2.4 Rakentamisvaiheen jälkeinen aika
2.4.3 Uuden asunnon virhetyypit asuntokauppalain mukaan
Uuden asunnon virhetyypit jaotellaan asuntokauppalain mukaan yleiseen virheeseen, tiedonan-tovirheeseen, taloudelliseen virheeseen ja oikeudelliseen virheeseen. Uudessa asunnossa on nk.
yleinen virhe jos, asunto poikkeaa sopimuksesta (AsKL 4:14.1,1 §) tai se ei täytä käyttöönotto-vaiheen viranomaisten määräyksiä (AsKL 4:14.1,2 §). Asunnossa on virhe, jos se on joltain osin rakennusluvan ehtojen vastainen. Mikäli asumisesta asunnossa voidaan olettaa aiheutuvan vaaraa terveydelle, on asunnossa asuntokauppalain 4:14.1,3 § mukainen virhe. Jos terveyshait-taa esiintyisi vain osalla ihmisistä, esimerkiksi erittäin allergisille ihmisille, virhettä ei ole, jollei myyjä ole tietäen ostajan olosuhteen, antanut virheellistä tietoa materiaaleista tms. Terveyshait-taa voidaan arvioida esimerkiksi terveydensuojelulain 763/94 1 § ja asumisterveysohjeen pe-rusteella. Terveyshaitalla tarkoitetaan ihmisessä esiintyvän oireen lisäksi ihmisen tai väestön terveyden vaarantavan olosuhteen ilmenemistä (Ämmälä 2002, s. 47–48; Nevala 2016, s. 209).
Hyvää rakennustapaa tutkittaessa asuntokauppalain 4:14.1,4 §:n mukaisen virheen olemassa-oloa tulkitaan vertaamalla rakennustyön laatua esimerkiksi maankäyttö- ja rakennuslain mää-räyksiin, rakentamismääräyskokoelman säädöksiin, kuntien rakennusjärjestyksiin (Nevala 2016, s. 208) ja rakentamisen yleiset laatuvaatimukset (RYL) -määräyksiin (Palviainen 2006, s. 20). Myös Palo ym. (2006) toteaa, että hyvää rakennustapaa ei sellaisenaan ole missään laissa määritelty. Hyvän rakennustavan vastaisuus käsittää myös ammattitaidottomasti ja virheelli-sesti suoritetun toteutuksen. (Palo ym. 2006, s. 212.)
KVL 03/81/454: a ja b märkien tilojen kaltevuuden eivät vastanneet SisäRYL 2000 eikä Raken-nusmääräyskokoelman C 2 suosituksia. Näin ollen Kuluttajavalituslautakunta linjasi, että asun-nossa oli asuntokauppalain 4:14.2 mukainen virhe.
Uudessa asunnossa on yleinen virhe myös, jos rakentamisessa tai korjausrakentamisessa käy-tetty materiaali, sikäli kuin sen laadusta ei ole erikseen sovittu, ei ole kestävyydeltään tai muilta ominaisuuksiltaan tavanomaisen hyvää laatua (AsKL 4:14.1,5 §). Jos materiaalit poikkeavat tavanomaisen hyvästä laadusta, ostaja voi hyväksyä tällaisen materiaalin ja laadun ennen kau-pantekoa.
KVL TI 98/81/2351: Kosteiden tilojen pesukaapin ovet eivät kestäneet kosteita olosuhteita.
Koska ovet vettyivät, ne olivat käyttötarkoitukseensa sopimattomat ja sen vuoksi asunto oli vir-heellinen.
KRIL XI 1520/81/2011: Parketti rakoili ja kupruili. Ostaja saa olettaa, että rakennuksen koneel-lisen ilmanvaihdon toteuttamisessa ja säätämisessä on otettu huomioon pintamateriaalien vaati-mat olosuhteet. Asunnossa oli AsKL 4:15 §:n mukainen virhe.
Asuntokauppalain 4:14.1,6 §:ssä mainittua asunnon virhettä arvioidaan sen perusteella, mitkä ovat ostajan perustellut odotukset. Huomiota voidaan kiinnittää esimerkiksi valo- ja sähköpis-teiden määrään, äänieristykseen, säilytystiloihin jne. Ostajalla on oikeus ilman erityistä sopi-musehtoa edellyttää, että asunto vastaa tavanomaista tasoa (Ämmälä 2002, s. 49). Asuntokaup-palain 4:16 § kuvaa nk. ostajan tietoisuutta virheestä. Em. pykälän mukaan ostaja ei saa vir-heenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä tai hänen olisi pitänyt havaita keskeneräisen asunnon esittelyssä. (Palo ym. 2006, s. 217)
Asunnossa on tiedonantovirhe, jos asunto ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupan-tekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan (AsKL 4:15.1,1 §).
Asuntokauppalain 4:15 § 2 kohdan mukaan myyjä velvoitetaan antamaan asuntotietoasetuk-sella säädetyt markkinoinnissa annettavat tiedot, koska laiminlyönti voi johtaa myyjän virhe-vastuuseen, mikäli laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen ostajan ostopäätökseen. Virheel-listen tietojen vaikutuksella kauppaan tarkoitetaan sitä, ettei ostaja olisi tehnyt kauppaa ollen-kaan tai ei olisi tehnyt kauppaa sovituin ehdoin, jos tiedot olisi annettu oikein. Jos virheellinen tieto on oikaistu ennen kaupantekoa tai virheellisellä tiedolla ei ilmeisesti ole ollut merkitystä tai vaikutusta ostopäätökseen, tiedonantovirheeseen ei voi vedota. (HE 14/1994, s. 94).
Myyjän on annettava tietoja asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetun asetuk-sen 130/2001 (AsuntotietoA) mukaan. Asuntokauppalain 4:15.1 §:n 2. kohdassa mainittuja, asuntomarkkinointiasetuksessa annettavia tietoja ovat mm. tiedot myytävän asunnon pinta-alasta, huoneluvusta, rakennuksen pääasiallisesta materiaalista ja rakenteilla olevasta asunnosta arvio asumiskustannuksista. Ennen kaupantekoa tietoja on annettava myös ympäristöstä ja pal-veluista. Virhevastuuseen voi joutua myös epäselvien ja harhaanjohtavien tietojen antamisesta.
Myyjän tiedonantovelvollisuus ulottuu asunnon hallinnon luovutukseen asti (AsKL 4.15.3 §) ja koskee myös hänen edustajansa, esim. kiinteistönvälittäjän, antamia tietoja tai antamatta jät-tämiä tietoja (AsKL 4:15.4 §). Asuntokauppalain 4:15 §:n mukaisesta tiedonantovirheestä pu-hutaan, jos uuden asunnon kaupassa on annettu virheellisiä tietoja tai jätetty antamatta tietoja, joilla on ollut vaikutusta päätökseen ostaa asunto. Yhtiöjärjestyksen mukainen pinta-ala tulisi laskea SFS 5139 standardin mukaan, joka on rakennusalalla yleisesti hyväksytty huoneiston pinta-alan laskemistapa. Mikäli pinta-alan laskenta on toteutettu toisella tapaa, voi myyjä joutua korvausvastuuseen asunnon laatuvirheestä, mikäli asiaa ei nimenomaisesti ole ostajalle selvi-tetty (Hoffrén ym. 2013, s. 749-751).
KKO: 2003:61: Pinta-alavirheestä johdosta myyjä ja ostajat velvoitettiin maksamaan ostajille kor-vausta, myyjä hinnanalennuksena ja välitysliike vahingonkorvauksena.
KKO 1986:55: Ostajat menettivät oikeuden vaatia hinnanalennusta pinta-alavirheen perusteella, vedottuaan siihen vasta 3 vuoden kuluttua hallinnan siirtymisestä.
Asuntokauppalain 4:15 § 1 kohdan mukaan asunnossa on virhe, jos se ei vastaa myyjän ennen kaupantekoa antamia tietoja ja tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen ostopäätökseen. Lain perus-teluissa mainitaan, että säännös koskee kaikenlaisia tietoja asunnon kunnosta tai ominaisuuk-sista eikä ole merkitystä, onko virheelliset tiedot annettu suullisesti vai kirjallisesti. Tiedon an-tamisessa on tapahtunut virhe myös, jos tieto on annettu epäselvästi tai harhaanjohtavalla ta-valla. Myyjä vastaa myös muun asuntojen esittelijän tai kiinteistönvälittäjän ostajalle antamista tiedoista yleisten oikeusperiaatteiden mukaisesti. (HE 14/1994, s. 94).
Edelleen hallituksen esityksessä korostetaan, että myyjän virhevastuuseen mahdollisesti johta-vat tiedot voijohta-vat koskea asunnon kokoa, kuntoa, rakenteita, materiaaleja tai soveltuvuutta tiet-tyyn käyttötarkoitukseen, eikä sillä ole merkitystä, tiesikö myyjä tai olisiko myyjän pitänyt tie-tää, että annetut tiedot ovat virheellisiä. Virhevastuu ei siis edellytä myyjän huolimattomuutta,
eikä sitä, oliko myyjän tarkoitus johtaa ostajaa harhaan. Yleisluonteisetkin lausumat voivat vai-kuttaa virhearvioinnissa siihen, minkälaista laatua ostajalla on oikeus odottaa. (HE 14/1994, s.
94).
Asuntotietoasetuksen nojalla ostajalle esittelyissä ja ilmoittelussa annettavia tietoja ovat mm.
tiedot asunnon huoneluvusta ja pinta-alasta, rakennuksen pääasiallisesta materiaalista ja läm-mitysjärjestelmästä, tiedot asunnon velattomasta hinnasta, jos se poikkeaa myyntihinnasta sekä energiatehokkuutta kuvaava tunnus. Ostajille jaettavassa esitteessä on oltava edellä mainittujen vakioehtojen lisäksi mm. poikkeukselliset kohteen arvoa tai asumisviihtyvyyttä vähentävät te-kijät kuten hissin vesijohdon, viemärin, sähkön tms. puuttuminen vakituisesta asuinkäytössä olevasta asunnosta (Nevala 2016, s. 59). Asuntotietoasetuksen 8 §:ssä luetellaan ostajille esit-teen lisäksi esitettävät asiapaperit, joita ovat mm. yhtiöjärjestys, taloussuunnitelma tai viimei-nen tilinpäätös, rakennustapaselostus ja pohjapiirros.
Lain perusteluissa HE 14/1994 mukaan selvitetään myös tilannetta, jossa myyjällä on erityinen tiedonantovelvollisuus. Erityinen tiedonantovelvollisuus voi syntyä esimerkiksi tilanteessa, jossa ostajana tai asunnon käyttäjänä on liikuntarajoitteinen henkilö. Myyjän velvollisuus on selostaa seikat, jotka rajoittavat asunnon soveltuvuutta aiottuun käyttöön. Jos ostajaperheenä on lapsiperhe ja läheinen tai pihalla oleva leikkikenttä aiotaan muuttaa parkkipaikaksi, on jän erityisesti ilmoitettava tällaisesta seikasta. Ympäristöstä annettujen tietojen vaikutus myy-jän virhevastuuseen on arvioitava tapaus kerrallaan, koska erilaisilla palveluilla voi olla eri mer-kitys eri ostajaryhmille (Kasso 2014, s. 260.). Jos perustajaurakoitsija suunnitteilla tai raken-teilla olevaa asuntoa markkinoidessaan, varaa itselleen oikeuden muuttaa asunnon ominaisuuk-sia tai kauppakirjan ehtoja, on tästä näkyvästi mainittava esitteessä (AsuntotietoA 11 §).
Tiedonantovirheessä on merkityksetöntä, onko tiedot annettu suullisesti vai kirjallisesti (Palo ym. 2006, s. 220; Keskitalo 2009, s. 199). Virheen syntymisessä ei ole merkitystä myöskään sillä, onko myyjä johtanut ostajaa tahallisesti harhaan. Myyjän on syytä pidättäytyä antamasta tietoa, josta hän ei ole varma, tai käyttää selkeitä varaumia epävarmaa tietoa esitettäessä (Palo 2016, s. 220). Virheellinen tieto voidaan oikaista ennen kaupantekoa. Jos oikaisu tehdään riit-tävän ajoissa, ja jos asuntokauppa siitä huolimatta tehdään, voidaan olettaa, että oikaisulla on poistettu virheperuste, eikä se ole vaikuttanut päätökseen ostaa asunto (HE 14/1994 s. 94; Palo 2016, s. 224). Ostajan oletetaan olevan tietoinen tavanomaiseen yleistietoon ja
elämänkoke-muksen piiriin sisältyvistä asioista (HE 14/1994), mutta tiedonantovirheestä on kyse myös sil-loin, jos myyjä ei ole antanut ostajalle käyttöohjeita asunnossa olevista laitteista tai ohjeita ar-kojen pintojen tai erityistä hoitoa vaativien pintojen käsittelystä. (AsKL 4:15.1,4 §; Kasso 2014, s. 259; Nevala 2016, s. 63
KVL J 03/81/2641 Markkinoitaessa uutta asuntoa käytetty havainnekuva oli teetetty aikaisemmin valmistuneesta rakennuksesta. Koska ostetun asunnon terassit olivat selkeästi erinäköisiä, kuin mitä markkinoitaessa esitetyssä’ kuvassa oli, kuluttajavalituslautakunta katsoi, että asunnossa oli asuntokauppalain 4:15 §:n mukainen virhe.
Hoffrén ym. (2011) on kirjoittanut asuntokaupan suojaroolien yksipuolisuudesta. Ostajan rooli nähdään nk. suojaroolina. Esimerkiksi myyjän tiedonantovelvollisuus on hyvin vaativa, sillä myyjän on kerrottava kaikista seikoista, joiden voivat vaikuttaa ostajan ostopäätökseen. Ostaja saa luottaa siihen, että hän saa tiedon myös asioista, joista myyjän voidaan olettaa tienneen.
Myyjä voi siis joutua vastuuseen asioista, joista hän ei ole tiennyt. Hoffrénin ym. (2011) mu-kaan asuntokaupan virhettä koskevat lainkohtien tavoitteena ei saisi olla yksipuolisesti ostajan suojaaminen, sillä todellisuudessa esiintyy tilanteita, joissa ostaja voi olla myyvää asiantunte-vampi.
Taloudellinen virhe asuntokauppalain 4:27 §:n mukaan voi olla asunnossa esimerkiksi silloin, kun ostajalle on annettu virheellisiä tai puutteellisia tietoja taloyhtiön taloudelliseen asemaan liittyvistä seikoista ja tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Taloudellinen virhe on eräänlainen tiedonantovirheen alalaji (Palviainen s. 20). Taloudellisesta virheestä on kyse myös silloin, kun on annettu virheellistä tietoa yhtiövastikkeista tai myytävien osakkeiden yhtiölai-naosuudesta.
Asuntokauppalain 4 luvun 27 § säännös taloudellisesta virheestä uuden asunnon kaupassa pe-rustuu taloussuunnitelmaan ja siinä annettuihin tietoihin. Mikäli asuntoyhtiön taloudellinen tila on heikompi kuin taloussuunnitelmassa on esitetty, on kohteessa taloudellinen virhe. Taloudel-lisesta virheestä on lukuisia oikeustapauksia.
KRIL 211/81/201: Rs-taloussuunnitelman mukainen hoitovastike 3,90 eur/m2/kk vahvistettiin yhtiökokouksessa 2009. Vuonna 2010 yhtiökokous päätti nostaa yhtiövastikkeen 4,30 eur/m2/kk ja periä yhden ylimääräisen vastikkeen. Asunnossa oli AsKL 4:27 §:n tarkoittama taloudellinen virhe.
KRIL 1070/81/11: Ryhmävalitus RS-taloussuunnitelmassa esitetyt vastike- ja vesimaksutiedot olivat liian alhaiset. Asukkaat olivat ostaneet asunnon vuonna 2007 ja vaatimukset esitettiin vuonna 2011. Lautakunnan vakiintuneen ratkaisukäytännön mukaan kohtuullinen aika virheil-moituksen teolle ei lähtökohtaisesti ylitä puolta vuotta. Nyt tämä aikamäärä on selkeästi ylittynyt.
Lautakunta katsoi, ettei yhdessäkään nyt arvioitavana olevassa asuntokaupassa ei ole ilmennyt asuntokauppalain mukaista virhettä.
KKO 2008:1: Päätöksen mukaan 15 prosentin suhteellinen ero arvioidun ja toteutuneen hoitovas-tikkeen välillä osoittaa, että kustannuksesta on annettu harhaanjohtavaa tietoa.
Kun kohde on valmistunut ja yhtiölainaa ruvetaan lyhentämään, valmiin uuden asunnon kau-passa tarvitaan isännöitsijäntodistus mm. huoneistoon kohdistuvan lainamäärän todenta-miseksi. Yleisimmät isännöitsijäntodistuksessa esiintyvät tiedonantovirheet koskevat huoneis-tojen pinta-aloja ja virheellisiä lainaosuuksia Myyjä voi joutua vastuuseen isännöitsijäntodis-tuksessa ilmenevästä virheestä, riippumatta siitä, onko hän ollut huolimaton vai ei (Hoffrén ym.
2013, s. 749).
Asunnossa on oikeudellinen virhe (AsKL 4:28.1 §), jos esimerkiksi sivullinen omistaa asunnon tai osan siitä, tai sivullisella on siihen pantti- tai muu oikeus. Jos myyty asunto on vuokrattu ostajan tietämättä, myös se on oikeudellinen virhe. Asuntokauppalaki suojaa ostajia hyvin oi-keudelliselta virheeltä (Vanhala ym. 2008, s. 82).