Asuntokauppalain keskeisiä käsitteitä ovat RS-järjestelmä, RS-kohde, uudisrakentaminen, pe-rustajaosakas, grynderi, perustajaurakointi, perustajarakennuttaminen, rakentamisvaihe, rasi-tus, asunto-osake, ennakkomarkkinointi, varausmaksu, turva-asiakirjat ja ostettavaksi tarjoami-nen.
Kun Suomessa asunto-osake myydään rakentamisvaiheessa, kauppaan sovelletaan asuntokaup-palain 2. luvun säännöksiä ostajan suojaamisesta rakentamisvaiheessa ja 4. luvun säännöksiä uuden asunnon kaupasta. Em. luvuissa mainitut suojajärjestelyt ovat pakollisia aina, kun asunto myydään rakentamisvaiheessa. Asuntokauppalaki suojaa kuluttajaostajan taloudellista ja oikeu-dellista asemaa rakentamisvaiheen aikana. Em. lukujen suojasäännöksiä kutsutaan RS-säännök-siksi. (Nevala 2016, s. 86). Tässä opinnäytetyössä RS-prosessilla tarkoitetaan asuntokauppalain säännösten kronologista toteuttamista rakentamisvaiheessa ja rakentamisvaiheen jälkeisessä vaiheessa.
Rs-järjestelmä on Matti Rudangon (Tieteen termipankki, 2020) mukaan ”asuntokaupan sään-telyyn kuuluva asunnon ostajien oikeuksia asunnon rakennusvaiheessa suojaava järjestelmä, jonka kehittivät pankit 1970-luvulla (RS = "rahalaitosten neuvottelukunnan suosittelema") ja jota vastaavat säännökset ovat nykyään osa asuntokauppalain pakottavaa sääntelyä”. Kasso (2014, s. 230) kutsuukin asuntokauppalakia laillistuneeksi RS-järjestelmäksi. RS-kohde on Matti Rudangon mukaan ”asunto-osakeyhtiö, joka on kytketty asuntokauppalain rakenta-misvaiheen suojajärjestelmään. Rakentamisvaiheessa ostajaa suojataan perustajaosakkaan
maksukyvyttömyydeltä ja ostajien haltuun siirtyvän asuntoyhteisön vastuiden sopimuksenvas-taiselta lisäämiseltä. Perustajaosakkaan on huolehdittava siitä, että osakeyhtiötä ja rakentamis-hanketta koskevat turva-asiakirjat kuten vakuustodistukset, taloussuunnitelma, kiinteistön tie-dot sekä rakennuslupa- ja urakka-asiakirjat luovutetaan säilytettäviksi vakuuspankkiin tai alue-hallintovirastoon. Turva-asiakirjojen säilyttäjän on painatettava asunto-osakeyhtiön osakekirjat asunto-osakeyhtiön osakekirjojen painamiseen hyväksytyssä painolaitoksessa sekä säilytettävä ne”. (Tieteen termipankki 2020).
Perustajaosakkaalla tarkoitetaan luonnollista henkilöä tai yksityistä tai julkista oikeushenkilöä, joka merkitsee tai muuten omistaa asunto-osakkeen tai muun asuinhuoneiston hallintaan oi-keuttavan yhtiöosuuden rakentamisvaiheen aikana. (AsKL 1:4.1) Perustajaosakkaana ei pidetä sitä, joka on luovuttanut omistusoikeuden osakkeeseen ennen kuin osaketta on ryhdytty tarjoa-maan kuluttajalle ostettavaksi. Perustajaosakas voi olla perustajaurakoitsija tai perustajaraken-nuttaja. (Alanen ym. 2013, s. 22). Asuntokauppalain tarkoittaman perustajaosakkaan ei ole tar-vinnut perustaa yhtiötä, omistaminen rakentamisvaiheessa on riittävää (Nevala 2016, s. 9).
Perustajaurakoinnista puhutaan, kun rakennusliike, perustajaurakoitsija, hankkii tontin, perus-taa asunto- tai kiinteistöosakeyhtiön, rakenperus-taa asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä määritel-lyt huoneistot ja markkinoi asuntoja jo suunnittelu- ja rakennusvaiheessa ulkopuolisille osta-jille. (Perustajaurakoitsija perustaa yhtiön useimmiten yksin, mutta perustamisvaiheessa on mahdollista ottaa mukaan rakennettavien huoneistojen lopullisia käyttäjiä perustajaosak-kaaksi). Perustajaurakoitsija, joka on yleensä myös ainoa perustajaosakas, luovuttaa ostajalle omistusoikeuden osakkeisiin vasta, kun asunnonhallinta luovutetaan. Perustajaurakoitsija pitää määräysvallan itsellään koko rakennusvaiheen ajan hallinnon luovutukseen saakka. (Alanen ym. 2013, s. 101).
Perustajarakennuttaminen eroaa perustajaurakoinnista siten, että siinä perustajaosakkaana ei ole rakentamisen suorittava rakennusliike vaan yleensä joko yleishyödyllinen rakennuttajayh-teisö, säätiö tai muu yritys. Perustajarakennuttaja hankkii tontin, perustaa asunto- tai kiinteis-töosakeyhtiön ja antaa rakennustyön asunto- tai kiinteiskiinteis-töosakeyhtiön nimissä urakkana ulko-puoliselle rakennusurakoitsijalle. Määräysvalta ja myytävien tilojen mahdollinen myyntivastuu on perustajarakennuttajalla, ei rakentamistyötä tekevällä urakoitsijalla. (Alanen ym. 2013, s.
101).
Ennakkomarkkinoinnilla tarkoitetaan suunnitteilla tai rakenteilla olevan asunnon tarjoamista varattavaksi sellaisin ehdoin, että tarjoaminen ei kuulu asuntokauppalain 2 luvun säännösten piiriin eli ennakkomarkkinointi suoritetaan ennen turva-asiakirjojen toimittamista RS-pankkiin (AsKL 1:3.1,7 §). Ennakkomarkkinointi edeltää rakentamisvaihetta.
Rakentamisvaiheella tarkoitetaan ajanjaksoa, joka edeltää asuntoyhteisön uuden tai uudisraken-tamiseen verrattavalla tavalla korjausrakennetun rakennuksen taikka yhteisölle myöhemmin li-sää rakennettavien uusien asuinhuoneistojen valmistumista. (AsKL 1:5.1 §) Rakentamisvaihe alkaa vasta silloin, kun myyjä on täyttänyt asuntokauppalain määrittämät toimet siten, että si-tovia kauppasopimuksia voidaan ruveta allekirjoittamaan. (Palo ym. 2006, s. 40). Sisi-tovia kaup-pasopimuksia voidaan ruveta allekirjoittamaan, kun kohteen turva-asiakirjat on jätetty säilytet-täväksi RS-pankkiin.
Asuntokauppalain tarkoittamat turva-asiakirjat uudis- ja korjausrakentamishankkeissa luetel-laan valtioneuvoston asetuksessa turva-asiakirjoista 2005/835 (TAA), asetuksen 1. pykälässä.
Turva-asiakirjoja ovat mm. yhtiön perustamiskirja, kaupparekisterinote ja yhtiöjärjestys, yhtei-sön taloussuunnitelma, lainhuutotodistus, kiinteistön kauppakirja, rasitustodistus ja kiinteistö-rekisterin ote, rakennuslupa ja pääpiirustukset; rakennustapaselostus ja erikoistyöselostukset;
rakentamista tai korjausrakentamista koskeva urakkasopimus ja asuntokauppalain tarkoittamat vakuusasiakirjat.
Rakentamisvaihe päättyy ja alkaa rakentamisvaiheen jälkeinen aika, kun rakennusvalvontavi-ranomainen on hyväksynyt yhteisön rakennuksen tai rakennukset kokonaisuudessaan käyttöön otettaviksi ja yhteisölle on valittu 2 luvun 23 §:ssä tarkoitettu hallitus (AsKL 1:5.2 §).
Rasitukset tarkoittavat erityisinä oikeuksina kiinteistökirjaan kirjattavia oikeuksia, kiinnityksiä jne. (Majamaa ja Markkula, 2016). Kiinteistön rasitustodistuksessa selviää velkakiinnitysten ja maanvuokraoikeuksien kiinnitysten lisäksi kiinteistöön kohdistuvat vallintarajoitukset, kuten ulosmittaukset ja kiinteistön kuuluminen konkurssipesään (Maakaari 7:1.2).
Asunto-osake määritellään asunto-osakeyhtiön tai muun osakeyhtiön osakkeeksi, joka yksin tai yhdessä muiden osakkeiden kanssa oikeuttaa hallitsemaan asuinhuoneistoa (AsKL 1:3.1 §) Asuntokauppalaki ei koske asuntojen rakentamista, jos rakentaminen tehdään ilman perustettua yhtiötä ja kiinteistöstä myydään määräosia (AsKL 1:1 §). Asunto-osakeyhtiö on osakeyhtiö,
jonka yhtiöjärjestyksessä määrätty tarkoitus on omistaa ja hallita vähintään yhtä sellaista raken-nusta tai sen osaa, jossa olevan huoneiston tai huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta yli puolet on yhtiöjärjestyksessä määrätty osakkeenomistajien hallinnassa oleviksi asuinhuo-neistoiksi. Asunto-osakeyhtiön jokainen osake tuottaa yksin tai yhdessä toisten osakkeiden kanssa oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa tai muuta osaa yhtiön hallin-nassa olevasta rakennuksesta tai kiinteistöstä. (AsOYL 1:2 §).
Varausmaksulla tarkoitetaan asunnon ostajan ennakkomarkkinointivaiheessa myyjälle varauk-sensa vakuudeksi maksettua sovittua rahasummaa. Ennakkovarauksen yhteydessä maksettava varausmaksu saa olla korkeintaan neljä prosenttia kauppahinnasta (AsKL 2:1.1,2 §). Varaus-maksu on palautettava varaajalle, jos hän peruuttaa varauksensa eikä halua tehdä kauppaa (AsKL 3:3a §).
Ostettavaksi tarjoamisella tarkoitetaan asunto-osakkeiden tarjoamista kuluttajan ostettavaksi sellaisin ehdoin, että hän ei voi ilman sanktiota vetäytyä kaupasta, tai sellaisin ehdoin, että hä-nen on maksettava yli neljä prosenttia sovitusta kauppahinnasta varauksen vakuudeksi (AsKL 2:1 §; Kasso 2014, s. 231). Käsirahalla ymmärretään ostotarjouksen vakuudeksi myyjälle mak-settua sovittua rahasummaa. Vakiokorvaus tarkoittaa ostotarjouksen tekijän sitoumusta ennalta määrätyn korvauksen suorittamiseen sen varalta, että hän vetäytyy kaupasta. (AsKL 3:1.2–3 §).
Asuntokauppalain 1:3.1,5 §:n mukaan kuluttajalla tarkoitetaan luonnollista henkilöä, joka hankkii asuinhuoneiston pääasiassa muuta tarkoitusta kuin elinkeinotoimintaa varten. Edelleen asuntokauppalain 1:3.1,6 §:n mukaan elinkeinonharjoittajalla tarkoitetaan luonnollista henki-löä, taikka yksityistä tai julkista oikeushenkihenki-löä, joka ammattimaisesti myy asuinhuoneistoja tai tarjoaa niitä vastiketta vastaan hankittaviksi. Kuluttaja on aina luonnollinen henkilö. Jos asunnon ostajana on yritys, ei tämä välttämättä ole asuntokauppalain tarkoittama elinkeinon-harjoittaja. HE14/1994 mukaan elinkeinonharjoittajana pidetään sellaista elinkeinonharjoitta-jaa, joka ammattimaisesti toimii asuntokaupan alalla. Tällaisina ammattimaisina elinkeinonhar-joittajina pidetään esimerkiksi rakennusliikkeitä, kiinteistövälittäjiä tai rakennuttajayhteisöjä, jotka tosisiallisesti toimivat alalla riippumatta kaupparekisteriin merkitystä toimialasta.
2 ASUNTOKAUPAN SUOJAJÄRJESTELMÄ
2.1 Rakentamisvaihetta edeltävä aikaEnnakkomarkkinointi edeltää rakennusvaihetta. Ennakkomarkkinoinnilla perustajaurakoitsija selvittää, onko suunnitellulle kohteelle tarpeeksi kysyntää ja voidaanko rakentamisen aloitta-mispäätös tehdä. (Nevala 2016, s. 55). Myös rahalaitokset vaativat kohteelle ennakkovarauksia ennen rahoituspäätöksen tekemistä. Ennakkomarkkinoinnin aikana kuluttaja voi peruuttaa va-rauksensa ilman sanktioita ilmoittamalla. Varausten sitomattomuudesta seuraa, että varausjär-jestelyihin ei sovelleta asuntokauppalain 2 luvun suojasäännöksiä (Nevala 2016, s. 70).
Ennakkomarkkinoinnissa sovelletaan asetusta asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista 130/2001 (AsuntotietoA). Asunnon ostosta kiinnostuneet voivat ennakkomarkkinoinnin aikana varata itselleen asunnon, jolloin heidän on yleensä maksettava määrätty varausmaksu (Nevala 2016, s. 70). Asunnontuottaja ei kuitenkaan sitoudu toteuttamaan hanketta vastaanottaessaan varauksen ja varausmaksun ja näin ollen kuluttajaostaja ei voi tehdä suunnittelu- tai rakenta-misvaiheessa olevasta asunnosta sitovaa ostotarjousta ennakkomarkkinoinnin aikana (Nevala 2016, s. 56). Ennakkomarkkinoinnin aikana kuluttajille on selvästi tuotava esille, että kyse on ennakko- tai koemarkkinoinnista, ja että kohteen rakentamisen aloittamispäätöstä ei ole tehty (HE 21/2005, s. 10; Nevala 2016, s. 56).
Ennakkovarauksen yhteydessä maksettava varausmaksu saa olla korkeintaan neljä prosenttia kauppahinnasta (AsKL 2:1.1,2 §). Varaussopimuksen sisällölle ei ole asetettu laissa muotovaa-timuksia, mutta kirjallinen muoto on suositeltava (Nevala 2016, s. 70). Jos ennakkomarkkinoin-nin aikana on varauksen vakuudeksi maksettu varausraha, käsiraha tai sovittu vakiokorvauksen maksamisesta, lain säännöksistä ei voida sopimuksin poiketa asunnon varaajan vahingoksi (AsKL 3:2 §). Jos varaus perutaan, on myyjän viipymättä palautettava varausmaksu ostajalle asuntokauppalain 3a §:n mukaan. Jos taas kauppa tehdään, on varausmaksu laskettava kauppa-hinnan osasuoritukseksi. Varausmaksu on palautettava viipymättä varaajalle riippumatta ruutuksen syystä, mutta toisaalta myyjä ei ole velvollinen maksamaan korvausta varauksen pe-rusteella (Kasso 2014, s. 210). Varausmaksu ei saa olla korvaus varauksen vastaanottamisesta (Nevala 2016, s. 70).
Asuntokauppalain 7:5.2,1 §:n mukaan sallittua kuitenkin on sitovasti markkinoida (ennen turva-asiakirjojen luovuttamista säilytettäväksi RS-pankille) suunnittelu- ja rakentamisvai-heessa olevia asuntoja muille kuin kuluttajille, eli elinkeinonharjoittajille (Palo ym. 2006, s.
628).
Huomionarvoista on, että kaikki elinkeinonharjoittajat eivät ole asuntokauppalain tarkoittamia elinkeinonharjoittajia, vaan asuntokauppalaissa elinkeinonharjoittajana pidetään vain sellaista henkilöä tai yritystä, joka ammattimaisesti harjoittaa asuntokauppaa Tällaisia yrityksiä ovat esi-merkiksi rakennuttajayritykset tai rakennusliikkeet. (Nevala 2016, s. 8).
Ennakkomarkkinoinnin aikana mainonnassa ja markkinointimateriaalissa on huomioitava va-raumin, että kohteesta annetut tiedot ovat alustavia. Merkittävistä suunnitelmamuutoksista on selkeästi kerrottava ostajalle ennen sitovien kauppasopimusten tekemistä. Ennakkomarkkinoin-nin aikana myyjillä voisi olla käytettävissään esimerkiksi kohteen päivitetty ja vastaavan suun-nittelijan merkinnällä varustettu alustava asemapiirros sekä alustavat piirrokset 1:100 huoneis-topohjista ja julkisivusta. Näiden lisäksi hyödyllisiä ovat arvio myyntihinnoista ja asumiskus-tannuksista, sekä päivätty, alustava rakennustapaselostus ja arvio rakentamisen aikataulusta, jos nämä dokumentit käytettävissä. (Vanhala ym. 2008, s. 17).
Mikäli ostaja haluaa ennakkomarkkinoin aikana tehdä muutoksia varaamaansa asunnon suun-nitelmiin, on tästä tehtävä erillinen suunnittelusopimus, jossa selkeästi todetaan, että suunnitte-lukuluja voi tulla maksettavaksi riippumatta siitä, ostaako ostaja myöhemmin asunnon vai ei.
(Vanhala ym. 2008, s. 18.) HE 21/2005 mukaan kyseessä on oltava todellinen ostajan erityis-toiveitten toteuttamiseksi tehtävä suunnittelun lisätyö, jos suunnittelutyöstä veloitetaan (HE 21/2005; Kasso 2016, s. 232).
Myös rakenteilla olevan hankkeen markkinointi voi olla ennakkomarkkinointia, mikäli turva-asiakirjoja ei vielä ole talletettu RS-pankkiin (Nevala 2016, s. 55). Ennen kuin siirrytään alle-kirjoittamaan sitovia kauppakirjoja, on huolehdittava, että RS-sopimus on allekirjoitettu ja turva-asiakirjat on jätetty säilytettäväksi RS-pankkiin asuntokauppalain 2:1 § ja 2:3 § mukai-sesti ja että tarvittavat asuntokauppalain 2:17 §:n vaatimat vakuudet on asetettu. Vakuuksia voidaan kuitenkin em. pykälän estämättä lisätä rakentamisvaiheen aikana asuntokauppalain 2:17 §:n mukaisesti.
Asetuksella asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista (130/2001) elinkeinonharjoittajaa velvoitetaan antamaan asunnosta ja ympäristöstä sellaiset tiedot, joilla on olennaista vaikutusta kuluttajan ostopäätökseen. Alkuperäisen asetuksen asuntojen markkinoinnissa annettavista tie-doista (847/1983) säätämisen tarkoituksena onkin ollut helpottaa kuluttajien vertailua markki-noilla olevien eri asuntojen välillä ennen ostopäätöstä. Asuntotietoasetuksella säädellään sitä vaihetta asunnon ostamisessa, jossa asuntoa markkinoidaan yleisesti ostajille. Vaihe, jossa myyjä ja yksittäinen ostaja neuvottelevat asuntokauppaan sisältyvistä ehdoista, ei enää kuulu asuntotietoasetuksen piiriin. (Listoheimo 1997, s. 508). Asuntotietoasetuksella (130/2001) ku-mottiin alkuperäinen asetus asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista (847/1983).
Asuntotietoasetus koskee kahta vaihetta markkinoinnissa: ilmoittelua ja esittelyä. Asetuksessa määrätään, mitä tietoja ilmoittelussa ja esittelyissä pitää antaa ostajaehdokkaille. Markkinoita-essa suunnitteilla tai rakenteilla olevaa asuntoa on kerrottava mm. asunnon arvioitu valmistu-misaika, myyntihinta jos velaton hinta poikkeaa siitä, ympäristön kaavoitustilanne, liikenneyh-teydet ja markkinoinnista vastaavan elinkeinonharjoittajan nimi ja yhteystiedot (AsuntotietoA 2 §, 5 §, 6 §). Vuonna 2008 asuntotietoasetukseen lisättiin vielä 5 § 2 momentti: ”Esittelyssä on oltava nähtävillä rakennuksen energiatodistus, jos se on asetettava nähtäville rakennuksen energiatodistuksesta annetun lain (487/2007) 5 §:n nojalla.”
Ennakkomarkkinoinnissa annetut tiedot vaikuttavat ostajan ostopäätökseen. Asiakirjoissa ei saa olla ristiriitoja sitovaa kauppakirjaa allekirjoitettaessa, vaan kaikilla sopijaosapuolilla pitää olla samat ja oikeat tiedot. Myyjän täytyy antaa ostajalle tiedot myös rakennettavan ympäristön osalta. Usein ostaja ei ole rakennusalan ammattilainen, eikä ostajan näin ollen tarvitse ymmär-tää kaikkea piirustuksista. Jos jokin yllättävä tai negatiivinen seikka tulee tietoon ennen kau-pantekoa, on syytä kirjallisesti dokumentoida tästä seikasta ostajalle annettu tieto.
Markkinointivaihe alkaa rakentamisvaiheen alkaessa ja jatkuu siihen saakka, kunnes viimei-nenkin asunto myyty. Asuntojen markkinoinnista ei säädetä asuntokauppalaissa, mutta asunto-kauppalain mukaisen asunnon tiedonantovirheen tai taloudellisen virheen arvioinnissa virheen olemassaoloa arvioidaan sen perusteella, mitä tietoja ostajille on annettu tai jätetty antamatta tai mitä tietoja asuntotietoasetuksen mukaan on annettava, tai mitä erityistietoja muuten olisi pitänyt antaa HE 14/1994 mukaan.
Ostoneuvotteluiksi kuvataan tilannetta, jossa ostajaehdokkaalle annetaan vielä yksityiskohtai-sempia tietoja kuin esittelyssä ja ilmoittelussa on yleisesti annettu. Annetut tiedot voivat vai-kuttaa ostopäätöksen tekemiseen, joten kaikki tiedot on annettava viimeistään ennen kauppa-kirjan allekirjoittamista, jotta vältytään erimielisyyksiltä mahdollisessa myöhemmin tapahtu-valta asunnon virheenmäärittelyssä. (Nevala 2016, s. 62). Myyjän on kerrottava, jos asunto poikkeaa siitä, mitä ostajalla on vastaavanlaisen asunnon kaupassa aihetta olettaa. Uuden asun-non kaupassa on kerrottava, poikkeaako huoneisto hyväksymishetken rakentamismääräyksistä.
Myyjän on kerrottava ostajalle myös, mikäli rakennuslupaan, pääpiirustuksiin, rakennustapa-selostuksiin tai erikoistyörakennustapa-selostuksiin on tehty työnaikaisia muutoksia (Nevala ym. 2013, s.
195–196).
osakkeen kauppa on arvopaperikauppaa ja irtaimen omaisuuden kauppaa. Asunto-osakkeen kauppaan sovelletaan sekä yleistä sopimuslainsäädäntöä että asuntokauppalakia, jossa määritellään myyjän ja ostajan velvollisuuksista toisiaan kohtaan. Sopimuslainsäädän-nössä yleinen periaate on sopimusvapaus. Asuntokauppalaki on sen sijaan pääosin pakottavaa oikeutta kuluttajaostajaan ja elinkeinonharjoittajamyyjään nähden. Sopimusvapaudella tarkoi-tetaan sitä, että osapuolten oikeutta sopia asioista haluamallaan tavalla ei ole rajoitettu. Poik-keukset sopimusvapauteen Suomessa muodostavat asuntokauppalaki kuluttajan kannalta, ku-luttajansuojaa koskeva lainsäädäntö sekä huoneenvuokralaki, sillä näissä laeissa heikomman osapuolen suojaamiseksi sopimusvapautta on hieman rajoitettu (Kasso 2014, s. 198–201).
Sopimusvapauteen kuuluu myös se, että ketään ei voi pakottaa myymään tai ostamaan omai-suutta, ellei osapuolten välillä ole sopimusta. Irtaimen kaupassa ei ole muotovaatimuksia, kuten kiinteistön kaupassa. Jos muotovaatimuksia ei ole, on suullinen sopimus yhtä pätevä kuin kir-jallinen. Sopimuksen tekemistä säädellään oikeustoimilain 1 luvussa. Jos sitova sopimus on syntynyt kirjallisesti tai suullisesti, oikeustoimilaki velvoittaa se molempia osapuolia kaupan tekemiseen. (Kasso 2014, s. 201). Asunto-osakkeen kaupat ovat poikkeus irtaimistokaupassa.
Jos rakentamisvaiheen aikana tehtyä perustajaosakkaan ja kuluttajaostajan välistä asunnon kauppasopimusta ei tehdä kirjallisesti, sopimus ei sido ostajaa. Kauppasopimus ei myöskään sido ostajaa, ennen kuin sopimuksen täyttämisestä on asetettu vakuus 17 §:n mukaisesti. (AsKL 2:11.1 §).
Asuntokaupassa on selkeintä tehdä myös tarjous kirjallisesti ja antaa siihen selkeä kirjallinen vastaus. Esimerkiksi asunnon myynti-ilmoitus ei oikeustoimilain mukaan ole tarjous vaan tar-jouspyyntö, joten asunnon myyjä ei ole sitoutunut myymään edes pyydetyn hinnan tarjoavalle ostajalle, ellei myyntitarjousta ole osoitettu nimenmaan tälle ostajalle. (Kasso 2014, s. 202–
203).
2.2 Turva-asiakirjat
2.2.1 Turva-asiakirjojen säilyttäjän rooli RS-prosessissa
Turva-asiakirjojen laatiminen voi olla kesken, vaikka kohteen rakentaminen on käynnissä (Ne-vala 2016, s. 55). Rakentamisvaiheen alkamisajankohdasta ei ole asuntokauppalaissa nimen-omaista määräystä, mutta rakennusvaiheen katsotaan alkavan sillä hetkellä, kun turva-asiakirjat on jätetty säilytettäväksi RS-pankkiin (Palo ym. 2006, s. 39).
Suunnittelu- ja rakennusvaiheessa olevia asuntoja koskevien sitovien kauppasopimusten alle-kirjoittamisen aloittaminen edellyttää, että RS-sopimus on allekirjoitettu ja turva-asiakirjat, jotka sisältävät vakuudet, on toimitettu RS-pankille säilytettäväksi (AsKL 4:2.2 §). RS-sopimus on vakiolomake, jossa perustajaosakas ja asunto-osakeyhtiö sopivat RS-pankin kanssa turva-asiakirjojen säilyttämisestä ja osakkeenostajien turvaamisesta asuntokauppalain, turva-asia-kirja-asetuksen ja RS-sopimuksessa olevien erityisten ehtojen mukaisesti (Palo ym. 2006, s.
60).
Mikäli rakennuskohteeseen otetaan yhtiölainaa, on kohteen lainoittajapankki eli nk. RS-pankki asuntokauppalain 2:4 §:n mukaan velvollinen säilyttämään turva-asiakirjat. Turva-asiakirjan säilyttäjän vastuulla on todeta, että säilytettäväksi jätetyt turva-asiakirjat ovat valtioneuvoston asetuksessa turva-asiakirjoista asuntokaupoissa 835/2005 1 § määrättyjen vaatimusten mukai-sia. Mikäli puutteita havaitaan, RS-pankin on ilmoitettava tästä perustajaosakkaalle, jotta tämä voi täydentää tai korjata ne (AsKL 2:4a.1 §). RS-pankin vastuulla on myös rakentamisvaiheen aikana seurata, että asuntokauppalain 2:17 §:ssä tarkoitetut vakuudet ovat riittävät. Puutteista on ilmoitettava perustajaosakkaalle ja osakkeenostajille (AsKL 2:4a.2 §).
Koska asuntokauppalain 2:15.3 §:n mukaan turva-asiakirjojen säilyttäjän tulee pitää asunto-osakkeiden kaupoista osakekohtaista luetteloa, asuinhuoneiston rakentamisvaiheen kauppakir-jat allekirjoitetaan kolmena alkuperäisenä kappaleena, joista yksi toimitetaan viipymättä
RS-pankille. Kauppakirja tai esisopimus ei sido ostajaa, mikäli myyjä viivyttelee kauppakirjan toi-mittamisessa RS-pankille (AsKL 2:11 §; Nevala 2016, s. 131). Kun neljäsosa (1/4) asunnoista on myyty, ja jos RS-pankki ei ole saanut tiedoksi perustajaurakoitsijan kutsua osakkeenostajien kokoukseen, pankki on velvollinen kutsumaan kokouksen koolle yhtiön kustannuksella (AsKL 2:4.2 §). Osakkeenostajien kokouksella tarkoitetaan kokousta, jossa osakkeenostajat voivat ha-lutessaan valita perustajaurakoitsijasta riippumattoman rakennustyön tarkkailijan ja tilintarkas-tajan (AsKL 2:20 §).
RS-pankki on velvollinen antamaan pyynnöstä tietoja, jäljennöksiä ja todistuksia turva-asiakir-jojen sisällöstä perustajaosakkaalle, osakkeenostajalle, tilintarkastajalle, ostajan pankille ja vä-litysliikkeelle (AsKL 5 §). Myös kohteen osakekirjojen painattaminen, säilyttäminen ja luovut-taminen (AsKL 2:6a §) sekä panttikirjojen säilyttäminen ja luovutluovut-taminen kuuluvat RS-pankin velvollisuuksiin (AsKL 2:6b §).
Asuntokauppa-asetus 854/1995 (AsKA) täsmentää asuntokauppalain 2 luvun säännösten yksi-tyiskohtia (Oikeusministeriö 1995, s. 8). Alkuperäinen asetus 1995/854 on kumottu valtioneu-voston asetuksella turva-asiakirjoista (TurvaA) 835/2015. Turva-asiakirjojen säilyttäjän tar-kastusvelvollisuus on määritelty turva-asetuksen 9 §:ssä siten, että asetuksen pykälässä määri-tellään, mitä kuuluu tarkastusvelvollisuuteen asuntokauppalain säännöstön lisäksi. Turva-asia-kirjojen säilyttäjän on tarkistettava, että taloussuunnitelma on laadittu TurvaA 4 §:n mukaisesti, asiakirjat täyttävät asuntokauppalain ja turva-asetuksen vaatimukset, perustajaosakkaat, yhtiön hallitus ja tilintarkastajat ovat allekirjoittaneet asiakirjat asianmukaisesti, ja asiakirjoissa esite-tyt seikat eivät ole ristiriidassa keskenään. Lisäksi säilyttäjän vastuulla on vastaanottaessaan kauppasopimuksen tarkastaa, että kauppasopimus on asianmukaisesti allekirjoitettu myyjän ja ostajan puolesta ja sopimus on laadittu vahvistetun kaavan mukaisesti (TurvaA 9:2 §).
Rakentamisvaiheen päätyttyä turva-asiakirjat on luovutettava osakeyhtiölle (AsKL 2:4.2 §).
Turva-asiakirjojen säilyttäjä on vastuussa vahingosta, mikäli säilyttäjä on aiheuttanut vahinkoa sopimuskumppanille tai kolmannelle osapuolelle säilyttäjän tehtäviä hoitaessaan (AsKL 2:16
§). Säilyttäjä vastaa vahingosta, jollei se pysty osoittamaan, että on toiminut huolellisesti. Säi-lyttäjällä on todistustaakka huolellisuusvelvoitteen toteuttamisesta. Sopimuskumppanille tai kolmannelle osapuolelle aiheutettu vahinko voisi olla kyseessä esimerkiksi silloin, jos säilyttäjä antaa turva-asiakirjoista väärän tiedon tai laiminlyö velvollisuutensa asuntokauppalain 2:15.3
§:n mukaiseen luetteloon. Toisaalta asuntokauppalain 2:7 §:n mukaan säilyttäjällä on oikeus periä kohtuullinen palkkio säilyttäjän tehtävien hoitamisesta. (Nevala 2016, s. 117).
Asuntokauppalain 2:3 § tarkoittamat turva-asiakirjat uudis- ja korjausrakentamishankkeissa luetellaan valtioneuvoston asetuksessa turva-asiakirjoista (835/2005). Turva-asiakirjoja ovat mm. yhtiön perustamiskirja, kaupparekisterinote ja yhtiöjärjestys, yhteisön taloussuunnitelma, lainhuutotodistus, kiinteistön kauppakirja tai muu saantokirja, rasitustodistus ja kiinteistörekis-terin ote, rakennuslupa ja maankäyttö- ja rakennusasetuksen (895/1999) 49 § määräämät pää-piirustukset, rakennustapaselostus ja erikoistyöselostukset, rakentamista tai korjausrakenta-mista koskeva urakkasopimus ja asuntokauppalain tarkoittamat vakuusasiakirjat asuntokaup-palain 2:17 §:n ja 2:19 §:n mukaan (TurvaA, 1 §). [sic Maankäyttö- ja rakennusA 895/1999 49
§ on kumottu valtioneuvoston asetuksella maankäyttö- ja rakennusasetuksen muuttamisesta 215/2015.]
2.2.2 Yhtiön perustaminen
Asunto-osakeyhtiön määritelmä on asunto-osakeyhtiölain 1:2 §:ssä: ”Asunto-osakeyhtiö on osakeyhtiö, jonka yhtiöjärjestyksessä määrätty tarkoitus on omistaa ja hallita vähintään yhtä sellaista rakennusta tai sen osaa, jossa olevan huoneiston tai huoneistojen yhteenlasketusta lat-tiapinta-alasta yli puolet on yhtiöjärjestyksessä määrätty osakkeenomistajien hallinnassa ole-viksi asuinhuoneistoiksi.” Yhtiön on täytettävä nämä tunnusmerkit, jotta se voidaan rekiste-röidä asunto-osakeyhtiönä ja jotta siihen sovelletaan asunto-osakeyhtiölakia (Kuhanen ym.
2010, s. 52).
Asunto-osakeyhtiö perustetaan allekirjoittamalla asunto-osakeyhtiölain 12:1.1 §:ssä mainittu perustamissopimus. Koska varsinaista perustamiskokousta ei pidetä, kaikkien perustajien on oltava yksimielisiä. Perustajana voi olla myös yksi osakkeenomistaja (Kuhanen ym. 2010, s.
668). Perustamissopimuksen sisällössä oleellista on, että perustettavan yhtiön osakkeet merki-tään perustamissopimuksen allekirjoituksella (AsOYL 12:1.2 §).
Perustamissopimuksesta on asunto-osakeyhtiölain 12:2 § mainittava sopimuksen tekoajan-kohta, kaikki osakkeenomistajat ja kunkin merkitsemät osakkeet (esimerkiksi lauseella ”Perus-tajat merkitsevät yhtiön kaikki osakkeet yhdessä seuraavasti: merkitsijä 1, 100 osaketta, mer-kitsijä 2, 100 osaketta” jne.), kustakin osakkeesta yhtiölle maksettava osakkeen merkintähinta
ja maksuaika merkintähinnalle (esim. kahden kuukauden kuluessa perustamiskirjan päiväyk-sestä lukien). Perustamissopimuksessa on pakollista määrätä yhtiövastikkeiden maksuvelvolli-suuden alkamisen peruste ja osakkeiden tuottaman hallintaoikeuden alkamisen ajankohta. Yh-tiölle on valittava myös hallitus. Tarvittaessa voidaan mainita hallituksen puheenjohtaja, isän-nöitsijä, tilintarkastaja tai toiminnantarkastaja. Yhtiöjärjestys on liitettävä perustamissopimuk-sen liitteeksi (AsOYL 12:2§; Kuhanen ym. 2010, s. 670).
Asunto-osakeyhtiölain 12:7 § määräyksen mukaan yhtiö on rekisteröitävä kolmen kuukauden kuluessa perustamissopimuksen allekirjoittamisesta tai yhtiön perustaminen raukeaa. Vain sää-detyssä ajassa maksetut osakkeet voidaan rekisteröidä (AsOYL 12:7.2 §). Rekisteri-ilmoituk-seen on liitettävä tilintarkastajan todistus osakepääoman maksamisesta sekä hallituksen jäsen-ten ja isännöitsijän vakuutus siitä, että yhtiön perustamisessa on noudatettu asunto-osakeyhtiö-lain säädöksiä.
Kaupparekisterilain (129/1979) 9 §:ssä on määräyksiä asunto-osakeyhtiön ilmoittamisesta kaupparekisteriin. Osakeyhtiön, myös asunto-osakeyhtiön, perusilmoituksessa kaupparekiste-riin on ilmoitettava mm. yhtiön toiminimi, perustamissopimuksen päivämäärä, yhtiön toimiala, kotipaikka, osoite, osakepääoma, osakkeiden lukumäärä (ja mahdolliset nimellisarvot), halli-tuksen puheenjohtajan sekä jokaisen hallihalli-tuksen jäsenen ja varajäsenen henkilötiedot, tilintar-kastajan henkilötiedot ja yhtiöjärjestyksen määräys yhtiön edustamisesta. Asunto-osakeyhtiön perusilmoituksessa on lisäksi ilmoitettava, sisältääkö yhtiön yhtiöjärjestys lunastuslausekkeen.
(AsOYL 12:7.3 §; Kuhanen ym.2010, s. 685)
Yhtiöjärjestyksen vähimmäissisältöä säädellään asunto-osakeyhtiölain 1:13 §:ssä. Yhtiöjärjes-tyksen huoneistoselitelmässä yksilöidään jokaisen huoneiston sijainti kiinteistöllä, huoneiston numero tai kirjaintunnus, asuntotyyppi, neliömäärä, huoneiden lukumäärä, sijaintikerros ja käyttötarkoitus. On mainittava myös, mikä osake tai osakeryhmä oikeuttaa hallitsemaan mitä-kin huoneistoa. (AsOYL 1:13 § 4. ja 5. kohta). Huoneistoa koskevat määräykset ilmaistaan miltei poikkeuksetta luettelomuodossa, nk. huoneistoselitelmässä. Tärkeää on huomioida, että huoneistoselitelmässä on ilmoitettava myös huoneiston käyttötarkoitus. Näin menetellen saa-daan selville, täyttääkö yhtiö asunto-osakeyhtiön 1:2.1 §:n tunnusmerkit. Neliömäärä tulisi las-kea yleisesti käytössä olevan SFS 5139 standardin mukaisesti. Oikeuskäytännössä tunnetaan lukuisia tapauksia, joissa pinta-alavirheen vuoksi on vaadittu vahingonkorvauksia. (Kuhanen ym. 2010, s. 99–100). Ks. KKO 2003:61 ja KKO 1986:55 kohdassa 2.4.3.