2.4 Rakentamisvaiheen jälkeinen aika
2.4.2 Vuositarkastus
Vuositarkastus järjestetään asuntokauppalain 4:18 §:n mukaan 12–15 kuukauden kuluessa vi-ranomaisen käyttöönottotarkastuksesta. Mikäli muuttotarkastuksessa havaitut virheet ovat vä-häisiä, voi myyjä siirtää virheiden korjaamisen vuositarkastukseen. Jos asunnon ostaja havait-see muuttopäivän ja vuosikorjauksen välillä sellaisia virheitä tai puutteita, jotka eivät haittaa asumista eivätkä aiheuta lisävahinkoa, ne ilmoitetaan yleensä vuositarkastuksen yhteydessä ja korjataan keskitetysti vuosikorjauksessa. Jos asunnon ostaja kuitenkin havaitsee huoneistos-saan muuton jälkeen ennen vuosikorjauksia virheen, joka haittaa asumista tai voi aiheuttaa li-sävahinkoa, tällainen virhe korjataan heti, ennen vuosikorjausta. (AsKL 4:24.1 §).
Vuositarkastuskokouksessa todetaan kerralla vuoden aikana havaitut viat ja puutteet. Tarkas-tuksesta on ilmoitettava asunnon ostajille, yhtiölle ja suorituskyvyttömyysvakuutuksen myön-täneen vakuutusyhtiön edustajalle vähintään kuukautta aiemmin. Heillä on oikeus olla läsnä kokouksessa. Osakkeen omistajat ilmoittavat virheet ja puutteet, jotka löytyvät asunnon sisältä.
Taloyhtiön hallitus ja isännöitsijä ilmoittavat havaitut puutteet asuntoyhtiön kunnossapitovas-tuulla olevien tilojen, kuten yhteisten tilojen ja julkisivujen osalta. (Nevala 2016, s. 184). Vuo-sitarkastuskokouksesta on laadittava asuntokauppalain 4:18.2 §:n mukaan pöytäkirja. Pöytä-kirjalle ei ole laissa esitetty erityisiä muotovaatimuksia. Pöytäkirjassa on kuitenkin yksilöitävä, minkä urakkasopimuksen mukaisia rakennustöitä tarkastus koskee ja milloin viranomainen on hyväksynyt tarkastuksen kohteena oleva rakennukset käyttöönotetuksi. On mainittava kokouk-sen pitopäivämäärä, läsnäolijat, pöytäkirjan pitäjä ja kaikki ostajien ja yhtiön edustajan ilmoit-tamat virheet.
Vuositarkastus voidaan toteuttaa järjestämällä asunnoissa ja yhteisissä tiloissa yksi tai useampi tarkastustilaisuus. Asuntokauppalain mukainen vuositarkastus voidaan toteuttaa myös siten, että asunnonostajia pyydetään täyttämään havaitut virheet ja puutteet heille jaettuihin listoihin.
Nämä listat pyydetään toimittamaan myyjälle ennakkoon ennen kokousta. Tällaisessa tapauk-sessa katsotaan, että myyjä on saanut virheet tietoonsa ennen kokousta. Pöytäkirjaan todetaan edellä mainittu menettely ja tarkastuksen tuloksena pöytäkirjaan kirjataan virhelistat vastaan-otetuiksi ja ne liitetään pöytäkirjan liitteeksi. (Nevala 2016, s. 185). Ostaja on velvoitettu myö-tävaikuttamaan vuositarkastuksen järjestämiseen (HE 14/1994, S.100).
Pöytäkirjaan on merkittävä kaikki ostajien tai asuntoyhtiön ilmoittavat virheväitteet, vaikka osa näistä virheistä myöhemmin todettaisiinkin sellaisiksi, että myyjällä ei ole niiden korjausvas-tuuta. Pöytäkirjaan voidaan ottaa myyjän kannanotto johonkin nimenomaiseen virheväittee-seen, mikäli myyjä myöntää virheen. Muutoin ostajan pöytäkirjaan kirjattu virheväittämä ei tarkoita sitä, että myyjä olisi myöntänyt virheen. Pöytäkirjaan voidaan kirjata myös yksityis-kohtia, kuten korjausajankohta, mahdolliset jatkotutkimukset, korjauksen suorittaja ym., mikäli tällaiset asiat ovat kokous ajankohtana tiedossa. (Nevala 2016, s. 287). Ostajille ja vakuuden antajalle on annettava kolmen viikon pituinen aika pöytäkirjan tarkastamiseksi. Heillä on oi-keus tänä aikana esittää täydennyksiä ja huomautuksia myös omiin virhelistoihinsa. Kolmen viikon määräaika lasketaan pöytäkirjan tiedoksisaannista. (Nevala 2016, s. 186).
Asuntokauppalain 4:18a § ja 4:18b §:ssä säädetään poikkeuksista, joissa yhtiö voi tehdä heilmoituksen ostajan kunnossapitovastuulle kuuluvasta asunnon virheestä. Yhtiö voi tehdä vir-heilmoituksen, kun asunnon osakkaan kunnossapitovastuulla oleva virhe aiheuttaa merkittävää haittaa yhteisölle, sen osakkaalle tai jäsenelle. Yhteisöllä ei ole lain mukaan valtuutusta toimia ostajan lukuun, jos korjaustoimet eivät ole välttämättömiä (Nevala 2016, s. 292). Vaikka yhtiö ei ole osapuolena sopimuksessa, asuntokauppalain 5:1 §:n mukaan yhtiöllä on oikeus vedota myös rakentamista koskevaan sopimukseen, vaikka hallintoelimet olisivat hyväksyneet sopi-muksesta poikkeamisen aiemmin yhteisön vahingoksi. Tämän lisäksi yhtiö voi vaatia vahin-gonkorvausta asuntokauppalain 5:2 §:n mukaan, vaikka aiemmat hallintoelimet olisivat hyväk-syneet poikkeamisen rakentamista koskevasta sopimuksesta yhtiön vahingoksi ja myöntänyt vastuuvapauden isännöitsijälle ja rakennusaikaiselle hallitukselle (Nevala 2016, s. 293).
KRIL 2857/81/06: Ostaja oli reklamoinut muuttotarkastuksessa muutamista kolhuista parketissa, jotka oli paikattu ennen muuttoa. Kuukauden päästä ostaja havaitsi lisää kolhuja, jotka myyjä ilmoitti paikkaavansa vuosikorjauksen yhteydessä. Vuositarkastuksessa ostajalle ilmoitettiin, että ei ole näyttöä siitä, että kolhut ovat olleet lattiassa jo muuttotarkastuksessa. Pelkkä väite virheestä ei ole riittävä, jos myyjä kiistää virheen olemassaolon tai ilmoittaa sen jo korjatuksi. Todistus-taakka on ostajalla. Lautakunta toteaa, että mikäli lattia on jo muutettaessa ollut täynnä paljaalla silmällä havaittavia painaumia, olisi ostajan tullut havaita ne viimeistään muuttotarkastuksen yh-teydessä. Näin ollen näiden osalta asunnossa ei voida katsoa olleen virhettä.
Kaikki havaittavissa olevat virheet on ilmoitettava vuositarkastuksessa. Ostaja voi menettää oikeutensa vedota virheeseen, joka olisi tullut vuositarkastuksen aikana huomata. Vuositarkas-tuksen jälkeen havaituista virheistä säädetään asuntokauppalain 4:19 §:ssä. VuositarkasVuositarkas-tuksen jälkeen havaitusta virheestä ja siihen perustuvasta vaatimuksesta on ilmoitettava myyjälle koh-tuullisessa ajassa siitä, kun virhe on havaittu tai olisi pitänyt havaita. (AsKL 4:19 §). Kulutta-jariitalautakunta on linjannut kohtuulliseksi ajaksi kolme-neljä kuukautta siitä, kun virhe on havaittu (Nevala 2016, s. 288). Kyllästinen (2013) on puolestaan tutkinut ostajan jälkitarkas-tusvelvollisuutta ja reklamaatiota asuinkiinteistön kaupassa. Vaikka tutkimus vain sivuaa tämän opinnäytetyön aihetta, voidaan asuntokauppalain (vuositarkastuksen jälkeen havaittujen virhei-den) ja maakaaren säännösten olevan yhteneväisiä ostajan jälkitarkastusvelvollisuuden ja vir-heeseen vetoamista koskevilta osin. Virheilmoitus on tehtävä kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen ja virheilmoituksen tulee sisältää ilmoituksen virheestä ja siihen liittyvistä vaatimuksista. Vaatimuksia voidaan täsmentää myöhemmin, kun virheen selvittely etenee ja tieto esimerkiksi korjauskustannuksista saadaan. Kyllästisen (2013) mukaan myyjän suojaksi asetettu kohtuullinen reklamaatioaika on viisi kuukautta.
Poikkeukset vuositarkastuksen jälkeen havaitun virheen ilmoittamiseen, vaikka virheilmoitusta ei olisikaan jätetty kohtuullisessa ajassa, käsitellään asuntokauppalain 4:20 §:ssä. Ostaja voi vedota virheeseen kohtuulliseksi arvioidun ajan jälkeenkin, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti tai arvottomasti, tai jos asunnon ominaisuuksista aiheu-tuu haittaa terveydelle tai jos asunto ei ominaisuuksiltaan täytä terveyden ja omaisuuden suo-jelemiseksi annettuja säännöksiä ja määräyksiä. (Nevala 2016, s. 291). Ostaja ei em. tapaukses-sakaan saa viivytellä virheilmoituksen antamisessa suhteettoman kauan. Ostajan passiivisuus voidaan ottaa huomioon, kun ratkaistaan, onko kokonaisarviona virhe sellainen, että viivytte-lystä huolimatta ostaja voi edelleen vedota virheeseen (HE 14/1994, S. 103). Jos virheestä il-moitetaan liian myöhään (vaatimus on vanhentunut) tai yleinen vanhentumisaika on kulunut, myyjällä ei ole vastuuta virheestä (AsKL 4:26.1 §).
Myyjällä ei ole myöskään vastuuta virheen korjaamisesta, jos virhe johtuu normaalista kulumi-sesta, laitteen käyttöiän päättymisestä tai huollon laiminlyönnistä. Vuositarkastuksessa virheil-moituksen yhteydessä ei ole velvollisuutta esittää vaatimusta myyjälle, ainoastaan ilmoitetaan havaitut virheet. Vuositarkastuksen jälkeen myyjälle toimitettavassa reklamaatiossa on virheen lisäksi ilmoitettava vaatimus virheen suhteen. Vaatimusta voidaan kuitenkin täydentää
myö-hemmin. Ostaja voi siten ensin vaatia esimerkiksi virheen korjaamista ja mahdollista vahingon-korvausta. Mikäli virheen korjaaminen ei myyjältä onnistu tai korjauksen suuruus on liian suuri saavutettuun hyötyyn nähden, voi ostaja vaatia myyjältä hinnan alennusta. Vahingonkorvauk-sen ja hinnan alennukVahingonkorvauk-sen lopullinen suuruus selviää yleensä vasta myöhemmin, eikä silloin, kun virhe havaitaan ja reklamoidaan asiasta myyjälle. (Nevala 2016, s. 288.)
Turun HO 22.12.1994: Ostaja ei ollut listannut makuuhuoneen oven pullistamaa vuosikorjauk-sessa ilmoitettuihin virheisiin. Koska ostaja oli vedonnut tähän virheeseen oikeuskäsittelyn lop-puvaiheessa, katsottiin ilmoituksen tulleen liian myöhään ja tämän vuoksi ostaja menetti oikeu-tensa vedota tähän virheeseen.