Kiinteistöverotus Saksassa

4.2.1 Kiinteistöveropohja ja verovelvollisuus

Kiinteistöveroa (Grundsteur) peritään Saksassa vuonna 1955 säädetyn lain (Grundsteuergesetz) perusteella. Kiinteistöveron kohteet on jaoteltu kahteen eri luokkaan: A eli maa- ja metsätalous-maa ja B eli muut kiinteistöt.¹⁶⁴ Maa- ja metsätalousmaahan sovelletaan yleensä alempaa kiin-teistöveroprosenttia kuin muihin kiinteistöihin. Alhaisempaa kiinkiin-teistöveroprosenttia sovelle-taan maa- ja metsätalousmaahan silloin, kun maatilalla harjoitesovelle-taan maa- ja/tai metsätaloutta tulonhankkimistarkoituksessa. Kiinteistöveropohjaan kuuluu tällöin myös kaikki liiketoimintaa palveleva omaisuus, kuten tuotantorakennukset, karja ja kalusto.¹⁶⁵ Alhaisempaa veroprosenttia ei sovelleta esimerkiksi silloin, jos alue on lainvoimaisessa kaavassa osoitettu rakennustarkoi-tuksiin, rakentaminen on kyseisellä kaava-alueella jo alkamassa ja alue ei ole maatalouskäy-tössä.¹⁶⁶

Kiinteistövero maksetaan kunnille, mutta hallinto on jaettu valtion ja kuntien kesken. Verovi-ranomainen määrittää verotusarvon kiinteistöveron kohteille sekä määrää lainsäädännön puit-teissa perusveron kiinteistöille.¹⁶⁷ Perusveron määrittäminen entisen Itä-Saksan ja entisen Länsi-Saksan välillä eroavat toisistaan. Länsi-Saksassa omakotitaloille, joiden verotusarvo ylit-tää 38 346,89 euroa kiinteistövero määräylit-tään 0,26 prosentin mukaan ja edellä mainitun arvon ylittäville omakotitalokiinteistöille 0,35 prosentin mukaan. Paritalojen perusprosentti on 0,31 prosenttia ja muiden asuinrakennusten 0,35 prosenttia. Itä-Saksassa perusprosenttiin vaikutta-vat rakennustyypin lisäksi rakennuksen ikä (onko otettu käyttöön ennen vai jälkeen vuoden 1924) ja kunnan asukasmäärä vuonna 1935. Itä-Saksan alueella perusprosentti on 5-10 %:n välillä.¹⁶⁸

164 Bundesministerium für Finanzen 2018, kohta Grundsteuer

165 Spahn 2004, s.2

166 Halaczinsky 1990, 2. Gründvermögen

167 Germany Trade & Invest 2018, kohta Taxation of Property

168 Senatsverwaltung für Finanzen 2018, kohta FAQ Grundsteuer

Kunnat määrittävät perusveron lisäksi oman kiinteistöveroprosenttinsa, jolloin muodostuu lo-pullinen kiinteistövero. Tälle kunnan määräämälle kertoimelle ei ole asetettu ylärajaa.¹⁶⁹ Esi-merkiksi entisen Länsi-Berliinin alueella kiinteistövero 45 000 euron verotusarvon omaavalle omakotitalokiinteistölle lasketaan seuraavasti:

Verotusarvo 45 000 euroa

x perusprosentti 0,35 %

x kunnan määräämä kerroin 810 %

Kokonaiskiinteistövero = 1275,75 euroa¹⁷⁰

Kiinteistöveropohja on Saksassa laaja, sillä verotuksen kohteena ovat lähes kaikki maa-alueet ja rakennukset. Verosta vapaita ovat erilaiset yleiset paikat ja julkishallinnon omistamat koh-teet, kuten puistot ja rautatiealueet sekä muun muassa kirkot, sairaalat, tieteelliset tutkimuslai-tokset ja puolustusvoimien kiinteistöt. Kiinteistövero on objektivero, eikä verovelvollisen hen-kilökohtaisilla ominaisuuksilla ole kiinteistöverotuksessa mitään merkitystä.¹⁷¹ Verovelvolli-nen on se, joka omistaa kiinteistön vuoden ensimmäisenä päivänä. Omistajuus tarkistetaan pää-sääntöisesti kiinteistörekisteristä. Omistajanvaihdoksia pystytään kuitenkin seuraamaan hyvin sen vuoksi, että kaupanvahvistaja on velvollinen toimittamaan kiinteistön kauppakirjasta ko-pion verohallinnolle. Kiinteistöverosta voi vaatia vapautusta joko kokonaan tai osittain esimer-kiksi jos verovelvollinen omistaa suojellun kohteen taikka jos hän kärsii suurista vuokranme-netyksistä. Tällaisia tilanteita voivat olla esimerkiksi tulipalo- ja vesivahingot tai vuokra-asun-tojen kysynnän puute alueella.¹⁷²

Saksassa peritään lisäksi veroa on nimeltään Bodenwertabgabe, jota maksetaan kiinteistöveron lisäksi rakentamattomasta mutta rakennuskelpoisesta maapohjasta, jonka arvo ylittää 14 600 euroa. Veroa maksetaan 1 % edellä mainitun arvon ylittävästä osuudesta. Rakentamattoman rakennuspaikan verosta on vapautettu esimerkiksi sellaiset alueet, joilla on rakennuskielto sekä

169 Spahn 2004, s.1,4

170 Senatsverwaltung für Finanzen 2018, kohta FAQ Grundsteuer

171 Spahn 2004, s.1

172 Grundsteuerberechnen 2018, kohta Hilfestellungen & Beispiele zur Berechnung der Grundsteuer

kestävään maa- tai metsätalouteen käytettävät alueet. Mikäli rakentamattomalle kiinteistölle ra-kennetaan omakotitalo, omistajan maksama vero palautetaan tietyin ehdoin viideltä edeltävältä vuodelta.¹⁷³

4.2.2 Kiinteistön arvostaminen

Kiinteistöjen arvostaminen perustuu arvostamislakiin (Bewertungsgesetz). Kyseisen lain mu-kaan verotusarvo tarkoittaa kiinteistöstä realisoitavissa olevaa rahamäärää myyntitilanteessa, eli todennäköistä luovutushintaa. Saksan arvostamisjärjestelmä on jäänyt nykyisistä markkina-arvoista huomattavasti jälkeen, koska arvostaminen perustuu todella vanhoihin kiinteistöarvoi-hin. On arvioitu, että nykyiset kiinteistöjen verotusarvot vastaavat noin 5 prosenttia nykypäivän markkinahinnoista.¹⁷⁴ Arvostaminen tapahtuu eri tavalla entisen Länsi-Saksan kuin entisen Itä-Saksan alueella. Entisen Länsi-Itä-Saksan alueella käytetään pelkästään vuoden 1964 yksikköar-voja. Aluksi tarkoituksena oli päivittää vuoden 1964 arvoja joka kuudes vuosi vastaamaan hin-tatason nousua, mutta vuoden 1974 jälkeen minkäänlaisia päivityksiä ei ole tehty.¹⁷⁵ Entisen Itä-Saksan alueella käytetään puolestaan asuinkiinteistöjen osalta vuoden 1935 yksikköarvoja.

Mikäli kyseessä on ennen vuotta 1991 rakennettu asuinhuoneisto tai omakotitalo, joilla ei ole olemassa 1935 vuoden yksikköarvoa, käytetään niin sanottua korvaavaa arviointia. Korvaavalla arvioinnilla tarkoitetaan sitä, että arvostamislaissa on säädetty suoraan vuotuisen kiinteistöve-ron määrä asuinneliötä kohti.¹⁷⁶ Vero on suurempi, mikäli asuinrakennuksessa tai huoneistossa on kylpyhuone, sisävessa ja keskuslämmitys.¹⁷⁷ Uusimpien rakennusten kohdalla toimitaan niin, että verohallinto lähettää rakentajalle kyselyn, jonka perusteella kiinteistön arvo pyritään määrittelemään alueesta riippuen joko korvaavalla arvioinnilla taikka tuottoarvomenetel-mällä.¹⁷⁸

Kiinteistön arvostamisessa on tärkeää talousyksikön käsite (Wirtschaftliche Einheit). Maapohja ja rakennukset arvostetaan yhtenä kokonaisuutena ja rakennus tulee verotuksen piiriin vasta

173 Bundesministerium für Finanzen 2018, kohta Bodenwertabgabe

174 Maximilian 2012, s.3

175Spahn 2004, s.2-3

176 Senatsverwaltung für Finanzen 2018, kohta FAQ Grundsteuer

177Spahn 2004, s.3

178 Kreditvergleich 2018, kohta Die Grundsteuer in Deutschland

kun se otetaan käyttöön. Esimerkiksi saman omistajan vierekkäiset kiinteistöt arvostetaan yleensä yhtenä kokonaisuutena ja talousrakennukset ja autotalli kuuluvat samaan talousyksik-köön päärakennuksen kanssa. Pari- ja rivitaloissa jokainen yksikkö, jossa on oma sisäänkäynti ja joka on erotettu palomuurilla toisista yksiköistä, arvostetaan omana kiinteistönään. Kerros-talojen osalta koko kiinteistölle lasketaan arvo, joka jakaantuu osakehuoneistojen kesken pinta-alojen suhteessa.¹⁷⁹ Maanvuokratilanteissa tulee määrittää oma arvonsa vuokraoikeuden rasit-tamalle maapohjalle sekä vuokraoikeudelle. Vuokraoikeuden arvo lasketaan niin, että mitä pi-dempi vuokrasopimus on kyseessä, sitä suurempi prosentti kiinteistön kokonaisarvosta laske-taan vuokraoikeuden arvoksi. Erikoista sääntelyssä on kuitenkin se, että näiden molempien ve-rokohteiden, vuokraoikeuden ja vuokraoikeuden rasittaman maan, osalta verovelvollinen on vuokralainen. Tämä johtuu kenties siitä, että vuokraoikeudelle määritettyä arvoa käytetään myös muissa veromuodoissa, joten sitä ei ole tarkoitettu pelkästään kiinteistöverotuksen tarpei-siin.¹⁸⁰

Kiinteistön arvostamisen perusta on yksikköarvon määrittäminen, joka siis perustuu leikkaus-ajankohtiin 1.1.1964 tai 1.1.1935. Tähän perusyksikköarvoon tehdään vain harvoin muutoksia.

Muutokset liittyvät yleensä kiinteistössä tapahtuneeseen olennaiseen muutokseen, kuten raken-nuksen laajentamiseen tai purkamiseen. Tällöinkin uuden lasketun yksikköarvon tulee ylittää aiemmin sovellettu yksikköarvo tietyn verran, jotta uutta arvoa sovelletaan.¹⁸¹ Rakentamatto-man maan verotusarvo lasketaan niin, että alueen pinta-ala kerrotaan joko vuodelle 1935 tai 1964 määritellyllä maapohjan markkinahinnalla neliötä kohden. Maa on rakentamatonta myös silloin, mikäli alueella on vain käyttökelvottomia rakennuksia tai arvottomia rakennuksia. Käy-tännössä verovelvollisen on hankala arvioida maan arvoa monen vuosikymmenen taakse, joten arvostamisen läpinäkyvyys ei ole parasta mahdollista. Yksikköarvosta voidaan poiketa alaspäin esimerkiksi maan saastumisen, meluhäiriön, käyttörajoitusten tai tulvariskin vuoksi.¹⁸² Mikäli kiinteistöllä sijaitsee rakennuksia, käyttää verohallinto arvon laskemiseen ensisijaisesti

179 Halaczinsky 1990, kohta II. Begriffe des Bewertungsgesetzes, 3. Wirtschaftliche Einheit

180 Halaczinsky 1990, kohta II. Begriffe des Bewertungsgesetzes, 10. Sonderfälle der Bewertung: b)Erbbaurecht

181 Senatsverwaltung für Finanzen 2018, kohta FAQ Grundsteuer

182 Halaczinsky 1990, V. Bewertung unbebauter Grundstücke 1. Unbebaute Grundstücke

arvomenetelmää ja toissijaisesti rakennuskustannusmenetelmää. Tuottoarvomenetelmällä ar-vostetaan yleensä omakotitalot, paritalot, osakehuoneistot sekä monikäyttökiinteistöt. Joko vuonna 1935 tai 1964 vuokralaisen maksettavaksi koitunut vuokra kerrotaan kertoimella, joka ottaa huomioon sekä arvoa nostavat että laskevat seikat.¹⁸³ Laissa on esitetty taulukkojen muo-dossa kertoimet muun muassa vuokra-asunnoille, omakotitaloille ja paritaloille. Kertoimen suu-ruuteen vaikuttavat rakennusmateriaali, rakennuksen ikä sekä kunnan asukasmäärä. Mitä enem-män kunnassa on asukkaita, sitä pienempi on kerroin. Kertoimen lisäksi huomioon voidaan ottaa esimerkiksi ympäristölliset tekijät, kuten melu ja sijainti. Tuottoarvomenetelmällä saa-daan kokonaisarvo sekä maapohjalle että rakennuksille.¹⁸⁴ Mikäli kyseessä on uusi rakennus, lähettää verohallinto rakennuksen omistajalle kyselyn rakennuksen ominaisuuksista, kuten poh-japiirustuksesta, rakennuksen pinta-alasta ja mahdollisista vuokratuloista. Näiden tietojen pe-rusteella viranomainen laskee asunnolle/rakennukselle tuottoarvon vuodelle 1964 tai 1935. Joi-denkin kiinteistöjen, kuten erityisen arvokkaiden kiinteistöjen ja Itä-Saksan omakotitalojen ta-pauksessa käytetään rakennuskustannusmenetelmää, jossa rakentamattoman maan arvoon lisä-tään rakennuksen keskimääräinen rakennuskustannus joko vuonna 1935 taikka 1964. Mikäli rakennus on tätä vanhempi vähennetään rakennuksen arvosta ikäalennnus.¹⁸⁵

Ymmärrettävästä syystä Saksassa on keskusteltu useampaan otteeseen arvostamisjärjestelmän uudistamisesta. Kiinteistöverotusta on väitetty perustuslain vastaiseksi, koska ihmisten yhden-vertainen kohtelu ei toteudu. Myös Saksan perustuslakituomioistuin on tämän todennut, sillä yksikköarvot eivät kuvasta rakennuskannassa tapahtuneita muutoksia taikka markkinahintojen kehitystä. Myös erot kiinteistöverotuksessa kuntien välillä ovat todella suuria.¹⁸⁶ Esimerkiksi Baden-Württembergissä suurin kuntien välinen ero on 800 prosenttiyksikköä.¹⁸⁷ Hallitus on kuitenkin ollut vastahakoinen arvostamisjärjestelmän nykyaikaistamisessa peläten muun mu-assa vuokratason nousua ja kiinteistöveron kohtuutonta nousua metropolialueilla.¹⁸⁸ Saksassa on yleistä, että vuokra-asuntojen osalta kiinteistövero osoitetaan maksettavaksi vuokralaiselle

183 Grundsteuerberechnen 2018, Hilfestellungen & Beispiele zur Berechnung der Grundsteuer

184 Halaczinsky 1990, VI. Bewertung bebauter Grundstücke im Ertragswertverfahren, 8. Vervielfältiger

185 Grundsteuerberechnen 2018, Hilfestellungen & Beispiele zur Berechnung der Grundsteuer

186 Maximilian 2012, s.3

187 Kreditvergleich 2018, kohta Die Grundsteuer in Deutschland

188 Spahn 2004, s.6

vuokranantajan ja vuokralaisen tekemän erillisen käyttökustannuksia koskevan sopimuksen pe-rusteella.¹⁸⁹ Tämän vuoksi erityisesti vuokralaisten etuja ajava liitto on puoltanut siirtymistä pelkän maapohjan verottamiseen, jolloin asuinhuoneistojen osalta vero ei nousisi kohtuutto-maksi.¹⁹⁰ Saksan liittoneuvosto on kuitenkin antanut esityksen uudeksi arvostamisjärjestel-mäksi, jossa maan arvo määritellään kauppahintatietojen perusteella ja rakennuksen arvo kes-kimääräisellä rakennuskustannuksella pinta-alayksikköä kohden vähennettynä ikäalennuksilla.

Esityksen toteutuminen vaatisi 35 miljoonan kiinteistön uudelleenarvostamista ja arvostamisen olisi määrä olla valmis vuoden 2022 alussa.¹⁹¹