Asunto Oy Joensuun Aalto B on kuusikerroksinen kerrostalo (kuva 7), joka rakennettiin vuo-sina 2017–2019 Joensuun eteläiseen ruutukaavaan, osoitteeseen Kauppakatu 3 B, 80110 Joen-suu. Kohteen perustajaurakoitsija oli Rakennusliike Purmonen Oy. Rakennusliike Purmonen Oy on perustettu vuonna 1989 ja yritys on rakentanut yli kolmenkymmenen vuoden ajan Poh-jois-Karjalaan kouluja, kerrostaloja, kirjastoja sekä teollisia ja kaupallisia rakennuksia.
Kuva 7. Havainnekuva Asunto Oy Joensuu Aalto B Lähde: Rakennusliike Purmonen Oy:n kuva-arkisto
Tapaustutkimuksen esimerkkiyhtiön, Asunto Oy Joensuun Aalto B:n, tontista käytiin kymme-nen vuotta kestänyt suojelu-, valitus- ja kaavoitusprosessi. Tontilla sijaitsi Sinikymme-nen Talo, joka suojeltiin siirtämällä se vuonna 2017, osoitteeseen Sairaalakatu 18 B, 80100 Joensuu. Sinisen Talon suojelu ratkaistiin Joensuun keskustan osayleiskaavassa vuonna 2012. Sininen Talo oli suojeltava joko alkuperäisellä paikalla tai siirtämällä talo toiseen paikkaan Joensuun keskustan
alueella. Kiinteistön silloinen omistaja, Kiihtelysvaaran Osuuspankki, valitti suojelupäätök-sestä Korkeimpaan hallinto-oikeuteen. Valitusprosessin loppuvaiheessa Rakennusliike Purmo-nen Oy osti Asunto Oy Joensuun Kauppakatu 3b:n koko osakekannan 2.1.2015 päivätyllä kaup-pakirjalla. Asunto Oy Joensuun Kauppakatu 3b:n toimialana oli omistaa ja hallita Joensuun kaupungin 3. kaupunginosan korttelissa 62 sijaitsevaa tonttia nro 8 sekä sillä olevia rakennuk-sia. Tontin pinta-ala oli 1071 m2. Tontin kaupantekohetken mukainen kaavamerkintä oli ALK III ja rakennusoikeus (e=0,75) 803 kerrosneliömetriä. Tontti oli rakennuskiellossa kaavavali-tusten vuoksi.
Kaavavalitukset hylättiin ja Sinisen Talon suojelu sai lainvoiman maaliskuussa 2015. Raken-nusliike Purmonen Oy oli tehnyt 7.8.2014 esisopimuksen viereisestä tontista (167-3-62-9) osoitteessa Kauppakatu 3 A. Esisopimuksessa todettiin varsinaisen kiinteistön kaupan toteutu-misen ehdoksi kaavoituksen toteutuminen. Esisopimuksessa tontin lopullinen kauppahinta oli määrätty laskettavaksi toteutuneen rakennusoikeuden perusteella. Kiinteistön 167-3-62-8 kaup-pakirja allekirjoitettiin 1.2.2017, kun kaava oli saanut lainvoiman 12.1.2017.
Kaavoituspyyntö Joensuun kaupungin 3. kaupunginosan korttelin 62 tonteille 8 ja 9 luovutettiin Joensuun kaupungin kaavoitusosastolle 22.5.2015. Kaavoituspyynnössä oli liitteenä tontinkäyt-tösuunnitelma kahdelle kuusikerroksiselle kerrostalolle ja talousrakennukselle (AK) ja raken-nusoikeustavoite oli 3200 kerrosneliömetriä. Kaavoitusprosessi meni tällä kertaa hyvin eteen-päin ja asemakaava osoitteeseen Kauppakatu 3 A ja 3 B sai lainvoiman 12.1.2017. Uudessa kaavassa oli rakennusoikeutta 3.650 kerrosneliömetriä kahdelle kuusikerroksiselle kerrostalolle ja talousrakennukselle. Autopaikoitus oli suunniteltu toteutettavaksi talojen alle rakennettavaan puolilämpimään autohalliin.
Suojeltavan Sinisen Talon rakennusluvassa 7.7.2017 myönnettynä toimenpiteenä oli rakennuk-sen siirto kiinteistöltä 167-3-62-8 kiinteistölle 167-1-3-2 asemakaavamuutokrakennuk-sen mukaisesti ly-hennettynä 2/3 osaan pituudestaan. Museovirasto antoi rakennuslupaan ehdollisen lausunnon asioista, joita on noudatettava. Ne koskivat mm. Sinisen Talon ikkunoita, ovia ja portaita. Sini-sen Talon suojelu (osoitteessa Kauppakatu 3 B) toteutettiin siis keskustan osayleiskaavan mah-dollistamalla rakennuksen siirrolla toiseen paikkaan Joensuun keskustan alueella. Sininen Talo purettiin hirsi hirreltä kesällä 2017 ja pystytettiin uuteen paikkaan Sairaalakadulle, ennen kuin Asunto Oy Joensuun Aalto B rakennustyöt pystyttiin aloittamaan. Asunto Oy Joensuun Aalto
B:n rakennuslupa myönnettiin 31.8.2017. Rakennustyöt alkoivat 14.9.2017 maanrakennus-töillä. Huomioitavaa on, että ennen yhdistetylle tontille 167-3-62-11 kerrostalojen rakennuslu-van myöntämistä, piti myöntää tontilla 167-3-62-8 sijaitsevalle siirtämällä suojeltavalle Sini-selle Talolle purkulupa ja rakennuslupa.
Asunnon ostajat pääsivät muuttamaan Aalto B:n asuntoihin 15.3.2019. Tämän opinnäytetyön kirjoittamisen aikaan, keväällä 2020, Aalto B:n 39 asunnosta 38 oli myyty. Myytyjen asuntojen velattomat kauppahinnat yhteensä ovat n. 8.000.000 euroa. Rakentamisvaihe päättyy, kun ra-kennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennukset käyttöönotettavaksi ja kun kohteelle on valittu asunnon ostajista asumisaikainen hallitus. Asunto Oy Joensuun Aalto B:n rakennus-vaihe päättyi 26.9.2019 pidettyyn hallinnonluovutuskokoukseen. Tässä rakennus-vaiheessa asukkaat oli-vat asuneet uusissa asunnoissaan kuusi kuukautta. Rakentamisvaiheen jälkeiseen aikaan kuuluu vuositarkastuksen pitäminen. Aalto B:n vuositarkastuskokous pidettiin 24.4.2020.
3.2 Rakentamisvaihetta edeltävä aika
Asunto Oy Joensuun Aalto B:n ennakkomarkkinointi aloitettiin heti asemakaavan saatua lain-voiman 12.1.2017. Kohteen pääsuunnittelijaksi oli valittu Arkkitehtitoimisto Arcadia Oy. En-nakkomarkkinointiaineistossa ja ilmoittelussa ennakkomarkkinoinnin aikana on tärkeää, että ostajalle ei jää väärää käsitystä siitä, mitä hän on ostamassa, vaikka kohteen suunnittelutyö on vielä kesken. Ennakkomarkkinoinnissa käytössä oli alustava asemapiirros mittakaavassa 1:500 (liite 1), alustavat pohjapiirrokset mittakaavassa 1:100 (liite 2), alustavat kerrospohjat, alustava julkisivukuva, alustava rakennustapaselostus ja alustava hinnasto. Kaikessa markkinointiai-neistossa oli sana ennakkomarkkinointi ja lisäksi oli erikseen osoitettu varaumin, että annetut tiedot olivat alustavia, perustuivat suunnittelutilanteeseen (esim. 5.1.2017) ja että rakentaja pi-dättää oikeuden muutoksiin.
Ennakkomarkkinoinnin aikana asuntoja voi varata maksamalla varausrahan ja allekirjoittamalla varaussopimuksen. Varaussopimuksia allekirjoitettaessa on tehtävä ostajaehdokkaalle selväksi, että annetut tiedot perustuvat sen hetkiseen suunnittelutilanteeseen ja tiedot ovat alustavia.
Koska suunnittelukin on usein ennakkomarkkinoinnin aikana kesken, eikä sen vuoksi tiedetä esimerkiksi kohteen lopullisia teknisiä ratkaisuja, varaussopimukseen on hyvä varata lauseke ostajan tiedoksi, että myyjällä/asunto-osakeyhtiöllä on oikeus muuttaa rakenteita ja
materiaa-leja. Varaussopimukselle ei ole laissa säädettyjä muotovaatimuksia. Ennakkomarkkinointivai-heen päättyessä ja rakennusvaiEnnakkomarkkinointivai-heen alkaessa turva-asiakirjat on annettu säilytettäväksi RS-pankkiin eikä tietoja enää muuteta.
Aalto B:n kohdalla asiakkaille viestittiin suunnitelmien keskeneräisyydestä mm kirjoittamalla rakennustapaselostukseen otsikoksi alustava rakennustapaselostus. Asuntojen määräksi ilmoi-tettiin noin 40 asuntoa. Koska pihasuunnitelmaa ei vielä ollut, ilmoiilmoi-tettiin, että pihat päällyste-tään kivituhkalla tai asfaltilla. Tietoliikenne- ja ATK-verkosta kerrottiin, että niistä ilmoitetaan suunnittelun edetessä. Alustavan rakennustapaselostuksen lopussa oli seuraava huomautus:
”Alustava rakennustapaselostus on laadittu ohjeeksi laatutasosta. Muutokset ovat mahdollisia.
Rakennuttaja pidättää oikeuden kaikkiin suunnitelmamuutoksiin.”
Keskeistä ennakkomarkkinoinnin aikana on, että varaukset eivät saa olla ostajaa sitovia ja va-rausmaksu ei saa ylittää 4 % kauppahinnasta. Aalto B:n vava-rausmaksu oli 2000 euroa. Ennak-komarkkinoinnin aikana varaaja voi peruuttaa varauksensa ilmoittamalla siitä kirjallisesti. Pe-ruutusta ei tarvitse perustella tai selittää mitenkään. Peruutuksen tapahduttua myyjä palauttaa varausmaksun varaajan ilmoittamalle tilille. Myös myyjä voi perua varauksen. Yleensä syy on se, että kohteen rakentamista ei aloiteta. Myyjä voi purkaa varaussopimuksen ja palauttaa va-rausrahan varaajalle myös sen takia, että varaaja pitkittää sitovan sopimuksen, eli asuinhuoneis-ton rakennusvaiheen kauppakirjan, allekirjoittamista. Esimerkiksi Aalto B:n varaajille annettiin kuukausi aikaa allekirjoitukseen ilmoituksesta, että turva-asiakirjat oli jätetty säilytettäväksi RS-pankkiin ja sitovia kauppoja sai näin ollen ruveta tekemään. Myyjä ei saa kuitenkaan purkaa varausta syrjivällä syyllä.
Koska ennakkomarkkinoinnin aikana tehty varaus voidaan perua mitenkään sitä perustelematta ennen kauppakirjan allekirjoittamista, on viisasta tehdä varaajan kanssa eri sopimus varaajan pyytämien merkittävien lisä- ja muutostöiden suunnittelusta ja suunnittelukustannusten korvaa-misesta, jos kauppaa ei synnykään. Suunnittelusopimuksesta tulee selvästi käydä ilmi, että suunnittelusta veloitetaan, vaikka kauppaa ei syntyisikään. (AsKL 2:1 §). Aalto B:n huoneisto-jen lisä- ja muutostöistä sovittiin vasta kauppakirjohuoneisto-jen allekirjoittamisen jälkeen.
Rakennusliike Purmonen Oy:n sisäinen vaatimus ennen kohteen rakentamisen aloittamispää-töstä on, että puolet kohteen asunnoista on varattu. Jos tarvittavaa varausastetta ei saavuteta ennakkomarkkinoinnin aikana, voi syynä olla se, että kohteen suunnitelmat eivät ole hyvät tai
asuntoja ei ole suunniteltu oikealle asiakasryhmälle. Mikäli siis ennakkomarkkinointi ei on-nistu, rakennusliike voi uusia suunnitelmat ja toteuttaa uuden ennakkomarkkinoinnin. Myös taloudellinen suhdanne voi vaikuttaa siihen, että rakennuskohteeseen ei saada riittävää määrää varauksia.
Aalto B:n ennakkomarkkinoinnin aikana varaajat allekirjoittivat varaussopimuksen ja maksoi-vat varauksen vakuudeksi varausrahan 2000 euroa. Ennakkomarkkinoinnin aikana varauksen tehneistä seitsemän kappaletta peruutti varauksen ja varauksista 70 % johti kauppakirjan alle-kirjoittamiseen. Perutuista varauksista yksi johti myöhemmin varausta koskevan asunnon osta-miseen Aalto B:stä. Kuusi muuta peruutusta koskivat yksiöitä, joista kaksi varattiin heti uudel-leen ja neljästä tehtiin kauppa heti turva-asiakirjojen luovuttamisen jälkeen.