2.2 Turva-asiakirjat
2.2.9 Vakuusasiakirjat
Asetuksessa turva-asiakirjoista 2005/835, 1 § kohdassa 8, säädetään asuntokauppalain 2:17
§:ssä tarkoitettujen vakuusasiakirjojen liittämisestä turva-asiakirjoihin. Näitä asiakirjoja ovat mm. rakentamisvaiheen vakuus ja rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus. Vakuusasiakirjat anne-taan säilytettäväksi RS-pankille, jonka tulee seurata, että vakuudet vastaavat asuntokauppalain 2:4a §:n vaatimuksia. Perustajaurakoitsijan on otettava em. vakuuksien lisäksi myös asunto-kauppalain 2:19 §:ssä mainittu vakuutus osakeyhtiön ja asunnonostajien hyväksi taloudellisen suorituskyvyttömyyden varalta, ennen kuin osakkeita ryhdytään tarjoamaan kuluttajien ostetta-vaksi (kuvio 4).
Kuvio 4. Asuntokauppalain mukaisten vakuuksien asettaminen ja voimassaolo.
Lähde: Kasso 2014, s. 239.
Kun turva-asiakirjat on jätetty säilytettäväksi RS-pankille (1) alkaa nk. rakentamisvaihe, jolloin ostajaa sitova markkinointi voi alkaa, eli kauppakirjojen allekirjoittaminen myyjien ja ostajien välillä voi alkaa. Asuntokauppalain 2:17.2 §:n mukaan rakennusvaiheen vakuus vapautuu ai-kaisintaan kolmen kuukauden kuluttua viranomaisten käyttöönottotarkastuksesta hallinnon-luovutusyhtiökokouksessa. Asuntokauppalain 2.17.3 §:ssä oikeutetaan rakentamisvaiheen va-kuuden vaihtaminen rakennusvaiheen jälkeiseen vakuuteen (4), Rakentamisvaiheen jälkeistä vakuutta ei tarvitse asettaa eli vaihtaa rakentamisvaiheen vakuuteen, jos on kulunut 15 kuu-kautta yhtiön käyttöönottokatselmuksesta (3) (AsKL 2:17.3; Vanhala ym. 2008, s. 30–31). Suo-rituskyvyttömyysvakuutuksen on oltava voimassa kymmenen vuotta siitä (5), kun rakennusval-vontaviranomainen on hyväksynyt rakennukset käyttöönotettavaksi (3). Rakennusvirhevakuu-tus on tosiasiallisesti voimassa yhdeksän vuotta viranomaisen käyttöönottohyväksynnästä, koska vakuus ei kata sellaisia virheitä, jotka on havaittu ennen vuositarkastusta ts. rakennusvir-hevakuudesta voi saada korvauksia vain niiden virheiden osalta, jotka havaitaan vuositarkas-tuksen jälkeen (AsKL 2:19a §; Palo ym. 2006, s. 127).
Kuviossa viisi käsitellään vakuuksien määrää ja vapautumista. Rakentamisvaiheen vakuuden tarkoituksena on ostajan suojaksi varmistaa rakennuskohteen valmistuminen mm. sen varalta, että rakentaminen keskeytyisi esimerkiksi rakentajan konkurssin vuoksi tai myyjä muutoin ei
saisi rakennettua kohdetta valmiiksi. Rakentamisvaiheen kaupassa vakuuden vapauttamista ei saa asettaa omistusoikeuden siirtymisen tai asunnon luovutuksen ehdoksi (Nevala s. 2006, s.
136). Ostajalta ei siten saa pyytää kuittausta vakuudenvapautuksesta avainten luovutuksen yh-teydessä.
Kuvio 5. Vakuuksien määrä ja vapautuminen
Asunto-osakkeiden ostettavaksi tarjoamisen alkaessa (kauppakirjojen allekirjoituksen käynnis-tyessä) on rakentamisvaiheen vakuuden määrän oltava joko vähintään viisi prosenttia RS-ta-loussuunnitelman merkityistä rakennuskustannuksista tai kymmenen prosenttia myytyjen asunto-osakkeiden kauppahintojen yhteismääristä sen mukaan, kumpi laskentatapa johtaa suu-rempaan vakuusmäärään (AsKL 2:17.2 §). Laskusäännön perusteella useimmiten valittavaksi tulee 10 prosentin vakuus, kuviossa viisi vaiheessa yksi, on esitetty vakuuden määrä em. las-kentatavan mukaan. Vakuuden vapauttamista koskevat säännökset ovat asuntokauppalain 2:18
§:ssä. Vakuudet vapautetaan sen jälkeen, kun niitä ei enää tarvita ja ostajat tai yhtiö voivat
kieltää vapauttamisen. Asuntokauppalain uudistuksessa vuonna 2005 lakiin lisättiin kohta, että vakuudet on mahdollista vapauttaa myös osittain.
Laskettaessa vakuuden määrää, viiden prosentin vakuussummaan on laskettava mukaan koko yhteisölle kuuluvien asuinhuoneistojen lisäksi muiden tilojen, kuten autotallien, varastojen tai liiketilojen rakentamiskustannukset. Turva-asetuksen 4 §:ssä annetaan tarkemmat säännökset siitä, mitkä rakennuskustannukset on merkittävä taloussuunnitelmaan (Palo ym. 2006, s. 106–
107; Nevala 2016, s. 105). Asuntokauppalain 2:17.2 §:ssä toisaalta todetaan, että rakentamis-vaiheen vakuuden on koko rakentamisrakentamis-vaiheen ajan vastattava vähintään kymmentä prosenttia myytyjen asunto-osakkeiden kauppahintojen yhteismäärästä. RS-pankin vastuulla on rakenta-misvaiheen aikana seurata, että em. asuntokauppalain 2:17 §:ssä tarkoitetut vakuudet ovat riit-tävät. Kaupankäynnin edistyessä vakuuden määrää on nostettava siten, että vakuus kulloinkin vastaa kymmentä prosenttia myytyjen osakkeiden kauppahintojen yhteismäärästä. Jos puutteita havaitaan, on tästä ilmoitettava perustajaosakkaalle ja osakkeenostajille (AsKL 2:4a.2 §). Va-kuudet lasketaan kohteen asunto-osakkeiden kauppahinnoista, mutta jos kauppahinnat ovat vä-hemmän kuin 70 % velattomista hinnoista, vakuuden määrää laskettaessa kauppahintana pide-tään 70 % osuutta myytyjen asuntojen velattomista hinnoista (AsKL 2:17.4 §; Nevala 2016, s.
106).
Ostajan hyväksi asetettavana lisävakuutena voidaan nähdä myös asuntokauppalain 4:29.3 §:n sisältämä määräys, jossa 10 prosenttia kauppahinnasta saa erääntyä vasta, kun ostajalla on ollut mahdollista tarkastaa asunto muuttotarkastuksessa ja asunto on luovutettavissa. Tämä maksu jakaantuu kahdeksaan prosenttiin, joka maksetaan hanketta varten perustetulle kauppahintati-lille ja kahteen prosenttiin, joka maksetaan RS-sopimuksessa esitetylle nk. sulkutikauppahintati-lille myyjän lukuun myyjän valitsemaan pankkiin. Perustajaurakoitsijalla ei ole käyttöoikeutta sulkutiliin.
Perustajaurakoitsija voi pyytää RS-pankkia siirtämään sulkutilillä olevat varat perustajaurakoit-sijan tilille aikaisintaan kuukauden kuluttua asunnon hallinnan luovutuksesta.
Kaikki ostajat ovat maksaneet kauppahinnasta 2% sulkutilille (kuvio 5, vaihe 2). Ostaja voi kieltää RS-pankkia vapauttamasta sulkutilillä olevia varoja kokonaan tai osittain. mikäli perus-tajaurakoitsija ei ole saanut muuttotarkastuksessa havaittuja puutteita korjatuiksi. Kieltämisen täytyy tapahtua kirjallisesti RS-pankkiin, ennen kuin kuukausi on kulunut asunnon hallinnan luovutuksesta, eli ennen kuin myyjä on oikeutettu nostamaan varat sulkutililtä. Sulkutilillä ole-vat varat toimiole-vat ikään kuin painostuskeinona, jos myyjä ei saa korjattua muuttotarkastuksessa
havaittuja vikoja tai puutteita. Myyjää turvataan aiheettomalta sulkutilillä olevien varojen va-pauttamisen estämiseltä siten, että mikäli pidätys on aiheeton tai liian suuri, sulkutilillä olevien varojen pidättämistä pidetään maksun laiminlyöntinä, josta seuraa ostajalle mahdollinen viiväs-tyskoron maksuvelvollisuus.
Rakennusvaiheen vakuus (10 %) voidaan vaihtaa rakennusvaiheen jälkeiseen vakuuteen (2 %) aikaisintaan kolmen kuukauden kuluttua rakennusvalvontaviranomaisten käyttöönottotarkas-tuksesta (kuvio 5, vaihe 4), jos yhtiölle on valittu hallitus. Lisäksi vakuuden vapauttamisen edellytyksenä on asuntokauppalain 2:18.1 §:n mukaan, että turva-asiakirjojen säilyttäjälle on toimitettu selvitys rakennuksen viranomaisen käyttöönottohyväksynnästä. Rakentamisvaiheen vakuuden (ja rakentamisvaiheen jälkeisen vakuuden) vapauttaminen edellyttää sekä osakeyh-tiön että ostajien nimenomaista, kirjallista suostumusta, koska vakuus on asetettu sekä osak-keenostajien että asunto-osakeyhtiön hyväksi. Säännöksellä taataan se, ettei vakuuksia voida vapauttaa automaattisesti ilman, että yhtiö ja ostajat olisivat tietoisia asiasta (Palo ym. 2006, s.
113).
Asunto-osakkeenostajalla pitää olla mahdollisuus estää vakuuden vapauttaminen, jos hän kat-soo, että asuntokaupan ehtoja ei ole asianmukaisesti täytetty. Yksittäinen osakkeenostaja voi estää vapauttamisen vain siltä osin, mikä vastaa hänen kauppansa osuutta koko vakuussum-masta. Jos kaikki osakkeenostajat kieltäytyvät vapauttamasta vakuutta, vakuussummaa ei voida alentaa, vaikka taloyhtiö olisi vapautuksesta päättänyt. Jos osa omistajista ei ole myöntänyt lupaa vakuuden vapauttamiselle, mutta hallitus on luvan antanut, voidaan alkuperäinen raken-nusaikainen vakuus korvata vakuudella, joka on suuruudeltaan kymmenen prosenttia vapautus-luvan evänneiden osakkeenostajien maksamien kauppahintojen yhteismäärästä. Vakuusmää-räksi lasketaan 70 % velattomista hinnoista, mikäli velkaosuus on enemmän kuin 30 % (Nevala 2016, s. 146).
Rakentamisvaiheen jälkeisen vakuuden tarkoituksena on turvata kohteen valmistumisen jäl-keen ilmenevien puutteiden ja vikojen korjaaminen. Rakentamisvaiheen vakuus voidaan vaih-taa rakentamisvaiheen jälkeiseen vakuuteen, joka on vakuusmäärältään kaksi prosenttia myy-tyjen asuntojen kauppahinnoista (kuvio 5, vaihe 4). Jos kauppahinta on vähemmän kuin 70 % asuntojen velattomista hinnoista, kauppahintana pidetään 70 prosentin osuutta velattomista hin-noista.
Rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus on asuntokauppalain 2:18 §:n mukaan vapautettavissa ai-kaisintaan 15 kuukauden kuluttua viranomaisten käyttöönottotarkastuksesta (kuvio 5, vaihe 5).
Käytännössä vakuus vapautetaan sen jälkeen, kun ostajat ja asunto-osakeyhtiön hallitus on al-lekirjoituksellaan hyväksynyt vuosikorjaustyöt tehdyksi (kuvio 5, vaihe 6). Myös tämän vakuu-den vapauttamiseksi tarvitaan kirjallinen vapautuslupa sekä osakkailta että asunto-osakeyhti-öltä. Mikäli ostaja katsoo, että vuosikorjauksia ei ole asianmukaisesti tehty, voi hän estää ra-kennusvaiheen jälkeisen vakuuden vapauttamisen samaan tapaan kuin rara-kennusvaiheen vakuu-denkin kohdalla eli jos osa omistajista ei ole myöntänyt lupaa vakuuden vapauttamiselle, mutta vaikka hallitus olisikin vapautusluvan antanut, voidaan alkuperäinen rakennusvaiheen jälkei-nen vakuus korvata vakuudella, joka on suuruudeltaan kaksi prosenttia vapautusluvan evännei-den osakkeenostajien maksamien kauppahintojen yhteismäärästä.
Rakennusvaiheen vakuus tai rakennusvaiheen jälkeinen vakuus vapautuu automaattisesti vii-meistään 12 kuukauden kuluttua yhtiön kaikkien rakennusten vuositarkastuksen pitämisestä (kuvio 5, vaihe 7), jos yhtiölle on valittu asuntokauppalain 2 luvun 23 §:ssä tarkoitettu hallitus (AsKL 2:18a §). Jos asunnonostaja tai taloyhtiön hallitus on sitä mieltä, ettei perustajaurakoit-sija ole rakentanut kohdetta loppuun tai huoneistossa tai yleisissä tiloissa on korjausta vaativia virheitä ja puutteita, vakuus ei vapaudu automaattisesti, mutta tämä edellyttää ostajan aktiivisia toimia. Estääkseen vakuuden automaattivapautuksen on yhtiön tai ostajan nimenomaisesti vas-tustettava vakuuden vapauttamista 12 kuukauden kuluessa vuositarkastuksesta, saatettava asia hakemuksella kuluttajavalituslautakunnan tai tuomioistuimen käsiteltäväksi, ilmoitettava vas-tustuksestaan vakuuden antajalle ja toimitettava vakuuden antajalle kuluttajariitalautakunnan tai käräjäoikeuden todistus asian vireille saattamisesta RS-pankille. Ei riitä, että asia on laitettu vireille, vaan myös todistus asian vireille saattamisesta on toimitettava vakuudenantajalle tai talletuspankille määräajassa, eli 12 kuukauden kuluessa vuositarkastuksen pitämisestä (AsKL 2:18a; Palo ym. 2006, s. 122; Nevala 2016, s. 147).
Asuntokauppalain 2:18.1 §:n sisältää velvollisuuden vakuuden vapauttamiseksi: Vakuus on va-pautettava, jos perustajaosakas on täyttänyt rakentamista koskevan sopimuksen ja asunto-osak-keiden kauppaa koskevien sopimusten mukaiset velvoitteensa. Mikäli vakuuden vapauttamista perusteettomasti lykätään, on perustajaurakoitsijalla oikeus kohtuulliseen korvaukseen aiheu-tuneista kustannuksista. Tällaisiksi kustannuksiksi katsotaan vakuuden ylläpitämisestä aiheutuneet kulut. Asuntokauppalain uudistuksessa 7.10.2005 asuntokauppalain 2:18.1 §:n sisältöön lisättiin
korvausvelvoite aiheettomasta vakuuden pidätyksestä, jotta yhtiö ja osakkeenostajat eivät enää, vain varmuuden vuoksi, estäisi vakuuden vapautumista. (Palo ym. 2006, s. 114).
Mikäli vakuuksien vapauttaminen on evätty, voivat perustajaosakas, yhtiö ja ostaja selvittää erimielisyytensä neuvottelemalla. Jos neuvottelut eivät johda tulokseen, voi perustajaosakas hakea tuomioistuimelta luvan vakuuden vapauttamiseen (AsKL 2:18.3 §). Tuomioistuimen on annettava lupa, jos vakuuden vapauttaminen on evätty aiheettomasti tai lupaa ei ole mahdollista hankkia ilman aiheetonta viivytystä esimerkiksi sen takia, että yhtiö ja ostaja eivät ole haluk-kaita neuvottelemaan asiasta tai yksittäistä osakkeenomistajaa ei tavoiteta. Mikäli vakuuden pidättämiselle ei ole ilmoitettu perustetta eikä perustetta ole ilmoitettu tuomioistuin käsittelys-säkään, voidaan katsoa, että vakuus on aiheettomasti pidätetty. (Nevala 2016, s. 145–146).
Kun vakuuden vapautuksen vastustaminen on tehty asuntokauppalain 2:18a §:ssä säädetyllä tavalla, vakuuden vapautuminen ratkaistaan tuomioistuimen lainvoimaisella tuomiolla (Nevala 2016, s. 147). Vakuuden vapauttamista koskeva riita voidaan käsitellä asuntokauppalain 18.3
§:n mukaan myös kuluttajavalituslautakunnassa. Kuluttajavalituslautakunta voi antaa ratkaisu-suosituksen vakuuden vapauttamista koskevissa asioissa kuluttajariitalautakunnasta annetun lain (8/2007) 1 §:n mukaisesti riippumatta siitä, viekö myyjän vai ostajan edustaja asian lauta-kunnan käsiteltäväksi. Vakuus ei vapaudu automaattisesti kuluttajavalituslautalauta-kunnan (KVL) ratkaisusuosituksen vuoksi, vaan vapautuminen edellyttää yhtiön ja osakkeenostajien kirjalli-sen suostumukkirjalli-sen vakuuden vapauttamiseen. (Palo ym. 2006, s. 122). Asuntokauppalain 2:18.4
§:n mukaan yhtiö tai osakkeenostaja voidaan velvoittaa korvaamaan perustajaosakkeelle aiheu-tunut vahinko kohtuullisella määrällä, jos em. tahot aiheettomasti ja vastoin kuluttajavalitus-lautakunnan suostumusta kieltäytyvät antamasta suostumusta vakuuden vapauttamiseen. Myös tuomioistuin voi antaa luvan vakuuden vapauttamiseen kokonaan tai osaksi (AsKL 2:18.3 §).
Kuluttajavalituslautakunnan ratkaisu on suositus, joten sitä ei ole pakko noudattaa eikä ratkaisu ole täytäntöönpanokelpoinen (Palo ym. 2006, s. 115).
Asuntokauppalain 2 luvun 17 a § sisältää määräykset vakuuden käyttämisestä. Rakennusvai-heen vakuudesta ja rakentamisvaiRakennusvai-heen jälkeisestä vakuudesta katetaan vahinko, joka johtuu ra-kennusvirheestä tai rakentamista koskevan sopimuksen laiminlyönnistä. Vakuutta käytetään myös korvaamaan osakkeenostajille aiheutunut, perustajaosakkaan sopimusrikkomuksesta joh-tuva vahinko (Palo ym. 2006, s. 110). Vahinkoja voi syntyä niin yhtiölle itselleen kuin asun-nonostajille. Asuntokauppalain 2:17a.1 §:n mukaan vakuus on ensisijaisesti voimassa yhtiölle
koituneen vahingon korvaamiseen ja asuntokauppalain 2:17a.2 §:n mukaan vasta toissijaisesti asunto-osakkeenostajalle aiheutuneen vahingon korvaamiseksi. Asunto-osakeyhtiön kunnossa-pitovastuu on määritelty asunto-osakeyhtiölain (AsOYL) 4:2 §:ssä ja osakkaan kunnossapito-vastuu osakeyhtiölain 4:3 §:ssä. Mikäli ostajat estävät vakuuden vapauttamisen asunto-kauppalain 2:17a.3 §:n mukaisesti, vakuus on voimassa ensisijaisesti vakuuden evänneiden hy-väksi ja vasta toissijaisesti yhtiön hyhy-väksi. Vakuusmäärä lasketaan asuntokauppalain 2:17a.3
§:ssä mainitussa tapauksessa vapauttamisen evänneiden ostajien maksamien kauppahintojen yhteismääristä, huomioon ottaen asuntokauppalain 17.2–3 §:n säännös, että kauppahintoina on pidettävä vähintään 70 % velattomista hinnoista.
Asuntokauppalain 2 luvun 17 §:n mukaan vakuuden on oltava pankkitalletus, pankkitakaus tai muu tarkoitukseen soveltuva vakuutus ja sen on oltava voimassa rakentamista koskevan sopi-muksen ja asunto-osakkeiden kauppaa koskevien sopimusten täyttämiseksi, sekä ostajien että yhtiön taloudellisen aseman turvaamiseksi. Em. asuntokauppalain 2:17.1 §:n luettelolla vakuu-den lajeista varmistetaan ostajan suojaksi, että vakuus voidaan tarvittaessa ottaa käyttöön vai-vattomasti (Palo ym. 2006, s. 106). Hallituksen esityksen (HE 14/1994) mukaan luettelo on tehty tyhjentävästi ja vakuutena voi tulla kysymykseen vain asuntokauppalain 17:2 §:ssä lue-tellut vakuuden lajit (pankkitalletus, pankkitakaus, tms. vakuutus), joten esimerkiksi toisen osa-keyhtiön osakkeet, kiinnitysvakuus tai yksityishenkilön antama velkakirja ei kelpaa vakuudeksi (Nevala 2016, s. 105).
Suorituskyvyttömyysvakuutta koskeva lainkohta on asuntokauppalain 2:19 §:ssä. Perustaja-osakkaan vastuulla on järjestää suorituskyvyttömyytensä varalle vakuus ennen asuntojen ostet-tavaksi tarjoamisen aloittamista (AsKL 2:19.1 §). Suorituskyvyttömyysvakuutukseen voidaan turvautua vain silloin, kun perustajaurakoitsija on ajautunut konkurssiin. Em. vakuutus suojaa ostajaa siten, että vuositarkastuksen jälkeen havaitut virheet saadaan korjattua tämän, myös ra-kennusvirhevakuutukseksi kutsutun, vakuutuksen avulla, vaikka perustajaurakoitsija olisikin ajautunut konkurssiin.
Käytännössä suorituskyvyttömyysvakuus on vakuutusyhtiön myöntämä vakuutus (Palo ym.
2006, s. 127). Suorituskyvyttömyysvakuuden voimassa olo alkaa rakentamisvaiheen alussa, mutta vakuuteen voidaan turvautua vain, jos perustajaosakas todetaan suorituskyvyttömäksi esim. konkurssin perusteella (Nevala 2016, s. 150). Vakuus on toissijainen muihin
perustajaura-koitsijan asettamiin vakuuksiin nähden ja vaikka rakennusliike menisi konkurssiin jo rakennus-vaiheen aikana, suorituskyvyttömyysvakuutta ei voida käyttää rakennustöiden loppuunsaatta-miseksi (Nevala 2016, s. 150). Asuntokauppalain 2:19 §:ssä mainittu suorituskyvyttömyysva-kuus on asetettava sekä asunto-osakeyhtiön että asunto-osakkeen ostajan hyväksi. Asuntokaup-palain 19a §:ssä on selvitetty suorituskyvyttömyysvakuuden antajan vastuunrajoitukset ja AsKL 19b §:ssä osakeyhtiön ja osakkeenostajan omavastuut suorituskyvyttömyysvakuudessa.
Jos perustajaosakas asetetaan konkurssiin, konkurssipesän on ilman aiheetonta viivytystä il-moitettava, haluaako pesä sitoutua niihin kauppasopimuksiin, joita perustajaosakas ei ole vielä täyttänyt (AsKL 2:14 §). Jos konkurssipesä ei sitoudu osakkeiden kauppasopimuksiin, osak-keenostajilla on oikeus purkaa tekemänsä kauppa (AsKL 2:14.2). Niillä osakosak-keenostajilla, jotka eivät pura kauppaa em. pykälän ja momentin perusteella, siirtyy oikeus käyttää ostamiensa osakkeiden nojalla päätäntävaltaa yhtiössä. Mikäli konkurssipesä sitoutuu kauppasopimuksiin, edellyttää se sitoutumista myös urakkasopimukseen. Näistä velvoitteista tuleva nk. massavelka on maksettava konkurssipesän varoista ennen konkurssivelkojen saatavia (AsKL 2:14 §). Kon-kurssitilanteessa rakennustyön ollessa kesken, osakkeenostajia ja asunto-osakeyhtiötä turvaa lisäksi asuntokauppalain 2:17 §:n mukainen rakentamisvaiheen tai rakennusvaiheen jälkeinen vakuus. Jos ostaja purkaa kaupan, hänen tulee saada takaisin maksamansa kauppahinta. Ne osakkeenostajat, jotka haluavat saada hankkeen päätökseen ilman perustajaosakasta, voivat sen tehdä. Hankkeeseen sitoutuneiden on maksettava konkurssipesälle loppukauppahinta. (Nevala 2016, s. 153–154).