Tämän tutkimuksen tarkoitus oli selvittää, millaisena Kymenlaakso koetaan asuntosijoi-tuskohteena. Aiempi tutkimustausta on keskittynyt selvittämään kasvukeskuksiin ja suu-rempiin kaupunkeihin sijoittamista Suomessa. Tyypillisesti Kymenlaakson asuntosijoitus-kohteista Kouvolaa on käsitelty vähäisesti tutkimusaineistossa ja Kotka on rajattu pois tutkimuksista. Tässä tutkimuksessa keskityttiin asuntosijoittamiseen Kymenlaaksossa.
Tutkimus toteutettiin case-tutkimuksena haastattelemalla Kotkan ja Kouvolan keskus-taan sijoittavia asuntosijoittajia.
Tutkimustulokset saatiin avoimien haastattelukysymysten avulla. Tarkoituksena oli saada tietoa vähemmän tutkitusta alueesta ja vastata tutkimuskysymykseen, millaisena Kymenlaakso koetaan asuntosijoituskohteena. Avoimia tutkimuskysymyksiä käytettiin uusien ilmiöiden ja erityispiirteiden havaitsemiseen alueen asuntosijoittamisessa. Tutki-muksessa oletettiin, että muuttotappiopaikkakunnan asuntosijoittaminen koetaan riskil-lisenä asuntojen negatiivisen arvonmuutoksen vuoksi, Capital Asset Pricing -hinnoittelu-teorian oletusten mukaisesti. Päätutkimuskysymystä tuettiin apututkimuskysymyksillä Kymenlaakson asuntosijoitusmarkkinoiden heikkouksista ja vahvuuksista sekä asuntosi-joittamisen riskeihin varautumisesta.
Kymenlaakso asuntosijoituskohteena
Päätutkimuskysymyksenä esitettiin, millaisena Kymenlaakso koetaan asuntosijoituskoh-teena. Tutkimuskysymystä selvitettiin keskittymällä asunto-osakkeita, vuokrattavuutta ja alueen tulevaisuutta käsitteleviin teemoihin. Tutkimustulokset osoittivat, että asunto-osakkeiden hintataso koetaan edullisena tai halpana ja asunto-osakekanta vanhana.
Erityisesti hintatason jäykkyys koettiin ongelmalliseksi Kymenlaaksossa. Hintatason ku-vauksissa painotettiin sitä, etteivät osakkeiden hinnat reagoi riittävästi
asunto-osakeyhtiön remontointitarpeisiin. Aiemmasta tutkimuskirjallisuudesta on havaittavissa samankaltaisia johtopäätöksiä vanhojen asunto-osakeyhtiöiden asunto-osakkeiden re-montointien hinnoittelun ongelmista (Alho ym. 2018). Kymenlaakson asuntosijoitusmark-kinoiden hintatasoa koskevien tutkimustulosten yhdenmukaisuutta pidettiin yllättävänä ja vastauksia ristiriitaisena muiden Kymenlaakson asuntosijoittamista koskevien tutki-mustulosten kanssa. Hintatasoa koskevat tutkimustulokset mukailivat Tilastokeskuksen (2020) kuviossa (Kuvio 3.) esitettyä tilastoa vanhojen kerrostalojen asunto-osakkeiden ne-liöhintojen kehityksestä Kouvolassa ja Kotkassa.
Sijoitusasunnon sijaintia pidettiin merkityksellisenä Kymenlaakson asuntosijoitusmarkki-noilla. Keskittyminen Kotkan ja Kouvolan keskusta-alueille perusteltiin paremmalla likvi-diteetillä. Tutkimustuloksissa havaittiin lisäksi selkeitä eroja haastateltavien välillä, osa haastateltavista ei kokenut keskusta-alueiden ulkopuolelle sijoittamista negatiivisena te-kijänä. Yleisesti helppona tai vaivattomana kuvattu vuokrattavuus yllätti tutkimustulok-sissa. Vuokrattavuutta koskevia tutkimustuloksia voidaan selittää korkealla työttömyys-prosentilla, joka on voinut heijastua vuokra-asuntojen kysyntään. Johtopäätöstä tukevat lisäksi vuokralaiskannan kuvausta koskevat tutkimustulokset, joissa vuokralaisten kuvat-tiin koostuvan työttömien lisäksi maksuhäiriömerkinnän omaavista ja Kelan toimeentulo-tuen piiriin kuuluvista asukkaista.
Kymenlaakson asuntosijoitusmarkkinoiden tulevaisuus koettiin ristiriitaisena. Tutkimus-tuloksissa havaittiin yhdenmukaisuus haastatteluissa sillä, että alueen ei koeta tyhjenevän täysin. Muilta osin tutkimustuloksissa havaittiin eroja haastateltavien kesken. Huomioita-vaa tuloksissa on, että positiivisesti tulevaisuuteen suhtautuvat kuvasivat myös uhkakuvia Kymenlaakson asuntosijoitusmarkkinoilla. Tutkimustuloksissa havaittiin yhteneväisyys Al-hon ym. (2018) tuloksiin kysyntäshokkien merkityksestä. Kysyntäshokit ovat aiheutuneet työpaikkojen äkillisistä muutoksista ja olleet yhteydessä erityisesti pienten paikkakuntien asuntosijoitusmarkkinoiden kysyntään. Lisäksi heikolla vuokrattavuudella on havaittu tuotto-odotusta merkittävämpi yhteys sijoituskohteen kokonaistuottoon. (Alho ym. 2018.) Toisin kuin Alhon ym. (2018) tutkimustuloksissa, saadut havainnot tukivat myös työpaik-kojen menettämisen yhteyttä vuokra-asuntojen kysyntään.
Heikkoudet ja vahvuudet
Tutkielman ensimmäisen apututkimuskysymyksen tarkoituksena oli selvittää Kymenlaak-son heikkouksia ja vahvuuksia asuntosijoittamisessa. Tutkimustulosten mukaan Kymen-laakson merkittävimpinä heikkouksina koettiin alueen muuttotappio, hintojen- ja arvon-lasku. Lisäksi heikko likviditeetti ja epävarmat tuottonäkymät olivat tutkimustulosten mu-kaan Kymenlaakson heikkouksia.
Kymenlaakson asuntosijoitusmarkkinoiden vahvuuksina koettiin edulliset hinnat, hyvä vuokratuotto ja Xamkin merkitys vuokramarkkinoille. Edullisten hintojen tulokset ovat ris-tiriidassa heikkouksia koskevien tutkimustulosten kanssa. Edulliset hinnat koettiin positii-visena tekijänä, mutta hintojen lasku alueen negatiipositii-visena tekijänä. Edullisilla hinnoilla oli lisäksi yhteys asunto-osakeyhtiön remonttien ja hintojen jäykkyyden merkitykseen tutki-mustuloksissa. Lisäksi Kouvolan maineesta löydettiin havaintoja sekä heikkoutena että vahvuutena asuntosijoitusmarkkinoilla. Vastaavia yhteneväisyyksiä Kotkan osalta ei ha-vaittu. Lisäksi kauemmin asuntosijoittajina toimineet korostivat asuntosijoitusmarkkinoi-den tilan heikentyneen Kotkassa ja Kouvolassa. Edulliset hinnat ja hyväksi koettu vuokra-tuotto olivat yhteydessä Capital Asset Pricing -hinnoitteluteoriaan. Teorian mukaan omai-suusluokkien edulliset hinnat heijastavat korkeampaa tuotto-odotusta ja samalla suurem-paa riskiä (Sharpe 1964; Kuosmanen 2002.).
Riskienhallinta
Toisena apututkimuskysymyksenä selvitettiin varautumista asuntosijoittamisen riskeihin Kymenlaaksossa. Tutkimushypoteeseja ei muodostettu, mutta tutkimuksen taustaoletuk-sena pidettiin muuttotappiopaikkakunnalle sijoittaminen yleisesti riskillisempänä asunto-jen negatiivisen arvonmuutoksen vuoksi CAP-mallin oletusten mukaisesti. Riskienhallin-taa koskevilla tutkimuskysymyksillä oli tarkoitus selvittää, miten asuntosijoitusmarkki-noita analysoineet asuntosijoittajat varautuvat Kymenlaakson asuntosijoittamisen riskei-hin ja asuntosijoitusmarkkinoiden heikkouksiin. Johtopäätökset saatiin yhdistämällä ris-kinottohalukkuutta koskevat tutkimustulokset alueen asuntomarkkinoiden kuvaukseen.
Asuntosijoittajat kokivat sijoitustoimintansa pikemmin riskejä karttavaksi kuin riskiha-kuiseksi. Asuntosijoittamisen riskeihin ja Kymenlaakson asuntosijoitusmarkkinoiden heik-kouksiin varauduttiin hajauttamalla muihin omaisuusluokkiin, alueen tuntemisella ja pit-källä sijoitushorisontilla. Ristiriitaisia tuloksia saatiin asuntosijoitustoiminnan aloittami-sesta nopean päätöksenteon tuloksena ja korkean velkavivun käyttämisestä. Lisäksi kau-emmin asuntosijoittajina toimineet haastateltavat suhtautuivat yleisesti varovaiskau-emmin velkavivun käyttöön. Yllättävää tutkimustuloksissa oli, että vastoin taustaoletuksia suurin osa asuntosijoittajista ei kokenut toimintaansa riskihakuiseksi. Hajauttaminen muihin omaisuusluokkiin liittyi pääosin osakkeisiin hajauttamiseen asuntovarallisuuden keskitty-essä Kymenlaaksoon. Likviditeettiriskiin varauduttiin toimimalla pitkällä aikavälillä. Lisäksi Kymenlaakson asuntosijoitusmarkkinoilla käytettiin kassavirtapohjaista sijoitusstrate-giaa, jolla haluttiin varautua asuntojen arvonlaskuun.
Erityisesti julkisesti noteerattujen osakkeiden ja asuntojen välinen korrelaatio on aiem-man teoriataustan mukaan parantanut sijoitusten riski-tuotto-suhdetta. (Miles & Estay 1982; Miles & McQue 1984; Kuosmanen 2002.) Tutkimustulokset tukevat myös Heaney &
Sriananthakumarin (2012) tuloksia pitkän sijoitushorisontin merkityksestä likviditeettiris-kiin. Toisaalta korkea velkavipu on ristiriidassa aiempien tutkimusten kanssa, jossa vie-raan pääoman käyttöä on yleisesti pidetty riskiä nostavana tekijänä (Alho ym. 2018, Salmi 2010). Aiempi tutkimuskirjallisuus on jaotellut sijoitusstrategiat korkeariskisiin, arvonnou-suun perustuviin ja matalariskisiin strategioihin (Farrelly & Stevenson 2019). Aiemman teoriataustan mukaisesti Kymenlaaksoon keskittynyt asuntosijoitusstrategia on mukaillut matalariskistä strategiaa, joka on keskittynyt matalaan, vakaaseen tuottoon pitkällä sijoi-tushorisontilla. Ristiriitaista strategian kanssa on velkavivun käyttö, matalariskisessä stra-tegiassa velkarahoitus on ollut teoriataustan mukaan maltillinen. (Farrelly & Stevenson 2019.)
Tässä tutkimuksessa saatiin selville, että Kymenlaakso koettiin edullisten hintojen asun-tosijoituskohteeksi, jossa sijoitusasunnon sijainnin merkitys korostuu. Lisäksi alueen vuokrattavuus koetaan yleisesti hyväksi. Tutkimustulokset mukailevat Capital Asset Pri-cing -hinnoittelumallia, jossa edullisten hintojen tulisi heijastaa korkeampaa tuotto-odo-tusta ja riskiä.
Tutkimustuloksista voidaan päätellä, että Kymenlaakso koettaisiin pitkän aikavälin sijoitus-kohteena. Johtopäätöstä tukevat huonona koettu likviditeetti ja sijainnin merkitys asunto-sijoittajille. Aiemman tutkimuskirjallisuuden mukaan pitkällä sijoitushorisontilla voidaan vähentää likviditeettiongelmien merkitystä sijoittamisessa (Heaney & Sriananthakumar 2012). Edulliset hinnat mahdollistavat asuntosijoittamisen aloittamisen pienillä kustan-nuksilla. Toisaalta voidaan päätellä, että hintojen edullisuuteen ei tulisi suhtautua varauk-settomasti remontointitarpeiden ja hintojen muutosten vuoksi. Sijoitetun pääoman mää-rän ei tulisi aiemman tutkimuskirjallisuuden mukaan olla yhteydessä päätöksentekoon (Breidenbahin ym. 2006).
Johtopäätöksenä voidaan esittää lisäksi, että Kymenlaaksoa ei pidetä matalariskisenä sijoi-tuskohteena. Edullisista hinnoista huolimatta asuntoihin koettiin kohdistuvan merkittäviä remontointitarpeita, joiden hinnoittelua asunto-osakkeiden hintoihin pidettiin jäykkinä.
Hyvänä koettu vuokratuotto ja epävarmat tulevaisuudennäkymät heijastavat sijoituskoh-teen sisältämää suurempaa riskiä. Johtopäätöksen perusteina voidaan tulkita suhtautu-minen velkarahoituksen käyttämiseen, alueen muuttotappio ja asuntovarallisuuden kes-kittyminen Kymenlaaksoon.
Tutkimustuloksista voidaan päätellä, että kauemmin asuntosijoittajana toimineet haasta-teltavat suhtautuivat yleisesti varautuneemmin Kymenlaaksoon asuntosijoituskohteena.
Johtopäätöstä voidaan perustella havaituilla eroilla asuntosijoitusmarkkinoiden tilan hei-kentymistä ja varovaisempaa velkavivun käyttöä koskevissa tutkimustuloksissa. Toisaalta kassavirtapohjaista sijoitusstrategiaa ja riskinottohalukkuutta koskevat tutkimustulokset ovat johtopäätöksen kanssa osittain ristiriidassa. Sijoittajat kokivat toimintansa pikemmin riskejä karttavaksi kuin riskihakuiseksi toiminnaksi. Lisäksi keskittyminen matalaan, va-kaaseen tuottoon pitkällä aikavälillä on yhdenmukainen matalariskisen strategian kanssa.
Ristiriitaisia tuloksia voidaan selittää sillä, että asuntosijoittaminen voidaan kokea yleisesti vähemmän riskiseksi sijoitusmuodoksi (Alho ym. 2018).