, kun raken- nuskohteessa on voimassa RS-järjestelmän mukaisia vakuuksia, esimerkiksi suorituskyvyttö- myysvakuus. Nykypäivän uudiskohteiden kaupassa varsinaiset kauppahinnat ovat pieniä, jolloin suurin osa asunnosta on huoneistokohtaista velkaa taloyhtiölle. (Linnainmaa & Palo 2007, 24.)
Pellervon taloustutkimus on julkaissut vuodesta 2013 lähtien vuosittain tutkimustietoa asunto- sijoittamisen alueellisista vuokratuotoista vanhoille kerrostaloasunnoille. Viimeisimmän tutki- muksen mukaan vuosille 2015-2019, joka kattaa alueellisesti 24 suurinta kaupunkia, vanhojen kerrostalojen hintojen ennustetaan kasvavan ja samalla todetaan koko maan osalta asuntojen vuokrien kasvaneen erittäin voimakkaasti. Arvonnousun näkökulmasta tärkein tekijä on pitkän aikavälin tuotto. Tähän vaikuttavat taloudellisten suhdannetekijöiden lisäksi kaupunkien sosio- ekonomiset ja demografiset eli väestöllisten tekijöiden kehitys. Eroja asuntosijoittamisen alu- eellisessa kehityksessä havainnollistetaan tarkastelemalla aluekehitystä. Tutkimuksessa muis- tutetaan velkavivun käytön riskiä kasvattavasta vaikutuksesta. Asuntosijoittamisen luonteen huomioon ottaen epävarmuutta tuo pitkä sijoitusaika tuottojen ja korkokulujen kehityksen suh- teen. Alueellisia kehityspiirteitä ja kaupunkikohtaisia erityispiirteitä tarkastelemalla voidaan asuntosijoittamisen tuottoarvioita tarkentaa. (Holappa, 2015.)
Tekijät kuten väestönkasvu lisää vuokra-asuntojen kysyntää samoin kuin opiskelijakaupun- geissa, joissa vuokra-asuntoihin kohdistuu aina kysyntää. Taantuvien alueiden hyvään vuokra- tuottoon kohdistuu vaaroja, kuten riskinä tyhjät kuukaudet ja mahdollinen sijoitusasunnon ar- von lasku. Asuntojen kysyntä kasvukeskuksissa on tasaisempaa. Vuokranantajan huolellisella vuokraustoiminnalla voidaan pienentää asunnonvuokrauksen riskejä. Toisaalta lainakorkojen ol- lessa matalalla tasolla asuntosijoittaminen on kannattavaa suhteessa tarjolla oleviin riskittö- miin vaihtoehtoihin kuten kymmenen vuoden valtion joukkovelkakirjalainan korkoon. (Holappa, 2015.) Markkinariskeistä puhuttaessa riskillä tarkoitetaan valuuttariskiä ja korkoriskiä (Ilmonen ym. 2013, 164). Relevantteja rahavirtoihin vaikuttavia riskejä asuntosijoittajan näkökulmasta ovat korkoriski eli merkittävä lainan korkojen nousu, vuokra-asunnon hintatason aleneminen
toisin sanoen hintariski, tyhjien vuokrakuukausien riski eli vuokralaista asuntoon ei löydy, vuok- ralaisriski toisin sanoen vuokralainen hajottaa asunnon tai jättää vuokrat maksamatta, alueen vuokratason lasku toisin sanoen vuokratasoriski, merkittävä kulu tason nousu taloyhtiössä eli vastikeriski sekä taloyhtiöön tuleva ennakoitua kalliimpi ja pidempiaikaisempi remontti toisin sanoen remonttiriski (Orava & Turunen 2016, 245).
Vuokralainsäädännön mahdollistama vuokralaisen heikko irtisanomisturva antaa vuokrananta- jalle oikeuden irtisanoa yhdenmittaisesti yli vuoden kestäneen vuokrasopimuksen luopumaan myyntitilanteessa kuuden kuukauden kuluttua irtisanomisajankohdasta. Riskinä näin menetel- täessä on ostajan mahdollinen muutto ostettavaan asuntoon ja vuokranantajalle rahallinen riski. Näin toimittaessa kauppaehtoihin tulee lisätä asunnon vapautuminen, jolloin myyjä vält- tyy esimerkiksi rahallisista hyvityksistä vuokralaiseen nähden. (Suomen vuokranantajat 2017.)
Vuokranantajan varautumisen osalta on hyvä tiedostaa myös riski poikkeusolojen varalta toisin sanoen käytännössä valmiuslain toisessa pykälässä on määritetty viranomaisten oikeuksia käyt- tää lisättyjä toimivaltuuksia. Käytännössä tämä tarkoittaa esimerkiksi Suomeen kohdistuvaa aseellista hyökkäystä, jonka seurauksena väestöä joudutaan siirtämään. Tällöin vuokrananta- jalle syntyy ilmoitusvelvollisuus vapaista ja vapautuvista asunnoista säännöstelyviranomaiselle vuokralaisen osoittamista varten. Tällöin säännöstelyviranomainen laatii vuokrasopimuksen ja asunnontarvitsija on alivuokrasuhteessa säännöstelyviranomaiseen. (Frösen, Koivukoski, Lis- kola, Mäkinen, Parmes, Piispanen, Ristaniemi & Söder 2007, 32, 167-169.)
2.2.3 Asuntosijoittajan operatiiviset riskit
Asuntosijoittajan operatiiviset riskit liittyvät sopimuksiin sekä itse toimintaa. Kummatkin teki- vät liittyvät käsikädessä toisiinsa, joten riskienhallinnan näkökulmasta kummatkin tekijät tulee olla kirjallisesti sovittuna ja dokumentoituna sekä osapuolet tietoisia sovituista asioista. Ylei- simmät vuokrasopimusmuodot ovat toistaiseksi voimassa oleva sopimus sekä määräaikainen so- pimus.
Kirjallisessa vuokrasopimuksessa on vuokranantajan hyvä sopia vuokralaisen kanssa vuokrasopi- muksen päättymisestä ja muuttopäivästä. Vuokrasopimuksen päättymispäivän jälkeinen arki- päivä on lain mukaan muuttopäivä. Päättymispäivän ollessa perjantai, muuttopäivä on maanan- tai. Päättymispäivän ollessa pyhäpäivä muuttopäivä on seuraava arkipäivä. Riskienhallinnan ja uudelleen vuokrattavuuden näkökulmasta on osapuolten mahdollista sopia vuokrasopimuksessa muuttopäivästä. Tämä edellyttää, että vuokrasopimuksesta käy yksiselitteisesti ilmi, että muuttopäivä on sama kuin vuokrasopimuksen päättymispäivä. Tällöin vuokrahuoneisto on luo- vutettava vuokranantajan käyttöön siivottuna jo muuttopäivänä. (Hienonen, Kinnunen & Viita 2015, 129.) Vuokrasopimusta tehtäessä ja päätettäessä on vuokranantajan ja vuokralaisen suo- siteltavaa tarkastaa yhdessä vuokratun asunnon kunto ennen asunnon vuokraamista tai asunnon
luovuttamista. Vuokranantajan tarkistukseen toisin sanoen vuokranantajan käyntiin vuokra- tussa huoneistossa tulee lain mukaan olla aina vuokralaisen suostumus. Vuokranantajalla on oikeus sopia vuokralaisen kanssa vuokra-asunnon kunnon tarkistuksesta. (Hienonen, Kinnunen
& Viita 2015, 127.)
Sijoitusasunto hankitaan useimmiten kiinteistövälitystoimistosta, jossa kohde on välitettävänä.
Juridisesti kiinteistövälityksen toimintaympäristöön vaikuttavat asuntokauppalaki ja maakaari.
Asunnon ostajan ja myyjän kannalta ammattimaisen kiinteistövälittäjän käyttö kohteen mark- kinoinnissa, myynnissä ja kaupanteossa tuo kuluttajansuojaa molemmille osapuolille. Riskien- hallinnan näkökulmasta on perusteltua käyttää ammattimaista kiinteistövälittäjää myytäessä tai ostettaessa asuntoa. (Halila & Hemmo 2008, 154-155.) Toisaalta ammattilaisen kontaktit ja myyntitaito edesauttavat kohteen myyntiä ja voivat vaikuttaa kohteen myyntiaikaan, mikä voidaan nähdä riskien kannalta mahdollisuutena. Käytetyn asunnon kaupassa verrattuna uuden asunnon kauppaan ostajan mahdollisuus tutustua ja tarkastaa kohde ennakkotarkastuksessa kuuluu asunnon hankkijan selonottovelvollisuuteen. Tiedonantovelvollisuuden näkökulmasta ostajan tietoon on saatettava myyntiesitteessä, markkinoinnissa ja kaupankohteen liitetie- doissa ostopäätöksen kannalta kaikki olennainen tieto ja tällöin kiinteistövälitysliikkeen tiedon- antovelvollisuus täyttyy kohteen asiakirjojen tiedoista, myyjän antamista tiedoista sekä omista havainnoista. KVäiL 11 § mukaan tiedon oikeellisuuden varmistaminen kuuluu välitysliikkeelle samoin kuin mahdollisten virheiden oikaisu. Välittäjän on tehtävä tarkemmin selkoa esimerkiksi tulossa olevista ja ennakoitavista remonteista. Riskienhallinnan näkökulmasta ostajan on kyet- tävä esittämään oikeita kysymyksiä välittäjälle kohteesta, kuten esimerkiksi onko osakkaalla yhtiöjärjestyksessä rajoitettu oikeus vuokrata huoneistoa. (Halila & Hemmo 2008, 166-167.)
AsHVL 5.1 1§:n mukaan vuokrasopimus sekä sen mahdolliset muutokset tulee tehdä kirjalli- sesti. Vuokrasopimuksiin, jotka ovat toistaiseksi voimassa, ei liity oikeusvaikutuksia, mikäli kir- jallisen sopimuksen teko on laiminlyöty. Suullisesti tehty sopimus velvoittaa kumpaakin osa- puolta. Ohjesisältöisen muotosäännöksen mukaan suullisen sopimuksen katsotaan olevan voi- massa toistaiseksi. (Halila & Hemmo 2008, 196.)
Toistaiseksi voimassa olevan tai määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanomiseen liittyy vuok- ranantajan näkökulmasta riskejä ja mahdollisuuksia, jotka tulee vuokranantajan tiedostaa.
Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus on irtisanottavissa hyvän tavan mukaisella perus- teella. (Halila & Hemmo 2008, 197-200.)
Huoneiston hankintaan ja allekirjoitettuun kauppakirjaan liittyy riskejä, joista uusi omistaja on lain mukaan yhteisvastuussa myyjäosakkaan kanssa. Tällaisia yhteisvastuullisia ovat esimerkiksi hoito- ja pääomavastikkeet sekä erillisvastikkeet, joita ovat vesi- ja muut vastikkeet. Vastuun enimmäismäärä on omistusoikeuden siirtymisen kuukausi sekä edeltävät viisi kuukautta.
Välttyäkseen mahdollisten ylimääräisten maksurästien maksuvelvollisuudelta on huoneiston os- tajan pyydettävä kauppakirjan liitteeksi mahdollisimman uudella päiväyksellä oleva isännöitsi- jätodistus, josta käy ilmi maksamattomat vastikkeet ja mahdolliset käyttökorvauksiin liittyvät maksurästit. Huoneistoon kohdistuvia käyttökorvausmaksuja ovat esimerkiksi autopaikka-, pe- sutupa- ja saunamaksut. Laiminlyötyjen käyttökorvausrästien maksuvelvollisuus siirtyy kauppa- kirjalla ostajalle, mikäli yhtiöjärjestyksessä käyttökorvaukset on rinnastettu vastikkeisiin. Uu- den omistajan vastuu rajoittuu vain isännöitsijätodistuksella oleviin maksurästeihin ja tarjousta tehtäessä asuinhuoneistosta ostajan on mahdollista ottaa maksurästit huomioon kauppahin- nassa. (Furuhjelm & Haarma 2013, 59-60.)
Pohjosen (2002, 218) mukaan keskeisimpiä riskejä, jotka liittyvät sopimuksiin ovat sopimuksen täyttämättä jättäminen, sopimuksen täyttö viivästyy eikä sitä täytetä sovittuna ajankohtana, sopimuksen täyttäminen on virheellistä tai puutteellista ja siitä tulee odotettua kalliimpaa, sopimuksen osapuoli aiheuttaa vahinkoa kolmannelle osapuolelle tai tilaajalle. (Pohjonen 2002, 218.) Esimerkkinä vuokralaisen allekirjoittama vuokrasopimus viivästyy, mikä aiheuttaa vuok- ranantajalle taloudellisia menetyksiä.
Vuokralaisen luottotietoja tarkistettaessa on kyse henkilöluottotietojen käsittelystä. Vuokran- antajan käsitellessä vuokralaisen henkilötietoja on tietojen osalta noudatettava lakia, hyvää tietojenkäsittelytapaa, huolellisuutta ja toimittava siten, ettei salassapitovelvoitteita, vuokra- laisen perusoikeuksia tai yksityiselämän suojaa loukata. (Nousiainen & Sundberg 2013, 44.)
Vuokranantajan ja taloyhtiön välisessä vastuunjaossa vuokrasuhdetta koskeva vastuu tulee erottaa vuokra-asunnon omistajan ja taloyhtiön välisestä kunnossapitovastuun jaosta eli käy- tännössä vuokranantaja, mikäli toimii samalla asunnon omistajana vastaa kunnossapitovastuun toteutumisesta taloyhtiöön nähden. Ohjeellinen esimerkki on, että taloyhtiön vastuulle kuulu- vat osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet sekä tiedonsiirto-, sähkö-, lämmitys-, vesi-, vie- märi-, kaasu-, ja muut vastaavat perusjärjestelmät. Osakkaan vastuulle kuuluvat huoneiston sisäosat, kuten seinä- ja lattiapinnat ja kaapistot. Vastuunjako osakkaan ja taloyhtiön välillä määräytyy yhtiöjärjestyksessä tai asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) mukaan. ”Kunnossapito- vastuu määräytyy lain säännösten perusteella, jollei kunnossapidosta ole vahingon tapahtumis- hetkellä määrätty toisin yhtiöjärjestyksessä” (Kiinteistöalan Kustannus Oy & Suomen Vuokran- antajat Ry 2015, 45.)
Vuokranantajan ja vuokralaisen yhdessä vuokra-asunnossa tekemän alkukatselmuksen tarkoi- tuksena on yhdessä tarkistaa kodinkoneiden ja huoneiston kunto sekä kirjata ylös kaikki yhdessä todetut viat ja puutteet. Katselmuksista on hyvä sopia kirjallisesti jo vuokrasopimuksessa. Kat- selmuksesta tehdään kirjallinen raportti molemmille sopimuksen osapuolille, johon liitetään huoneistosta otetut valokuvat tai mahdollinen video. Lopuksi osapuolet allekirjoittavat
