RS-Taloussuunnitelma

Asunto Oy Joensuun Aalto B:n, Rakennusliike Purmosen perustajaosakkaana ja pääurakoitsi-jana allekirjoittama RS-taloussuunnitelma on päivätty 24.10.2017. Taloussuunnitelmaan mer-kittiin asunto-osakeyhtiön, perustajaosakkaan ja rakentajan tiedot. Tavallisin tilanne on, että perustajaosakas on merkinnyt kaikki asunto-osakeyhtiön osakkeet itselleen perustamissopi-muksessa ja rakentaja on sama taho eli perustajaurakoitsija. Vaikka Rakennusliike Purmonen Oy ei perustanut yhtiötä vaan osti jo perustetun yhtiön koko osakekannan, Rakennusliike Pur-monen merkittiin RS-taloussuunnitelmaan sekä perustajaosakkaaksi että rakentajaksi. Asunto-osakeyhtiöksi merkittiin Asunto Oy Joensuun Aalto B.

Asuntokauppa-asetuksen 854/1995 muistiossa täsmennetään taloussuunnitelman sisältövaati-muksia. Kohteen rakentamisen hankintakustannukset merkitään eriteltynä rakennuskustannuk-siin sekä maapohjaan ja liittymiin. Maapohjan kustannus on maapohjan kirjanpitoarvo varain-siirtoveroineen ja mahdollisine lohkomis- yms. tontinmuodostamiskuluineen. Mikäli rakennus rakennetaan vuokratontille, perustajaosakkaan maksamat vuokrat ja mahdollinen kertakorvauk-sena maksettava vuokraoikeuden hankinta-arvo merkitään taloussuunnitelman kohtaan muut maapohjakustannukset. Kunnallistekniikan ja liittymien kulut tai arvio merkitään erikseen. (Oi-keusministeriö 1995, s. 4). Aalto B:n kokonaisurakka oli arvoltaan n. 8.000.000 euroa ja maa-pohja liittymineen n. 700.000 euroa eli Aalto B:n hankintakustannukset olivat n. 8,7 milj. euroa.

Yhtiön vastattavaksi jäävien pitkäaikaisten luottojen määrä, luotonantaja, viitekoron määrä ja noteerauspäivä, marginaali ja mahdolliset lyhennysvapaat vuodet ja laina-aika merkitään vie-raan pääoman määrään (Oikeusministeriö 1995, s. 5). RS-taloussuunnitelmaan merkittiin Vaara-Karjalan Osuuspankin myöntämän yhtiölainan pääoma 5.374.100 euroa, marginaali 1 % ja se, että laina oli sidottu 12 kuukauden euriboriin. Noteerauspäivänä 20.10.2017 12 kuukau-den euribor oli negatiivinen, joten viitekoron arvoksi merkittiin 0 %. Laina-ajaksi sovittiin ra-kentamisajan lisäksi 25 vuotta, joista rara-kentamisajan lisäksi kaksi ensimmäistä vuotta ovat ly-hennysvapaita. Lainan annuiteettiluotojen kuukausierä lasketaan taloussuunnitelmaan. Se on lyhennysvapaana aikana 4.478 euroa/kk ja lyhennyksen alettua 21.839 euroa/kk.

Rahoitusvas-tikkeet osakkaille laskettiin varovaisuuden periaatteen mukaisesti talousarviokohdassa 1 % kor-keammalla 12 kk:n euriborin arvolla kuin noteeraushetken arvo. Mikäli yhtiölaina olisi tasaly-henteinen, merkittäisiin vuotuisen lyhennyksen prosenttiosuus vuodessa. Rahoituksesta laske-taan oman pääoman ja vieraan pääoman osuus prosentteina hankintakustannuksista. Aalto B:n vieraan pääoman osuus oli 62 %.

Yhtiölainan ja yhtiön osakepääoman määrä vähennetään hankintakustannuksista, jolloin saa-daan selville nk. rakennusrahaston määrä. Aalto B yhtiö oli perustettu vuonna 2007 Asunto Oy Joensuun Kauppakatu 3b nimisenä, joten yhtiön osakepääoma oli tuon ajan lainsäädännön mu-kainen 8.500 euroa. Rakennusrahaston suuruus oli täten 3.331.740 euroa.

RS-taloussuunnitelmaan merkitään panttikirjat jaoteltuina vahvistettuihin kiinnityksiin tai vah-vistamattomiin, haettaviin kiinnityksiin. Taloussuunnitelmassa on myös ilmoitettava, kenen hallussa panttikirjat ovat. Velkakirjojen luettelo on oleellista erityisesti turva-asiakirjojen säi-lyttäjälle. Oleellista on, että myös haettavat kiinnitykset on merkitty suunnitelmaan. Myöhem-min, kun yksikin asunto on myyty, vastuiden lisääminen onnistuu vain kaikkien osakkeenosta-jien suostumuksella. (Oikeusministeriö 1995, s. 5; AsKL 2:8.2 §). Aalto B:llä oli vahvistettuja kiinnityksiä seitsemän miljoonan euron arvosta taloyhtiön pitkäaikaisen lainan vakuutena ja panttikirjojen haltija on Vaara-Karjalan Osuuspankki.

Talousarviossa on arvioitava yhtiön tulot ja menot rakennusvaiheen jälkeistä kokonaista tili-kautta varten (AsuntokauppaA, 4 § 8. kohta). Ostajan kannalta olennainen tieto ostopäätöstä tehdessä on, kuinka suuriksi yhtiövastikkeet tulevat muodostumaan (Oikeusministeriö 1995, s.

5). Koska RS-taloussuunnitelmassa esitettyä hoitovastikearviota tulee noudattaa rakentamis-vaihetta seuraavan kokonaisen tilikauden loppuun asti, tulee talousarvio tehdä siten, että raken-nusvaiheen jälkeisellä tilikaudella kerättävät vastikkeet kattavat taloyhtiön kulut. Esimerkiksi Aalto B:n RS-talousarvio on allekirjoitettu 24.10.2017 ja RS-suunnitelmassa esitetyllä vasti-kearviolla pitää pystyä kattamaan Asunto Oy Joensuun Aalto B:n tilikauden 1.1.2020-31.12.2020 kulut.

Taloussuunnitelmassa virheellisesti ilmoitettu yhtiövastikkeen määrä voi aiheuttaa kohteeseen ns. taloudellisen virheen. Taloussuunnitelmasta poikkeavasta yhtiövastikkeen määrästä on lu-kuisia oikeustapauksia ja Kuluttajariitalautakunnan (KRIL) ratkaisuja. Yli 10 % suurempana

toteutunut vastike on oikeuskäytännössä katsottu taloudelliseksi virheeksi, ja perustajaurakoit-sija on joutunut korvaamaan liian suuren vastikkeen kuluja.

Talousarvion laatimiseen on syytä kiinnittää erityistä huomiota. Kulujen arviointi alaspäin myynnin edistämismielessä on lyhytnäköistä. Arvioidut, vuosittaiset hoitomenot ilmoitetaan talousarviossa kolmeen ryhmään eriteltyinä: isännöintiin ja huoltoon, kiinteistöveroon sekä lämmitys -ja vesimaksuihin lisättynä muilla menoilla. Aalto B:n hoitokuluja arvioitiin käyttäen apuna excel-taulukkoa, joissa oli 17 eri kulutiliä. Oleellista oikean kuluarvion tekemiselle on suuruusluokan lisäksi se, että mikään ennakoitava meno ei jää laskematta hoitokuluihin. Aalto B:n osalla oli tehty ennakkopäätös, että taloyhtiö huolehtisi huoneistokohtaisten ilmanvaihto-koneiden suodattimien hankinnan ja vaihdon, ja ilmanvaihtoilmanvaihto-koneiden sähkö menee taloyhtiön sähkökulutukseen. Em. päätöksen aiheuttama kulu oli huomioitava talousarviolaskennassa.

Myös rahoituskustannukset on arvioitava eriteltyinä luottojen korkoihin ja lyhennyksiin. Aalto B:n yhtiölainassa oli sovittu kahdesta lyhennysvapaasta vuodesta, joten lyhennykset eivät vielä ala vuonna 2020, joka on rakentamisvaiheen jälkeinen kokonainen tilikausi. Talousarviohetken korkokulu oli marginaali 1 % ja euribor 12 kk 0 %, yhteensä 1 %. Aalto B:n talousarvioon korkokuluun laskettiin varovaisuuden periaatteen mukaisesti 1 % ylimääräistä kulua, sen va-ralta, että 12 kuukauden euribor nousisi.

Aalto B:n arvioidut menot yhteensä oli 196.755 euroa vuodessa. Kulujen kattamiseksi arvioitiin tarvittavat tuotot, jolloin Aalto B:n hoitovastikkeeksi saatiin 3,40 eur/m² kuukaudessa. Tuotto-arvio oli yhteensä 197.080 euroa. Tätä opinnäytetyötä kirjoitettaessa toukokuussa 2020 tiede-tään, että toteutuva rahoituskulu on arvioitua puolet pienempi, koska 12 kuukauden euriborin noteeraus oli tilikauden vaihtuessa 1.4.2020 negatiivinen. Tällöin käytetään 12 kk:n euriborin arvoa 0 %. Hallinnonluovutusyhtiökokouksessa asuntokauppalain mukaisesti vahvistettiin Aalto B:n vastikkeiksi RS-taloussuunnitelmassa esitetyt hoito- ja rahoitusvastikkeet. Liikaa maksettu rahoitusvastikkeen osuus vähentää osakkeenomistajien yhtiölainaosuutta., Asian seu-raamiseksi isännöintitoimisto pitää yhtiölainaosuuslaskelmaa osakaskohtaisesti ajan tasalla.

Liikaa maksetuista rahoitusvastikkeen osasta tehdään yhtiölainaan ylimääräinen lyhennys. Lii-kaa maksetulla tarkoitetaan RS-taloussuunnitelman etukäteisarvion ja toteutuneen rahoitusku-lun eroa.

Asuntokauppa-asetuksen 854/1995 muistiossa säädetään, että myös muut sellaiset yhtiötä sito-vat erityiset velvoitteet, rahoituslainojen ohella, joista yhtiö on kokonaan tai osaksi vastuussa, on mainittava taloussuunnitelmassa. Tällaisia yhtiötä sitovia erityisiä tulevia velvoitteita voisi-vat olla esimerkiksi osallistuminen myöhemmin rakennettavan väestönsuojan rakennuskustan-nuksiin tai velvollisuus autopaikkojen myöhempään rakentamiseen. Erityinen, taloussuunnitel-maan merkittävä velvoite voi olla myös hallinnanjako-, rasite- tai yhteiskäyttösopimus, jossa yhtiö on osallisena. (Oikeusministeriö 1995, s. 5). Aalto B:n taloussuunnitelmassa ilmoitettiin, että Aalto B:n edustajat ovat allekirjoittaneet hallinnonjakosopimuksen Aalto A:n edustajien kanssa. Edelleen kerrottiin, että ao. sopimuksessa on sovittu tontin 167-62-3-11 käytöstä, kus-tannusten jakoperusteista ja huolto- ja kunnossapitovastuista. RS-taloussuunnitelmaan merkit-tiin myös lauseke vesimaksuista. Aalto B:n kulutetusta vedestä peritään maksu huoneistokoh-taisen mittauksen mukaisesti. Käytännössä ennakkovesimaksuna peritään 17 euroa/hlö/kk ja vesimaksu tasataan mittariluennan yhteydessä kerran vuodessa, jolloin taloyhtiö hyvittää tai veloittaa osakasta vastaamaan huoneistokohtaista kulutusta.

Taloussuunnitelmassa olisi esitettävä selvitys myös tehdyistä tai suunnitelluista sopimuksista kunnallistekniikan, isännöinnin, huollon, puhtaanapidon ym. tehtävien hoitamisesta sekä arvio sopimuksista yhtiölle aiheutuvista kustannuksista. Viimeisenä esitettävänä kohtana talousarvi-ossa on listattava yhtiölle hankitut tai hankittavaksi suunnitellut osakkeet tai osuudet muissa yhtiöissä. Sellainen voi olla esimerkiksi osakkuus pysäköintihalliyhtiössä tai huoltoyhtiössä (Oikeusministeriö 1995, s. 5). Aalto B:n RS-taloussuunnitelmassa ”muuta”-kohdassa mainit-tiin, että Aalto B oli tehnyt Realin kanssa isännöintisopimuksen, jonka kuukausiveloitus on 440 euroa.

Taloussuunnitelmassa olisi mainittava myös esimerkiksi perustajaurakoitsijan nimiin otetut, mutta myöhemmin yhtiön nimiin siirtyvät vakuutukset, vakuussummat ja vakuutuksenantajat.

(Oikeusministeriö 1995, s. 5). Aalto B:n hyväksi otettiin turva-asiakirjoihin kuuluva rakennus-virhevakuutus 25 %:n osuudelle rakentamiskustannuksista. Vakuutussumma on 2.000.010 eu-roa. Lisäksi rakennustyön ajan voimassa oli rakennustyövakuutus ja vakuutus ympäröivän omaisuuden vahinkojen varalle.