Osakkeenostajien kokous

Kauppakirjan sisältöä käydään läpi tämän opinnäytetyön case-osion luvussa 3.4.1. Rakennus-tieto Oy:n kauppakirjalomakkeen KH 90046 asuinhuoneiston rakentamisvaiheen kauppakirjan ja KH 90047 valmiin uuden asunnon kauppakirjan sisällön mukaan, joita säännönmukaisesti käytetään uuden asunto-osakkeen kauppoja allekirjoitettaessa.

2.3.3 Osakkeenostajien kokous

Asunto-osakeyhtiön hallituksen velvollisuus on kutsua koolle osakkeenostajien kokous viipy-mättä sen jälkeen, kun neljäsosa asunnoista on myyty (AsKL 2:20 §). Käytännössä kokouksen kutsuu koolle rakennusaikainen hallitus (Palo ym. 2006, s. 138). Jollei osakkeenostajien ko-kousta kutsuta koolle, voi yhtiön hallituksen jäsen, tilintarkastaja tai osakkeenostaja kirjallisesti hakea aluehallintovirastolta lupaa kutsua kokous koolle yhtiön kustannuksella (AsKL 2:20.2

§). Kokouksessa osakkeenostajilla on oikeus, mutta ei velvollisuutta, valita oma tilintarkastaja ja/tai rakennustyöntarkkailija. Kokous on lakisääteinen ja kokouksesta on laadittava pöytäkirja, vaikka yhtään osakkeenostajaa ei tulisi paikalle.

Kokouskutsu on toimitettava asunnon ostajille kirjallisesti, kirjatulla kirjeellä tai muuten todis-teellisesti, jotta yhtiön rakennusaikainen hallitus kykenee näyttämään toteen, että koolle kutsu-minen on tapahtunut asuntokauppalain 2:20 §:n mukaisesti. Kutsu on lähetettävä tiedoksi myös turasiakirjojen säilyttäjälle. Kutsussa on nimenomaisesti mainittava ostajan oikeudesta lita kokouksessa rakennustyön tarkkailija ja/tai tilintarkastaja. Ostajat voivat näin varautua va-lintaan ja halutessaan hankkia ennen kokousta oman ehdokkaan tilintarkastajaksi tai rakennus-työn tarkkailijaksi. Valinnoista aiheutuvat ylimääräiset kulut maksetaan yhtiövastikkeessa.

(Palo ym. 2006, s. 139–140; AsKL 2:20. §).

Lainkohdat koskien osakkeen ostajien valitsemaa tilintarkastajaa ovat asuntokauppalain 2:21

§:ssä ja säännös rakennustyön tarkkailijasta saman lain 2:22 §:ssä. Asuntokauppalain 2:21.2

§:n mukaan osakkeenostajien valitsemalla tilintarkastajalla on samat tehtävät kuin yhtiön var-sinaisella, yhtiökokouksen valitsemalla, tilintarkastajalla. Tilintarkastajalla on toimivaltansa puitteissa oikeus tarkastaa vain yhtiön taloutta ja hallintoa koskevia asioita ja hänellä on oikeus saada tietoa asuntojen kauppahintatilin käytöstä (AsKL 2:12.3 §). Näin tilintarkastaja voi sel-vittää, onko kauppahintatilillä olevia varoja käytetty vieraisiin tarkoituksiin. Vaikka kauppa-hintatili olisikin perustajaurakoitsijan nimissä ja tilintarkastajalla on oikeus em. pykälän perus-teella saada tietoja tilin käytöstä, osakkeenostajien valitsemalla tilintarkastajalla ei kuitenkaan ole oikeutta tutkia perustajaurakoitsijan muita tilejä. Tilintarkastajan toimikausi kestää sen tili-kauden loppuun, jolloin rakentamisvaihe päättyy. Asuntokauppalain 2 luvun 21 §:n mukaan tilintarkastajan ja rakennustyön tarkkailijan palkkiosta ja muista kuluista vastaa asunto-osake-yhtiö, jonka menoihin ao. kulut saadaan lisätä ilman osakkeenostajien suostumusta taloussuun-nitelmasta riippumatta (AsKL 2:8.2 §). Näin ollen tilintarkastajan ja rakennustyön tarkkailijan valinnoista aiheutuvat ylimääräiset kulut maksetaan yhtiövastikkeessa, joten kulu jakautuu kai-kille, myös perustajaurakoitsijalle, jos myymättömiä asuntoja vielä on. (Palo ym. 2006, s. 142;

Nevala 2016, s. 133).

Osakkeenostajien valitseman rakennustyön tarkkailijan toimikausi kestää rakentamisvaiheen loppuun (AsKL 2:22.1 §). Tarkkailijalla tulee olla riittävä ammattipätevyys ja hän ei saa olla riippuvuussuhteessa perustajaosakkaaseen tai rakennustyön suorittajaan (AsKL 2:22.2 §).

Tarkkailijalla on oltava vapaa pääsy rakennuskohteeseen ja tarkkailijan käyttöön on luovutet-tava urakkasopimus kaikkine rakentamistyötä koskevine liitteineen sekä kaikki rakennustyöhön

liittyvät piirustukset ja selitykset (AsKL 2:22.2 §). Rakennustyön tarkkailijan tehtävänä on eri-tyisesti seurata rakentamisen aikataulua, työtapoja ja käytettävien materiaalien asianmukai-suutta. Tarvittaessa rakennustyön tarkkailija voi tehdä huomautuksia ja ehdotuksia rakennus-työn suorittajalle, mutta tarkkailijalla ei ole lakiin perustuvaa määräysvaltaa perustajaurakoit-sijan suhteen, eikä tarkkailija voi tehdä yhtiötä tai yksittäisiä osakkeenostajia sitovia ratkaisuja.

Tärkeä seikka osakkeenostajille on, että rakennustyön tarkkailijalta saatujen tietojen perusteella ostajat pystyvät arvioimaan kohteen toteuttamisen laadun ja valmiusasteen, ja sen perusteella mahdollisen maksuerien etupainotteisuuden. Jos myyjä asetetaan konkurssiin rakentamisvai-heessa, kohteen valmiiksi saattamiseksi käytetään rakennusaikaista vakuutta. Mikäli maksuerät on maksettu etupainotteisesti rakentamisen valmiusasteen suhteen, vakuus ei riitä kattamaan kohteen valmiiksi rakentamisen kuluja. Tästä syystä ostajille kauppahintojen maksaminen etu-painotteisena on rakennusvaiheen asuntokaupassa suurimpia riskejä. Saatuaan rakennustyön tarkkailijalta tiedon selkeästä maksuerien etupainotteisuudesta ostajat voivat pidättäytyä mak-samasta kauppahintaeriä. (AsKL 2:22.1–2 §; Palo ym. 2006, s. 143–144; Nevala 2016, s. 134).

Pääsääntöisesti sopimukset sitovat, mutta asuntokauppalaissa on säädetty tästä poikkeus ostajan hyväksi (Palo ym. 2006, s. 322). Ostajalla on asuntokauppalain 4:32 §:n mukaan oikeus peruut-taa kauppa, jos se tapahtuu ennen asunnon hallinnan (avainten) luovutusta. Kyse ei siis ole kaupan purkamisesta (Nevala 2016, s. 182). Ostajan ei tarvitse perustella syytä kaupan peruut-tamiseen, vaan pelkkä peruutusilmoitus myyjälle riittää (Palo ym. 2006, s. 322). Peruuttaminen on luonteeltaan sopimusrikkomus (Nevala 2016, s. 245). Ostajan peruuttaessa kaupan myyjällä on oikeus vahingonkorvaukseen asuntokauppalain 4 luvun 35 §:n mukaan siten, että myyjällä on oikeus saada korvaus asunnon uudelleen myymisen kustannuksista ja kohtuullinen korvaus muusta vahingosta ottaen huomioon sovittu hinta, sopimuksen purkamisen tai peruutuksen ajankohta sekä muut seikat. Vaikka ostaja on vahingonkorvausvelvollinen, häntä ei voida pa-kottaa pysymään kaupassa. Myyjän tulee keskeyttää muutostyöt, jotka olivat mahdollisesti os-tajan lisätöinä tilaamia ja ryhtyä mahdollisimman pian toimiin asunnon myymiseksi (Palo ym.

2006, s. 323). Kauppakirjaan otettu sopimusehto, jossa korvaus määräytyy tiettynä osuutena kauppahinnasta, on pätevä, jos se on kohtuullinen (AsKL 4:35 §). Vahingonkorvausta voidaan sovitella erityisesti, jos peruuttaminen johtuu ostajan maksuvaikeuksista, jotka ovat aiheutuneet esim. työttömyyden tai sairauden vuoksi (AsKL 4:38 §). Peruutustapauksessa myyjän on pa-lautettava kauppahinta, korotta, ostajalle asuntokauppalain 4:36 §:n mukaisesti. Uuden asunnon

kaupassa kaupan purkaminen on harvinaista. Jos myyjä purkaa kaupan ostajan maksuviiväs-tyksen vuoksi, sovelletaan samoja säännöksiä kuin ostajan peruuttaessa kaupan (Nevala 2016, s. 242, 245).

Rakentamisvaiheen kauppakirjalla tehdyssä kaupassa ostaja saa omistusoikeuden kaupan koh-teeseen vasta kohteen hallinnan luovutuspäivänä (muuttopäivänä) edellyttäen, että koko kaup-pahinta lisätöineen on maksettu. Omistuksenpidätysehdolla tarkoitetaan järjestelyä, jossa ostaja saa omistusoikeuden vasta kun koko kauppahinta, tai tietty osa siitä, on maksettu viivästyskor-koineen (Nevala 2016, s. 207). Mikäli asunto-osakkeen ostaja haluaa luovuttaa kauppakirjaan perustuvia oikeuksia edelleen kolmannelle jo ennen rakennuksen valmistumista ja omistusoi-keuden siirtymistä, tämä on mahdollista allekirjoittamalla nk. siirtosopimus (Vero, 2020a). Siir-tosopimukselle ei asuntokauppalaissa ole asetettu muotovaatimuksia, mutta olennaista on se, että siirtoon toiselle ostajalle tarvitaan myyjän kirjallinen suostumus. Ellei myyjä anna suostu-musta siirtoon toiselle ostajalle, alkuperäinen ostaja vastaa edelleen velvoitteistaan myyjälle.

Jos myyjä myy oikeutensa osakkeisiin kolmannelle osapuolelle, on hänen annettava tästä tieto turva-asiakirjojen säilyttäjälle (Palo ym. 2006, s. 102; Nevala 2016, s. 131).