2.2 Turva-asiakirjat
2.2.2 Yhtiön perustaminen
Asunto-osakeyhtiön määritelmä on asunto-osakeyhtiölain 1:2 §:ssä: ”Asunto-osakeyhtiö on osakeyhtiö, jonka yhtiöjärjestyksessä määrätty tarkoitus on omistaa ja hallita vähintään yhtä sellaista rakennusta tai sen osaa, jossa olevan huoneiston tai huoneistojen yhteenlasketusta lat-tiapinta-alasta yli puolet on yhtiöjärjestyksessä määrätty osakkeenomistajien hallinnassa ole-viksi asuinhuoneistoiksi.” Yhtiön on täytettävä nämä tunnusmerkit, jotta se voidaan rekiste-röidä asunto-osakeyhtiönä ja jotta siihen sovelletaan asunto-osakeyhtiölakia (Kuhanen ym.
2010, s. 52).
Asunto-osakeyhtiö perustetaan allekirjoittamalla asunto-osakeyhtiölain 12:1.1 §:ssä mainittu perustamissopimus. Koska varsinaista perustamiskokousta ei pidetä, kaikkien perustajien on oltava yksimielisiä. Perustajana voi olla myös yksi osakkeenomistaja (Kuhanen ym. 2010, s.
668). Perustamissopimuksen sisällössä oleellista on, että perustettavan yhtiön osakkeet merki-tään perustamissopimuksen allekirjoituksella (AsOYL 12:1.2 §).
Perustamissopimuksesta on asunto-osakeyhtiölain 12:2 § mainittava sopimuksen tekoajan-kohta, kaikki osakkeenomistajat ja kunkin merkitsemät osakkeet (esimerkiksi lauseella ”Perus-tajat merkitsevät yhtiön kaikki osakkeet yhdessä seuraavasti: merkitsijä 1, 100 osaketta, mer-kitsijä 2, 100 osaketta” jne.), kustakin osakkeesta yhtiölle maksettava osakkeen merkintähinta
ja maksuaika merkintähinnalle (esim. kahden kuukauden kuluessa perustamiskirjan päiväyk-sestä lukien). Perustamissopimuksessa on pakollista määrätä yhtiövastikkeiden maksuvelvolli-suuden alkamisen peruste ja osakkeiden tuottaman hallintaoikeuden alkamisen ajankohta. Yh-tiölle on valittava myös hallitus. Tarvittaessa voidaan mainita hallituksen puheenjohtaja, isän-nöitsijä, tilintarkastaja tai toiminnantarkastaja. Yhtiöjärjestys on liitettävä perustamissopimuk-sen liitteeksi (AsOYL 12:2§; Kuhanen ym. 2010, s. 670).
Asunto-osakeyhtiölain 12:7 § määräyksen mukaan yhtiö on rekisteröitävä kolmen kuukauden kuluessa perustamissopimuksen allekirjoittamisesta tai yhtiön perustaminen raukeaa. Vain sää-detyssä ajassa maksetut osakkeet voidaan rekisteröidä (AsOYL 12:7.2 §). Rekisteri-ilmoituk-seen on liitettävä tilintarkastajan todistus osakepääoman maksamisesta sekä hallituksen jäsen-ten ja isännöitsijän vakuutus siitä, että yhtiön perustamisessa on noudatettu asunto-osakeyhtiö-lain säädöksiä.
Kaupparekisterilain (129/1979) 9 §:ssä on määräyksiä asunto-osakeyhtiön ilmoittamisesta kaupparekisteriin. Osakeyhtiön, myös asunto-osakeyhtiön, perusilmoituksessa kaupparekiste-riin on ilmoitettava mm. yhtiön toiminimi, perustamissopimuksen päivämäärä, yhtiön toimiala, kotipaikka, osoite, osakepääoma, osakkeiden lukumäärä (ja mahdolliset nimellisarvot), halli-tuksen puheenjohtajan sekä jokaisen hallihalli-tuksen jäsenen ja varajäsenen henkilötiedot, tilintar-kastajan henkilötiedot ja yhtiöjärjestyksen määräys yhtiön edustamisesta. Asunto-osakeyhtiön perusilmoituksessa on lisäksi ilmoitettava, sisältääkö yhtiön yhtiöjärjestys lunastuslausekkeen.
(AsOYL 12:7.3 §; Kuhanen ym.2010, s. 685)
Yhtiöjärjestyksen vähimmäissisältöä säädellään asunto-osakeyhtiölain 1:13 §:ssä. Yhtiöjärjes-tyksen huoneistoselitelmässä yksilöidään jokaisen huoneiston sijainti kiinteistöllä, huoneiston numero tai kirjaintunnus, asuntotyyppi, neliömäärä, huoneiden lukumäärä, sijaintikerros ja käyttötarkoitus. On mainittava myös, mikä osake tai osakeryhmä oikeuttaa hallitsemaan mitä-kin huoneistoa. (AsOYL 1:13 § 4. ja 5. kohta). Huoneistoa koskevat määräykset ilmaistaan miltei poikkeuksetta luettelomuodossa, nk. huoneistoselitelmässä. Tärkeää on huomioida, että huoneistoselitelmässä on ilmoitettava myös huoneiston käyttötarkoitus. Näin menetellen saa-daan selville, täyttääkö yhtiö asunto-osakeyhtiön 1:2.1 §:n tunnusmerkit. Neliömäärä tulisi las-kea yleisesti käytössä olevan SFS 5139 standardin mukaisesti. Oikeuskäytännössä tunnetaan lukuisia tapauksia, joissa pinta-alavirheen vuoksi on vaadittu vahingonkorvauksia. (Kuhanen ym. 2010, s. 99–100). Ks. KKO 2003:61 ja KKO 1986:55 kohdassa 2.4.3.
Asunto-osakeyhtiölain 1:13 §:n 6. kohta velvoittaa ilmoittamaan yhtiöjärjestyksessä yhtiön vä-littömässä hallinnassa olevat osakehuoneistoja vastaavat tilat ja muut yhtiön vävä-littömässä hal-linnassa olevat tilat. Lueteltavia tiloja ovat esimerkiksi mahdolliset yhtiön halhal-linnassa olevat varastotilat, kerhohuoneet, saunatilat ja asuin- tai liikehuoneistot. Porraskäytäviä ja hissikuiluja ei tarvitse luetella, riittää kun merkitään huonetiloiksi rinnastettavat tilat (Kuhanen ym. 2010, s. 101).
Vastikeperuste on esitettävä yhtiöjärjestyksessä asunto-osakeyhtiölain 1:13 § 7. kohdan mu-kaan. Yhtiöjärjestykseen on myös kirjattava, kuka (hallitus tai yhtiökokous) määrää vastikkeen suuruuden ja maksutavan. Vastikeperuste on merkittävä niin, että se on yksiselitteinen, jotta yhtiön hallitukselle tai yhtiökokoukselle ei jää asiasta päätäntävaltaa. Määräys, josta peruste ei ilmene, on lainvastainen. Eri huoneistoille voidaan kuitenkin määrätä eri vastikeperusteita eri käytön mukaan. Mikäli yhtiöjärjestys sallii huoneistolle eri käyttötarkoitukset, liiketilan tai toi-miston vastike voidaan yhtiöjärjestyksessä määrätä korkeammaksi kuin käytettäessä ko. tilaa asuntona. (Kuhanen ym. 2010, s. 102–103).
Asunto-osakeyhtiön kunnossapitoa on yhtiön kiinteistön ylläpitoon kuuluva toiminta mm. pie-nemmät korjaukset, vuosikorjaukset ja peruskorjaukset (Kuhanen ym. 2010, s. 215). Yhtiöjär-jestyksessä on hyvä selvittää kunnossapitovastuun jakautuminen mahdollisimman tarkasti. Jos Taloyhtiön vastuunjakotaulukko katsotaan järkeväksi säännöstöksi, tulisi se kirjoittaa sellaise-naan yhtiöjärjestyksen sisältöön. Suositeltavampaa kuitenkin on, että otetaan määräykset asunto-osakeyhtiölain mukaisesta vastuunjaosta ja siten myös Taloyhtiön vastuunjakotaulu-kosta poikkeavista määräyksistä (Kuhanen ym. 2010, s. 218).
Pääsääntönä kunnossapitovastuusta on asunto-osakeyhtiölain 4:2.1 §:n mukaan se, että kiinteis-tön kunnossapitovastuu kuuluu yhtiölle siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Kun-nossapitovastuun tulkitaan olevan asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 § ja 3 §:n mukainen, ellei yhtiöjärjestyksessä ole toisin määrätty. Yhtiön ja osakkaan välisestä kunnossapitovaatimuk-sessa voidaan määrätä laista poiketen vain yhtiöjärjestyksessä. Yhtiökokouksen päätökset kun-nossapitovastuusta tai osakkaiden noudattama käytäntö ei sido muita kuin siihen osallistuneita osakkaita. Yhtiön yleiseen kunnossapitovastuuseen kuuluu huolehtia rakenteista, eristeistä ja peruspalvelujärjestelmien kunnossapidosta (lämmitys-, vesi-, viemäri-, tiedonsiirrot-, ilman-vaihto-, yms. järjestelmät). (Kasso 2014, s. 77).
Asunnon ostajan rakennusvaiheessa teettämän muutostyön kunnossapitovastuu tulisi siirtää yh-tiöjärjestyksen määräyksellä osakkaalle, jotta korjausvastuusta ei olisi epäselvyyttä. Asunto-osakeyhtiölain 5:1.4:n mukaan muutostyötä koskevia määräyksiä ei sellaisenaan sovelleta ra-kennusvaiheessa, ennen rakentamisvaiheen päättymistä, tehtyihin osakkaan tilaamiin muutos-töihin. Korjausvastuun siirtäminen osakkaalle on erityisen tärkeää silloin, kun muutostöillä on asunnon tasoa nostettu selkeästi verrattuna alkuperäisen tason mukaan rakennettuihin huoneis-toihin. (Hoffrén ym. 2012, s. 283).
Osakkaan kunnossapitovastuulle kuuluvat osakashallinnassa olevat tilat, lähinnä asunnon sisä-osien pinnoitteet, altaat, kodinkoneet, kaapistot jne. Yhtiö vastaa myös osakkaan sellaisen asen-nuksen kustannuksesta, joka vastaa yhtiön toteuttamaa asennusta ja jota yhtiö on voinut valvoa.
KKO 2003:80 mukaan yhtiö ei kuitenkaan vastaa kustannuksen sellaisesta osasta, joka ylittää merkittävästi yhtiön yleisen tason. (Kasso 2014, s. 79).
KKO 2003:80: Korkeimman oikeuden mukaan asunto-osakeyhtiö ei ollut velvollinen korjaamaan osakkeen omistajan hankkimaa, yhtiön muiden huoneistojen tasoa kalliimpaa, lattian pinnoitetta ja lämmitysjärjestelmää kosteusvaurioiden korjaamisen yhteydessä.
Asunto-osakeyhtiölain 1:13 § lisäksi yhtiöjärjestykseen voidaan ottaa valinnaisia, vapaaehtoi-sia määräyksiä. Valinnaismääräyksiä ovat esimerkiksi seikat, joissa oikeusvaikutuksen voi-maantulo edellyttää nimenomaista mainintaa yhtiöjärjestyksessä. Tällaisia määräyksiä ovat esi-merkiksi osakkeiden luovutusrajoitukset, joista tärkein on asunto-osakeyhtiölain 2:5 §:ssä mää-ritetty lunastuslauseke. Myös yhtiöjärjestyksen nimenomainen määräys siitä, että osakas voi maksaa yhtiölainaosuutensa pois tarvitaan, jotta näin voidaan menetellä. Valinnaisilla määräyk-sillä voidaan myös vahvistaa poikkeukset laissa olevasta pääsäännöstä, kuten poikkeamista asunto-osakeyhtiölain kunnossapitovastuun jakautumisesta. Myös tiedottamista varten voidaan ottaa määräyksiä, koska osakkeenostajien on helpompi tutustua yhtiöjärjestykseen kuin laki-tekstiin. Esimerkki informatiivisista määräyksistä on mm. määräys yhtiön nimenkirjoitusoikeu-desta. (Kuhanen 2010, s. 105–106).