3.3.1. Alueena
Kaakkois-Suomessa sijaitsevan Kymenlaakson itäraja ulottuu Venäjän ja Suomen rajaan asti. Alue koostuu seitsemästä kunnasta, joista Kouvola, Kotka ja Hamina ovat asukaslu-vultaan suurimmat. (Kymenlaaksoliitto 2018.) Kymenlaaksolla on muista maakunnista poiketen kaksi maakuntakeskusta, Kouvola ja Kotka. (Opetus- ja kulttuuriministeriö 2012). Tutkielmassa keskitytään Kymenlaakson kahden suurimman kaupungin, Kotkan ja Kouvolan keskustojen asuntosijoittamiseen. Vuonna 2019 Kouvola oli väkiluvun mu-kaan mitattuna Suomen 11. suurin kunta ja Kotka puolestaan 19. suurin (Tilastokeskus 2020).
Kymenlaakson väestönkehitys on ollut usean vuoden negatiivinen eli alue on ollut muut-totappiollinen. Muuttotappiolla tarkoitetaan tutkielmassa väestönmuutosta, jossa alu-eelle muuttaa vähemmän ihmisiä kuin sieltä muuttaa pois, muodostaen negatiivisen nettomuuton. Kymenlaakson väestönmuutoksen ennustetaan olevan negatiivinen tule-vaisuudessa. Vuoteen 2040 mennessä väestönmuutoksen ennustetaan olevan Kouvo-lassa -21 prosenttia ja Kotkassa -17 prosenttia. (Valtionkonttori 2020.) Työllisyys on pe-rinteisesti nojautunut teollisuuteen, jonka muutoksilla on ollut yhteys työttömyyspro-senttiin. Kymenlaaksossa on vuodesta 2015 vuoteen 2018 ollut maan suurin työttömyys-prosentti. Vuonna 2018 työikäisestä väestöstä 13,4 prosenttia oli työttömiä. (Valtionkont-tori 2020.) Kymenlaaksossa sijaitsee ammattikorkeakoulu Xamk, jonka Kotkan kampuk-sella opiskelijoita on 2818 ja Kouvolan kampukkampuk-sella 1977 (Xamk 2020).
Vanhojen kerrostalojen asunto-osakkeiden hintakehitys vuodesta 2007 vuoteen 2019 on kuvattu kuviossa (Kuvio 3.). Kuviosta voidaan huomata, että asuntojen neliöhinnat ovat Kotkassa alhaisemmalla tasolla vuonna 2019 kuin vuonna 2007 (Kuvio 3.). Kouvolassa hinnat ovat vain hieman korkeammat vuonna 2019 vuoteen 2007 verrattuna. Kotkan ne-liöhinnat ovat olleet Kouvolaa korkeammat koko tarkasteluperiodilla. Tähän voivat olla yhteydessä reuna-alueiden hintojen muutokset ja kuntaliitokset. Vanhojen
kerrostaloasuntojen hinnat ovat nousseet Kymenlaaksossa vuoteen 2013 saakka, minkä jälkeen lasku on toistaiseksi jatkunut. (Tilastokeskus 2020.)
Kyseisellä aikaperiodilla neliöhintojen kasvu on ollut nopeaa pääkaupunkiseudulla, mitä selittää nopea hintojen nousu Helsingissä. Hinnat ovat nousseet nopeasti myös Es-poossa, Turussa ja Tampereella. (Alho ym. 2018.) Toisin kuin kasvukeskuksissa, Kymen-laaksossa asuntojen hinnat ovat laskeneet. Näyttää siltä, että ero muuttotappiopaikka-kuntien ja kasvukeskusten asuntojen hintojen välillä tulee jatkossakin kasvamaan. Väes-tön kehitys on ollut ensisijaisesti yhteydessä asuntojen kysyntään väesVäes-tönlisäyksen kas-vattavalla ja väestön vähenemisen supistavalla yhteydellä. (Alho ym. 2018.) Siten negatii-vinen väestönkasvu on ollut yhteydessä asuntojen neliöhintojen laskuun Kotkassa ja Kouvolassa.
Kuvio 3. Vanhojen kerrostalojen asunto-osakkeiden neliöhintojen kehitys (EUR/m2) Kou-volassa ja Kotkassa (Tilastokeskus 2020).
3.3.2. Vuokra-asuntomarkkinat
Kysyntä ja tarjonta ovat yhteydessä asuntojen hintoihin. Kysynnän kasvaessa voi yhteys asuntojen hintojen kehitykseen olla huomattava asuntojen tarjonnan jäykkyyden vuoksi.
Vuokrien ja asuntojen hintojen samanaikainen nousu heijastaa asuntojen kysynnän ja tarjonnan epätasapainotilaa kertoen jäykästä tarjonnasta. Asuntojen ja vuokrien suuruu-dessa on tyypillisesti alueellisia eroja, mikä heijastuu odotettavissa olevaan vuokratuot-toon. Viime vuosina muissa Suomen kaupungeissa, joissa neliöhinnat ovat huomatta-vasti Helsingin hintatasoa halvempia, on vuokratuotto ollut korkeampi. Tämä on ollut yhteydessä siihen, että muiden kaupunkien vuokrataso ei ole ollut suhteellisesti mata-lampi, vaikka neliöhinta on ollut edullisempi. Helsingin asuntojen hinta on ollut yhtey-dessä arvonnousuun ja hyvään likviditeettiin. (Alho ym. 2018.)
Muuttuvat työmarkkinat, kaupungistuminen ja väestön muutokset ohjaavat kysyntää.
Pienissä kaupungeissa yksittäisiä shokkeja kysyntään voi aiheuttaa esimerkiksi äkillinen työpaikkojen määrän kasvu. (Alho ym. 2018.) Epävarmat tulevaisuudennäkymät, pätkä-työt ja lisääntyneet maksuhäiriömerkinnät ovat yhteydessä vuokra-asuntomarkkinoihin.
Maksuhäiriömerkinnät ovat kasvaneet 68 000 merkinnällä kymmenessä vuodessa.
Vuonna 2019 maksuhäiriöitä oli 386 700 kansalaisella. (Asiakastieto 2020.) Asumiskulu-jen suhteellinen osuus tuloista on noussut, sillä tulot ovat nousseet hitaammin kuin asuntojen hinnat ja vuokrat (Alho ym. 2018). Vuonna 2018 Suomen väestöstä 15 pro-senttia sai Kelan maksamaa asumistukea (Kela 2019). Muutokset heijastavat vuokra-asuntomarkkinoiden kysynnän ja tarjonnan alueellista ja markkinasegmenttien mu-kaista epätasapainotilaa. (Alho ym. 2018.)
Kotkan keskustan yksiöiden ja kaksioiden keskimääräiset neliövuokrat ovat olleet huo-mattavasti korkeampia kuin Kouvolan neliövuokrat vuosien 2015–2019 ajanjaksolla tar-kasteltuna. Tilastoissa huomioitavaa on, että Kotkan keskustan ulkopuolisten yksiöiden ja kaksioiden neliövuokra on ollut Kouvolan neliövuokria matalampi. Tilastoissa Kouvo-lan keskustan alueen neliövuokria ei ole eritelty, joten reuna-alueiden yhteys sisältyy Kouvolan neliövuokriin. Kotkan kaksioiden ja yksiöiden neliövuokrat keskustan ulkopuo-lella ovat olleet tarkasteluperiodilla heikompia kuin Kouvolassa ja Kotkassa keskimäärin.
Kouvolan ja Kotkan yksiöiden ja kaksioiden neliövuokria tarkasteltaessa huomataan, että Kotkan neliövuokrat ovat olleet keskimäärin korkeampia vuodesta 2015 vuoteen 2019.
(Tilastokeskus 2020.) Tämä voi selittyä osin Kouvolan ja Kotkan aluerakenteiden eroa-vuudella, jossa Kouvolan reuna-alueiden yhteys keskimääräisiin neliövuokriin korostuu.
Keskimäärin yksiöiden vuokratuotot olivat vuonna 2019 Kotkassa 13,84 euroa neliömet-riä kohden ja Kouvolassa 12,94 euroa. Vastaavasti Helsingin yksiöiden neliövuokrat oli-vat huomattavasti korkeammat, 25,40 euroa. Myös pääkaupunkiseudun ulkopuolisten suurten kaupunkien yksiöiden hinnat olivat huomattavasti korkeampia. Esimerkiksi Tampereella yksiöiden neliövuokrat olivat 18,08 euroa, Kuopiossa 17,51 euroa, Jyväsky-lässä 17,48 euroa ja Turussa 16,84 euroa. (Tilastokeskus 2020.) Huomioitavaa vuokrissa on reuna-alueiden matalampien neliöhintojen heijastuminen alueen neliöhintoihin.
Kaksioiden keskimääräiset neliövuokrat ovat olleet vuonna 2019 Kotkassa keskimäärin 11,03 euroa neliömetriltä ja Kouvolassa 10,30 euroa. Vastaavasti Helsingin neliövuokrat ovat olleet 21,21 euroa. Tampereella vuokrat ovat olleet 13,87 euroa, Kuopiossa 13,79 euroa, Jyväskylässä 13,41 euroa ja Turussa 13,14 euroa neliömetriltä. (Tilastokeskus 2020.) Yleisesti kaksioiden neliövuokrat ovat olleet vuodesta 2015 vuoteen 2019 edulli-sempia kuin yksiöiden. Tilastoista on havaittavissa myös mielenkiintoinen havainto ne-liövuokrien ja väestön määrän välillä. Esimerkiksi vuonna 2019 Suomen 10. suurimman kaupungin, Porin, kerrostaloyksiöiden ja -kaksioiden neliövuokrat olivat edullisempia kuin 19. suurimman kaupungin Kotkan. (Tilastokeskus 2020.) Voidaan siis päätellä, että kaupungin yksiöiden ja kaksioiden neliöhintoihin ovat yhteydessä väestön määrän li-säksi muut tekijät.
Tarkasteltaessa yksiöiden ja kaksioiden kysyntätekijöitä on huomioitava eri preferens-seillä markkinoilla olevat toimijat. Asuntosijoittaja ei hanki asuntoa omaksi kodikseen vaan vuokratuottoa tuottavaksi sijoitushyödykkeeksi, joten pienten asuntojen kysyntä ei heijasta suoraan asumispreferenssejä. Toisaalta vuokra-asuntojen kysyntä voi yleisesti alueellisesti olla merkittävää, joten kysyntä siirtyy pienempiin asuntoihin. Lisäksi omaksi kodikseen vuokra-asuntoa etsivän kannalta merkittävää on vuokramenojen suhde kuu-kausituloihin. (Alho 2018.)