3.3 Aalto B:n turva-asiakirjat
3.5.1 Osakekirjojen luovuttaminen
Rakentamisvaihe päättyy ja alkaa rakentamisvaiheen jälkeinen aika, kun rakennusvalvontavi-ranomainen on hyväksynyt yhteisön rakennuksen tai rakennukset kokonaisuudessaan käyttöön otettaviksi ja yhteisölle on valittu 2 luvun 23 §:ssä tarkoitettu hallitus (AsKL 1:5.2 §).
RS-pankin tehtäviin kuuluu osakekirjojen painattaminen ja säilyttäminen (AsKL 2:6.1 §). Osa-kekirjojen luovutuksesta säädetään asuntokauppalain 2:6.2–3 §:ssä ja 4:4 §:ssä. Hallinnon-luovutusyhtiökokouksen jälkeen RS-pankki toimittaa osakekirjat osakkeenostajille, saatuaan ensin perustajaurakoitsijalta eli myyjältä osakekirjojen luovutusluvan. Osakekirjat luovutetaan osakkeenostajille siirtomerkinnällä varustettuna, jos osakkeenostaja on täyttänyt velvollisuu-tensa, eli maksanut kauppahinnan ja mahdolliset lisä- ja muutostyöt. Jos myyjä ei anna suostu-mustaan osakekirjan luovuttamiseen, mutta toisaalta ei esitä syitä kieltäytymiselleen, säilyttäjä saa luovuttaa osakekirjan vasta, kun erimielisyys on sovittu tai tuomioistuin on antanut asiasta lainvoimaisen tuomion (Vanhala 2008, s. 64)
Jos osake on pantattu, RS-pankki luovuttaa osakekirjan panttioikeuden haltijalle, yleensä osta-jan pankille. Myymättömien asuntojen osakekirjat on luovutettava niiden omistajalle eli perus-taurakoitsijalle. Osakekirjojen toimitusajassa ja toimittamistavassa on pankkiryhmittäisiä eroja.
Usein RS-pankki ilmoittaa ostajille kirjallisesti, mistä ja milloin osakekirjat voi noutaa. Aalto B:n RS-pankki toimitti osakekirjat ostajille kirjatussa kirjeessä. Rakentamisvaiheen jälkeisissä kaupoissa myyjä luovuttaa osakekirjat ostajalle asunnon hallinnan siirtyessä. Vaara-Karjalan Osuuspankki toimitti osakekirjat Aalto B:n asunnonostajille lokakuussa 2020 kirjatulla kirjeellä
saatuaan myyjältä luovutusluvan. Rakentamisvaiheen jälkeisissä kaupoissa osakekirjat on voitu siirtää ostajalle ja luovuttaa heti, kun ostaja on maksanut asunnon kauppahinnan.
3.5.2 Vuositarkastus
Vuositarkastus on järjestettävä 12–15 kuukauden kuluessa rakennusvalvonnan suorittamasta asunnon käyttöönottotarkastuksesta (AsKL 4:18.1 §). Vuositarkastuksen pitämiselle ei pöytä-kirjan pitämisen lisäksi esitetä muotovaatimuksia. Vuositarkastus voidaan suorittaa esimerkiksi siten, että myyjä saa tietoonsa rakennuskohteessa vuoden aikana ilmenneet puutteet, ja vuosi-tarkastuskokouksessa nämä puutelistat kirjataan vastaanotetuiksi (HE 14/1994).
Aalto B:n osakkeenostajille lähetettiin kirje 3.3.2020, jossa osakkeenomistajia pyydettiin tar-kastamaan oma huoneistonsa, ja kirjaamaan huomionsa huoneistoissa mahdollisesti olevista säätö-, tai korjaustarpeista tai muista puutteista heille lähetetyllä tarkastuslomakkeelle. Lomak-keet oli pyydetty palauttamaan vastauskuoressa 20.3.2020 mennessä Rakennusliike Purmonen Oy:lle. Taloyhtiön isännöitsijää ja hallitusta pyydettiin käymään läpi asunto-osakeyhtiön julki-sivut, säilytystilat, muut yhteiset tilat ja piha-alueet ja ilmoittamaan puutteet myyjälle. Taloyh-tiön hallitus palkkasi ulkopuolisen konsultin listaamaan havaitut puutteet taloyhTaloyh-tiön korjaus-vastuulla olevista asioista.
Myyjän on ilmoitettava vuositarkastuskokouksen ajankohdasta ostajille, yhtiölle ja vakuuden antajalle vähintään kuukautta ennen kokousta (AsKL 4:18.1 §). Kutsu Aalto B:n vuositarkas-tuskokoukseen lähetettiin osakkeenostajille, isännöitsijälle ja rakennusvirhevakuutusyhtiön edustajalle 23.3.2020. Aalto B:n vuositarkastuskokous pidettiin 24.4.2020. Vuositarkastusko-kouksesta pidetään pöytäkirjaa (AsKL 4:18.2 §), mutta pöytäkirjalle ei ole erityisiä muotovaa-timuksia. Puutelistojen lisäksi pöytäkirjasta olisi selvittävä ainakin ajankohta, läsnäolijat ja pöytäkirjan pitäjä (Nevala 2016, s. 142).
Aalto B:n vuositarkastuspöytäkirjassa yksilöitiin kokouksen aika, paikka ja läsnäolijat sekä sel-vitettiin, että kyseessä oleva vuositarkastuskokous koski Asunto Oy Joensuun Aalto B:n ja Ra-kennusliike Purmonen Oy:n 20.9.2017 allekirjoitetun urakkasopimuksen mukaisia ja 1.3.2019 rakennusvalvontaviranomaisen käyttöön hyväksymiä rakennustöitä. Lisäksi todettiin, että ra-kennustarkastajan lopputarkastus pidettiin 10.7.2019, jolloin pihatkin oli tehty valmiiksi. Ra-kennustarkastajan lausunnossa ei ollut yhtään huomatusta tai puutetta.
Vuositarkastus kokouksesta pidetään pöytäkirjaa, johon merkitään kaikki ostajan ilmoittamat puutteet (AsKL 4:18.2 §). Tarkastuslistoissa ostajien ilmoitus havaituista puutteista riittää, riip-pumatta siitä, katsooko myyjä, onko kyseessä myyjän korjausvastuulla oleva virhe vai ei. Puut-teen merkitseminen pöytäkirjaan ei vielä tarkoita sitä, että myyjä olisi myöntänyt korjaavansa virheen (Nevala 2016, s. 142). Vuositarkastuskokouksen jälkeen, listat saatuaan, myyjä käy asunnoissa katsomassa virheet, ottaa niihin kantaa ja korjaa ne. Jos listaan merkityn virheen ei katsota kuuluvan myyjän korjausvelvollisuuteen, perustellaan asia ja käsitellään se yhdessä asunnon omistajan kanssa. Vuosikorjauksessa siis korjataan vuoden aikana mahdollisesti il-menneet viat ja puutteet sekä muuttotarkastuksen yhteydessä korjaamatta jääneet asiat, joiden katsotaan kuuluvan myyjän korjausvastuulle.
Aalto B:n vuositarkastuspöytäkirjassa todettiin, että asunnon ostajien tarkastuslomakkeet oli pyydetty palauttamaan 20.3.2020 mennessä Rakennusliike Purmonen Oy:lle. Tarkastuksen tu-lokseksi merkittiin, että kaikki huoneistokohtaiset tarkastuslomakkeet (39 kpl) oli palautettu vuositarkastuskokoukseen mennessä ja listat laitetaan Rakennusliike Purmosessa säilytettävän kokouspöytäkirjan liitteeksi yksi. Palautetuissa listoissa 13 huoneistossa ei ollut mitään korjat-tavaa ja kymmenessä listassa oli hyvin vähäisiä korjaustarpeita. Yhteenvetona todettiin, että Aalto B:n huoneistoissa listatut vuosikorjaustarpeet olivat vähäisiä. Taloyhtiön yhteisten tilojen puutelista liitettiin pöytäkirjan liitteeksi kaksi. Pöytäkirjassa todettiin, että perustajaurakoitsija Rakennusliike Purmonen Oy tarkistaa em. luettelot ja varaa niihin puheoikeuden. Epäselvissä asioissa tarkistetaan suunnitelmien mukaisuus ja tarkastellaan ilmoitettua virhettä rakentamisen yleisten laatuvaatimusten, nk. RYL-määräysten, avulla ja asia käsitellään omistajan kanssa, jos korjaamisen ei katsota kuuluvan vuosikorjauksien piiriin. Lisäksi pöytäkirjaan kirjattiin, että Rakennusliike Purmonen Oy:n pöytäkirjaan liitetään koko yhtiön tarkastusliitteet. Alkuperäi-nen pöytäkirja arkistoidaan Rakennusliike PurmoAlkuperäi-nen Oy:ssä 10 vuoden ajan.
Kokouksessa sovittiin, että pöytäkirja jaetaan kaikille kokouksen läsnäolijoille, osakkeen omis-tajille ja vakuuden antajalle sähköpostitse. Merkittiin tiedoksi, että ostajilla on asuntokauppa-lain mukaan mahdollisuus tarkastaa pöytäkirja ja esittää sitä koskevat täydennykset ja huomau-tukset kolmen viikon kuluessa pöytäkirjan tiedoksi saamisesta (AsKL 4:18.2). Pöytäkirjan tar-kastivat ja vahvistavat allekirjoituksillaan taloyhtiön edustajana isännöitsijä ja perustajaurakoit-sijan edustaja. Pöytäkirja lähetettiin sovitusti tiedoksi asunnonostajille, isännöitsijälle ja raken-nusvirhevakuuttajan edustajalle heti kokouksen jälkeen. Aalto B:n vuositarkastuspöytäkirjaan ei esitetty lisäyksiä tai täydennyksiä kolmen viikon tarkastusajan kuluessa.
Vuositarkastuskokouksen jälkeen Rakennusliike Purmonen Oy tarkistaa ilmoitetut puutteet ja korjaa ne. Aalto B:n muuttotarkastus pidettiin 1.3.2019 ja jälkitarkastus 14.3.2019. Mikäli näissä tarkastuksissa ei ole lomakkeisiin kirjattuja puutteita, jotka pidetyissä tarkastuksissa os-tajan olisi voinut olettaa huomaavan, voi olla mahdollista, että tiskialtaan naarmu tai seinän kulman lommo on asunnon ostajan itse aiheuttama, eikä täten kuulu myyjän korjausvelvolli-suuteen. Yleensä listoilla ei kuitenkaan ole puutteita, jotka eivät kuuluisi myyjän korjausvas-tuulle.
Kun asunnonostajat ovat kuitanneet vuositarkastusmenettelyssä esitetyt virheet korjatuiksi ja allekirjoittaneet takuun vapautuslomakkeen ja myös yhtiön hallitus on kokouksessaan todennut yleisten tilojen virheet korjatuiksi, voidaan takuuaikainen vakuus vapauttaa. Lisäedellytyksenä lain mukaan vapautukselle on, että on kulunut vähintään 15 kuukautta asunnon käyttöönotto-hyväksynnästä. Aalto B:n käyttöönottohyväksynnästä tulee kuluneeksi 15 kuukautta 1.6.2020, jolloin rakennusvaiheen jälkeisen vakuuden vapautuminen olisi aikaisintaan mahdollista. Aalto B:n vuosikorjaustöiden aloitusajankohtaa, eikä täten korjausten valmistumisaikaa, voitu päättää vuositarkastuskokouksessa 24.4.2020 yhteiskunnassa vallitsevan koronaviruksen aiheuttamien rajoitusten vuoksi.
Vuositarkastuskokouksen jälkeen osakkeenostajilla ja yhtiöllä on oikeus kolmen viikon ajan pöytäkirjan tiedoksisaannista ilmoittaa myyjälle vuositarkastuksessa korjattavia lisäpuutteita (AsKL 4:18.2 §), jos virhe huomataan vasta tämän ajan jälkeen, täytyy asunnonostajan tai yh-tiön ilmoittaa virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista perustajaurakoitsijalle kohtuulli-sessa ajassa siitä, kun virhe on havaittu tai olisi pitänyt havaita. Kohtuullisena aikana pidetään enintään kuutta kuukautta virheen havaitsemisesta. Kuuden kuukauden määräaikaa ei sovelleta, jos virhe johtuu myyjän törkeästä huolimattomuudesta tai kunnianvastaisesta ja arvottomasta menettelystä (AsKL 4:19.1 §). Määräaikaa ei myöskään sovelleta, jos asunto ei täytä terveys-vaatimuksia (AsKL 4:19.2 §) tai asunnon ominaisuuksista muuten aiheutuu haittaa terveydelle tai omaisuudelle (AsKL 4:19.3 §).
Jos virheestä ilmoitetaan liian myöhään (vaatimus on vanhentunut) tai yleinen vanhentumisaika on kulunut, niin tällaisessa tapauksessa myyjällä ei ole vastuuta virheestä. Myyjällä ei ole myös-kään vastuuta virheen korjaamisesta, jos virhe johtuu normaalista kulumisesta, laitteen käyt-töiän päättymisestä tai huollon laiminlyönnistä.