Kevennetty kuntoarvio Joensuun tilakeskuksen rakennuksille

JARKKO PURMONEN

Kevennetty kuntoarvio Joensuun tilakeskuksen

rakennuksille

JARKKO PURMONEN  

Kevennetty kuntoarvio Joensuun ti‐

lakeskuksen rakennuksille 

Opinnäytetyö   

Itä‐Suomen yliopisto  Jatkuvan oppimisen keskus 

Kuopio  2020 

Aihealue:  

Rakennusterveys   

Itä‐Suomen yliopisto, Jatkuvan oppimisen keskus 

www.uef.fi/fi/jatkuvan‐oppimisen‐keskus‐jok   

TIIVISTELMÄ:

Opinnäytetyön tavoitteena oli kokeilla toimintamallia, jolla voitaisiin arvioida raken‐

nuksen kuntoa ja käytettävyyttä tilakeskuksen omilla asiantuntijoilla sekä mahdolli‐

suutta laatia yhtenäisemmät kuntoarviot. Lisäksi tarkoitus oli selvittää kuntoarvioin‐

nin työmäärää kohteittain. 

Työssä mukailtiin RT 103097 Toimitilakiinteistön kuntoarvio‐kuntoarvioijan‐ ohjetta. 

Lähtökohtana oli, että kaikki toissijainen ja yleisinformatiivinen tieto jätetään pois. 

Oletuksena oli, että kuntoarvion lukija on rakennusalan ammattilainen.  

Varsinaiset kuntoarviokierrokset tehtiin neljässä eri kohteessa, jotka valittiin niiden  käyttötarkoitusten ja peruskorjausiän perusteella. Kierroksilla pisteytettiin rakennus‐

tekniikan, sähkö‐ ja LVIA‐tekniikan osat. Työn raportointimalliksi muodostui Excel‐

taulukko, josta saadaan tieto rakennuksen korjaamisen ja kunnossapidon kannalta  kriittisistä osista. Kuntoluokituksen eri tekniikanosien keskiarvoista muodostuu  koko rakennuksen tämänhetkisen kokonaiskunnon pistekeskiarvo. Keskiarvoa halut‐

tiin havainnollistaa helposti ymmärrettävällä pisteytysmittarilla.  

Itsenäisen kuntoarvioinnin avulla tilakeskuksella voitaisiin laatia yhtenäisemmät  vuosikorjaussuunnitelmat kohteista nopeammin sekä saada mahdollisesti kustan‐

nussäästöjä konsulttien käyttöön verrattuna. 

Tehtyjen arviointikierrosten perusteella kevennetty kuntoarviotaulukko oli helppo  käyttää, mutta havaintojen tekeminen kohteessa oli kokemattomalle ryhmälle haas‐

teellista. Havaintojen tekeminen koettiin olevan vaikeaa erityisesti pinta‐alaltaan  suuremmissa kohteissa.  Toimintamalli saatetaan ottaa tilakeskuksella käyttöön aina‐

kin silloin, kun tarvitaan nopeasti tieto rakennuksen kunnosta. 

AVAINSANAT:

Kuntoarvio, julkiset rakennukset   

ABSTRACT:

The aim of the thesis was to develop an operating model that could assess the condi‐

tion and usability of the building with the tilakeskus´s own experts. 

The thesis followed RT 103097 The condition assessment assessorʹs instructions for  the business premises property. The aim was that all secondary and most general in‐

formation isn´t necessary. The key note was that the reader of the condition assess‐

ment is a construction professional. 

The actual condition assessments were carried out in four different premises. The  premises were selected based on their uses and renovation age. The condition asses‐

ment were scored the parts of civil engineering, electrical and HPAC technology. The  reporting model was an Excel sheet that provides information about parts critical to  building repair and maintenance. The averages of the different technical parts of the  condition classification are the point average of the current overall condition of the  entire building. The aim of the study was to illustrate the results with an easily un‐

derstandable scoring metric. 

An independent condition assessment enables the tilakeskus to point out more inte‐

grated annual repair plans for buildings more quickly and to potentially achieve cost  savings compared to use of the consultants. 

Based on the condition assessments carried out, the less verbal condition assessment  table was easy to fill out, but making observations at the building was challenging  for the inexperiented group. It was difficult to make observations, especially with  larger premises. The operating model may be deployed at the tilakeskus at least  when information on the condition of the building is needed quickly. 

KEYWORDS: 

Condition assessment, public buildings

Esipuhe 

Opinnäytetyö tehtiin Joensuun tilakeskuksen kiinteistöjen ylläpitäjille. Haluan ensin  esittää kiitokseni mahdollisuudesta opiskella työn ohessa, tilakeskuksen johtaja Timo  Korhoselle ja johdon asiantuntijalle Anu Näätäselle. Samoin kiitokset esitän opinnäy‐

tetyössä kiinteistöjen kuntoarviointiin osallistuneille LVI‐ tekniselle asiantuntijalle  Arto Puoskarille ja sähkötekniselle asiantuntijalle Jani Heiskaselle. Kiitos kiinteistön‐

hoitajat Jani Nikupeteri, Ari Ryhänen ja laitosmies Tarmo Mahanen. Erityiskiitos kuu‐

luu opinnäytetyön ohjaaja Joni Sorjoselle, joka auttoi aiheen etsimisessä ja neuvoi käy‐

tännön osaamisellaan koko opintojen ajan. 

Joensuussa 3.12.2020 

Jarkko Purmonen   

Sisällysluettelo 

1 JOHDANTO ... 9 

2 YLEISTÄ RAKENNUSKANNASTA ... 10 

 SUOMEN KUNTIEN JA KAUPUNKIEN RAKENNUSKANTA ... 10 

 JOENSUUN KAUPUNKI JA TILAKESKUS ... 14 

3.2.1. Kiinteistöjen salkutus ... 16 

3 RAKENNUKSEN KUNNON MÄÄRITTÄMINEN ... 18 

3.1. KUNTOARVIO ... 18 

3.2. KUNTOARVIOINNIN VAATIMUKSET JA OHJEET ... 19 

3.3. KIINTEISTÖJEN KUNNON SEURANTA JOENSUUN TILAKESKUKSELLA ... 20 

3.4. HUOLTOKIRJA ... 22 

3.4.1. Kiinteistönhoito ... 23 

4 KUNTOLUOKAN MÄÄRITTÄMINEN JA LOMAKKEEN TÄYTTÖ ... 24 

4.1. KUNTOLUOKITUS ... 24 

4.2. LOMAKKEEN TÄYTTÖ ... 25 

5 PELKISTETYN KUNTOARVION SISÄLTÖ JA ULKOASU ... 25 

5.2. RAKENNUSTEKNISET OSAT ... 27 

5.3. TALOTEKNIIKKAOSAT ... 28 

5.3.1. LVI‐Osat ... 28 

5.3.2. Sähkö‐ ja automatiikkaosat ... 28 

5.4. SILMÄMÄÄRÄINEN HAITTA‐AINEARVIO ... 29 

6 ARVIOMALLIN TESTAAMINEN ... 29 

6.1. ARVIOKOHTEET ... 29 

6.1.1. Äkkiväärän päiväkoti ... 30 

6.1.2. Urheilutalo ... 31 

6.1.3.Jokikatu 8 ... 32 

6.1.4. Iiksenvaaran koulu ... 33 

6.2. ARVIOINTIKIERROKSET ... 34 

6.2.1. Äkkiväärän päiväkoti ... 34 

6.2.2. Iiksenvaaran koulu ... 37 

6.2.3. Joensuun urheilutalo ... 40 

6.2.4. Jokikatu 8, toimisto ja toimitilarakennus ... 42 

TULOKSET JA JOHTOPÄÄTÖKSET ... 43 

8 YHTEENVETO JA POHDINTA ... 45 

LÄHDELUETTELO ... 48 

LÄHDELUETTELO   LIITTEET  

KUVALUETTELO   

Kuva 1.    Kiinteistö‐ ja rakentamisalan osuudet Suomessa   Kuva 2.    Suomalaisen rakennuskannan arvot  

Kuva 3.    Kuntoluokitus  

Kuva 4.    Kosteusteknisesti riskialttiit rakennusosat   Kuva 5.    Jokikatu 8 putkieriste sisältää asbestia  Kuva 6.     Äkkiväärän päiväkodin asemakuva 

Kuva 7.   Äkkiväärän päiväkodin julkisivukuva etelään  Kuva 8.     Joensuun urheilutalon asemakuva  

Kuva 9.   Joensuun urheilutalon julkisivukuva itään  Kuva 10.      Jokikatu 8 asemakuva  

Kuva 11.   Jokikatu 8 julkisivukuva luoteeseen  Kuva 12.      Iiksenvaaran koulun asemakuva  

Kuva 13.   Iiksenvaaran koulun julkisivukuva pohjoiseen  Kuva 14.    Lattiahalkeama Äkkiväärän päiväkodissa  Kuva 15.    Puutteellinen sadeveden ohjaus 

Kuva 16.    Varastohuone, josta oli tullut ilmoitus tunkkaisesta ilmasta 

Kuva 17.   Suolan aiheuttamaa kalkkihärmettä ja pinnoitevauriota sähköpääkes‐

kuksessa 

Kuva 18.    Lämmönjakohuoneen lattiassa on kosteuden aiheuttamia kalkkeumia  Kuva 19.    Urheilutalon kellariin tulee pohjavettä ympäri vuoden  

Kuva 20.    Katosuloke on rapautunut ja raudoitukset ovat laajalti pinnassa   

Kaavio 1.  Joensuun tilakeskuksen organisaatiokaavio   

LIITTEET 

Liite 1   Esimerkkejä kuntoarvionimikkeistä, RT 103097  Liite 2   Talo 2000 hankenimikkeistö 

Liite 3   Kuntoarviotaulukko Joensuun tilakeskus 

Liite 4   Joensuun tilakeskuksen kuntoarvion pisteytysmittari   

KÄSITTEITÄ   

PTS   

Kuntoarvioon sisältyy usein myös kunnossapidon pitkän tähtäimen suunnitelma  (PTS). Siinä otetaan kantaa siihen, minkälaisiin kustannuksiin kunkin korjattavan  asian kohdalla on varauduttava arvioitavan kymmenen vuoden sisällä. (RT103097, s.2) 

Kuntoluokka 

Kuntoarviokierroksella annettu numeroluokitus, johon tarkastettu rakennusosa tai  laite kuntonsa ja korjaustarpeen kiireellisyyden puolesta kuuluu. Luokitus on 1‐5,  missä kunto paranee mitä suurempi numero on. (RT103097, s.2) 

Kuntotutkimus 

Kuntoarviota perusteellisempi tarkastus, missä rakenteita taloteknisiä laitteita avaa‐

malla selvitetään niiden kuntoa yksityiskohtaisesti. Käytetään usein peruskorjaus‐

suunnittelun tueksi. (RT103097, s.2) 

  LVI 

”Lyhenne termeistä lämpö, vesi ja ilmanvaihto” (RT103097, s.2) 

Rakennusautomaatio 

Järjestelmä, jolla valvotaan ja säädetään rakennuksen taloteknisiä järjestelmiä, kuten  valaistusta, ilmanvaihtoa ja lämpötilaa. Myös palo‐ ja vesivahinkotapauksissa järjes‐

telmästä niistä saa ilmoituksen. (RT103097, s.2) 

Talotekniikka 

Käyttökielessä myös TATE, on yleisnimitys rakennusten teknisille laitteille, joihin  kuuluvat LVI‐ ja sähkötekniikka, jäähdytys, kulunvalvonta, data ja palontorjuntatek‐

niikka. (RT103097, s.2) 

1 JOHDANTO 

Tässä opinnäytetyössä kokeiltiin kevennetyn kuntoarviomallin käyttöä Joensuun ti‐

lakeskuksen rakennuksissa. 

Rakennuksen kunnossapidon suunnittelun kannalta on tärkeää tietää rakennuksen  tämänhetkinen kunto. Kuntoarvion avulla hankitaan lähtötietoja kunnossapitosuun‐

nitelmaa varten. Lähtötiedoilla saadaan kokonaiskuva rakennuksen kunnosta, käy‐

tettävyydestä sekä energiataloudesta. Tarkastelun avulla kunnossapitotoimet saa‐

daan oikea‐aikaiseksi. Rakennuksen kuntoarvio on tehtävä ensimmäisen kerran enin‐

tään kymmenvuoden päästä valmistumisesta, jonka jälkeen sitä on päivitettävä vii‐

den vuoden välein. (RT103097, s.1) 

Yleinen ongelma kuntoarvioissa on niiden monenkirjavuus. Niitä tehdään rakennuk‐

sen käyttötarkoituksen mukaan. Toimitila‐ ja asuinrakennuksia arvioidaan eri ta‐

valla. Sairaalaan kuntovaatimuksia ei voida verrata eläinsuojien vaatimuksiin. Myös  rakennuksen yksittäinen osa voidaan arvioida, esimerkiksi vain talotekniikka, tai ta‐

lotekniikasta pelkästään ilmanvaihto. Kuntoarvioista on olemassa Rakennustietosää‐

tiön tekemät ohjeet, mutta arvioista tehdään usein erilaisia, yleensä konsulttiyritysten  omia versioita. Joensuun tilakeskuksella ei ole seurattu järjestelmällisesti rakennus‐

ten kuntoa kuntoarviomenetelmällä, eikä näin ollen olla voitu laatia rakennuksille  varsinaisia pitkän tähtäimen suunnitelmia. Kuntoarviota tai ‐tutkimuksia on yleensä  tilattu silloin, kun rakennuksessa tiedetään olevan jo jotakin vikaa tai kun rakennusta  aletaan valmistelemaan myyntiä varten.  

Rakennus‐ ja taloteknisen kunnon seurantaa rakennuksissa pääasiassa tekevät tila‐

keskuksen korjaustyöntekijät sekä esimiehet, jotka tietävät perinnetiedoilla, milloin 

missäkin kohteessa on kunnossapidollista korjattavaa. Heiltä tulee tieto investointi‐

osastoille, jos jossakin kohteessa tarvitaan peruskorjausluontoista korjaamista.  

Joensuun tilakeskuksella on selkeä tarve huoltojen ja korjausten ennakointiin sekä  suunnitelmalliseen peruskorjaustoteutukseen tärkeimmissä kohteissa. Tässä opin‐

näytetyössä tarkasteltiin kevennettyä kuntoarviomallia, jolla tilakeskuksen omat asi‐

antuntijat voisivat selvittää rakennuksen tämänhetkisen kunnon riittävällä tasolla. 

Kuntoarvion pohjalta rakennuksille voidaan laatia pitkän tähtäimen suunnitelma ja  päästä suunnittelemattomista hätäkorjauksista hallittuun kunnossapitoon sekä kor‐

jaussuunnitteluun. 

Tilakeskus toimii julkisten toimitilakiinteistöjen alalla, joten opinnäytetyössä tehdään  RT 103097 Toimitilakiinteistön kuntoarvio‐kuntoarvioijan‐ ohjeen pohjalta yksinker‐

tainen arviointilomake. Lähtökohtana, että kaikki ylimääräinen jätetään pois ja ole‐

tuksena on, että kuntoarvion lukija on alansa ammattilainen. Näin ollen lukija voi  muodostaa kokonaiskuvan kunnossapitotarpeesta, käytettävyydestä ja tarvittavista  korjauksista.  

2 YLEISTÄ RAKENNUSKANNASTA 

Suomen kuntien ja kaupunkien rakennuskanta

Suomen kuntien ja kaupunkien rakennuskanta on monimuotoinen. Rakennus‐

materiaalina on käytetty paljon puuta, siksi vanhoja puurakennuksia on säily‐

nyt aika vähän näihin päiviin, johtuen suurpaloista sekä kunnossapidon laimin‐

lyönneistä. Historiallisesti merkittävimmät julkiset rakennukset ovatkin Suo‐

messa rakennettu kivestä.  

Suomi on aina ollut harvaan asuttu maa. Ennen 1800‐lukua ei ole ollut montaa  suurta kaupunkia, joihin on rakennettu suuria arvokkaita rakennuksia. Hyvin  suunnitellut ja suurella rahallisella panoksella rakennetut rakennukset ovat  kestäneet paremmin, koska niiden ylläpitoon sekä huoltoon on haluttu panos‐

taa. Verrattuna esimerkiksi Keski‐Eurooppaan, ovat suomalaiset julkiset raken‐

nukset nuoria. Johtuen osittain huonosta rakennustavasta ja myös Suomen vaa‐

tivasta ilmastosta, on julkisien rakennusten elinkaaret jääneet joskus yllättävän  lyhyiksi.  

”Julkisia rakennuksia ovat kuntien ja valtion tuottamia palveluja ja muuta toi‐

mintaa varten rakennetut tilat, joita käyttävät muun muassa päiväkodit, eri as‐

teen oppilaitokset, liikunta‐, nuoriso‐ ja kulttuuritoimi, hoitolaitokset sekä toi‐

mistot. Julkisten rakennusten omistajina ovat yleensä kunnat, kuntien yhteen‐

liittymät tai valtio. Tilat voivat olla myös vuokrattuna tarkoitukseensa esimer‐

kiksi  yksityiseltä  taholta.”  (https://vnk.fi/documents/10616/334456/Ehdo‐

tus+Terveet+Tilat+2028+‐toimenpideohjelmaksi.pdf/9af292aa‐2ae5‐482f‐b5e5‐

ee1cbfbd576e. Luettu 14.8.2020) 

Julkiset toiminnat tarvitsevat toiminoilleen tilat, joten valtiolla ja kunnilla varal‐

lisuus sitoutuu paljon niiden omistamiin kiinteistöihin. Samalla tavalla yksityis‐

henkilön ostaessa asunnon, sitoo hän siihen suuren osan henkilökohtaisesta va‐

rallisuudestaan. 

Noin 45 % Suomen kansallisvarallisuudestamme on sidottuna rakennuksiin. 

Rahallisesti tämä on noin 500 miljardia euroa. Rakennus‐ ja kiinteistöala vastaa  15 % bruttokansantuotteesta ja työllistää noin puoli miljoonaa ihmistä. Tällä  alalla myös kulutetaan noin 35 % koko Suomen energiankulutuksesta, sekä teh‐

dään 30 % hiilidioksidipäästöistä. Julkisten rakennusten arvo tästä on noin 45 

miljardia ja muu edellä mainittu data jakaantuu samassa suhteessa. (Roti 2019  s.5) 

  Kuva 1. Kiinteistö‐ ja rakentamisalan osuudet Suomessa (Roti s. 3) 

  Kuva 2. Suomalaisen rakennuskannan arvot (Roti s. 10) 

Jokainen investoitu euro maksaa itsensä enemmän kuin kaksinkertaisena takai‐

sin pienentyneinä kuluina, esimerkiksi logistiikka‐, lämmitys‐, tila‐ ja työvoi‐

makustannuksissa. Kaikkein kalleinta kansantaloudelle on laiminlyödä raken‐

nusten kunnossapitoa ja jättää korjaukset tekemättä. Vuotuisesti näistä voi koi‐

tua suoria vaikutuksia esimerkiksi vesivuotoina, pidentyneinä kuljetusmat‐

koina ja energiahukkana jopa 3,4 miljardia euroa. (Roti 2019 s. 5) 

On olemassa kaupunkeja, joissa ikääntyviä rakennuksia jätetään korjaamatta ja  investoidaan suoraan uudisrakentamiseen. Tämä toimintatapa ei kuitenkaan  ole pitkällä aikajänteellä kestävä tapa toimia. Uudisinvestoinnit nielevät usein  myös käyttö‐ ja peruskorjauskelpoisten rakennusten kunnossapito‐ sekä inves‐

tointirahat. Kaikkia peruskorjausikäisiä käytössä olevia rakennuksia ei voida  korvata uusilla. Näin ollen korjausvelka tulee entisestään kasvamaan, koska  kunnossapito kärsii investointien takia. Vanhojen rakennusten korvaaminen 

kokonaan uusilla saattaa osittain johtua epäonnistuneista peruskorjauksista. 

Myös sisäilmaongelmaisten rakennusten maine saattaa ohjata päättäjiä teke‐

mään uudisinvestointipäätöksiä. 

Kuntien palvelurakennusten korjausvaje on 9 miljardia euroa. Jos tehtäisi kaikki  tarvittavat toiminnalliset muutoksen ja perusparannukset tämän päivän tarpei‐

siin sekä vaatimuksiin nousee summa 16,5 miljardiin euroon. Tämä tarkoittaa,  että monissa vanhoissa julkisissa rakennuksissa tarvitaan lisäparannuksia si‐

säympäristöolosuhteisiin. Osa rakennuksista on jo siinä kunnossa, että on ta‐

loudellisempaa ottaa rakennus pois käytöstä ja purkaa se. (Roti 2019 s. 10) 

Korjausvelka on suuri, eikä se ole edellisestä vuoden 2017 arviointikerrasta pie‐

nentynyt. Alueelliset erot ovat isoja ja kasvuseuduilla korjausrakentaminen on  yleisempää. Arviointivuonna yleisarvosana julkiselle rakennuskannalle oli 7,5  ja vuonna 2019 7‐. (Roti 2019 s. 15) 

Joensuun kaupunki ja tilakeskus

Joensuun kaupunki on perustettu 1848, sen kokonaispinta‐ala 2751 km² ja vuonna 2019  siellä asui noin 76 500 asukasta. Kaupunki työllistää noin 2800 henkilöä. (joensuu.fi/Jo‐

ensuu taskukoossa ‐tiedosto. Luettu 14.8.2020) 

Joensuun tilakeskus järjestää kaupungin toimialoille toimitilat ja vastaa niiden raken‐

nus‐ ja taloteknisestä kunnossapidosta sekä kiinteistönhoidosta. Tilakeskuksella työs‐

kentelee noin 70 henkilöä. Toiminnan kolme pääprosessia ovat tilojen hallinnointi ja  vuokraus, rakennuttaminen, yllä‐ ja kunnossapito sekä edellä mainittujen toimintojen  budjetointi ja sen seuranta. Tilakeskuksen johtaja on siirtänyt ratkaisuvaltaa niin, että  edellä mainituista pääprosesseista vastaavat esimiehet, tilapäällikkö, rakennuttaja‐

päällikkö ja kiinteistöpäällikkö kaavio 1. mukaisesti. 

  Kaavio 1. Joensuun tilakeskuksen organisaatiokaavio 

Tällä hetkellä kuntoarvioita Joensuun tilakeskukselle tekee ulkopuoliset konsultit. 

Heitä tilataan selvittämään rakennuksen kunnon kokonaisuutta siinä vaiheessa, kun  kohteessa on jotakin isompaa korjattavaa tiedossa tai mahdollisen kuntotutkimuksen  tarpeen selvittämiseksi. Yleensä myös kiinteistökauppojen yhteydessä tilataan raken‐

nusten kuntoarviot. Tällä varmistetaan puolueeton mielipide rakennuksen tämänhet‐

kisestä kunnosta ja mahdollisista tulevista korjauksista, joka tarvitaan määrittämään  rakennuksen arvo ja mahdollinen tuotto. 

Kuntoarvioinnin yhteydessä tehdään usein käyttäjäkyselyt. Niissä kartoitetaan tilan‐

käyttäjien aistinvaraisia havaintoja kohteesta. Joskus kyselyissä selviää sisäilmaon‐

gelmiin viittaavia olosuhteita, esimerkiksi tunkkaisuutta ja riittämätöntä ilmanvaih‐

toa. 

Kaupungin sisäilma‐asioita käsitellään sisäympäristön ohjausryhmässä. Tilakeskuk‐

selta  ohjausryhmään  kuuluvat  tilapäällikkö,  LVI‐tekninen  asiantuntija  ja 

kiinteistöpäällikkö. Tarvittaessa kohteisiin nimetään aina kohdekohtainen sisäilma‐

ryhmä, joka on monialainen asiantuntijoista ja käyttäjistä koostuva ryhmä. Sisäympä‐

ristön ongelmatilanteissa toimitaan aina vuonna 2019 julkaistun Joensuun kaupungin  uudistetun sisäympäristöohjeen mukaisesti. 

Tässä opinnäytetyössä perehdytään ainoastaan tilakeskuksen hallinnoimiin toimitila‐

kiinteistöjen kunnon arviointiin, asuinrakennuksia, osakehuoneistoja tai vuokraus‐

kohteita ei käsitelty. 

3.2.1. Kiinteistöjen salkutus 

Kiinteistöjen salkutuksella tarkoitetaan omistajan näkökulmasta tehtyä ryhmittelyä. 

Ryhmittelyssä mietitään rakennuksen tulevaisuuden näkymät ja käyttötarkoitus. Kap‐

palemääräisesti Joensuun kaupungin omistuksessa on kiinteistöjä noin 240, neliömää‐

räisesti rakennuksissa on noin 280 000 Hum2.   

Kohteet ovat salkutettu viiteen luokkaan A‐E seuraavasti: 

A) ”Näissä rakennuksissa tarve omistaa on suurin ja rakennukset muodostuvat  kaupungin palvelutoimen, muiden kaupunkia lähellä olevien palveluiden käy‐

tössä olevista rakennuksista, joiden omistaminen nähdään tärkeänä keinona  turvata niiden avulla tuotettavien palvelutuotanto pitkällä aikavälillä. Tähän  luokkaan kuuluvat kaupungin omistuksessa ja käytössä olevat hallinto, koulu,  päiväkoti, terveydenhuollon, kulttuurin, liikunnan sekä muut kaupungin pal‐

velutuotannon käytössä olevat tilat. Muita tiloja ovat esimerkiksi seudullisen  organisaatio turvin tuotetut pelastus‐, ammatti‐ ja terveydenhuollon raken‐

nukset ja muut strategisesti tärkeät tilat voivat olla ulosvuokrattuja tiloja, joissa  kaupungin omistajuus nähdään keskeisenä keinona turvata niissä tapahtuva  palvelutuotanto pitkällä aikavälillä.” (Isoniemi, H. 2011. Trellumin raportti s. 

15)   

B) ”Nämä rakennukset muodostuvat rakennuksista, jotka tällä hetkellä saattavat  olla  vajaakäytössä,  mutta  pidemmällä  aikavälillä  tarve  saattaa  muuttua. 

Toiseksi tässä salkussa olevat rakennukset voivat toiminnallisesti olla heikkoja,  jotka paremmin toimiakseen vaativat investointeja. Kun nämä rakennukset tu‐

levat investointitarpeeseen, tulee ne siirtää joko A‐rakennuksiin, jolloin niihin 

toteutetaan investointi tai ne siirretään salkkuun C, jotka puolestaan muodos‐

tuvat realisoitavista kohteista.” (Isoniemi, H. 2011. Trellumin raportti s. 15)   

C) ”Näiden rakennusten käytöstä ja omistuksessa kaupunki voi luopua. Raken‐

nusten käyttöä ja omistusta ei katsota tärkeäksi, jolloin ne voidaan myydä. C‐

rakennuksissa on myös markkinoille vuokratut vajaassa käytössä ja huonossa  kunnossa olevat rakennukset, joihin kaupunki ei tule investoimaan. Nämä ra‐

kennukset voidaan realisoida, joko myynneillä tai purkamisella. Myynti usein  edellyttää myytävän kohteen määrittelyjä mm. maapohjan osalta. Mikäli ra‐

kennus on niin huonokuntoinen, että myynti ei ole mahdollinen kannattaa ra‐

kennus purkaa ja maa/tontti ottaa johonkin muuhun käyttöön.” (Isoniemi, H. 

2011. Trellumin raportti s. 15)   

D) ”Nämä rakennukset ovat kaupungille tärkeitä kaupunkikuvallisesti ja niihin  yleensä liittyy suojelutarpeita. Lisäksi nämä rakennukset ovat ylläpidoltaan  normaalirakennuksia kalliimpia. Julkisen omistuksen turvin näissä rakennuk‐

sissa halutaan säilyttää kohteiden arvo ja kunto säilyttää pitkällä aikavälillä. 

Rakennukset on erotettu omaksi salkukseen, koska niiden fyysiset ominaisuu‐

det poikkeavat merkittävästi palvelutoiminnan käytössä olevista muista ra‐

kennuksista.” (Isoniemi, H. 2011. Trellumin raportti s. 15)   

E) ”Nämä rakennukset muodostuvat rakennuksista, joiden käytön tarve arvioi‐

daan pitkäksi, mutta niiden omistaminen kaupungin toimesta ei pidetä tär‐

keänä. Kaupungilla on valmius myydä nämä rakennukset, mutta samalla kau‐

punki haluaa vuokrata rakennukset takaisin pitkäaikaisella vuokra‐, elinkaari‐ 

tai muulla sopimuksella.” (Isoniemi, H. 2011. Trellumin raportti s. 15)   

Tilakeskuksella on hallittavana kiinteistöjä, jotka ovat kokoluokaltaan leikkimökistä  aina terveysasemiin. Kaikista rakennuksista ei tarvita kuntoarviota tai edes huolto‐

kirjoja. Esimerkiksi pienemmistä kohteista kuten autokatos, nähdään silmämääräi‐

sesti kunnostustarpeet ilman erillistä tarkastuskierrosta. Tarve huolellisempaan kun‐

nossapidon suunnitteluun on kaupungin salkutuksien perusteella A‐, B‐ ja D‐salkun  kohteille. Näihin kuuluvat kaupungin palvelutoimiin ja niihin liittyvät, sekä strategi‐

sesti tärkeät tilat ja suojelukohteet. B‐ salkun kohteissa kuntoarvion perusteella voi‐

daan tarkastella, sijoittuu rakennus jatkossa A‐ vai C‐salkkuun. 

3 RAKENNUKSEN KUNNON MÄÄRITTÄMINEN 

3.1. Kuntoarvio

Kuntoarvio on silmämääräinen tarkastus, joka tehdään rakenteita rikkomatta. Siinä  käydään pääpiirteittäin rakennusosat ja talotekniikka läpi. Tarkasteltavien kohtien  kunto arvioidaan ja pisteytetään.  

”Kuntoarvio sisältää kiinteistön tilojen, rakennusosien, taloteknisten järjestelmien ja  ulkoalueiden kunnon aistinvaraisen selvittämisen ja korjaustarpeiden yleispiirteisen  arvioinnin sekä niiden määrämuotoisen raportoinnin. Kuntoarvio sisältää tarvitta‐

vien asiakirjojen läpikäynnin, asukashaastattelut tai kyselyt, rakennusteknisen ja  LVIS‐teknisen tarkastuksen sekä energiatalouden selvityksen.” (Kiinteistö RYL 2009  s. 23) 

Arviointikierroksella olennainen selvitettävä asia on ulkopuolisten rakenteiden toi‐

mivuus. Vesikaton, hulevesien ohjauksen, salaojituksen sekä ikkunoiden ja ovien  kunnossapito pienentävät ulkopuolisten olosuhteiden mahdollisuutta pilata raken‐

teita. Sisäpuolelta tärkeitä tarkastettavia asioita ovat katto‐, seinä‐ ja lattiapinnat, vä‐

liovet, kiinto‐ ja vesikalusteet. Talotekniikan osat tarkastetaan alan ammattilaisten  toimesta. Tärkein talotekniikan tarkastettava kohta on ilmanvaihto, sen toimimatto‐

muudella tai väärinkäytöllä voi olla nopeita vaikutuksia koko rakennukseen. Viemä‐

reiden, lämmitys‐ ja käyttövesiputkistojen kunto on myös tärkeä selvittää niiltä osin,  kun sen on mahdollista. Kokemuksen perusteella on myös järkevää havainnoida,  kuinka rakennusta käytetään ja siivotaan. Hyvällä käytönopastuksella, kuten sii‐

voukseen perehdytyksellä, turvataan pintamateriaalien paras mahdollinen kulutuk‐

senkestävyys, sekä hyvä sisäilmasto.  Arvioijien on lisäksi hyvä ymmärtää sisäolo‐

suhteiden aistinvarainen tarkastelu, kuten esimerkiksi poikkeavat hajut. 

3.2. Kuntoarvioinnin vaatimukset ja ohjeet

Kuntoarvioiden pätevyyttä ei valvota lainsäädännöllä. FISE Oy ylläpitää rekisteriä,  jossa näkyvät voimassa olevat pätevöityneet kuntoarvioijat, LVV‐kuntotutkijat ja IV‐

kuntotutkijat. Pätevöitymistä voidaan hakea FISE:ltä, kun täyttää koulutuksen ja työ‐

kokemuksen osalta vaaditut asiat. Näiden lisäksi pätevyyteen vaaditaan työnäyte, eli  kuntoarvioraportti aidosta kohteesta Rakennustietosäätiön laatiman KH‐kortin mu‐

kaisesti. Pätevyys myönnetään määräajaksi läpäistyn tentin jälkeen. Sähkölaitteiston  kuntotutkijan pätevyys hankitaan samalla periaatteella, mutta koulutuksen sisältö on  vähän laajempi.  

Pätevyyksien hankkiminen on vapaaehtoista, eikä sen puuttuminen estä asiantuntijoi‐

den arviointia kohteilla. Osittain tästä syystä arvioijissa on paljon erilaisia tekijöitä ja  arvioraportit saattavat joskus olla monenkirjavia. Tämä saattaa aiheuttaa ongelmia asi‐

aan perehtymättömillä tilaajilla.  

YM ja STM ovat Kunto‐ hankkeessaan 2019 selvittäneet mahdollisuutta ohjata kunto‐

arvioijia lailla, sekä tutkineet lisäkoulutusvaatimuksen kuntoarvioijille. FISE Oy muut‐

taa ainakin rakennuksen kuntoarvioijan pätevyydet vastaamaan tehdyn hankkeen esi‐

tystä. (Ympäristöministeriö 2019. Rakennusten rakennusteknisen kunnon arvioijien  koulutusten ja pätevyyksien kehittäminen, Kunto‐hanke) 

Sosiaali‐ ja terveysminiteriö on laatinut huhtikuussa 2015 asetuksen asunnon ja muun  oleskelutilan terveydellisistä olosuhteista sekä ulkopuolisten asiantuntijoiden päte‐

vyysvaatimuksista.  Kuntoarviossa olosuhteita arvioidaan aistinvaraisesti ja julkisra‐

kennuksissa olosuhteita valvovat säännöllisesti myös terveystarkastajat. 

Asumisterveysasetusta sovelletaan terveydensuojelulain (763/1994) nojalla tehtävään  asunnon  ja  muun  oleskelutilan  terveydellisten  olosuhteiden  valvontaan.  Tämän 

asetuksen fysikaalisia, kemiallisia ja biologisia altistumistekijöitä koskevia vaatimuk‐

sia ja niiden toimenpiderajoja sovelletaan tehtäessä terveydensuojelulain 27 tai 51 §:ssä  tarkoitettuja päätöksiä ja määräyksiä. (Asumisterveysasetus 1 §) 

”Jos asunnossa tai muussa oleskelutilassa esiintyy melua, tärinää, hajua, valoa, mikro‐

beja, pölyä, savua, liiallista lämpöä tai kylmyyttä taikka kosteutta, säteilyä tai muuta  niihin verrattavaa siten, että siitä voi aiheutua terveyshaittaa asunnossa tai muussa  tilassa oleskelevalle, toimenpiteisiin haitan ja siihen johtaneiden tekijöiden poista‐

miseksi tai rajoittamiseksi on ryhdyttävä viipymättä.”  

”Jos haitta aiheutuu asuinhuoneiston tai muun oleskelutilan rakennuksen rakenteista,  eristeistä tai rakennuksen omistajan vastuulla olevista perusjärjestelmistä, haitan pois‐

tamisesta vastaa rakennuksen omistaja, ellei muualla laissa toisin säädetä. Jos terveys‐

haitta aiheutuu kuitenkin asunnon tai muun oleskelutilan käytöstä, joka ei ole tavan‐

omaista, terveyshaitan poistamisesta vastaa asunnon tai muun oleskelutilan haltija.  

Kunnan terveydensuojeluviranomainen voi velvoittaa sen, jonka vastuulla haitta on,  ryhtymään viipymättä tarvittaviin toimenpiteisiin terveyshaitan ja siihen johtaneiden  tekijöiden selvittämiseksi, poistamiseksi ja rajoittamiseksi.” (Terveydensuojelulaki 27§) 

3.3. Kiinteistöjen kunnon seuranta Joensuun tilakeskuksella

Tällä hetkellä Joensuun kaupungin rakennuskannasta ei ole käytössä yhtenäistä rekis‐

teriä kiinteistöjen kunnosta. Yksittäisien kohteiden kuntoa on aikojen kuluessa selvi‐

tetty joko peruskorjauslaajuuden selvittämiseksi tai myyntiä varten. Systemaattista ja  ennakoivaa kunnon selvitystä ei olla tehty.  

Opinnäytetyön tavoitteena on laatia kunnon seurantaan helppo menetelmä ja tau‐

lukko. Tällä tavalla voidaan kartoittaa rakennukset sekä niiden pihamaan varustei‐

neen.  Jo  pelkkä  kierros  kohteessa  auttaa  hahmottamaan  yleiskuvaa,  sillä 

kunnossapidosta vastuussa olevat tahot eivät välttämättä ole hetkeen, tai ollenkaan  nähneet rakennusta. Kierroksella kerätyn tiedon avulla voidaan laatia riittävän paljon  tietoa antava luettelo esimerkiksi  peruskorjausajankohdista. Kaikkien  kaupungin  omistamien rakennuksen kuntoa ei tarvitse luettelomaisesti selvittää, ainoastaan A‐ ja  D‐ sekä mahdollisesti B‐ salkun kohteet. 

Kiinteistön ylläpitoon ja kunnon seurantaan tilakeskuksella on käytössä Granlund Ma‐

nager‐ ohjelma, johon tallennetaan uudishankkeiden huoltokirjat, tehdään korjaus‐

pyynnöt ja päivitetään tehtyjä korjauksia. 

Rakennuksen yleistä kunnon tarkkailua tekevät kiinteistönhoitajat. Heillä on kohteit‐

tain määräaikaistarkastukset, jotka käydään läpi säännöllisin väliajoin. Myös käyttäjiä  on ohjeistettu tekemään palvelupyyntöjä havaitsemistaan epäkohdista ja korjaus‐

huomioista suoraan Granlund Manager ohjelmaan. Siellä palvelupyyntö tallentuu ja  ohjelma ilmoittaa asianosaisille pyynnön etenemisestä. Valmistuneeksi vian kuittaa  kiinteistöhoitaja, kun työ on valmis. Siistijät ilmoittavat kohteiden esimiehille huomi‐

oistaan. He ovat yleensä paikalla ennen käyttöä tai käytön jälkeen ja havaitsevat mo‐

nesti muutokset esimerkiksi sisäilman tunkkaisuudesta. 

Tilakeskuksella on jokaisen kuntoarvion tekemiseen tarvittavan tekniikanalan asian‐

tuntija, eli sähkö‐, LVI‐ ja rakennustekniikan insinöörit.  Tätä asiantuntemusta ei kui‐

tenkaan käytetä toistaiseksi. Saman koulutuksen omaavat konsultit tekevät kohtei‐

siimme kuntoarvioita. Toimimalla tilakeskuksen omalla organisaatiolla voisi arvion  tekeminen olla nopeampaa ja kenties edullisempaa. 

Tilakeskuksen asiantuntijoilla ei ole aiempaa kokemusta kuntoarvioinneista tässä laa‐

juudessa, pois lukien tilapäällikön, jolla on tutkimuksista ja arvioinneista useamman  vuoden kokemus. Hänellä on myös RTA‐tutkinto suoritettuna vuodelta 2016. LVI‐ tek‐

nisellä asiantuntijalla on suunnittelijan tausta, joten hänellä on vahva käsitys LVI‐ ja 

automaatiojärjestelmien käyttöiästä. Sähköteknisellä asiantuntijalla on useiden vuo‐

sien kokemus sähköurakoinnista ja ‐kunnossapidosta ja RTA opiskelijalla on rakenta‐

misesta, niin uudis‐ kuin saneerauskohteista lähes 20 vuoden kokemus. Tilakeskuksen  asiantuntijoilla on riittävä osaaminen arviointiin. 

3.4. Huoltokirja

Rakennuksen järkevän kunnossapidon suunnittelun kannalta on tärkeää tietää ra‐

kennuksen tämänhetkinen kunto, sekä kunto tulevaisuudessa. Tähän tarkoitukseen  niin uudisrakentamisessa, kuin saneerauskohteissa on maankäyttö‐ ja rakennuslaki  velvoittanut käyttöön otettavaksi vuosituhannen alusta alkaen huoltokirjan. Sen tar‐

koitus on toimia muistilistana rakennuksen kuntoa arvioidessa. Siinä käydään läpi  kaikki rakennusosat perustuksista vesikattoon ja talotekniikkaan.  

Ammattimaisessa kiinteistön ylläpidossa on käytössä tähän tarkoitukseen erilaisia  sähköisiä ohjelmia ja sovelluksia. Huoltokirjasta löytyy ohjeet kohteen kunnossapi‐

dolle ja tiedot sen huoltohistoriasta. Toimiva huoltokirja edellyttää, että sitä päivite‐

tään silloin kun korjausta tai huoltoja on tehty kunkin tekniikan osalta. Tämä vaatii  kiinteistönhoitajalta tai huoltokirjan ylläpitäjältä huolellisuutta ja sitoutumista. On‐

gelmaksi saattaa muodostua, jos huoltokirjaa ylläpitää monta henkilöä. Vaikka huol‐

tokirjat ovat kuinka nykyaikaiset tahansa, ei historian selaaminen onnistu, jos joku  jättää merkinnät tekemättä. Siksi sen ylläpidolle tulisi olla olemassa vastuuhenkilö. 

Joensuun tilakeskuksella aiemmin kuin 2013 rakennettujen rakennusten huoltokirjat  ovat paperilla sekä sähköisinä tiedostoina. Ennen vuosituhannen vaihdetta rakenne‐

tuissa julkisissa kiinteistöissä ei välttämättä huoltokirjoja ole lainkaan tai niiden  käyttö on hoidettu huonosti.  

Yksittäisen rakennuksen omistaja luottaa omakohtaiseen tietoon kiinteistön kun‐

nosta, eikä huoltokirjaa ylläpidetä. Viat korjataan silloin kun niitä ilmenee, eikä 

ennakoivaa huoltoa tehdä. Rakennuksen omistan tulisi pyrkiä ennakointiin, koska  ennakoiva huolto on edullisempaa kuin vikojen korjaaminen. 

Mikäli toimijalla on omistuksessaan ja ylläpidossa useampia rakennuksia tai kiinteis‐

töjä, asettaa se itsessään lisähaasteita. Rakennusten tekniset käyttöiät saattavat täyt‐

tyä useilla kohteissa samanaikaisesti, joka asettaa taloudellisia haasteita ja tällöin jou‐

dutaan priorisoimaan korjauksia.  Suuren rakennuskannan yllä‐ ja kunnossapito vaa‐

tii huolellista suunnittelua ja taustaselvitystä rakennusten tämänhetkisestä kunnosta. 

3.4.1. Kiinteistönhoito 

Kiinteistönhoitaja on yhteyshenkilö rakennuksen omistajan ja käyttäjien välillä raken‐

nukseen liittyvissä asioissa. Hän valvoo, että rakennus on turvallinen ja terveellinen  käyttää sekä ilmoittaa havaitsemistaan epäkohdista, vioista ja puutteista ennalta sovi‐

tuille tahoille. 

”Kiinteistönhoito täyttää sille kiinteistöstrategiassa, huoltokirjassa, kiinteistönhoito‐

suunnitelmassa ja kiinteistöhoitosopimuksessa asetetut tavoitteet.” (Kiinteistö RYL  2009 s. 20) 

”Kiinteistönhuolto‐ ja tarkastuskierrosten kohteita ovat kellarit ja ullakot, julkisivut,  vesikatto, porrashuoneet, kaikki yleiskäyttötilat esim. sauna, pesuhuoneet, pyykki‐

tupa ja kuivaustilat sekä ulkoalueet. Huolto ja tarkastuskierroksilla tarkkaillaan erityi‐

sesti mahdollisia kosteusvaurioita.” (Kiinteistö RYL 2009 s. 49) 

”Kiinteistönhoitaja on usein rakennuksen omistajana edustajana erilaisissa viran‐

omaistarkastuksissa, kuten palo‐, paloilmoitin‐, hissi‐, sähkö‐, paineastia‐, öljysäiliö‐ ja  väestönsuojatarkastukset. Työhön kuuluu myös tavaroiden vastaanottoa kiinteistölle,  ulkopuolisten  toimijoiden  työsuoritusten  seurantaa,  liputusta,  ovien  ja  porttien 

avaaminen ja sulkeminen, yleisen järjestyksen valvontaa sekä kiinteistön pienkorjauk‐

sia.” (Kiinteistö RYL 2009 s. 50)  

Joensuun tilakeskuksen omistamilla rakennuksilla kiinteistönhoito tehdään täysin  kaupungin omalla henkilökunnalla. Pihojen alueurakat hoidetaan ostopalveluna. Ra‐

kennusten kiinteistönhoito omana työnä on havaittu olevan paras vaihtoehto, näin on  varmistettu paras tiedonkulku ja huoltohistorian tallentuminen. 

4 KUNTOLUOKAN MÄÄRITTÄMINEN JA LOMAK‐

KEEN TÄYTTÖ 

4.1. Kuntoluokitus

Kevennetyssä kuntoarviossa kuntoluokitus tehdään samoilla kriteereillä kuin  RT 103097 ohjeessa. Pisteluokitus 1‐5 on riittävän laaja tapa selittää ulkopuoli‐

selle tietyn rakenteen, laitteen tai järjestelmän kunto. Sitä suurempi skaala ei  taas palvele tarkoitustaan. Kun kuntoluokista lasketaan keskiarvo, ei ole väliä  onko esimerkiksi vesikaton kuntoluokka 6,6 tai 7,1. Kokonaisvaltaista raken‐

nuksen kuntoa ei voi kuntoluokitusten keskiarvosta päätellä. Niillä voidaan  verrata rakennusten kuntoja toisiinsa. Yksittäisen tarkastettavan asian kunto‐

luokitus voi kertoa paljonkin. Kuntoluokitus perustuu materiaalien tai laittei‐

den tekniseen käyttöikään RT 18‐10922. 

Kuva 3. Kuntoluokitus (RT‐103097 s. 2) 

4.2. Lomakkeen täyttö

Kuntoarviotaulukon tarkastettavien rakennusteknisten osien järjestys on aja‐

teltu niin, että ensin kierretään rakennus ja sen ulkopuolen rakenteet sekä va‐

rusteet. Tämän jälkeen siirrytään arvioimaan rakennus sisäpuolelta. LVI‐järjes‐

telmien tarkastuksessa asiantuntijan on huomioitava enemmän isoja kokonai‐

suuksia. Huomiosarakkeeseen voidaan kirjata pienemmät huomiot, kuten käyt‐

töikänsä päässä olevat vesikalusteet. Sähköjärjestelmien tarkastuslistassa on  tarkastettavia kohtia eri tekniikan osioista eniten. Jotkut arvioitavat asiat tarvit‐

sevat mittaamista. Kuhunkin tarkastettavaan kohtaan arvioidaan sen kunto, pe‐

rustuen  sen  tekniseen  käyttöikään.  Uudemmissa  rakennuksissa  on  paljon  enemmän arvioitavaa lähinnä lisääntyneen tekniikan ja automaation suhteen. 

5 PELKISTETYN KUNTOARVION SISÄLTÖ JA ULKO‐

ASU 

5.1. Arviointilomake

Arviointilomakkeen pohjana toimi Rakennustietosäätiön julkaisema RT 103097 Toi‐

mitilakiinteistön kuntoarvio‐ kuntoarvioijan ohje. Siitä selvitetään olennaisimmat tar‐

kasteltavat asiat tilakeskuksen toimintamallia varten. Esimerkiksi käyttäjäkyselyt jä‐

tetään pois, joiden sijaan haastatellaan kiinteistönhoitaja. Heiltä saadaan olennaisim‐

mat tekniset havainnot. Lähtötietokirjallisuutena käytetään asumisterveysasetusta  sekä Rakennustiedon ohjeet ja RT‐kortit. 

Tarkastettavista kohdista tehdään yhtenäinen lomake, jossa arvioidaan kuntoluokka  asteikolla 1‐5, sekä kommentoidaan tarvittaessa lyhyesti huomiosarakkeeseen. Tar‐

kastettavien asioiden luettelo on tehty yhdistelemällä RT 103097 (Liite 1.) ja Talo 2000  (Liite 2.) tarkastettavien asioiden listoista olennaisimmat kohdat. Kukin asiantuntija  tutkii kohteen ja täyttää lomakkeen omalta osaltaan yhdessä rakennustekniikan 

asiantuntijan kanssa. Rakennustekniikan asiantuntija tarkastaa kohteen lisäksi raken‐

nustekniikan näkökulmasta ja kokoaa materiaalit kohteista sekä laatii niiden perus‐

teella kuntoarvion. 

Tässä opinnäytetyössä valittiin 4 kpl kohteita, joissa kierretään tarkastuskierroksilla  kevään ja kesän aikana siksi, että ulkopuoliset rakenteet ovat myös arvioitavissa. Kier‐

roksella kirjataan havainnot lomakkeelle ja valokuvataan epäkohtia. Valokuvia ei lii‐

tetä kuntoarvioraporttiin koska niitä saatetaan ottaa todella paljon. Tarkoitus on lisätä  kuvat sähköisesti kohdekohtaiseen kansioon, mihin kerätään samasta kohteesta muu‐

takin tietoa. 

5.1.1. RT 103097 Toimitilakiinteistön kuntoarvio, Kuntoarvioijan  ohje 

Toimitilakiinteistön kuntoarvio, kuntoarvioijan ohjeessa käsitellään kuntoar‐

vion laatimista kuntoarvioijan näkökulmasta. Siinä ohjeistetaan tarkastuksen  tekemisessä ja raportin laatimisessa. Kortti on ohje erityisesti toimitilojen kun‐

toarvioinnin tekemiseen. Asuinkiinteistön kuntoarvion tekemiseen on oma  kortti RT 103002. (RT 103097 s. 1) 

5.1.2. Talo 2000 nimikkeistö 

Talo 2000 hankenimikkeistön on Rakennustietosäätiön koordinoiman työryh‐

män kokoama ohje alan ammattilaisten käyttöön rakennusprojektin suunnitte‐

lun ja toteutuksen tueksi. Hankenimikkeistön rakennusosat‐ sarake luetteloi  kattavasti kaikki rakennuksen osat perustuksista aina sisäpuolen varusteisiin.  

5.2. Rakennustekniset osat

Kuva 4. Kosteusteknisesti riskialttiit rakennusosat (Kuntotutkimusopas, 2016. s. 152)    

Olennaisimmat  rakennustekniset  tarkastettavat  osat  kuntoarviokierroksella  ovat  sisä‐  ja  ulko‐olosuhteita  jakavat  rakenteet.  Kuvassa  3.  oleva  piirros  havainnolistaa, kuinka ulkopuolinen kosteusrasitus voi ajautua rakenteisiin eri  teitä. Vesikatto, ikkunat ja ovet, ulkopuolinen vedenohjaus, salaojitus sekä  sisäpuolinen kosteustuotto ovat tärkeimmät tarkastettavat rakenteiden kuntoa  uhkaavat tekijät kuntoarviokierroksella rakennusteknisen arvioinnin kannalta.  

5.3. Talotekniikkaosat

Talotekniikka on kuntoarvioinnissa tarkasteltavista asioita oma osionsa. 

Sähkö‐, lämpö‐, vesi‐, viemäröinti‐, ilmanvaihto ja automaatiolaitteistojen  kunto tarkastetaan niiltä osin, kun se silmämääräisesti tai korkeintaan endo‐

skoopin ja lämpökameran avulla on mahdollista. Kiinteistönhoitajalla tai  muulla huollosta vastaavalla henkilöllä on suuri merkitys talotekniikan toimi‐

vuuteen. Talotekniikan huoltojen laiminlyönnillä voidaan pilata rakennuksen  rakenteet sisältä päin. 

5.3.1. LVI‐Osat 

LVI‐ kuntoarviota tehdessä on tärkeää selvittää järjestelmien oikeanlainen  käyttö, eritoten ilmavaihdon. Ilmanvaihdon vääränlaisilla asetuksilla ja käyttö‐

ajoilla voidaan itse aiheuttaa suuret vahingot taloudellisesti, rakenteiden kos‐

teusongelmina  ja  maineen kannalta  sisäilmaongelmien  kautta, esimerkiksi  tunkkaisuuden takia. Mikäli tarkastuskierroksella on mahdollista, on ilman‐

vaihtokoneet sammutettava ja katsottava niiden sisäpuolinen kunto. 

Käyttövesi‐ ja lämmitysputkistojen kuntoa on hankala arvioida koska putket  ovat pääsääntöisesti piilossa lattioissa, alakattojen yläpuolella sekä tekniikka‐

kanaaleissa. Näkyvillä olevat osat ovat mahdollista arvioida ja kiinteistönhoita‐

jalta saadaan hyödyllistä tietoa mahdollisista vesivuodoista.  

5.3.2. Sähkö‐ ja automatiikkaosat 

Sähkön ja automaation kuntoarviota tehdessä on tiedettävä laitteiden ja järjes‐

telmien asennus‐ tai peruskorjausajankohta. Sähkötekniikka on arvioitavista  asioista haastavin, koska nykykunnon määrittäminen vaatii myös mittaamista. 

Valaisimista, sähkökalusteista ja ‐keskuksista voi ammattilainen silmämääräi‐

sesti nähdä missä vaiheessa elinkaartaan ne ovat.  

5.4. Silmämääräinen haitta-ainearvio

Arviointikierroksella suoritetaan silmämäärinen tarkastelu rakennuksessa  käytettyihin materiaaleihin. Haitallisten materiaalien havainnot voidaan lisätä  huomioihin mainintana ja jatkon kannalta tätä tietoa voidaan jakaa lähtötie‐

tona AHA‐kartoituksen tekijälle. Haitta‐aineen arvioinnissa vaaditaan kuiten‐

kin paljon tietämystä, joten nämä huomiot eivät ole kuntoarvioinnin yk‐

kösprioriteetti. 

  Kuva 5. Jokikatu 8 putkieriste sisältää asbestia   

6 ARVIOMALLIN TESTAAMINEN 

6.1. Arviokohteet

Kohteiksi valittiin ennakkotietoihin perusteella peruskorjausikää läheneviä ra‐

kennuksia, joihin olisi muutenkin kohdistettava tutkimuksia korjaussuunnitte‐

lun tueksi. Valintaperusteina olivat myös erilaiset käyttötarkoitukset. Koulut ja  liikuntapaikat ovat yleensä kovalla käytöllä, koska monesti tiloissa on toimintaa 

aamusta iltaan. Toimistotiloissa käyttö rajoittuu päiväkäyttöön, joten arviokoh‐

teeksi haluttiin valita myös Jokikatu 8. Päiväkoti valintana oli helppo, koska Jo‐

ensuun kaupungilla on yli 30 omaa päiväkotia ja niistä haluttiin ehdottomasti  tehdä mallikierros.  

Rakennusten rakentamisajankohdat ajoittuvat välille 1940–1987 ja osassa on  tehty peruskorjauksia. Kohteista viimeisin peruskorjaus on tehty 2005 ja kier‐

roksella haluttiin peilata sen perusteella tilojen oikeaoppista käyttöä.  

6.1.1. Äkkiväärän päiväkoti 

Päiväkoti sijaitsee Joensuun Noljakan kaupunginosassa. Kyseessä on 1987 val‐

mistunut pieni, yksikerroksinen päiväkoti, 318 Hum². Vesikatteena on konesau‐

mapelti ja julkisivuna puupaneeliverhous. Vuonna 2016 on peruskorjattu ra‐

kennuksen keittiön alapohja ja sen lämmöneristystä on parannettu. Vanha lat‐

tialaattapinnoite on uusittu akryylibetoniksi. Samassa yhteydessä on paran‐

nettu keittiön osalle salaojitusta. Rakennukseen ei olla tehty muita peruskor‐

jausluontoisia toimenpiteitä. Rakennuksen toisessa päädyssä on siihen vuonna  2011 rakennettu kylmä leikkiväline‐ ja jätevarasto.  Ilmanvaihtokoneena on al‐

kuperäinen tulo‐poistoilmanvaihto lukuun ottamatta keittiötä, johon on raken‐

nettu uusi oma kone vuonna 2016. Lämmitysmuotona on kaukolämpö. 

  Kuva 6. Äkkiväärän päiväkodin asemakuva 

  Kuva 7. Äkkiväärän päiväkodin julkisivukuva etelään 

6.1.2. Urheilutalo 

Urheilutalo on nimensä mukaisesti sisäurheiluhalli, joka sijaitsee Joensuun kes‐

kustassa ruutukaava‐alueella. Tiloissa on 1 parkettilattiallinen liikuntasali, kun‐

tosali, voimistelusali volttimonttuineen, 3 kamppailulajitatamia, pukuhuoneita  ja sosiaalitilat. Rakennus on tehty alun perin vuonna 1961. Sitä on laajennettu ja  peruskorjattu vuonna 2002. Nykyisessä muodossaan se on 3500 Hum². Raken‐

nuksessa osin kaksi ja osin kolme maanpäällistä kerrosta sekä kellarikerros,  jossa on suuri väestönsuoja. Vesikatteena on konesaumapelti ja julkisivut ovat  rapattua tiiltä. Ilmanvaihtokoneena on tulo‐poistoilmanvaihto ja lämmitys‐

muotona on kaukolämpö. 

  Kuva 8. Joensuun urheilutalon asemakuva 

  Kuva 9. Joensuun urheilutalon julkisivukuva itään 

6.1.3.Jokikatu 8 

Rakennus on valmistunut 1940. Nykyisin siellä toimii yksityisiä tai julkisia toi‐

mijoita ja pääosin se on toimistokäytössä, mutta lisäksi rakennuksessa toimii  myös laboratorio ja käsityöpaja. Pinta‐alaa neljä kerroksisessa rakennuksessa  on 2615 Hum². Vesikatteena rakennuksessa on bitumikermi ja julkisivuna ra‐

pattu tiiliverhous. Lämmitysmuotona on kaukolämpö. Käyttäjiltä on tullut tie‐

toa ajoittaisesta viemärinhajusta. Peruskorjausajankohdasta ei löytynyt tietoa. 

Ilmanvaihtokoneena on tulo‐poistoilmanvaihto.  

  Kuva 10. Jokikatu 8 asemakuva 

  Kuva 11. Jokikatu 8 julkisivukuva luoteeseen 

6.1.4. Iiksenvaaran koulu 

Koulu sijaitsee Iiksenvaaran kylällä. Pääosin kaksi, osin kolmikerroksisessa  koulussa on 711 Hum². Koulu on valmistunut vuonna 1953 ja se on peruskor‐

jattu  vuonna  2005.  Vesikatteena  rakennuksessa  on  konesaumapelti  jat‐

kosaumoilla ja julkisivuna on rapattu tiili. Käyttäjiltä on tullut ajoittain ilmoi‐

tuksia tunkkaisuudesta. Ilmanvaihtokoneena on tulo‐poistoilmanvaihto. Läm‐

mitysmuotona on öljylämmitys. 

  Kuva 12. Iiksenvaaran koulun asemakuva 

  Kuva 13. Iiksenvaaran koulun julkisivukuva pohjoiseen 

6.2. Arviointikierrokset 6.2.1. Äkkiväärän päiväkoti 

Ensimmäinen kuntoarviokierros tehtiin Äkkiväärän päiväkotiin. 1987 raken‐

nettuna se alkaa kokonaisuutena saavuttaa peruskorjausiän. 

Aluksi kokoonnuttiin kiinteistölle. Tarkastuksella mukana olivat LVIA‐ ja säh‐

kötekninen asiantuntija, opinnäytetyön ohjaaja, kiinteistönhoitaja ja RTA‐opis‐

kelija. Ennen kierrosta käytiin läpi rakennuksen lähtötietoja. Kaikille läsnäoli‐

joille kerrattiin, miksi kokoonnutaan ja mitä kierroksella tehdään. Arvioijille oh‐

jeistettiin kuntoluokituksen määräytyminen. Kenelläkään ryhmästä ei ollut  aiempaa kokemusta näin laajasta kuntoarvioinnista pois lukien ohjaaja. Kohde  ei ollut tavanomaisessa käytössä kierroksen aikana, vaan se oli ollut suljettuna  ja käyttämättömänä jo useamman viikon ajan koronapandemian vuoksi. 

Kierroksella havaittiin heti alussa, että ensimmäisellä kierroksella on hyvä  käydä kaikkien tekniikanalojen tarkastettavat asiat yhdessä läpi niissä tiloissa,  joissa käydään. Arviotaulukossa löytyi päällekkäisyyttä, sisäseinät ja väliseinät  ovat käytännössä sama asia. Salaojat olivat mainintana rakennustekniikan lis‐

tassa ja LVI‐ listassa se oli perusvesijärjestelmät kohtana. Oleellinen havainto  tehtiin  myös  siitä,  että  märkätiloille  on  syytä  tehdä  kokonaan  oma  rivi 

kuntoarviossa. Pelkkä sisälattioiden,  ‐seinien ja  ‐kattojen yleinen arviointi to‐

dettiin riittämättömäksi, erityisesti runsaalla käytöllä olevissa märkätiloissa. 

Usein pelkkä pesutila voidaan korjata lähes peruskorjaustasolla, muiden tilojen  jäädessä ennalleen. Liian laajan alueen kuntoluokitus saattaa vääristää lukua. 

Jos esimerkiksi märkätilat ovat kuntoluokassa 5 ja muut tilat luokassa 2, niin  tällöin keskiarvoksi tulee 3,5. Tämä tarkoittaisi sitä, että tilapinnoille pitäisi  tehdä kauttaaltaan jotakin suurempaa 5‐10 vuoden sisällä.  

Sähkötekniikan kunnon arvioinnissa koettiin ongelmaksi se, että kuormituksia  ei pysty havaitsemaan ilman mittaamista. Ilmastointi‐ ja ilmanvaihtojärjestel‐

mien kuntoluokaksi määritettiin 2,5. LVI‐kuntoluokituksessa tehtiin tärkeä ha‐

vainto. Kun peruskorjauksen hankesuunnittelu on ajankohtainen, täytyy suun‐

nittelussa ottaa huomioon nykyisten ilmanvaihtokoneiden vaatima tilantarve. 

Nykyiset tilat eivät siihen tule riittämään, joten on tiedostettava ilmanvaihtoko‐

neiden vaihdosta aiheutuva suuri ja kallis rakennustekninen lisätyö. Kohteen  lämmitysmuoto on kaukolämpö ja lämmitysvesi tulee viereisestä taloyhtiöstä  päiväkodin lämmitysverkkoon. Korjauksia suunnitellessa tulisi myös varautua  järjestämään oma lämmönvaihdin, ettei sen puolesta oltaisi riippuvaisia vierei‐

sen asunto‐osakeyhtiön kunnossapidosta.  

Huomattavimmat rakennustekniset puutteet kierroksella huomattiin olevan  alapohjarakenteissa. Lattian pohjalaatta oli painunut sieltä täältä ja aiheuttaen  osin pahoja halkeamia ja vaurioita pintamateriaaleihin. (Kuva 14.) Sokkeleissa  ei kuitenkaan näkynyt suurempia halkeamia, joten lattian painumisen syy saat‐

taa olla puutteellinen alustäytön tiivistys. Lattian ja seinän liitoskohtia oli aiko‐

jen saatossa korjattu ainakin uusimalla jalkalistoja. Tiivistyksiä ei ollut nähtä‐

villä.  

    Kuva 14. Lattiahalkeama Äkkiväärän päiväkodissa 

  Kuva 15. Puutteellinen sadeveden ohjaus 

6.2.2. Iiksenvaaran koulu 

Toinen kuntoarviokierros tehtiin Iiksenvaaran koululle. Käyttäjät olivat jo ke‐

sälomalla, joten arviota emme tehneet tässäkään kohteessa täydellä käyttöka‐

pasiteetilla. Osallistujina olivat LVI‐ ja S‐tekninen asiantuntija, RTA‐opiskelija,  kiinteistönhoitaja sekä opinnäytetyön ohjaaja. Ensimmäiseltä kierrokselta opit‐

tuna pidimme alustuskokouksen, jonka jälkeen kiersimme tilat yhdessä ja kä‐

vimme kunkin rakenteen ja tekniikanosan yhtä aikaa läpi. Kukin kirjasi huo‐

miot omiin lomakkeisiinsa. 

Ennen arviokierrosta saatiin käyttäjiltä ilmoitus kellarikerroksessa sijaitsevan  varastohuoneen epämääräisestä hajusta ja tunkkaisuudesta. Tarkastuksella ti‐

lassa ei aistinvaraisesti ollut aistittavissa muuta kuin kumimainen urheiluväli‐

neiden haju. Huone oli täynnä tavaraa, joten pintarakenteiden kunnon arvioi‐

minen oli suurelta osin mahdotonta. Tilan käytettävyydessä on parantamisen  varaa. Huoneessa oli paljon turhaa tavaraa, joka itsessään aiheuttaa hajukuor‐

maa. Kun aletaan suunnitella kohteeseen kuntoarviokierrosta, olisi hyvä ottaa  käyttäjät hyvissä ajoin mukaan ja kertoa tulevasta. Tällöin voi jo ottaa esille koh‐

teen tämänhetkisen siivottavuuden ja mahdollisuuden suursiivoukseen. Tässä  kohteessa kellaritiloissa oli säilytyksessä paljon tavaraa, joiden tarpeellisuus oli  epätodennäköistä. Raivaamalla tilat ylimääräisestä tavarasta, olisi maanvarais‐

ten seinien kunto voitu jotenkin arvioida. 

   Kuva 16. Varastohuone, josta oli tullut ilmoitus tunkkaisesta ilmasta   

Rakennusteknisesti koulu osoittautui olevan hyvässä kunnossa. Vaikka raken‐

nuksessa oli alkuperäisiä osia kuten ulko‐ovia, olivat ne ehjiä ja toimivia, joka  kertoo onnistuneesta rakennuksen ylläpidosta. Aikaisemman peruskorjauksen  yhteydessä rakennukseen uusittiin ilmanvaihtojärjestelmä ja ullakolle raken‐

nettiin IV‐konehuone.  

Kosteuden aiheuttamia vaurioita havaittiin toissijaisissa tiloissa, kuten sähkö‐

pääkeskus ja lämmönjakohuone. Nämä eivät aiheuta ongelmia tai estettä käy‐

tölle, mutta  mahdollisessa  peruskorjaussuunnittelussa  kannattaa kiinnittää  huomiota ulkopuoliseen vedeneristykseen. 

Kuva 17. Suolan aiheuttamaa kalkkihärmettä ja pinnoitevauriota sähköpääkes‐

kuksessa 

Kuva 18. Lämmönjakohuoneen lattiassa on kosteuden aiheuttamia kalkkeumia 

Tulevaisuuden korjausten suunnittelussa on hyvä tiedostaa rakennuksen kun‐

non lisäksi koulun sijainti ja käyttöaste, sekä kouluverkon suunnitelmat. Kohde  sijaitsee hieman syrjässä uudempiin asuinalueisiin nähden, joten rakennus ei  välttämättä ole koulukäytössä seuraavan peruskorjausajankohdan aikana. Li‐

säksi on huomioitava, että rakennuksessa on öljylämmitys. Kaupunkistrategian  mukaan  öljylämmitettävät  kohteet  muutetaan  ympäristöystävällisemmiksi  vuoteen 2030 mennessä. (Joensuun ilmasto‐ohjelma, 2018) 

Kierroksella huomattiin myös, että turvavalaistusjärjestelmille ei ollut sähkö‐

tekniikan arviointilomakkeessa omaa riviä. 

6.2.3. Joensuun urheilutalo 

Kolmas kuntoarviokierros tehtiin Joensuun urheilutalolle. Urheiluhallissa oli  ainoastaan voimistelusalissa muutama käyttäjä, joten kierroksen aikana käyttö‐

kapasiteetti oli pieni. 

Kierrokselle osallistui LVI‐ ja S‐tekniset asiantuntijat, RTA‐opiskelija, sekä lii‐

kuntapaikkahoitaja.  Liikuntapaikkahoitajan  alustavan  haastattelun  jälkeen  suurimmat tarkastelun kohteet sijoittuivat kellarikerrokseen, jossa on jatkuvasti  pohjavettä. Urheiluhallina, arvioitavat tilat ovat avaria ja kovimmalla kulutuk‐

sella luonnollisesti ovat suorituspaikat ja pukeutumistilat märkätiloineen. 

Tässä vaiheessa asiantuntijoilla oli jo arviointikierroksella tietty toimintatapa. 

Havainnot saatiin tehtyä yhteisellä kierroksella, joidenkin osien arvioiminen  kesti hieman pitempään, joten muut asiantuntijat odottivat. Järkevimmäksi ta‐

vaksi kiertää kohde todettiin olevan ryhmässä, eikä yksitellen kiertäen. Tällöin  myös toisiinsa liittyvät huomiot oli helpompi yhdistää kokonaisuudeksi. 

LVI‐ tekniikka arvioitiin kohteessa hyväkuntoiseksi. Sähkötekniikan osalta  kunto oli tyydyttävä. Rakennustekniikan osalta pohjalaatan vuotaminen han‐

kala korjattava, mutta toisaalta vuotovesi saadaan hallitusti ohjattua viemärei‐

hin rakennuksen sisäpuolella. Kosteat tilat edesauttavat mikrobikasvustojen ke‐

hittymistä, joiden päästöt saattavat ajautua käytössä oleviin kerroksiin. Muuten  rakennusteknisesti rakennus on hyvässä kunnossa. 

Kokonaisuutena rakennus on hyvän ja tyydyttävän rajoilla. Todennäköisesti ra‐

kennukseen joudutaan tekemään huoltokorjauksia seuraavan viiden vuoden si‐

sällä. 

Kuva 19. Urheilutalon kellariin tulee pohjavettä ympäri vuoden  

6.2.4. Jokikatu 8, toimisto ja toimitilarakennus 

Neljäs kuntoarviokierros tehtiin Jokikatu 8 toimistokiinteistölle. Rakennus on  suojeltu ja sen korjaushistoria on kirjava sekä erittäin huonosti dokumentoitu. 

Lähtökohtaisesti rakennus oli haastavin arvioitava sen erilaisten käyttötarkoi‐

tusten aikojen saatossa tehtyjen tilamuutosten takia. Rakennuksessa on monta  eri vuokralaista ja heillä on omanlaisensa käyttötarkoitukset. Kohteessa tehtiin  sama havainto kuin Iiksenvaaran koululla, että vuokralaisille olisi ilmoitettava  arviointikierroksesta hyvissä ajoin. Kohteen kellarissa oli paljon turhaa tavaraa  varastotiloissa, joka vaikeutti arviointia ja lisää kellarin palokuormaa. 

Arviointilomakkeen aiemmilla arviointikierroksilla havaitut rivit ja muu ulko‐

asun puutteet ja ristiriidat olivat korjattu. Sisältö oli arvioijien mielestä riittävä. 

Ulkopuolen kierroksella huomattiin, että ikkunat, ulko‐ovet ja vesikatto ovat  käyttöikänsä loppupuolella. Samoin julkisivussa näkyy vaurioita. Etenkin toi‐

sella pitkällä sivulla kiertävässä katosulokkeessa (kuva 20) näkyy korroosio‐

vaurioita. Sisäpuolen arviointia vaikeutti tavaran paljous ja epäselvyys tilojen  käyttötarkoituksesta. Kellarissa oli hylätyltä vaikuttavia tiloja, joissa oli ilmei‐

sesti käyttämätöntä tekniikkaa. Yksinkertainen kunnon arviointi tiloissa osoit‐

tautui lähes mahdottomaksi, koska eri alueita ja rakennusosia oli korjailtu laa‐

jasti, kun taas osa saattoi olla lähes alkuperäisessä kunnossa.  

Seuraavat korjaukset, mikä tässä tapauksessa tarkoittaa lähes koko rakennuk‐

sen peruskorjaamista olisi tehtävä seuraavan 10 vuoden kuluessa. Ennen sitä on  kuitenkin mietittävä rakennuksen käyttötarkoitus ja tilojen toiminnallisuus. 

Nykyiseen moninaiseen eri toimintaan rakennusta ei kannata välttämättä pe‐

ruskorjata. Rakennuksen suojeluvaatimus asettaa myös korjaamiselle lisähaas‐

tetta ja lisää varmasti korjauskustannuksia. 

Kuva 20. Katosuloke on rapautunut ja raudoitukset ovat laajalti pinnassa   

TULOKSET JA JOHTOPÄÄTÖKSET 

Kevennetty kuntoarvio Joensuun tilakeskuksen omilla asiantuntijoilla tehtiin neljän  eri käyttötarkoituksen kohteeseen. 

Äkkiväärän päiväkoti. Rakennustekniikan kuntoluokan keskiarvo oli 2,8, LVI‐teknii‐

kan kuntoluokan keskiarvo oli 3,2 ja Sähkötekniikan 2,2. Kokonaisuuden keskiarvo  oli 2,7. Rakennus on arvioin perusteella peruskorjauksen tarpeessa seuraavan kym‐

menen vuoden kuluessa. Tämä on hyvä tieto varhaiskasvatuksen toiminnan suunnit‐

telulle lähivuosina. 

Iiksenvaaran koulu. Rakennustekniikan kuntoluokan keskiarvo oli 3,4, LVI‐tekniikan  kuntoluokan keskiarvo oli 4,0 ja Sähkötekniikan 3,7. Kokonaisuuden keskiarvo oli 3,7. 

Rakennus on arvion perusteella kunnossa ja se saadaan varmasti pidettyä huoltokor‐

jauksilla ja huolellisella kiinteistönhoidolla vielä 15‐20 vuotta. Ainoa peruskorjaus‐

luontoinen toimenpide tällä aikavälillä on vesikatteen uusiminen ja lämmitysmuodon  muuttaminen. 

Joensuun urheilutalo. Rakennustekniikan kuntoluokan keskiarvo oli 3,5, LVI‐teknii‐

kan kuntoluokan keskiarvo oli 4,0 ja Sähkötekniikan 2,9. Kokonaisuuden keskiarvo oli  3,5. Rakennus on hyvin ylläpidetty, mutta esimerkiksi sähkötekniikka alkaa ikääntyä. 

Hyvällä ylläpidolla rakennusta voidaan käyttää 10–15 ilman suurempia investointeja. 

Peruskorjausluontoiset toimenpiteet tällä aikavälillä liittyvät sähkötekniikkaan, jotka  on pakko tehdä. 

Jokikatu 8. Rakennustekniikan kuntoluokan keskiarvo oli 2,5, LVI‐tekniikan kuntoluo‐

kan keskiarvo oli 3,3 ja Sähkötekniikan 2,9.  Kokonaisuuden keskiarvo oli 2,9. Raken‐

nus alkaa olla monilta osilta peruskorjauksen tarpeessa. Tiloissa on käyttäjinä labora‐

torio, ympäristöterveysyksikkö, kuvataidepaja ja työllisyyspalvelut, joilla on mm. 

puuverstastoimintaa. Käyttäjäkirjo on siis laaja, tilojen kunto hyvän ja heikon välillä. 

Korjaussuunnittelun aika alkaa olla lähellä. Ennen suunnittelua on selvitettävä raken‐

nuksen järkevä tulevaisuuden käyttö ja sitä kautta rakenteelliset ja talotekniset vaati‐

mukset.