• Ei tuloksia

Tässä opinnäytetyössä käsitellään asuntokauppalakia siltä osin kuin se koskee Asunto Oy Jo-ensuun Aalto B:n uudisrakennuskohdetta. Asuntokaupalla ymmärretään yleisesti sekä asunnon

ostamista että asunnon myymistä. Tässä työssä käsitellään yhden uudisrakennuskohteen RS-prosessin aikana syntynyttä empiiristä aineistoa. Case-aineisto rajaa tätä opinnäytetyötä seuraa-vasti.

Uudisasuntotuotanto tapahtuu Suomessa pääosin perustajarakennuttamisena tai perustajaura-kointina. Perustajarakennuttaja perustaa yhtiön ja vastaa kohteen tontin hankinnasta, kohteen rahoituksesta, valvonnasta, suunnittelusta ja asuntojen myynnistä, mutta rakennuttaa urakkaso-pimuksen mukaisen kohteen rakennusliikkeellä. Perustajaurakoitsija on rakennusliike, joka edellisten tehtävien lisäksi myös rakentaa kohteen itse. Asunto Oy Joensuun Aalto B on Raken-nusliike Purmonen Oy:n perustajaurakointikohde, joten tässä työssä keskitytään vain perusta-jaurakoitsijan RS-prosessiin.

Asunto Oy Joensuun Aalto B:n 39 asunnosta 38 myytiin rakennusvaiheessa, valmiina ja tämän opinnäytetyön kirjoittamisen aikana, tästä johtuen tässä opinnäytetyössä käsitellään vain raken-tamisvaiheessa olevien tai valmiiden uusien asunto-osakkeiden kauppaa. Asuntokauppalain käytettyjä asuntoja koskevia säännöksiä ei käsitellä tässä opinnäytetyössä.

Asuntokauppalaki säätelee asunto-osakkeiden kauppaa. Kyseessä on arvopaperikauppa, joka on irtaimen kauppaa. Asuntokauppalaki koskee myös keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön osak-keita, jos ne oikeuttavat asunnon hallintaan (AsKL 1:3 §). Koska Aalto B on asunto-osakeyhtiö, tässä opinnäytetyössä käsitellään vain asunto-osakeyhtiölain tarkoittamia asunto-osakeyhtiöi-den asunto-osakkeiasunto-osakeyhtiöi-den kauppaa.

Asuntokauppalaki ei säätele kiinteistökauppaa eikä vuokramaalla olevan rakennuksen kauppaa (HE 14/1994), vaan näiden kauppojen säätely tapahtuu Maakaaren (MK) säännöstön mukaan, ja sen vuoksi nämä asuntokaupat rajautuvat pois. Asuntokauppalaissa ei myöskään ole aika-osuusasunnon (nk. viikko-osake) luovutusta koskevia säännöksiä, vaan säännöstö em. kauppoja koskien löytyy kuluttajansuojalaista (KSL) ja kauppalaista (KL). Koska Asunto Oy Joensuun Aalto B uudisrakennuskohde kuuluu asuntokauppalain sääntelyn piiriin, tässä opinnäytetyössä ei käsitellä maakaaren säädöksiä, kuluttajansuojalakia tai kauppalakia.

Asumisoikeusasunnon kaupassa myydään vähemmistöosuus asunnosta kuluttajalle ja pääosa omistuksesta jää pysyvästi perustajarakennuttajalle. Lisäksi asumisoikeusasunnon kauppaan

kuuluu eräänlainen vuokrasopimus perustajaosakkaan ja hallintaoikeuden saajan kesken. Asu-misoikeusasuntojen kauppaa säädellään asuntokauppalain lisäksi asumisoikeusasunnosta anne-tun lain (650/1990) ja kauppalain säännösten mukaisesti. Aalto B:ssä ei ollut yhtään asumisoi-keusasuntoa, minkä vuoksi osaomistusasuntoja ei käsitellä tässä opinnäytetyössä. Selvyyden vuoksi mainittakoon, että asuntokauppalaki ei koske liikehuoneistojen kauppaa, joihin sovel-lettava laki on kauppalaki. Aalto B:ssä kuitenkin oli kaksi huoneistoa, joiden käyttötarkoitus oli asunto/toimisto. Vaikka huoneiston käyttö on yhtiöjärjestyksen perusteella luvallista myös toimistona, kuuluvat nämä kaupat asuntokauppalain piiriin.

Asuntokauppalain 2. luku on säädetty turvaamaan osakkeenostajan oikeuksia rakentamisvai-heessa. Asuntokauppalakin 2:1 § ja HE 19/1994 mukaan pykälät tulevat sovellettaviksi, kun asunto-osaketta ryhdytään tarjoamaan kuluttajan ostettavaksi, ennen kuin rakennusvalvontavi-ranomainen on hyväksynyt rakennettavat asuinhuoneistot käyttöön otettaviksi. Tässä opinnäy-tetyössä oletetaan, että asunnon ostaja on kuluttaja, koska kaikki Aalto B:n ostajat olivat asun-tokauppalain tarkoittamia kuluttajia ja näin ollen asuntokauppaan sovellettava laki on asunto-kauppalaki. Asuntokauppalaki ei säätele sellaisia hankkeita, joiden osakkeita tarjotaan ostetta-vaksi kokonaan toiselle osakeyhtiölle tai elinkeinonharjoittajalle. (HE14/1994 s. 52–53). Tässä opinnäytetyössä ei siis käsitellä asunnon kauppaamista elinkeinonharjoittajille, vaan ainoastaan asuntokauppalain tarkoittamille kuluttajille Koska asuntokauppalaissa ei ole sopimuksen syn-tymiseen liittyviä säännöksiä, ei tässä opinnäytetyössä käsitellä oikeustoimilain mukaista osto-tarjousta, vastausta ja sopimuksen syntymistä kuin mainintana.

Asuntokauppalain toisen luvun säädöksiä sovelletaan uudisrakentamisen verrattavaan korjaus-rakentamiseen (AsKL 1.5 §). Uudiskorjaus-rakentamiseen verrattavana rakentamisena pidetään sellai-sia korjausrakentamiskohteita, joissa tehdään raskaita korjauksellai-sia tarkoituksena tehdä rakennuk-sesta uudenveroinen. Tämä lain kohta on edelleen tulkinnanvarainen ja päätös siitä, onko kor-jausrakentaminen uudenveroista rakentamista ja kuuluuko rakennus asuntokauppalain piiriin, tehdään tapauskohtaisesti kokonaisharkinnan perustella (KKO 2016:22). Asuntokauppalain piiriin kuuluu myös lisärakentaminen (AsKL 2:1c§). Lisärakentamisella tarkoitetaan lisätilan rakentamista olemassa olevaan yhtiöön, esimerkiksi lisäkerroksen rakentamista kerrostaloon tai ullakkorakentamista siten, että ullakolla olevaan mahdollisesti säilytysvarastoina olevaan tilaan rakennetaan asuntoja. Lisärakentamista on myös uuden rakennuksen rakentaminen jo olemassa olevan yhtiön luovuttamalle tontin osalle tai muiden kuin asuinhuoneistojen muuttaminen asuinhuoneistoiksi (Nevala 2016, s. 90). Koska tämä opinnäytetyö on tapaustutkimus Aalto B:n

rakennusprosessista, joka koskee vain uusien asuntojen rakentamista, ei tässä opinnäytetyössä käsitellä asuntokauppalain kohtia uudisrakentamiseen verrattavasta rakentamisesta eikä lisära-kentamisesta. Asuntokauppalain uudistuksessa vuonna 2005 lakiin otettiin säädöksiä ryhmära-kennuttamisesta. Ryhmärakennuttaminen asiana rajataan kuitenkin tästä työstä pois.

Aalto B:n kaikki asunnot on myynyt allekirjoittanut, perustajaurakoitsijan palkkalistoilla oleva rakennuttajapäällikkö. Koska ulkopuolista välittäjää ei ole tapaustutkimuskohteessa käytetty, tässä työssä ei käsitellä kiinteistönvälityslakia tai asetusta kuluttajasuojasta kiinteistönvälityk-sessä.

Nykyisin osakekirjat ja panttikirjat ovat sähköisiä, mutta niiden käyttö ei ollut pakollista, kun Asunto Oy Joensuun Aalto B perustettiin ja rakennettiin. Asunto Oy Joensuun Aalto B:n RS-prosessin aikana RS-pankki painatti osakekirjat Gemalto Oy:ssä ja osakekirjat luovutettiin os-tajille hallinnonluovutuskokouksen jälkeen. Aalto B:n painetuista, paperisista osakekirjoista johtuen tässä opinnäytetyössä ei käsitellä RS-prosessin sähköisiä asiakirjoja eikä sähköisten järjestelmien lakiuudistuksiin liittyviä toimintatapoja.

Suomessa rakentamista ohjaavat lukuisat lait ja säännökset. Maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) lisäksi rakentamista ja rakentamisen laatua ohjaavat mm. rakennusmääräyskokoelma (RakMK), asumisterveysasetus (545/2015) ja rakennusurakan yleiset sopimusehdot (YSE).

Tässä opinnäytetyössä ei puututa suunnittelun ohjaukseen eikä tekniseen rakennuksen tuotan-toprosessiin, vaikka hyvin ohjattu suunnittelu ja rakentamisen hyvä laatu ovatkin onnistuneen uudisrakennusprojektin tärkeimpiä elementtejä.

Asuntokauppalain mukaiset määräykset asunnon virheestä esitellään tämän työn luvussa 2.4.3.

Kuitenkin asuntokauppalain mukaisten asunnon virheen oikeustapausten selostukset ja kulut-tajariitalautakunnan ratkaisut käsitellään tässä työssä vain pintapuolisesti, koska Aalto B:n vuo-sitarkastuksessa ei ole todettu virheitä tai puutteita, joista ostaja ja myyjä olisivat eri mieltä.

Asunnon virhe on asuntokauppalain mukaan laaja käsite, ja asiasta voisi hyvin kirjoittaa opin-näytetyön. Asunnon virheestä ja virheriidoista on myös jo julkaistu paljon kirjallisuutta ja tut-kimuksia, joten siitäkin syystä on perusteltua jättää asunnon virhettä käsittelevien oikeustapaus-ten syvällinen käsittely tästä työstä pois.