Rakennuslupa

Rakennuslupa myönnetään rakennuspaikkakohtaisesti. Aalto A:n ja Aalto B:n rakennushank-keelle tontille 167-3-62-11 haettiin rakennuslupaa heinäkuussa 2017.

Rakennuslupahakemuk-sen liitteenä olivat kaupparekisteriote, asemakaavamääräykset, asemakaavaote, pääpiirustuk-set, rakennetapaselostus, värityssuunnitelma, väestönsuojapiirustus ja -ilmoitus, kerrosalalas-kelma, selvitys naapurien kuulemisesta, rakennushankeilmoitus, energiatodistus sekä selvitys tontin hallintaoikeudesta. Hakemuksessa pyydettiin lupaa vähäisenä poikkeamisena ylittää ra-kennusalueen raja itäosasta 0,5 metrillä ja talousrakennuksen rakentamisalueen raja pohjoiseen noin kahdella metrillä. Perusteluna oli, että talousrakennuksen rakentaminen lähelle etelärajaa on riski, koska naapuritontin kerrostalo ei ole perustettu paaluille ja rakennuksessa on jo ha-vaittu halkeamia seinässä.

Rakennustarkastaja myönsi Aalto A:n ja Aalto B:n rakennushankkeelle (kuva 8) rakennusluvan 31.8.2017. Kerrostaloille myönnetty rakennettava kokonaisala oli 5.512 brutto-m², kerrosala 4.132 kerros-m² ja tilavuus 18.000 m³. Kokonaisalan ja kerrosalan ero selittyy kerrostalojen alle rakennettavan autohallin osuudesta 1.251 brutto-m². Autohallista yli puolet sijaitsee maan alla ja sen vuoksi autohallia ei lasketa kerrosalaan. Aalto B:n osuus kerrosalasta on 2.496,5 m². Kerrostalossa on kuusi kerrosta, 39 huoneistoa, yhteensä 1757,5 huoneistoneliömetriä. Raken-nushankkeen pääsuunnittelijana toimi SAFA-arkkitehti Martti Aittapelto ja vaativuusluokka oli vaativa. Rakennustarkastaja totesi päätöksessään ”rakennuspaikan olevan rakennuskiellossa, koska se ei ole luvanantohetkellä merkitty kaavan mukaisena kiinteistönä kiinteistörekisteriin.

Tontin rekisteröinti on käynnissä ja maanmittausinsinööri on puoltanut järjestelyä.”. Lisäksi hän hyväksyi pyydetyt poikkeamat rakennusalueen ylityksistä, koska ne ovat vähäisiä. Tontti merkittiin kiinteistörekisteriin luvan myöntämistä seuraavana päivänä 1.9.2017.

Kuva 8. Aalto A:n ja Aalto B:n arkkitehtisuunnitelmien pohjalta tehty havainnekuva.

Lähde: Rakennusliike Purmonen Oy:n arkisto 3.3.5 Perustajaurakkasopimus

Asunto-osakeyhtiön perustajaurakkasopimus on allekirjoitettu 20.9.2017. Allekirjoittajana Asunto Oy Joensuun Aalto B:n puolesta oli hallituksen puheenjohtaja Erkki Purmonen ja Ra-kennusliike Purmonen Oy:n puolesta toimitusjohtaja Erkki Purmonen. Tähän tilanteeseen vii-tattiin HE 14/1994 perusteluissa siten, että asuntokauppalaki on tarpeen, koska urakoitsija sol-mii sopimuksen määräysvallassaan olevan asunto-osakeyhtiön kanssa ja näin ollen sopimus-puolten välillä ei ole normaaleille sopimussuhteille tavanomaista vastakkainasettelua.

Perustajaurakkasopimuksessa on mainittu sopimuksen liitteet päivättynä ja pätevyysjärjestyk-sessä. Liitteet ovat maksuerätaulukko, rakennustapaselostus, erikoistyöselostukset ja rakennus-lupa rakennus-lupapiirustuksineen. Urakkahinta on 8,7 milj. euroa. Urakkahinta sisältää oman käytön arvonlisäveron, mikä on sopimuksessa nimenomaisesti mainittu. Oman käytön arvonlisävero on rakentajalle kulu. Kaikki rakentamisen kulut muutamaa poikkeuserää lukuun ottamatta ja osuus välillisistä kustannuksista lasketaan yhteen ja summaan lasketaan arvonlisäveroa 24 %,

joka tilitetään valtiolle. Myös osuus kiinteistä hallinnon kuluista lasketaan nk. gryndin arvonli-säveropohjaan (arvonlisäverolaki 2:21 §).

Rakennuskohteen valmistumisesta sovittiin, että rakennustyöt ovat valmiit ja luovutettavissa sisäpuolisten töiden osalta 31.1.2019–31.3.2019 ja ulkopuolisten töiden osalta 30.6.2019.

Asuntokauppalain 4. luvun pykäliin 7–12 vedoten sopimustekstissä todetaan, että perustajaura-koitsija ei suorita rakennustyön mahdollisesta viivästyksestä erillistä korvausta yhtiölle vaan vastaa yhtiön osakkeenostajille viivästyksestä kussakin osakekauppasopimuksessa sovitulla ta-valla.

Rakennuskohteessa voisi olla tilaajan puolesta perustajaurakoitsijan sopimuksenmukaisuutta valvova ulkopuolinen valvoja, jonka kustannuksista vastaa perustajaurakoitsija. Perustajaurak-kasopimuksessa on erillinen maininta osakkaiden oikeudesta valita asuntokauppalain 2:21 §:n ja 2:22 §:n mukaiset tilintarkastaja ja rakennustyön tarkkailija. Em. palkkioista vastaa asunto-osakeyhtiö. Aalto B:n kohteessa oli palkattuna LVI-valvoja perustajaurakoitsijan puolesta.

Asunnon ostajat eivät halunneet osakkeen ostajien kokouksessa valita rakennustyöntarkkaili-jaa.

Perustajaurakoitsijalla on oltava rakennustyön aikana voimassa oleva rakennustyövakuutus.

Rakennusliike Purmonen Oy:n täysarvovakuutuksen vakuutussumma oli 8.000.000 euroa. Ton-tin osuutta ei tarvitse huomioida vakuutussummaa laskettaessa. Sopimuksessa sovitaan myös siitä, että perustajaurakoitsija hankkii kohteelle kiinteistön täysarvovakuutuksen, joka on voi-massa siitä lähtien, kun rakennustyövakuutuksen voivoi-massaolo päättyy.

3.3.6 Vakuusasiakirjat

Asuntokauppalain 2 luvun 17 §:n mukaan rakentamisvaiheen vakuuden on oltava kauppakirjo-jen allekirjoituksen käynnistyessä vähintään 5 % RS-taloussuunnitelman rakennuskustannuk-sista. Toisaalta samassa pykälässä jäljempänä todetaan, että rakentamisvaiheen vakuuden on vastattava vakuusmäärältään kulloinkin vähintään kymmentä prosenttia myytyjen osakkeiden kauppahintojen yhteismäärästä. Edelleen samassa 2 luvun 17 §:n 3. momentissa esitetään las-kusääntö vakuuden arvolle, jos kauppahinnat ovat vähemmän kuin 70 prosenttia velattomasta hinnasta. Uusissa asuntorakennuskohteissa yhtiölainaosuudet ovat olleet viime vuosina 50–70 prosenttia velattomasta hinnasta. Tällaisessa tapauksessa rakentamisvaiheen vakuutta lasketta-essa arvona pidetään 70 prosenttia asunto-osakkeiden velattomista kauppahinnoista. Aalto B:n

tapauksessa vakuusarvo määriteltiin laskusäännöllä 70 prosenttia myytävien asuntojen velatto-mista hinnoista. Aalto B:n tapauksessa katsottiin järkeväksi ottaa vakuus heti vastaamaan kym-menen prosentin vakuusmäärää Aalto B:n kaikkien asuntojen hinnoista (laskettuna 70 % velat-tomista hinnoista). Näin menetellen RS-pankin ja myyjän ei tarvinnut seurata ja korottaa va-kuuden kokonaisarvoa kaupankäynnin edetessä.

Rakentamisvaiheen vakuus voidaan antaa tallettamalla asuntokauppalain määräämä summa pankkiin tai ottamalla pankkitakaus summalle. Rakennusliike Purmoselle myönnettiin 26.9.2017 asuntokauppalain 2:17 §:n mukainen RS-takaus OP Yrityspankissa olevan takausli-miitin puitteissa. Edunsaaja on Asunto Oy Joensuun Aalto B ja taattava Rakennusliike Purmo-nen Oy. Takauksessa OP Yrityspankki sitoutuu omavelkaiseen takaukseen taattavan eli asunto-osakeyhtiön perustajaosakkaan puolesta asuntokauppalain 2:17 §:n mukaisten edunsaajien Aalto B:n ja sen osakkeenomistajien hyväksi rakentamista koskevan sopimuksen ja asunto-osakkeiden kauppaa koskevien sopimusten täyttämiseksi.

Asuntokauppalain 2 luvun 17 §:n mukaisen, rakentamisvaiheen vakuuden on oltava voimassa vähintään kolme kuukautta sen jälkeen, kun viranomaisten käyttöönottotarkastus on tehty. Va-kuus on voimassa, kunnes se vapautetaan ja vaihdetaan rakentamisajan jälkeiseen vakuuteen, jonka suuruus on 2 % myytyjen osakkeiden kauppahinnoista tai kaksi prosenttia 70 prosentista asuntojen velattomista hinnoista. OP Yrityspankki Oyj:n RS-takauksessa mainitaan, että takaus päättyy asuntokauppalain 2:18 a §:n mukaisesti viimeistään vuoden kuluttua vuositarkastuk-sesta, ellei asunto-osakeyhtiön tai asunto-osakkeen ostaja vastusta sitä nimenomaisesti. Vakuu-den vapauttamista vastustavan on saatettava asia vireille kuluttajariitalautakunnassa tai käräjä-oikeudessa.

Asuntokauppalain 2:19 §:ssä mainittu rakennusvirhevakuutus on myönnetty 23.10.2017 OP Vakuutus Oy:ltä ja vakuutus on määrältään 2.000.010 euroa (25 % rakennuskustannuksista).

OP Vakuutus Oy:n vastuuaika kunkin rakennuksen osalta alkaa asuntokauppalain 4 luvun 18

§:n mukaisesta vuositarkastuksesta ja päättyy kunkin rakennuksen osalta 10 vuoden kuluttua siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen hyväksyi rakennuksen käyttöönotettavaksi. Aalto B:n tapauksessa suorituskyvyttömyysvakuutuksen, ts. rakennusvirhevakuutuksen, vakuutusmaksu perustajaurakoitsijalle oli 14.400 euroa. Asunto-osakeyhtiön omavastuu on 2 % rakennuskus-tannuksista ja osakkeenostajan omavastuu on 1,5 % asunto-osakkeesta tehdyn ensimmäisen

kaupan velattomasta hinnasta. Suorituskyvyttömyysvakuutuksen vakuutuskirja on asuntokaup-palain tarkoittama turva-asiakirja, mikä on vakuutuskirjassa nimenomaisesti mainittu. Vakuu-tuksen myöntäjä toimitti alkuperäisen vakuutuskirjan suoraan RS-pankkiin.

3.4 Rakentamisvaihe

3.4.1 Kaupan tekeminen

RS-pankin, asunto-osakeyhtiön ja perustajaosakkaan välinen RS-sopimus allekirjoitettiin ja turva-asiakirjat jätettiin säilytettäväksi 24.10.2017. Rakennusvaihe alkaa siitä, kun turva-asia-kirjat on jätetty säilytettäväksi pankkiin, vaikka tekninen rakentaminen on saattanut olla käyn-nissä jo kuukausia. Aalto B:n tapauksessa rakentamisvaihe alkoi 24.10.2017, vaikka maanra-kennustyöt oli aloitettu jo 14.9.2017.

Kun turva-asiakirjat on jätetty RS-pankkiin säilytettäväksi, sitovien kauppasopimusten allekir-joittaminen voi alkaa. Suojajärjestelmä perustuu vahvasti myös kuluttaja-asiamiehen tarkasta-mien ja hyväksytarkasta-mien vakiolomakkeiden käyttöön. Tässä kappaleessa kauppakirjan sisältöä käydään läpi Rakennustieto Oy:n kauppakirjalomakkeen KH 90046 Asuinhuoneiston rakenta-misvaiheen kauppakirja ja KH 90047 Valmiin uuden asunnon kauppakirjan sisällön mukaan, niiltä osin, kuin ne ovat koskeneet Asunto Oy Joensuun Aalto B:n asunnon ostajia. Aalto B:n autohallien kaupat on tehty Rakennustieto Oy:n lomakkeelle rakentamisvaiheessa KH 90048 (Kuluttajille asunnon yhteydessä myytävän autohallin) vakiolomakkeella ja rakentamisvaiheen jälkeen KH 90050 (vakiolomakkeella liikehuoneiston/autotallin/autopaikan kauppakirja). Lo-makkeissa on huomioitu asuntokauppalain 2 luvun 11a §:n määräykset kauppasopimuksen si-sällöstä.

Kauppasopimuksesta on käytävä ilmi kaupan osapuolet sekä kaupan kohde. Aalto B:n kau-poissa myyjänä on Rakennusliike Purmonen Oy ja ostajana ovat asunnon ostajat. Molempien sopimuspuolien nimet, henkilö- tai y-tunnukset, osoitteet ja yhteystiedot merkitään kauppakir-jaan. Myös ostajien keskinäinen omistusosuus merkitään murtoluvulla. Ellei ostajien omistus-osuutta merkitä, ostajien omistusosuudet oletetaan yhtä suuriksi. Kaupan kohteena on Asunto Oy Joensuun Aalto B -nimisen asunto-osakeyhtiön osakkeita. Kauppakirjaan merkitään yhtiön toiminimi ja y-tunnus ja osoite. Tärkeä tieto kiinteistötunnuksen lisäksi on, hallitseeko yhtiö tonttia vuokrasopimuksen perusteella vai omistaako yhtiö tontin. Oleellinen kauppakirjan kohta on kaupan kohteena olevien osakkeiden numerot ja tieto siitä, minkä huoneiston hallintaan

osakkeet oikeuttavat. Viralliset tiedot huoneistotyypistä, pinta-alasta ja sijaintikerroksesta on kerrottu yhtiöjärjestyksessä. Samoin yhtiöjärjestyksessä on merkintä, jos asunnon käyttöä tai osakkeiden luovutusta rajoittaa jokin yhtiöjärjestyksen säännös. Kauppakirjaan merkitään myös, mikäli osakkeenostajalla on lunastusoikeus. Aalto B -yhtiössä on lunastusoikeus auto-hallipaikkoihin yhtiöjärjestyksen 18 §:n mukaisesti.

Mikäli ostajalla on mahdollisuus täsmentää kauppahintaan sisältyviä materiaali- ja varustevaih-toehtoja, merkitään täsmennyksen ajankohta kauppakirjaan. Jos ostaja ei tee täsmennystä so-vittuna ajankohtana, myyjä tekee materiaali- ym. valinnat. Aalto B:n kauppahintaan kuuluvien materiaalivalintojen täsmennys tehtiin keväällä 2018. Ostajien kanssa sovittiin kauppahintaan kuulumattomien lisä- ja muutostöiden tilaamisesta ja näistä töistä veloitettavasta lisätyöhin-nasta hyvissä ajoin. Asuntokauppalain mukaan lisä- ja muutostöistä on maksettava lisätyökor-vaus, kun kyseinen työ saadaan valmiiksi – ei tarvitse odottaa kohteen valmistumista..

Ostajan tärkein velvollisuus rakennusaikana on maksuerien maksaminen. Kauppasopimuksesta on käytävä ilmi kauppahinta ja velaton hinta (jos se poikkeaa kauppahinnasta), 12 §:ssä tarkoi-tetun kauppahintojen maksutilin tunnistetiedot sekä kauppahinnan maksuaikataulu ja muut maksuehdot (AsKL 2:11a).

Jos myytävään asuinhuoneistoon sisältyy yhtiölainaa, velaton hinta jakautuu kauppahintaan ja yhtiölainaan. On myös mahdollista, että velattomaan hintaan sisältyy tonttiosuus, jos maapoh-jasta maksetaan vuokraa tontinvuokravastikkeena. Kauppakirjaan merkitään velattoman hinnan jakautuminen kauppahintaan ja yhtiölainaan sekä maksuaikataulu.

Maksuerät voidaan merkitä erääntyväksi rakennusvaiheen tai eräpäivän perusteella. Mak-suerien tulee vastata rakentamisen edistymistä, eikä selvää ja jatkuvaa maksujen etupainottei-suutta saa syntyä. Jos kauppakirjaan on maksuerään merkitty vain rakennusvaihe, myyjän on ilmoitettava ostajalle, milloin rakennusaihe on valmis. Em. tapauksessa kauppahintaerä erään-tyy 14 päivän kuluttua, kun ilmoitus rakennusvaiheen valmistumisesta on jätetty postin kulje-tettavaksi. Jos kauppakirjassa on ilmoitettu maksuerään eräpäivä ja jos rakentaminen on yli kuukauden jäljessä rakentamisen aikataulusta, myyjän on muutettava eräpäivää ja ilmoitettava ostajalle kirjallisesti uusi eräpäivä. Maksuerien lukumäärää ei ole laissa säädelty. Mikäli ostaja

on maksanut varausrahan tai käsirahan, sisältyy se ensimmäiseen kauppahintaerään asunto-kauppalain 2:3a §:n mukaisesti ja ostaja saa vähentää sen ensimmäisen kauppahintaerän mak-sun yhteydessä.

Aalto B:n maksuerät oli jaettu 9 maksuerään päivämäärän perusteella. Viimeisen (9.) ja toiseksi viimeisen (8.) maksuerän suuruuteen sisältyy kuitenkin asuntokauppalain 4 luvun 29 §:n mu-kainen laskusääntö: Toiseksi viimeinen erä ja viimeinen erä saavat erääntyä vasta sitten, kun ostajalla on ollut mahdollisuus tarkastaa asunto muuttotarkastuksessa ja asunnon hallinta on luovutettavissa (kuvio 9). Omistusoikeus ostajalle siirtyy aikaisintaan muuttopäivänä, vaikka kauppahintaerät olisikin maksettu ennen eräpäivää ja muuttopäivää. Laskusääntö ei vaikuta kauppahinnan määrään, vaan siihen kuinka suuri osuus kauppahinnasta erääntyy rakentamis-vaiheessa.

Kuvio 9. Laskusääntö rakennusvaiheen asuntokaupan kahden viimeisen maksuerän suuruu-desta. Toiseksi viimeinen erä (valitaan suurempi) on joko 8 % kauppahinnasta tai 5,6 % velat-tomasta hinnasta. Viimeinen erä (valittava suurempi) on 2 % kauppahinnasta tai 1,4 % velatto-masta hinnasta

Lähde: Asuinhuoneiston rakentamisvaiheen kauppakirja KH 90046.

Maksuerät maksetaan viimeistä erää lukuun ottamatta kauppahintatilille. Asuntokauppalain 2 luvun 12 §:n 2 momentin mukaisesti jokaista rakennushanketta varten on avattava oma kaup-pahintatili RS-pankkiin ja osakkeiden kauppahinnat on maksettava juuri tätä nimenomaista ra-kennushanketta varten tarkoitetulle tilille. Uudelle rakennushankkeelle on aina avattava RS-sopimuksessa mainittu uusi kauppahintatili. Kauppahintatilille maksettuja kauppahintoja ei saa käyttää hankkeen kannalta vieraisiin tarkoituksiin, eikä kauppahintasuorituksia saa sekoittaa yrityksen muihin pankkitapahtumiin yleisellä pankkitilillä.

Ostajan on maksettava viimeinen erä, 2 %, nk. sulkutilille. Myyjällä on nosto-oikeus sulkuti-lillä oleviin varoihin aikaisintaan kuukauden kuluttua siitä, kun asunnon hallinta on luovutettu

ostajille. Sulkutilillä olevat varat toimivat näin lisävakuutena, jos myyjä ei saa korjattua muut-totarkastuksessa havaittuja asuntojen vikoja ja puutteita. Mikäli näin kävisi, ostaja on asunto-kauppalain 2:1 §:n mukaan oikeutettu kieltämään viimeisen erän vapauttamisen kokonaan tai osittain. Kieltämisen täytyy tapahtua kirjallisesti RS-pankkiin, ennen kuin myyjä on oikeutettu nostamaan varat sulkutililtä. Tieto kieltämisestä ja kieltämisen perusteista on ilmoitettava myös myyjälle (AsKL 4:29 §). Aalto B ostajista kukaan ei kieltänyt nostamasta sulkutilillä olevia varoja Rakennusliikkeen tilille.

Jos maksueriä ei makseta eräpäivänä, ostajalta veloitetaan korko korkolain (633/1982) 4 § 1 momentin mukaan. Velallisen on maksettava viivästyneelle määrälle vuotuista viivästyskorkoa, joka on seitsemän prosenttiyksikköä korkeampi kuin kulloinkin voimassa oleva korkolain 12

§:ssä tarkoitettu viitekorko. Kaikki Aalto B:n ostajat maksoivat maksuerät eräpäivänä.

Kauppakirjassa on ilmoitettava 2 luvun 11a pykälän mukaan asuinhuoneiston valmistumisen ja hallinnan luovuttamisen ajankohta tai arvio niistä. Kauppakirjassa asunnon arvioitu valmistu-mispäivä voidaan ilmoittaa tarkalla päivämäärällä. Mikäli muuttopäivä viivästyy sovitusta val-mistumispäivästä yli 30 päivää, sovelletaan asuntokauppalain 4:7–12 § säännöksiä asunnon luovutuksen viivästymisestä.

Laki mahdollistaa myyjän ilmoittamaan arvion asunnon valmistumisesta siten, että kauppakir-jassa on ilmoitettu aikaisin valmistumispäivä ja viimeinen valmistumisajankohta, joiden väli saa olla enintään kaksi kuukautta. Tällöin myyjän on lähetettävä ostajalle viimeistään kuukautta aikaisemmin tieto valmistumisesta ja muuttopäivästä kirjallisella ilmoituksella. Ostajalla ei ole velvollisuutta ottaa vastaan asunnon hallintaa aikaisemmin kuin kuukauden kuluttua myyjän ilmoituksesta asunnon valmistumispäivästä. Asunnon viivästymistä koskevia säädöksiä 4:7–12

§ sovelletaan heti, kun kauppakirjassa mainittu viimeinen valmistumisajankohta umpeutuu.

Asunto Oy Joensuun Aalto B:n rakentamisvaiheen kauppakirjoissa asunnon arvioitiin valmis-tuvan aikaisintaan 1.2.2019 ja viimeistään 31.3.2019. Virallinen, kirjallinen ilmoitus asuntojen valmistumisesta lähetettiin ostajille muuttokirjeessä varsin aikaisin, jo 28.12. Muuttokirjeellä ostajat kutsuttiin 1.3.2019 pidettävään muuttotarkastukseen ja 14.3. pidettävään jälkitarkastuk-seen ja käytönopastukjälkitarkastuk-seen. Muuttokirjeessä annettiin tietoa ostajille mm. avainten luovutuk-sesta. Avaimet luovutetaan ostajalle, vasta kun hän on maksanut kaikki kauppahintaerät ja

mah-dolliset lisätyöt. Kaikki Aalto B:n ostajat olivat hoitaneet maksut ajallaan ja avaimet luovutet-tiin kaikille ostajille 15.3.2019. He pääsivät muuttamaan asuntoihin samana päivänä. Jos kauppa tehdään asunnon ollessa jo valmis, sovitaan ostajan kanssa muuttopäivästä ja yhtiövas-tikkeiden maksuvelvollisuuden alkamisesta. Asuntokauppalain 4 luvun 5 §:n mukaan ostaja vastaa yhtiövastikkeista ja muista asunnosta aiheutuvista kustannuksista hallinnan luovutuk-sesta alkaen.

Asunto Oy Joensuun Aalto B:ssä on tehty useita kauppoja myös rakentamisvaiheen päättymi-sen eli hallinnonluovutusyhtiökokoukpäättymi-sen jälkeen. Tuolloin käytössä on valmiin uuden asunnon kauppakirja. Vakiokauppakirjalomakkeessa on kohta, jossa määrätään vastikkeiden maksuvel-vollisuuden alkavan kaupantekopäivästä, ellei muuta sovita. Aalto B:n valmiin uuden asunnon hallinnan luovutus on annettu ostajalle heti, kun koko kauppahinta on maksettu. Jos myyjä on jo maksanut ao. kuun vastikkeen, ei ostajaa ole velvoitettu maksamaan vajaan kuun vastikkeita, vaikka asuntokauppalaki ja kauppakirjan vakioehto sen mahdollistaisi. Valmiin uuden asunnon kauppakirja eroaa hieman rakennusvaiheen kauppakirjasta.

Hoffrén ym (2013) ovat kirjoittaneet artikkelin vastuista isännöitsijäntodistuksessa annetuista tiedoista. Vaikka artikkelissa käsitellään vain käytettyjä asuntoja, artikkelissa todetaan, että pinta-alojen ohella, tiedonantovirheet liittyvät useimmiten lainaosuudesta annettuun virheelli-seen tietoon. Aalto B:n yhtiölainan velkakirjassa on sovittu kaksi vuotta lyhennysvapaata, jol-loin pääomavastikkeena maksetaan osakkaan vastuulla olevalle lainamäärälle vain korkokulun osuutta. Kuitenkin allekirjoittaneen oli RS-taloussuunnitelmassa arvioitava myös pääomavas-tikkeen osuus vuonna 2017 vielä rakentamisvaiheen jälkeisen tilikauden ajalle, eli vuodelle 2020. Varovaisuuden periaatteella arvioin euribor 12 kk 1% korotuksen, jolloin 1% marginaalin kanssa rahoituskulun osuus taloussuunnitelmassa oli 2%. Rahoituskulut ovat todellisuudessa toteutuneet puolta pienempänä, koska euribor 12 kk on pysynyt negatiivisena. Isännöitsijä pitää Aalto B:n huoneistokohtaista kuukausittain päivittyvää laskelmaa pääomataloudesta, jossa to-teutuneiden rahoituskulujen yli maksettu osuus (½ pääomavastikkeesta) ilmoitetaan tilinpää-töksessä pääomavastikejäämänä ja em. jäämä pienentää huoneistokohtaisesti kunkin osakkaan vastuulla olevaa yhtiölainaosuutta. Yhtiö voi suorittaa ylimääräisen lainanlyhennyksen pää-omavastikejäämän suuruisena. Myös myymättömien asuntojen osalla yhtiölainaosuus on kuu-kausittain pienentynyt, joten kaupanteon yhteydessä vastikkeen maksun alettua on isännöitsijä antanut huoneistoa koskevan lainaosuuslaskelman, jossa on todettu huoneistoon kohdistava yh-tiölainaosuus. Tämä laskelma on käyty läpi ostajan kanssa ja annettu kaupantekotilaisuudessa.

Velkakirjan ehtojen mukaisesti lyhennyksen alkaessa kuukausittainen summa pysyy vakiona 12,45 eur/m2. Euribor 12 kk arvon mahdollisesti noustessa, laina-aika joustaa.

Omistusoikeus siirtyy asunnon ostajalle rakentamisvaiheen asuntokaupassa vasta, kun osakkei-den koko kauppahinta viivästyskorkoineen on maksettu. Omistusoikeus ei kuitenkaan siirry en-nen viimeisen kauppahintaerän eräpäivää, koska myyjä on pidättänyt omistusoikeuden itsel-leen, kunnes koko kauppahinta on maksettu. Vaikka ostaja maksaisi viimeisen erän ennen sen eräpäivää, omistusoikeus siirtyy kuitenkin vasta viimeisen erän eräpäivänä. Tällaisella omis-tuksenpidätysehdolla myyjällä säilyy purkuoikeus, vaikka asunto jo olisi luovutettu ostajalle.

Myyjällä ei ole purkuoikeutta, jos asunto on luovutettu jo ostajalle, ja omistuksenpidätysehto on sidottu muuhun kuin kauppahinnan maksuun. (Palo ym. 2006, s. 325.) Jos asunto myydään rakennusvaiheen (hallinnonluovutusyhtiökokouksen) jälkeen valmiin uuden asunnon kauppa-kirjalla, omistuksenpidätysehto ei ole käytössä, vaan omistusoikeus siirtyy heti, kun koko kaup-pahinta on maksettu.

Uuden asunnon rakennusvaiheen kauppakirjassa on omistuksenpidätysehto (kuvio 9). Ostajan maksamat kauppahintaerät rakennusvaiheessa ennen omistusoikeuden siirtymistä ovat myyjän velkaa ostajalle, jonka vakuudeksi ostajan tulee saada vakuus. Uuden asunnon rakentamisvai-heen kauppakirjassa annetaan ostajalle panttioikeus osakkeisiin kauppahintaerien takaisin mak-samisen sekä mahdollisen koron ja vahingonkorvauksen vakuudeksi (Kasso 2014, s. 213).

Kuvio 9. Omistuksenpidätysehto.

Lähde: Kasso 2014, s. 213.

Jos kauppa puretaan tai ostaja rikkoo sopimuksen peruuttamalla kaupan, myyjän on palautet-tava ostajan maksama kauppahinta turva-asiakirjojen säilyttäjälle ostajan lukuun. Purkutilan-teen varalta olisi hyvä sopia siitä korvauksen määrästä, johon myyjällä on oikeus ostajan sopi-musrikkomuksen vuoksi (Kasso 2014, s. 214).

Myyjä saa purkaa kaupan, jos ostajan maksuviivästys on olennainen. Rakennusvaiheen kaup-pakirjassa ehdotetaan purku- tai peruutustilanteen korvauksen suuruudeksi joko vaihtoehtoa, jossa myyjällä on oikeus asuntokauppalain 4:35.1 §:n mukaiseen vahingonkorvaukseen asun-non uudelleen myymisen kuluista sekä erityisistä kustannuksista, joita hänelle on aiheutunut sopimuksen tekemisetä ja täyttämisestä. Muusta vahingosta myyjällä on oikeus saada kohtuul-linen korvaus, ottaen huomioon asunnon hinta, purkamisen tai peruutuksen ajankohta sekä muut seikat tai 4:35.3 §:n tarkoittamaa toista vaihtoehtoa, jossa ostajan maksettava korvaus määräytyy kaavamaisesti tiettynä osuudesta kauppahinnasta. Rakennusvaiheen kauppakirjassa ehdotetaan toisena vaihtoehtona, että ostajan on maksettava myyjälle purkamis- tai peruutta-mistilanteessa sopimuksesta aiheutuneet kulut sekä lisäksi vakiokorvauksena 2 % asunnon ve-lattomasta hinnasta. Tämä toinen vaihtoehto, eli vakiokorvausehto, oli käytössä Aalto B:n kauppakirjoissa. Mikäli jompikumpi osapuoli osoittaa, että purkamisesta tai peruuttamisesta aiheutunut vahinko eroaa olennaisesti jälkimmäisen vaihtoehdon laskutavasta, ostaja korvaa vahingon asuntokauppalain 4:35 §:n mukaan. Asuntokauppalain 4:38 §:n mukaan vahingon-korvausta voidaan sovitella erityisesti, jos maksuviivästys tai kaupan peruuttaminen johtuu maksuvaikeuksista, joihin ostaja on joutunut sairauden, työttömyyden tai muun erityisen seikan vuoksi pääasiassa syyttään.

Asunto Oy Joensuun Aalto B:n rakennusaikana allekirjoitettiin yksi peruutussopimus koskien autohallipaikan kauppaa. Ostajalla on oikeus peruuttaa kauppa asuntokauppalain 4 luvun 32 §:n perusteella, jos asuntoa ei ole luovutettu ostajan hallintaan. Kuluttajalle asunnon yhteydessä myydyn autopaikan kauppakirjan vakiolomakkeessa KH 90048 on samanlainen omistuksenpi-dätysehto kuin rakennusvaiheessa ostetun asunnon kaupassa. Ostajalla on oikeus peruuttaa kauppa asuntokauppalain 4 luvun 32 §:n perusteella, eikä häntä voida pakottaa pysymään kau-passa, mutta myyjä on ao. tapauksessa oikeutettu vahingonkorvaukseen hänelle aiheutuneesta

vahingosta 4 luvun 35 §:n perusteella, koska kysymyksessä on ostajan sopimusrikkomus. Tässä tapauksessa kauppakirjassa mainittuja purkukuluja ei peritty, koska ostaja hankki toisen auto-hallipaikan samasta yhtiöstä. Peruutustapauksessa ostajalle ei aiheudu ensimmäisestä kaupasta varainsiirtoveroseuraamuksia, koska omistuksenpidätysehdon vuoksi omistusoikeus ei ole vielä peruutushetkellä siirtynyt.

Osakekaupasta menevän varainsiirtoveron maksaa ostaja. Uuden asunnon kaupassa varainsiir-tovero on varainsiirvarainsiir-toverolain (VarSiirtoVL) 21 §:n mukaan maksettava poikkeuksellisesti kah-den kuukaukah-den kuluessa omistusoikeukah-den siirtymisestä. Varainsiirtovero on kaksi prosenttia asuinhuoneiston velattomasta hinnasta (VarSiirtoVL 20 §). Ensiasunnon ostajan ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa (VarSiirtoVL 25 §; Vero 2020d). Aalto B:n asunnon ostajille kirjoi-tettiin valmiiksi varainsiirtoveroilmoitukset ja maksulomakkeet veron maksamiseksi. Omistus-oikeuden rekisteröimiseksi ohjeistettiin viemään verotoimiston leimaama varainsiirtoveroil-moitus isännöitsijälle, joka merkitsisi ostajan osakerekisteriin. Tämä vaihe oli kuitenkin unoh-tunut monelta Aalto B:n asunnon ostajalta, vaikka vero olikin muistettu maksaa ja kauppa il-moittaa verottajalle. Todettakoon, että varainsiirtoveron ilmoittaminen ja maksaminen muuttui vuoden 2019 lopulla siten, että asia hoidetaan verottajan omaveropalvelun kautta.

RS-pankki huolehtii osakekirjojen painattamisesta. Osakekirja on rakennusajan turva-asiapa-pereiden säilyttäjän hallussa. Asuntokauppalain 2 luvun 11a §:n 5. kohdan mukaan kauppaso-pimuksessa on mainittava ostajan oikeus saada tietoja turva-asiakirjoista sekä tieto turva-asia-kirjojen säilyttäjästä ja säilytyspaikan osoitteesta. Aalto B:n turva-asiakirjoja säilytettiin Vaara-Karjalan Osuuspankin Ilomantsin konttorissa, Mantsintie 5, 82900 Ilomantsi.

Kauppasopimuksessa on oltava maininta osakkeenostajien kokouksesta ja siitä, että osakkeen-ostajat saavat osakkeenostajien kokouksessa (AsKL 2:20 §) kustannuksellaan valita rakennus-työn tarkkailijan ja/tai tilintarkastajan (AsKL 2:21 § ja 2:22 §). Em. henkilöiden valinnoista aiheutuvat ylimääräiset kulut maksetaan yhtiövastikkeessa, joten kulu jakautuu kaikille, myös perustajaurakoitsijalle, jos myymättömiä asuntoja vielä on. Asuntokauppalain 2. luvun 22 §:ssä mainitun rakennustyön tarkkailijan tehtävänä on seurata rakennustyön edistymistä ”ostajien”

edusmiehenä. Tarkkailijaksi ei voi valita sellaista henkilöä, jolta puuttuu tehtävän edellyttämä ammattipätevyys tai joka on riippuvuussuhteessa myyjään tai rakennustyön suorittajaan. Aalto B:n osakkeen ostajien kokouksessa ei valittu tilintarkastajaa eikä rakennustyön tarkkailijaa.

Asuntokauppalain 4:7-12 §:t säätelevät ostajan oikeuksia tilanteessa, jossa asunnon luovutus viivästyy. Asunnon luovutuksen viivästyminen voi perustua ennakoituun viivästyksen, varsi-naiseen asunnon luovutuksen viivästymiseen tai jonkin asiakirjan luovuttamisen laiminlyöntiin.

Asuntokauppalain 4:7-12 §:t säätelevät ostajan oikeuksia tilanteessa, jossa asunnon luovutus viivästyy. Asunnon luovutuksen viivästyminen voi perustua ennakoituun viivästyksen, varsi-naiseen asunnon luovutuksen viivästymiseen tai jonkin asiakirjan luovuttamisen laiminlyöntiin.