Tässä tutkimuksessa keskityttiin Kymenlaaksoon sijoittaviin asuntosijoittajiin. Tutkielman herättämä kiinnostus asuntosijoittajien keskuudessa kasvatti tutkimusprosessin mielek-kyyttä. Lisäksi kiinnostus kertoo osaltaan siitä, että aiheesta tehdylle lisätutkimukselle voisi olla tarvetta tulevaisuudessa.
Tutkimuksen tarjoama tieto Kymenlaakson asuntomarkkinoista on hyödyllistä asuntosi-joittajille, asunto-osakeyhtiöille ja aluepolitiikan suunnittelulle. Edullisten hintojen ja pe-ruskorjausta vaativien asunto-osakeyhtiöiden asunto-osakkeiden välinen ristiriita tarjoaa
pohjaa alueen haasteisiin vastaamiselle. Asuntosijoittajien kokemuksien perusteella voi-daan antaa suuntaviivoja keinoille, joilla asunto-osakeyhtiöiden maksukykyä turvattaisiin tulevaisuudessa. Huolimatta Capital Asset Pricing -mallin kritisoimisesta empiirisessä ympäristössä (Roll 1977) on mallin teoreettinen kehikko soveltunut empiriaan rajoitteet huomioiden. Saatuja tutkimustuloksia on ollut mahdollista peilata CAP-malliin ja muo-dostaa johtopäätöksiä.
Tutkielma lisäsi osaltaan tietämystä asuntosijoittajien kokemuksista Kymenlaakson asuntosijoitusmarkkinoilta. Tutkimusprosessin kannalta merkittävin oppiminen liittyi menetelmien soveltamisen ja projektinhallinnan lisäksi edullisten hintojen ja remontti-tarpeessa olevien asunto-osakkeiden ristiriitaan. Tutkimus osoitti, että asunto-osakkei-den edullisiin myyntihintoihin liittyy ristiriitaisia näkemyksiä. Huolimatta siitä, että asunto-osakkeisiin sijoittaminen oli mahdollista pienellä pääomalla, ei siihen tule suh-tautua täysin varauksettomasti likviditeettiongelmien ja asunto-osakkeiden remontointi-tarpeiden vuoksi. Oppimista ja yllättymistä onkin pidetty osana laadullista tutkimuspro-sessia (Saaranen-Kauppinen & Puusniekka 2006).
Tämä Kymenlaakson asuntosijoittamista koskeva tutkielma liittyy kaupungistumisen me-gatrendin laajempaan ilmiöön. Asuntojen hintakehitys on viime vuosina eriytynyt kasvu-keskusten ja muiden paikkakuntien välillä. Erityisesti erot pääkaupunkiseudun ja muiden kaupunkien välillä ovat kasvaneet. Taustatekijöitä ovat väestön keskittyminen kasvukes-kuksiin ja viimeaikainen kiinnostus asuntosijoittamista kohtaan, mikä on ohjannut väes-töä ja investointeja kasvukeskuksiin. Maakuntien väestönkasvun eriytymiseen olisi kiin-nitettävä entistä enemmän huomiota, koska ne heijastuvat aluepolitiikkaan ja alueelle tehtäviin investointeihin. Parantamalla asuntosijoitusmarkkinoita sijoittajien näkökul-masta muissa kaupungeissa kasvukeskusten lisäksi, voidaan suunnata investointeja ja vähentää alueiden välisiä eroja.
Kymenlaakson asuntosijoittamista koskevassa tutkimuksessa olisi jatkossa syytä tarkas-tella syitä edullisten hintojen ristiriidan taustalla. Tarkastelun kohteena voisi olla selvit-tää tarkemmin, miksi hinnanlasku koetaan negatiivisena ja positiivisena tekijänä. Tässä tutkielmassa rajattiin Haminaa koskeva asuntosijoittaminen tutkielman ulkopuolelle, jo-ten sen sisällyttäminen jatkotutkimuksiin voisi tuoda laajempaa tietämystä alueen
asuntosijoitusmarkkinoista. Tämän tutkielman rajoitusten poistamiseksi tutkimus voitai-siin kohdentaa lisäksi institutionaalivoitai-siin sijoittajiin ja asuntosijoittajiin, jotka eivät ole si-joittaneet Kymenlaaksoon. Useisiin eri toimijoihin kohdistuva tutkimus ja muiden kau-punkien sisällyttäminen mahdollistaisi vertailemisen kaukau-punkien ja toimijoiden kesken.
LÄHTEET
Alho, E., Härmälä, V., Oikarinen, E., Kekäläinen, A., Noro, K., Tähtinen, T. & Vuori, L. 2018.
Vuokra-asuntosijoitusalan kannattavuus, kilpailutilanne ja kehittämistarpeet.
Valtioneuvoston selvitys- ja tutkimustoiminnan julkaisusarja 9/2017.
Anttila, P. 1996. Tutkimisen taito ja tiedon hankinta. Helsinki: Akatiimi.
Archer, W. R. & Ling, D. C. 1997. The three dimensions of real estate markets: linking space, capital and property markets. Real Estate Finance, 14 (3), 7–14.
Asiakastieto 2020. Maksuhäiriötilastot. [Asiakastietojen Internet-sivuilla] Viitattu 3.9.2020.
<https://www.epressi.com/media/userfiles/123829/1578381317/asiakas tieto_paymentdefaultstatistics2019.pdf>
Benjamin, J., Sirmans, S. & Zietz, E. 2001. Returns and risk on real estate and other investments: more evidence. Journal of Real Estate Portfolio Management, 7(3), 183–214.
Berkovec, J. 1989. A general equilibrium model of housing consumption and investment.
Journal of Real Estate Finance and Economics, 2, 157–172.
Black, F. 1972. Capital market equilibrium with restricted borrowing. Journal of Business, 45, 444–445.
Bodie, Z., Kane, A. & Marcus, A. J. 2002. Investments. McGraw-Hill Companies.
Breidenbach, M., Mueller, G., & Schulte, K. W. 2006. Determining real estate betas for markets and property types to set better investment hurdle rates. Journal of Real Estate Portfolio Management, 12(1), 73–80.
Brueggeman, W. B, Chen A. H. & Thibodeau T. G 1984. Real estate investment funds:
performance and portfolio considerations. AUREUEA Journal 12 (3), 333–354.
Campbell, J. Y. & Cocco, J. F 2003. Household Risk Management and Optimal Mortgage Choice. Quarterly Journal of Economics 118 (4), 1449–1494.
Campbell, J. Y. & Viceira, L. M. 2001. Who Should Buy Long-Term Bonds? American Economic Review, XCI, 99–127.
Campbell, J. Y. & Viceira, L. M. 2002. Strategic Asset Allocation: Portfolio Choice for Long-Term Investors. Oxford: Oxford University Press.
Crone, T. M. & Voith, R. P. 1999. Risk and return within the single-family housing market.
Real Estate Economics 27:I, 63–78.
Danske Bank 2020. Sijoitusasunnon osto. [Danske Bankin Internet-sivuilla] Viitattu 25.3.2020. <https://danskebank.fi/sinulle/elamantilanteeni/asuntokaupoilla/
asunnonosto/sijoitusasunnon-osto?Banner=sijoitusasunto&sapa=25005
&sc_cid=sem%7cgoog%7cpb-prod-asuntolaina-text2018%7csijoitusasunto
&ps_kw=sijoitusasuntolaina&gclid=CjwKCAjwvOHzBRBoEiwA48i6AsZHj jCS2BrZwLaxxDqcnYisYEAPTAi-BvSZeeGhsH8dB5TBmCW
xoC6Y8QAvD_BwE&gclsrc=aw.ds#m2>
Eichholtz, P. & D. Geltner 1997. Four Centuries of Location Value: Inplication for Real Estate Capital Gain in Central Places. Working Paper.
Eskola, J. & Suoranta, J. 1998. Johdatus laadulliseen tutkimukseen. Tampere: Vastapaino.
Eskola, J. 2001. Laadullisen tutkimuksen juhannustaiat. Laadullisen tutkimuksen analyysi vaihe vaiheelta. Teoksessa Juhani Aaltola & Raine Valli (toim.) Ikkunoita tutkimusmetodeihin II. Näkökulmia aloittelevalle tutkijalle tutkimuksen teoreettisiin lähtökohtiin ja analyysimenetelmiin. Jyväskylä: PS-kustannus, 133–157.
Fama E. F. & French, K. R. 1992. The cross-section of expected stock returns. Journal of Finance 47:2, 427–465.
Farrelly, K. & Stevenson, S. 2019. The risk and return of private equity real estate funds.
Global Finance Journal (42) 100471.
Fernandez, R., Hoffman, A. & Aalbers, M. B. 2016. London and New York as a safe deposit box for the transnational wealth elite. Environment and Planning A, 48(12), 2443–2461.
Follain, J. R. 1990. Mortgage Choice. American Real Estate and Urban Economic Associations Journal, XVIII, 125–144.
Gat, D. 1994. Risk and return in residential spatial markets: an empiric and
theoretic model. Journal of Real Estate Finance and Economics 9, 51–67.
Geltner, D., N. Miller, J. Clayton & P. Eichholtz, 2013. Commercial Real Estate Analysis and Investments. OnCourse Learning, 3. painos.
Georgiev, G., Gupta, B. & Kunkel, T. 2003. Benefits of real estate investment. The journal of portfolio management, 29(5), 28–33.
Glascock, J. L. & W. N. Davidson, III 1995. Performance Measures of Real Estate Firm Common Stock Returns, Alternative Ideas in Real Estate Investment. Research Issues in Real Estate Series, A. L Schwartz Jr. and S. D. Kapplin, Dordrecht ja Boston: Kluwer Academic.
Goetzman, W. N. & Wachter, S. M. 1995. Clustering methods for real estate portfolios.
Real Estate Economics 23:3, 271–310.
Goetzmann, W. N. 1993. The single-family home in the investment portfolio. Journal of Real Estate Finance and Economics, 6, 201–222.
Guo, X. 2018. On the Risk Measures of Real Estate Assets. Journal of Applied Finance and Banking, 8(1), 27–34.
Hartzell, D., Hekman J. & Miles, M. 1987. Real estate returns and inflation. AREUEA Journal 15, 617–637.
Harvey, D. 2006. The Limits to Capital. Lontoo: Verso books.
Heaney, R., & Sriananthakumar, S. 2012. Time-varying correlation between stock market returns and real estate returns. Journal of empirical finance, 19(4), 583–594.
Hirsjärvi, S. & Hurme, H. 2001. Tutkimushaastattelu. Teemahaastattelun teoria ja käytäntö.
Helsinki: Helsinki University Press.
Hirsjärvi, S., Remes, P. & Sajavaara, P. 2004. Tutki ja kirjoita. Helsinki: Tammi.
Hoesli, M. 1994. Real Estate as a Hedge Against Inflation. Journal of Property Valuation and Investment, 12:3, 51–9.
Holton, G. A. 2004. Defining risk. Financial Analysts Journal, 60(6), 19–25.
Ikäheimo, S., Ikäheimo, S., Laitinen, E. K., Laitinen, T. & Puttonen, V. 2014. Yrityksen taloushallinto tänään. Sundom: Vaasan Yritysinformaatio.
Kaklauskas, A. & Zavadskas, E. K. 2009. Theories of investment in property: use of information, knowledge and intelligent technologies. Economics for the modern built environment. Lontoo: Taylor & Francis.
Kaleva, H. 2017. Asuntomarkkinat houkuttelevat ulkomaalaisia. Arvopaperi-lehdessä, Elokuu 2017.
Kallberg, J. G. & Liu, C. H. 1996. The role of real estate in the portfolio allocation process.
Real Estate Economics 24:3, 359–378.
Kela 2019. Asumistukia maksetaan eniten maakuntakeskuksiin. [Kelan Internet-sivuilla]
Viitattu 3.9.3020. <https://www.kela.fi/ajankohtaista-tilastot/-/asset_
publisher/S7FocUefTr02/content/asumistukia-maksetaan-eniten-maakuntakeskuksiin>
Kirk, J. & Miller, M. L. 1986. Reliability and validity in qualitative research. Qualitative research methods, Volume 1. Beverly Hills: SAGE.
Knight, F. H. 1921. Risk, uncertainty and profit. New York: Hart, Schaffner and Marx.
Kuosmanen, P. 2002. Riski ja tuotto asuntomarkkinoilla. Universitas Wasaensis, Print.
Kymenlaaksoliitto 2018. Kymenlaakson maakunta. [Kymenlaaksoliiton Internet-sivuilla]
Viitattu 1.9.2020. <https://www.kymenlaakso.fi/kymenlaakson-liitto/
kymenlaaksonmaakunta/>
Lai, T-Y. & Wang, K. 1998. Appraisal smoothing: the other side of the story. Real Estate Economics 26 (3), 511–538.
Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 1995/481. Annettu 31.3.1995. Viitattu 11.3.2020.
<https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1995/19950481>
Ling, D. & Naranjo, A. 1999. The integration of commercial real estate markets and stock markets. Real Estate Economics, 27 (3), 483–516.
Litner, J. 1965. The valuation of risk assest and the selection of risky investments in stock portfolios and capital budgets. Review of Economics and Statistics, 47:1, 13–37.
Markowitz, H. 1952. Portfolio selection. Journal of Finance 7:1, 77–91.
Merton, R. C. 1973. An Intertemporal Capital Asset Pricing Model. Econometrica, XLI, 867– 887.
Miles, M. E. & Estay, A. S. 1982. How well do real estate funds perform? Journal of Portfolio Management (Winter), 62–68.
Miles, M. E. & McCue, T. 1984. Commercial real estate returns. AREUEA Journal 12, 355–377.
Mossin, J. 1966. Equilibrium in a capital asset market. Econometrica 34:4, 768–783.
Mörttinen, L., Puumalainen, M. Kummoinen, K. Topi, J., Kurri, S., Raijas, A., Mattila, V-M., Backman, M., Hannula, P., Laanti, T., Asplund, T., Kuusinen, M. & Aspelund, S.
2019. Selvitys keinoista ehkäistä kotitalouksien liiallista velkaantumista:
Työryhmän mietintö. Valtionvarainministeriön julkaisuja, 56.
Nikkinen, J., Rothovius, T. & Sahlström, P. 2008. Arvopaperisijoittaminen. WSOY.
Niskanen, J. & Niskanen, M. 2007. Yritysrahoitus. 5., uud. p. Helsinki: Edita.
Nordea 2020. Asuntolainan lyhennystavat. [Nordean Internet-sivuilla] Viitattu 25.3.2020.
<https://www.nordea.fi/henkiloasiakkaat/palvelumme/lainat/
asuntolainat/lyhenystavat.html/>
Odean, T. 1998. Are investors reluctant to realize their losses? Journal of Finance 53, 1775–1798.
Oikarinen, E. 2015. Asuntotarjonnan hintajouston alueelliset erot. Kansantaloudellinen aikakauskirja, vuosikerta, 111, 454–475.
Opetus ja kulttuuriministeriö 2012. Kulttuuria kartalla: Valtion osarahoittamien
kulttuuripalvelujen sijainti ja kulttuurin kustannukset Suomen kunnissa.
Opetus- ja kulttuuriministeriön julkaisuja 32.
Orava, J. & Turunen, O. 2016. Osta, vuokraa, vaurastu (5., uudistettu painos.). Helsinki: Alma Talent.
Osuuspankki 2020. Haaveissa asuntosijoittaminen? [Osuuspankin Internet-sivuilla]
Viitattu 25.3.2020. <https://www.op.fi/henkiloasiakkaat/teemat/asuminen/
haaveissaasuntosijoittaminen>
Pagliari, J. L. 2016. Real estate returns by strategy: Have value-added and opportunistic funds pulled their weight? Real Estate Economics (Forthcoming).
Pedersen, N., Page, S., & Fei, H. 2014. Asset allocation: Risk models for alternative investments. Financial Analysts Journal, 70, 34–45.
Pirounakis, N. G. 2013. Real Estate Economics a Point-to-Point Handbook. New York:
Routledge. Print.
Quan, D. C. & Titman, S. 1999. Commercial Real Estate Prices and Stock Market Returns:
An International Analysis. Financial Analysts Journal, 53:3, 21–34.
Quan, D. C. & Titman, S. 1999. Do Real Estate Prices and Stock Prices Move Together?
An International Analysis. Real Estate Economics, 27:2, 183–207.
Roll, R. 1977. A critique of the asset pricing theory test, part 1: on the past and potential testability of the theory. Journal of Financial Economics, 4:2, 129–176.
Rosenberg, B. 1981. The capital asset pricing model and the market model. Journal of Portfolio Management, 5–16.
Saarainen-Kauppinen, A. & Puusniekka, A. 2006. KvaliMOTV - menetelmäopetuksen tietovaranto [pdf-verkkojulkaisu]. Tampere: Yhteiskuntatieteellinen tietoarkisto [ylläpitäjä ja tuottaja]. Viitattu 7.9.2020.
<http://www.fsd.uta.fi/menetelmaopetus/>.
Salmi, I. 2010. Mitä tilinpäätös kertoo? Edita Publishing.
Sharpe, W. F. 1963. A simplified model of portfolio analysis. Management Science 9:1, 277–293.
Sharpe, W. F. 1964. Capital Asset Prices: A Theory of Market Equilibrium under Conditions of Risk. The Journal of Finance, 3, 433–434.
Shilling, J. D., Dhillon, U. S. & Sirmans, C. F. 1987. Choosing between Fixed and Adjustable Rate Mortgages. Journal of Money, Credit and Banking, XIX, 260–267.
Steinmetz, T. C. 2002. The Mortgage Kit. 5th ed. Chicago, IL: Dearborn Trade Publishing.
Suomen Vuokranantajat ry 2017. Vuokranantaja 2017 kyselytutkimus.
https://vuokranantajat.fi/markkinatietoa/vuokranantaja-2017/
Suomen Vuokranantajat ry 2020. Yhdistys. [Suomen Vuokranantajat ry:n Internet-sivuilla]
Viitattu 9.9.2020. <https://vuokranantajat.fi/yhdistys/>
Tilastokeskus 2019. Asunto-osakeyhtiöiden hoitokulut nousivat vuonna 2018.
[Tilastokeskuksen Internet-sivuilla] Viitattu 11.3.2020.
<https://www.stat.fi/til/asyta/2018/asyta_2018_2019-06-13_tie_001_fi.html>
Tilastokeskus 2020. Vanhojen osakeasuntojen neliöhintojen hintaindeksi (2015=100) ja kauppojen lukumäärät, vuositasolla, 2015–2019. [Tilastokeskuksen PxWeb-tietokannassa] Viitattu 3.9.2020.
<http://pxnet2.stat.fi/PXWeb/pxweb/fi/StatFin/StatFin__vrm__vaenn/>
Tilastokeskus 2020. Väestö. [Tilastokeskuksen Internet-sivuilla] Viitattu 2.9.2020.
<https://www.tilastokeskus.fi/tup/suoluk/suoluk_vaesto.html>
Treynor, J. 1965. How to rate management of investment funds. Harvard Business Review, 43:1, 63–75.
Tuomi, J. & Sarajärvi, A. 2002. Laadullinen tutkimus ja sisällönanalyysi. Helsinki: Tammi.
Töttö, P. 2004. Syvällistä ja pinnallista. Teoria, empiria ja kausaalisuus sosiaalitutkimuksessa.
Tampere: Vastapaino
Valtionkonttori 2020. Työllisyys. [Valtionkonttorin Internet-sivuilla] Viitattu 2.9.2020.
<https://www.tutkihallintoa.fi/alueet/tyollisyys/>
Valtionkonttori 2020. Väestö. [Valtionkonttorin Internet-sivuilla] Viitattu 2.9.2020.
<https://www.tutkihallintoa.fi/alueet/vaesto/>
Van Loon, J. & Aalbers, M. B. 2017. How real estate became ‘just another asset class’: The financialization of the investment strategies of Dutch institutional investors.
European Planning Studies, 25 (2), 221–240.
Vauhkonen, J. 2019. Rahoitusvakauden vahtikoira murisee suomalaisten kotitalouksien velkaantumisesta. Euro & Talous, Suomen Pankin ajankohtaisia artikkeleita taloudesta.
Webb, J. R. 1990. On the exclusion of real estate from the market portfolio. Journal of Portfolio Management (Fall), 78–84.
Weber, R. 2015. From Boom to Bubble: How Finance Built the New Chicago. Chicago ja Lontoo: The University of Chicago Press.
Xamk 2020. Miksi Xamk. [Xamkin Internet-sivuilla] Viitattu 2.9.2020.
<https://www.xamk.fi/koulutus/miksi-xamk/>
LIITTEET
Liite 1. Haastattelukysymykset
TAUSTAKYSYMYKSET
1. Kuinka monta sijoitusasuntoa omistat ja missä ne sijaitsevat?
2. Kuinka monta vuotta olet ollut asuntosijoittaja?
HAASTATTELUKYSYMYKSET Asuntosijoittaminen
1. Milloin ja miten sinusta tuli asuntosijoittaja?
2. Mitä haluat saavuttaa asuntosijoittamisella ja miksi?
3. Oletko sijoittanut muihin omaisuusluokkiin sijoitusasuntojen lisäksi?
4. Koetko itsesi riskihakuiseksi vai riskejä kaihtavaksi sijoittajaksi? Miksi?
5. Oletko hajauttanut asuntosijoituksia muuallekin kuin Kymenlaaksoon?
6. Mikä on ollut ensisijainen haasteesi asuntosijoittamisen laajentamisessa?
Kymenlaakso
7. Mikä on kosketuspintasi Kymenlaaksoon? Jos sinulla ei ole mitään kosketuspintaa niin miten uskalsit sijoittaa ”tuntemattomalle” alueelle?
8. Mitä riskejä näet Kymenlaaksoon sijoittamisessa muuhun Suomeen verrattuna?
9. Koetko asunnot yleisesti kalliina Kotkan ja Kouvolan keskustoissa?
10. Millaiseksi koet Kymenlaakson ja asuntosijoitustoimintasi kannattavuuden tule-vaisuudessa?
11. Millaisia etuja ja kehittämiskohteita Kymenlaakson asuntosijoitusmarkkinoilla mielestäsi on?
12. Onko asuntosijoittamisen suosio vaikuttanut omaan asuntosijoitustoimintaasi?